资源描述
,培训管理中心,提升 进步 价值,培训管理中心,提升 进步 价值,新员工入职培训,物业管理根底知识与职业前景,一、物业与物业管理,二、物业管理的起源与开展,三、物业管理的类别、性质与原那么,四、物业管理的内容和根本环节,五、开展物业管理的意义与作用,第一局部：物业管理根底知识,一物业的含义,二物业的性质,三物业管理的概念,四物业管理与传统房产管理的区别,一、物业与物业管理,1、“物业指的是单元性的房地产即可指单元性的地产，也可指单元性的建筑物，确切地说是指已建成并投入使用的各类房屋建筑及其附属设施、设备和相关场地。,2、物业有大小之别，它可以是一个完整的住宅区，也可以是其中的一栋楼宇、一个单元。物业可以包含各种建筑物类型，如住宅、商业大厦、酒店宾馆、工业厂房、加油站、影院、体育馆、会展中心、综合大厦等。个人、家庭、企业或企业集团拥有的房产、地产均可称为物业。,一物业的含义,1、物业的二元性,2、位置固定性不可移动性、地区性,3、形式上的多样性,4、使用上的长期性,5、价格高位性,6、保值、增值性,二物业的性质,1、广义上：物业管理既包括政府部门的行政管理和行业管理，又包括企业化专业化的管理，也包括个人的、分散的、自发性的房屋管理。,狭义上：物业管理仅指企业主要针对物业的消费环节对物业所做的维修、养护、管理。,2、国务院2007年10月1日颁发的?物业管理条例?修订版第二条对这种狭义的物业管理作了清晰的界定，该条规定：物业管理，是指业主通过选聘物业效劳企业，由业主和物业效劳企业按照物业效劳合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。,三物业管理的概念,四物业管理与传统房产管理的区别,类别,比较内容,物业管理,传统房产管理,物业权属,管理模式,管理手段,管理实体,管理性质,管理行为,管理关系,管理形式,管理方针,管理内容,管理费用,管理观念,管理期限,多元产权（个人产权为主）,市场经济管理模式,经济、法律手段,物业管理专业企业,有偿服务,企业行为,契约关系、服务被服务的关系,社会化、专业化统一管理,以业养业,多功能全方位,管理服务费为主,为业主、使用人服务,合同期,单一产权（国家产权）,计划经济管理模式,行政手段,政府房产管理部门,无偿服务,政府行为,隶属关系、管理被管理的关系,分散的部门管理,以租养房,管房修房，内容单一,低租金和大量财政补贴,管理住、用户,终身,一物业管理的起源与开展,二我国物业管理的产生与开展,二、物业管理的起源与开展,1、传统意义上的“物业管理起源于19世纪60年代的英国。,奥克维娅-希尔女士,2、真正现代意义上的物业管理起源形成于19世纪末20世纪初的美国。,1908年，世界上第一个物业管理组织芝加哥建筑物管理人员组织 Chicago Building Managers Organization，CBMO 成立。,在CBMO推动下，美国第一个全国性的业主组织建筑物业主组织 Building Owners Organization，BOO 也宣告成立。,一物业管理的起源与开展,1、萌芽时期19世纪中叶1949年,2、休眠时期1949年改革开放,3、复苏时期改革开放初期,4、蓬勃开展时期改革开放后,二我国物业管理的产生与开展,一物业管理的类别,二物业管理的性质,三物业管理的原那么,三、物业管理的类别、性质与原那么,1、聘用效劳型物业管理,聘用效劳型物业管理是指房屋所有权人聘用专业管理公司管理自己的物业，通过签订合同，支付费用，享受物业管理效劳的管理模式。,2、自主经营型物业管理,自主经营型物业管理是房地产开发企业建成房屋后并不出售，而是交由属下的物业管理公司进行经营管理，将其分层、分单元出租，通过租金收回投资，取得利润。