酒店策划 (2)（精品）

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,高星级酒店策划,高星级酒店策划内容,第一节 饭店投资环境考察,一、外部一般环境研究,外部一般环境，或称总体环境，是在一定时空内存在于社会的各类组织均会面对的环境，其内容庞杂，大致可归纳为政治、社会、经济、技术、自然等五个方面。,1,政治环境,2,社会文化环境,3,经济环境,3.1,宏观经济环境。,3.2,微观经济环境。,4,、技术环境,5,自然环境,5.1,地理位置是制约企业经营的一个重要因素。,5.2,气候条件及其变化亦然。,5.3,资源状况则与地理位置有着密切的关系。,二、外部特殊环境研究,1,城市饭店需求评价,2,区域饭店业供给规模评价,3,饭店业发展趋势预测,3.1,从饭店客房规模及收益统计看,3.2,21,世纪饭店业面临的新特点,4,旅游业发展趋势预测,5,现有竞争对手研究,饭店之间的竞争有以下三种基本模式：,5.1,纯粹竞争抗衡模式。,5.2,纯粹垄断抗衡模式。,5.3,垄断竞争抗衡模式。,6,潜在投资者,7,消费者的需求趋势,7.1,市场信息的充分程度,7.2,购买者收入水平,7.3,购买产品的数量,7.4,购买者消费偏好,三、饭店选址,1,饭店选址考察因素,a.,需求性变量,b.,竞争性变量,c.,规模性变量,d.,物理性变量,e.,消费偏好变量,2,饭店选址的中观选择因素,2.1,饭店选择中的地段、区域评价因素,分类,活动内容,活动场所,商业业务,国内外贸易交往、交易会、展览会、商业业务旅行,办公大楼、陈列馆、展览厅、商场、公司、商业广场、步行街,会议,各种集会、会议、学术交流,会议中心、会堂、会议厅、多功能厅、大学、研究中心,旅游,风景游览,海、湖、河滨，山、森林、风景区、公园、自然保护区,文化活动,展览馆、博物馆、古迹、纪念地、大学、研究中心、医院,宗教活动,教堂、庙宇、寺院、圣地,娱乐活动,剧院、电影院、夜总会、音乐厅、娱乐中心、游乐园,体育活动,体育场、体育馆、各类球场、赛场、滑雪地、海滨浴场,疗养,疗养院,探亲,暂住、中转,城市交通枢纽附近,在上述评价中，下列地段适宜建造饭店：,a,交通方便：由于时间关系，饭店与车站、码头、航空港联系方便，很受旅客欢迎。,b,靠近市中心或闹市区：市中心是城市的商业、政治、文化中心，也是饭店中心。由于能够提供参加各种中心区活动的便利条件，客房出租率高。,c,环境安静、具有一定私密性。,2.2,社区社会经济环境,A.,客源地国民生产总值和居民消费状况,B.,投资地未来的经济发展速度,C.,有关投资的优惠政策，限制政策，土地征用的规定,2.3,社区社会文化环境,2.4,社区生态环境,3,饭店选址的微观选择因素,3.1,自然气候条件,3.2,水文地质条件,3.3,地形交通条件,4,饭店建造前基地评价内容,第二节 饭店投资的可行性研究,一、可行性研究目的与原则要求,1,目的,2,原则要求,2.1,使用的数据资料必须准确可靠。,2.2,多方案比较，保证可行性研究的合理性和先进性。,2.3,项目目标与投入相平衡的原则。在项目中以最少的投入争取最大的产出和效益，这是必须遵循的一条原则。,2.4,注重效益原则。,二、可行性研究内容,饭店投资的可行性研究，应当包括以下几个方面的内容。,1,项目背景与必要性分析,2,项目重点建设内容和建设条件的研究,3,市场研究,4,项目目标研究,5,采取多方案比较的方法最后确定项目建设方案,6,投资估算和资金筹措研究,7,对饭店经济效益的研究评价,8,经营机制与管理体制的研究,9,项目管理机构的研究,10,项目可行性研究结论,三、可行性研究的依据,1,指导性依据,（,1,）国家地区或部门的国民经济、社会发展计划和远景发展目标。,（,2,）有关的产业政策。,2,指令性方面的依据,（,1,）经过有关部门批准的项目建议书和项目建议书中确定的内容。,（,2,）已经完成初步规划设计报告或初步设计报告。