名德·幸福里(新提案)课件

,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,名德,幸福里,营销策划方案,方案目录,前言,项目,SWOT,分析,项目定位、客户定位,营销策略,1,前言,1,2,3,4,前言,今天的地产营销已进入新的竞争模式，“你”还停留在原始坐销模式吗？,清远今天的地产营销已进入了后地产营销时代，想当年的坐等客户上门，万人空巷连夜排队就是为了抢到一套房的时代已过去，我们如何在白热化的竞争中脱颖而出？,我们需要一位能纵观全局的操盘手，需要一套前瞻性的营销方案，需要一组执行力极强的管理团队，需要一支能吃苦耐劳的外拓团队，需要一队如杀手般的内场劈客刀手。否则一切皆是设想！,2,SWOT,分析,2,1,3,4,交通优势：,临近广清高速、广乐高速、东城大道，,5,分钟到达各个片区，交通便捷，片区新建路网直接联线市区。,价格优势：,中小户型刚需性户型、投资附加值较高。,区域发展优势：,位于东城核心、“东进南拓”重点发展区域，周边配套完善，临近北江。,周边配套优势：,城市广场、大润发、北门商业街、中医院、澜水肉菜市场、东城一中、东城中心小学、区政府、区行政服务中心等一应俱全。,项目,SWOT,分析,优势分析,（strength,）,项目,SWOT,分析,劣势分析（weakness）,四大,劣势,本案地块位于虽说临近北江江边，却离江边步行需要,1015,分钟时间，项目园林打造需要一定的时间才能呈现。,本案靠近清远大桥，来往东城大道的车辆较多，对靠近东城大道的业主噪音及灰尘影响较大。,周边近距离配套尚未完善,目前东城板块处于开发阶段，周边配套未可充分体验，配套设施大部分尚在规划当中，未来,12,年未见有跨越的发展呈现。,区域尚未发展成熟,近期项目仍将保留原貌,，,远期才可规划为居住用地,。,短期内地块难有明显的改善，周边大环境变化不大，,身处旧城、,附城,及清新三区边缘带，区域形象欠佳。,项目,SWOT,分析,机会分析(opportunity),机会,城市发展,板块效应,升值潜力,地处东进南拓重点发展区域，周边配套规划理想，有机会发展成为老城区的新高尚精品片区；片区在售项目较多，且缺乏紧凑型精品住宅，市场相对空白。学位优势，,40,万稀缺刚需大盘，区域内存量小，竞争小。,东城是一块建设的热土，是清远城市建设的“主战场”如今的东城是一块建设的热土，是清远城市建设的“主战场”，随着清远东进的脚步加快，大型楼盘全面入驻，清远东城板块日渐“崛起”，成为清远品质人居的新标杆,。,环境资源让东城增加了升值的空间。东城北靠南岭山脉，南临北江，有天然清新的自然风景。东城片区十几年来一直坚持对工业发展进行控制，保持优良的自然生态，可谓清远市坐北向南的天然“福地”。,2007,年，清远市喜获“中国宜居城市”称号，东城更成为“清远宜居城市首选之地”。,项目,SWOT,分析,威胁分析（threat）,威胁,大环境影响,周边项目竞争激烈,尽管面临宏观经济和房地产行业双重调控政策的威胁，但是，对于房地产业的未来，对于房地产行业的投资价值，消费者的看法不会因调控而产生动摇，相反，行业发展趋势以及宏观调控政策使消费者有理由超配地产股，并将投资的重点集中于行业龙头和区域龙头。,大牌造城掠地，小盘散点蚕食，整体供应量泛滥的背景下早已是狼烟四起、项目的竞争更是到了刀刀见血的地步。,3,项目定位,3,1,2,4,项目定位,两点策略思考方向,跳出地产做地产，后房地产时代，,项目附加值,远大于项目本身,定点突破，以点带面持续深挖，打造项目独特,差异性,，构建唯一性,每个项目都从地段、品牌、产品、景观、服务、配套方面,去宣扬自己的附加值，这已是共性，消费者已具备宣传免疫力,名德幸福里又该如何寻找项目的差异性，建立自己项目特有的附加值,以,清,晰的形象,占领消费者心智，推动产品快速去化？,只有完善才称之为完美,在市场竞争越来越激烈的时代，如何为消费者贴心的考虑成为开发商必修的功课。而名盘+周边完善配套则是屡试不爽的金钥匙。,名德幸福里依托周边完善配套，占据主城新核心发展区域优势，市政重点规划地段，未来周边配套：社区搭建翰林桥直达东城中心小学、东城中学、大学城、市中医院、高端商业广场、肉菜市场就在家门口。