,一物业管理的类别,1、效劳性,2、经营性,3、专业性,4、社会性,5、受聘、受托性,6、统一性和综合性,7、标准性,8、中介性,二物业管理的性质,1、以人为本、效劳第一的原那么,2、依法守约原那么,3、所有权与管理权别离的原那么,4、专业管理与民主管理相结合的原那么,5、统一和综合管理原那么,6、综合效益最大化原那么,7、有偿效劳、经济合理的原那么,8、竞争择优的原那么,三物业管理的原那么,一物业管理的内容,二物业管理的根本环节,四、物业管理的内容和根本环节,1、常规性的公共效劳,2、针对性的专项效劳,3、委托性的特约效劳,4、经营性效劳,5、社会性管理与效劳,一物业管理的内容,房屋管理效劳,房屋装修管理效劳,物业共用设施设备管理效劳,环境清洁卫生管理效劳,绿化管理效劳,平安管理效劳,文化、娱乐效劳,其他同时惠及全体业主、使用人的效劳,1、常规性的公共效劳,代办类效劳，如代缴水电费、煤气费、费等；,高层楼宇的电梯管理，外墙清洗等；,一般的便利性效劳，如提供室内清扫、维修、装修等效劳；,其他一定比例住用户固定需要的效劳。,2、针对性的专项效劳,代订代送牛奶、书报；,送病人就医、喂药、医疗看护；,代请钟点工、保姆、家教、家庭护理员，代做家政效劳；,代接代送儿童入托、入园及上、下学等；,代购、代送车、船、机票与物品；,代洗车辆；,代住户设计小花园，绿化阳台，更换花卉盆景等；,代办各类商务及业主、使用人委托的其他效劳工程。这类效劳工程一般是协商定价，也是以微利和轻利标准收费。,3、委托性的特约效劳,开餐饮、理发美容、洗衣、熨衣店和商店；,办收费农贸市场；,养花种苗出售；,利用区内空地或道路夜间空闲开辟日夜收费停车场需得到业主大会和相关业主的同意，并依法办理手续；,开办维修公司、装修装璜公司、家电、车辆及各类生活用品的维修效劳公司、绿化公司、清洁公司等经济实体，开展旅游、健身、商业、餐饮业、娱乐业等经营活动；,从事房地产经租、信托、中介、咨询和评估、物业管理咨询等；,其他多种经营效劳工程。,4、经营性效劳,就具体工作而言，物业管理公司必然要和各级政府、政法、公安、民政、医疗等部门发生联系，协助开展工作，传达新的政策和法令，接受有关方面的指导与监督。譬如协助做好治安防范、协助做好社区突发事件的防范与应急处理如协助控制SARS之类的传染病等，协助有关部门开展预防接种、全民选举、人口普查、常住人口统计、方案生育等。,5、社会性管理与效劳,系统的协调,日常物业管理,常规性的公共效劳,针对性的专项效劳,委托性的特约效劳,业主,业主大会,业主委员会,街道,居委会,派出所,供水电气,城管,环卫,工商,通讯,物业管理产品线,1、物业管理的早期介人,2、前期物业管理准备,3、验收接管,4、入住期管理效劳,5、档案资料的建立,6、正常期管理效劳,7、后期管理,二物业管理的根本环节,1,、物业管理的早期介入,早期介入的原因,一开始许多工程都是在建成以后才引入物业管理，但这往往会导致一系列问题，如房型不佳，缺管理用房，泊车位缺乏，电梯容量不够，空调、排油烟机位置未考虑或预留位置不适用，管线布局不合理，平安防范技术设备缺少等。归结起来可以说没有早期介入难免会产生物业配套不完善、布局设计不合理、质量不过关、资料欠缺等问题。所以，人们越来越清晰的认识到物业管理企业在接管物业之前，就要参与物业的筹划、规划设计和建设，充分利用自己的专业经验，从业主、使用人及物业管理的角度提出意见和建议，把好物业规划设计、质量关，以便物业建成后能满足业主、使用人的要求，方便物业管理。,物业管理早期介入的具体工作在物业开发建设的不同阶段内容不同，具体为：,立项决策阶段,主要是在工程的市场定位、潜在业主的构成及消费水平、周边物业管理概况以及日后的物业管理效劳内容、标准及本钱、利润测算等方面提供参考建议，减少物业开发决策的盲目性和主观随意性。,规划设计阶段,物业管理企业人员在此方面长处主要表达在：对细节问题的发现与处理有着特殊的敏感性和应变力；改进意见或建议更易贴近业主们的实际需求；更能直接地把以往物业开发的“先天缺乏所造成的后果反映出来，以防患于未然。,施工安装阶段,该阶段的主要工作内容是监督根底隐蔽工程、机电设备安装调试、管道线路的敷设及走向等日后难以从建筑外观上觉察的施工质量，收集资料，熟悉情况，提出整改意见，催促落实。