,（,3,）主管部门或委托单位的设想意见和要求。,3,参考性的依据,（,1,）有关部门或单位完成或提供的自然、社会、经济方面的资料、调查报告等。,（,2,）国家统计部门公布的资料。,4,规范性的依据,（,1,）国颁、部门或行业颁布的工程技术方面的标准、规范、指标等。,（,2,）国家、部门公布的用于项目评估、评价、计算的有关参数和指标等。,四、饭店投资项目可行性研究报告编制提纲,1,项目概要,简述项目名称、主办单位、项目的由来、依据和主要目标；项目与国家或地方发展规划的关系；项目的优势条件和项目选择的理由；项目规模、基本内容、投资来源、投资数量、预期产出、项目效益评估，以及尚待解决的主要问题。,2,项目背景,介绍项目所处的地理位置和环境条件，从客观上论述项目成立的理由。主要内容应包括：,2.1,自然条件,A,地理位置。,B,土地资源。,C,气候资源。,2.2,社会经济条件,2.3,国家和地区的经济社会发展，旅游规划特别是饭店发展规划与项目目标的关系；国家对当地的政策，如资金和物资的投放政策、价格税收政策等。,2.4,基础设施状况,3,项目内容,3.1,项目工程,3.2,费用估算,3.3,饭店投资项目发展,3.4,旅游市场、价格及收入预测,4,资金筹措及财务分析,5,项目的组织管理,5.1,阐述项目的组成形式、资金管理、贷款办理、工程承包、物资供应、民工调配、土地调整、工程监理、监测评价、竣工验收等。,5.2,项目管理机构。,6,社会效益评价,包括饭店产品贡献、提供的就业机会、劳动条件的改善、和对社区精神文明的作用等。,7,存在问题及建议,可行性研究中发现而又一时尚未解决的问题，应在报告中提出解决问题的途径和办法。,8,结论,作出决策判断，简明扼要地对项目的可行性作出基本结论。使相关者（投资者、贷款者、评估者和审批单位）能对项目的基本情况（资源、市场、工程、技术、效益等），以及可行或不可行有一个清晰的决断。,第三节 饭店投资程序,一、我国饭店建设中存在的问题,1,缺乏准确的市场定位,2,饭店投资建设与经营脱节,3,饭店建筑与室内装修设计各行其是,4,缺乏前瞻性与超前意识,二、饭店投资方案的确定,1,地点、额度、规模的确定,1.1,在项目建议书的基础上，进行周密的可行性研究。,A,根据经济预测和市场调查预测确定项目的规模和方案,B,周围的资源及公用设施情况,C,建店条件、店址方案,D,环境保护、城市规划、防震、防洪、防空等要求和采取的相应措施,E,经济效益和社会效益评估,1.2,制定固定资产投资计划,A,对目标市场进行调研，多方试验投资定位的正确性，根据目标市场来确定饭店投资的规模与额度。,B,计算投入和产出之比，建造、装修、改造投入要与饭店自身还本付息,的能力相适应。,2,经营模式和管理模式的确定,2.1,经营模式,A,自主经营。,B,获得特许经营权。,C,以饭店自身力量，进行联号或集团经营。,D,建立虚拟战略联盟。,E,上市运营。,2.2,管理模式,管理形式主要有独立管理、聘请管理顾问和委托饭店管理集团管理等三种模式。,3.,设计方案招标投标,3.1,准备阶段,A.,成立招标组织,B.,编制招标文件,3.2,招标阶段,3.3,投标阶段,A.,在规定的时间内报送标书。,B.,提供的内容包括：方案综合说明书、设计内容及图纸、建设工期、主要技术要求和施工组织方案、投资估算和经济分析、设计进度和收费等。,3.4,开标评标阶段,依据方案的优劣、投入产出经济效益好坏、设计进度快慢等方面确定设计方案。,三、施工的招投标与施工的组织管理,根据国家对工程建设施工投标的管理办法，凡持有工商执照、资格证书的勘测设计单位、建筑安装企业、工程承包公司、城市建设综合开发公司，均可参加投标，建设工程的招投标，不受地区部门限制。工程项目主管部门和当地政府，对外区、外部门的中标单位一视同仁，提供方便。