,清远主力客群,该客户群将持续增长，不断扩大,城镇购房客户持续增长,1,二次置业将会成为城市化的重要力量,二次置业客户增长,2,该客户群是经济发展和城市化进程中的中坚力量,城市中产不断壮大,3,该客户群比例在未来几年继续增大,珠三角投资客户增长,1,子女在清远读书、工作，为子女购置房屋,在清远做生意的客户，购置居住房屋,积累了一定资金，购买房屋投资置业,原居民改善居住环境、二次置业的需求在城市化进程中将会大幅增长,在,06,年开始，二次置业换房客户开始启动；将会在未来两年出现高峰,工业企业增加，企业管理人员壮大了中产阶层,城市的发展，本地公务员队伍不断壮大,经济发展，趋生了一群成功创业的生意人,清远、清新成为珠三角房地产洼地，低价格吸引投资客户增加,轻轨的启动将引入大量置业于郊区边缘的广州刚需客户,清新依靠优厚的旅游资源，度假投资客户开始凸现；,另外祖籍清远投资故土的珠三角人员比例将进一步加大,细分目标客户,客户需要舒适便捷的生活环境，但价格不能太高，要物超所值,。,项目诱因对购买的影响分析：,1,、由于本项目目标客户多属首置或一般投资客，价格成为影响购买的主要因素；,2,、本项目主力客户主要在外区，因此对交通配套的要求较高；,3,、目标客户群大部分为自住需求，而投资客追求性价比，因此对居住社区的环境和生活配套有一定的要求。,4,营销策略,4,1,2,3,团队整合,用全新,“坐、行、圈”,三结合营销模式,坐销,：,传统模式、新思维理念。,内：在全体销售人员中月度排名前十的销售人员（每月更替）。外：外拓团队中前两名销售人员入场内（每月更替）。且向外界吸纳各行业销售高手，在原公司保持3个月以上销售冠军头衔（保留两名后备名额），专留守销售中心配合驻场经理现场劈客，转化率要求至少达到,67,成以上。,行销,：,不浪费任何人力及时间。,新人上岗必须经过残酷的培训、外拓、外展、扫客、陌拜、派单及淘汰等一系列的高压强化锻炼，务求将其强者的潜能逼发。,圈层,：,以“点”扩散至“面”。,积极开拓高端客户群体如：教育机构、商家、企业、单位、政府、银行、商会、协会等客户群体，组织开拓圈层营销活动，拉动团购客户达到快速销售目的。,统一培训 发掘潜能,心态培训,沟通技巧培训,销售技巧培训,技巧交流,行销培训,外拓圈层培训,活动圈层培训,资源整合培训,资源整合,以销售中心作为圈层平台，开拓商业客户及其背后的客户如：,教育机构：,教育行业种类繁多，涉及群面广。项目有优越的场地条件免费提供给教育机构，双方可开展互动交流，客户可吸收更广的知识，提高项目本身的文化氛围，从而达到在学习中成交，在交易中学习。,银行：,联系合作银行，双方建立平等合作方式，相互邀约各自客户群体在销售中心开展理财投资讲座，双方可以吸纳对方客户达到最终成交，形成合作共赢。,茶、酒庄：,联系茶、酒庄商家，以销售中心为交流平台，邀约双方客户开展新茶、新酒品鉴会，在活动当中穿插项目介绍及互动销售。能提高楼盘档次增加知名度及成交量。,保险行业：,保险行业经常开展活动营销以带动公司业绩，我项目可与其开展合作营销活动免费提供场地，借助我项目销售中心优质资源接待保险客户，期间宣传我项目优势。,更多可合作企业：商会聚会、协会活动、新品发布会、车展、企业会议、企业年会、接待会等.,整合公司内部资源，邀约到销售现场开展专场活动。,整合公司合作商家，开展资源共享及销售活动。,多渠道开拓客户关系，如：学校、教育机构、大集团、机关单位、企事业单位、社会团队等.,销售人员外出进行洗客，如：教育机构、社区、写字楼、娱乐场所、超市、百货商场等.,对县、镇开设展点或临时展点，销售人员进行地铺式宣传策略。,对高端客户，如：银行、证劵、基金机构、移动VIP客户、高尔夫、车友会、游艇会及各种协会进行圈层营销活动。,开展商家资源整合，利用资源共享策略合作共赢，制作联合活动吸纳商家背后客户资源。,加大对一二手联动的投入，以大量客源冲洗销售中心,。,外拓、圈层,活动,短信,网络、派单,户外,楼体,LED,流动车载,微信,报纸,线上宣传,线上推广：,以重点县城为基点,:,三连一阳,(,连州、连山、连南、阳山,),铺设资源,:,大型T牌、墙身广告、设立展点,铺设周边乡镇,:,清西乡镇、上下滨江、龙颈、禾云、浸石潭等.,铺设资源,:,墙身广告、流动式展点,针对个别的农村学校，项目可举办送书助学活动，从而引起社会共鸣，亦可带动周边乡镇人群对我项目关注。,廉价广告时代,一、广告推广节点：,确定项目定位，宣扬项目独有优势。,节点一：,以学校为邻，成就孩子一生,私享学位优质社区,（推广时间：东城中心小学翰林桥投入使用，以此广告为卖点，吸引家长选房。）,节点二：,三圈交汇，幸福停留,5,分钟通达全城,（推广时间：名德幸福里,3,、,4,号楼收诚意金，借助地段独有位置，吸引更多人关注。）,节点三：,交通便利，通达全城,东城大道,旁，黄金地段，尽享繁华,（推广时间：通车，推出此广告语。）,节点四：,只有完善才称之为完美,完善的配套，完美的生活,（推广时间：当项目及周边配套完善即可推广）,THANK YOU,完结,