,注：这种早期介入并不意味着物业管理的具体工作的介入，而是指物业管理人员为开展商提供各方面的咨询意见和代为监督，目的是确保物业的设计方案合理、施工质量可靠，以使后期使用管理有良好的根底。,与房地产开发企业接洽前期物业管理效劳事项，制定接管方案,管理机构的设立与人员的培训,制定系列管理制度,完善管理及办公条件,2,、前期物业管理准备,验收内容,物业公司要依照国家建设部制订的?房屋接管验收标准?和当,地的有关接管验收规定，对物业主体结构是否平安，是否满足使用,功能要求等进行再检验，对公共配套设备与设施的配备、安装、运,行状况进行验收交接。,移交内容,物业公司要在查明物业的全面状况的根底上办理书面移交手续,，明确交接日期，对物业及配套管理办公用房、经营用房、各种产,权和技术资料进行全面移交，移交的档案资料有：规划图、竣工图,，地下管网竣工图，各类房屋清单，单体建筑结构图、设备竣工图,及合格证或保修书等。,3,、验收接管,做好物业的清洁“开荒等准备工作,为业主办理入住手续,装修搬迁管理,4、入住期管理效劳,物业资料,主要包括物业的各种设计和竣工图纸。,业主和租户的资料,主要包括业主使用人姓名、入户人员情况、联系,或地址、各项费用的缴交情况、房屋的装修等情况。,5,、档案资料的建立,正常期管理效劳，指依据管理职责和管理标准，提供专业化、全方位的优质管理与效劳，使物业管理纳入科学化、标准化、制度化的轨道。,6、正常期管理效劳,后期管理，指全程物业管理的最后阶段，针对生命周期已结束的物业所进行的拆迁代理与环境保护方面的管理工作。,7,、后期管理,开展物业管理能促进经济增长，产生直接的经济效益,开展物业管理有利于提高人民群众生活、工作质量,开展物业管理有利于增加就业,开展物业管理有利于维护社区稳定,促进城市管理和环境的完善,五、开展物业管理的意义与作用,第二局部：物业管理职业前景,一、物业效劳行业属于潜力巨大的“朝阳行业,二、金碧物业精英成长案例,三、金碧物业在恒大事业中的重要位置,四、金碧物业“标准化运营对人才的需求,一、物业效劳行业属于潜力巨大的“朝阳行业,房地产行业的状况直接对物业管理行业产生影响。,内地物业效劳正在起步，潜力巨大两个推销员的故事。,物业效劳行业标准化、品牌化、法制化、现代化的开展趋势。,物业效劳是一个适合新人快速成长的行业。,二、金碧物业精英成长案例,在金碧物业，活泼着这么一群人，他们参加金碧，成长在金碧，成功在金碧，他们是金碧物业的骄傲，是金碧人的典范！,肖平：2005年12月入职金碧世纪花园，历任人事助理、行政人事主管、客服部经理，2021年7月任命为金碧世纪花园客服中心总经理。,连汉才：2001年1月入职金碧花园，历任物业助理、物业主管、客服部经理，2021年3月任命为金碧物业成都分公司总经理。,陈亚红：2021年入职金碧雅苑，任客服助理前台，2021年12月参加物业集团管理干部竞聘，2021年1月任命为太原恒大绿洲客服中心副总经理。,刘姿：2007年入职金碧雅苑，任物业助理，2021年12月参加物业集团管理干部竞聘，2021年1月任命为长沙恒大城客服中心副总经理。,龙穗莉：,07,届大学生，现任金碧物业集团行政人事中心副总经理。,赵楠：,07,届大学生，现任金碧物业太原 分公司总经理。,李哲：,08,届大学生，现任金碧物业清新分公司副总经理。,刘鹏：,08,届大学生，现任恒大御景半岛客服中心副总经理。,余强：,2002,年,5,月入职，历任保安员、保安部中队长，现任金碧华府客服中心保安部经理。,牛李军：,2007,年,10,月入职，历任保安员、保安部中队长，现任金碧花园客服中心保安部经理。,黄军良：,2005,年,11,月入职，历任工程部技师、工程部经理，现任金碧华府客服中心工程部经理。,吴新辉：,2002,年,10,月入职，历任工程部技
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