,1,招标投标,1.1,招标,1.2,招标阶段,1.3,投标企业的投标书除企业状况说明外，主要内容包括：综合说明，工程总报价和价格组成分析，计划开竣工日期，施工组织和工程进度计划表，主要施工方法和保证质量的措施，临时设施占地数量等。,1.4,开标阶段及评标定标,2,施工的组织管理,2.1,施工组织设计大纲编制,A,为了提高工程设计方案的合理性，合理地组织施工，提高经济效益，缩短建设周期，需要编制好建设工程的施工组织设计文件。一般分为二个阶段。初步设计阶段编制施工组织设计大纲，由编制初步设计的设计单位负责编制，施工阶段编制施工组织设计，由施工单位负责编制。,B,施工组织设计,大纲的具体表现，是技术和经济紧密结合的文件。,2.2,建筑工程施工管理,施工管理有二重性，不仅有技术方面还有其社会方面，具体要求是实现,“,三高一低,”,，即高速度、高质量、高工效，低成本和文明施工，主要包括施工任务、施工程序、施工准备、施工组织设计和施工调度、总平面管理、图纸会审、技术交底、材料构件试验检验、工程质量基层管理等几个部分。,四、装修方案的确定,1,设计要求要点,1.1,装修设计以及材料设备设施配置首先要严格按照国家对旅游涉外饭店的星级划分依据进行。根据前面所希望的投资档次进行装修，不要盲目地用高级材料，浪费资金，扩大成本。,1.2,为了避免建筑设计师与室内装修设计师之间的脱节，招标装修设计方案可由饭店建筑设计商来提出整体的设计。,2,装修招标,过程和步骤类似于土建工程招投标。,五、饭店开业,1,饭店经营模式与管理模式方案,2,人员的招聘和培训,2.1,计划制定后，根据培训计划进行落实，灵活运用合适的训练形式和方法，使培训获得预期的效果。,2.2,培训的考核与评估是培训工作的一个极其重要环节，我们藉此充分了解培训功效，掌握员工的接受效果。,2.3,最后根据评估考核，及时调整培训思路，确定今后培训工作重点。并把理论应用到实践工作之中，使培训工作真正落到实处。,3,新员工入职培训,3.1,企业培训：企业发展史、企业经营方针、企业理念、企业精神及管理目标等。,3.2,员工手册培训：员工守则、礼仪行为规范、职业道德教育等。,3.3,岗位专业技能培训,3.4,素质提高培训,3.5,新政策、新理论培训,4,试营业,办理完工商营业执照、卫生经营许可证、消防验收后，即可进入实质性的试营业阶段，为饭店正式经营铺平道路。,第四节 饭店建筑设计,一、饭店建筑规划与设计准则,1,饭店设计任务书,1.1,饭店设计任务书的下达,1.2,饭店,“,设计计划任务书,”,的主要内容,饭店,“,设计计划任务书,”,的主要内容应包括：,项目概况,项目设计要求和原则,建筑地址和总平面,项目建筑的具体内容,环境要求,项目进度,2,饭店建筑设计准则,2.1,功能设计准则,2.1.1,准确的市场定位,接待什么样的人？,2.1.2,准确的功能体现,以服务的对象为基点,2.1.3,快捷的服务需求,满足宾客需求的服务设计,2.1.4,高质的服务体现,方便员工服务与管理需要,2.2,效益设计准则,2.2.1,以饭店星级评定标准为依据,2.2.2,以经济效益为目标,2.3,生态设计准则,2.3.1,饭店的环境生态设计,2.3.2,饭店内部环境生态设计,2.3.3,饭店与环境之间的生态沟通,2.4,文化设计准则,二、饭店的功能与流线,1,饭店规划指标,饭店建筑除了要满足一般建筑物的各项通用规范和标准外，还必须满足饭店所特有的建筑功能。,1.1,饭店建筑的一般建筑规划指标,饭店建筑的一般建筑规划指标包括以下项目：,征地面积,总用地面积,总建筑面积,建筑占地面积,容积率,建筑密度,绿地率,1.2,饭店建筑特有功能指标,公共区域,客房单间面积,餐厅面积,饭店会议、娱乐和健身等建筑面积,行政后勤服务部门设计,2,高层建筑的饭店功能分区,2.1,地下室,2.2,低层公共区域,2.3,客房,2.4,顶层公共部分,2.5,顶层设备用房,3,饭店流线,3.1.,客人流线,3.2.,住宿客人流线,3.3.,宴会客人流线,3.4.,服务流线,3.5.,物品流线,3.6.,信息系统流线,第五节 饭