某房地产营销推广方案ppt课件

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,贵博,.,江上明珠营销推广方案,新联康（中国）有限公司,2013.6.9,贵博.江上明珠营销推广方案新联康（中国）有限公司,1,第一部分 项目本体篇,第二部分 营销推广篇,目录,第一部分 项目本体篇目录,2,PART,1,项目本体篇,1,、营销,SOWT,分析,2,、项目价值点梳理,3,、项目案名释义,PART 1 项目本体篇1、营销SOWT分析,3,S,W,T,优势,Strengths,1.,位于涪陵热点板块,滨江路，关注度高,2.,资源不可复制，地块稀缺,3.,差异化定位，欧式风情商业前景巨大,机会,Opportunities,1.,整个城市经济的发展，中心地位的持续凸显，带动周边人口流入，商品房需求旺盛,2.,滨江路景观打造完成，提升区域居住价值,威胁,Threats,1.,周边项目较多，竞争大,2.,其他板块对客群的分流,O,劣势,Weaknesses,1.,区域发展起步较晚，目前市政配套，商业居住氛围不浓厚,优势突出，滨江稀缺资源，未来人居高地,劣势逐步减弱，随着市政建设及沿线项目交房入住，商业人气 聚集,1.,项目营销,SWOT,分析,SWT优势Strengths机会Opportunities威,4,项目品质,涪陵品质住宅产品产品及影响力产品,稀缺的产品,涪陵滨江路稀缺江景华宅,精神满足,渴望身份认同和尊贵感的项目,城市范围,滨江私宅,居住,景观,便捷,品质,尊贵,身份,稀缺,2.,项目价值诉求,项目品质涪陵品质住宅产品产品及影响力产品稀缺的产品涪陵滨江路,5,3.,项目营销卖点,城市地位,立体景观,1,、地处涪陵滨江板块，城市窗口位置，极具展示性特点，充分彰显居住者身份地位,2,、主城住宅土地稀缺，未来住宅项目逐步减少，为办案带来契机,1,、双宝公园、榨菜博物馆、滨江公园（规划）、白鹤梁水下博物馆等外部人自然及人文景观资源丰富,2,、人工打造多重立体景观，提升项目景观的丰富性,稀缺,江景,特色,商业,城市品质,高端住宅,舒适,产品,城市,交通,土地,价值,窗口,项目,一流的城市地位、多重的立体景观，打造项目核心卖点,3.项目营销卖点城市地位立体景观1、地处涪陵滨江板块，城市窗,6,3.,项目案名,贵博,.,江上明珠,案名释义：,突出项目江景资源,长江之上的一颗明珠，拔高项目城市形象,3.项目案名贵博.江上明珠 案名释义：,7,PART,2,营销推广篇,1,、项目营销推广总控,2,、项目住宅推售策略,3,、项目住宅营销推广阶段目标,4,、商业推售策略,5,、商业推广方案,PART 2 营销推广篇1、项目营销推广总控,8,推售,排期,推售,产品,推广,执行,渠道,执行,案场,筹备,13,年,7-10,月,项目面市、形象展示,案场软性管理：,13,年,9,月中旬团队定岗，,13,年,9,月,15,日,13,年,9,月,28,日培训，,13,年,9,月,29,日正式进场,案场硬件配置：,13,年,10,月,1,日：异地销售中心开放,14,年,1,月,1,日：销售中心开放,14,年,1,月,11,日：样板房及示范区开放,13.9,13.7,13.10,13.11,13.12,14.1,形象塑造期,集中推售期及强销期,开盘热销期,集中推盘及强销期,江景住宅，主力面积,66-108,临街商铺,持续执行,售前准备期,尾盘清售期,准备启动,产品述求期,开盘热销期,13,年,11-12,月,项目蓄客,14,年,1-2,月,开盘强销期,14,年,12,月,尾盘清售,14.2,14.3,14.4,14.5,14.6,14.7,14.8,14.9,14.10,14.11,14.12,住宅当月推盘,尾盘清售期,营销推广总控发图,商业当月推盘,14,年,3-12,月份,强销期,13年7-10月案场软性管理：13年9月中旬团队定岗，13年,9,住宅推售策略及阶段推广目标,住宅推售策略及阶段推广目标,10,2.,项目住宅推售策略,长江,双宝公园,景观资源略差，以价格引爆市场，营造热销效果,2014.1,景观资源较好，抓住返乡潮,2014.2,2014.5,2014.6-8,2014.9,尾,盘,清,售,2014.11,楼栋号为暂定,时间轴,推售楼栋,1,号楼,推售理由,2,号楼,销售目标,3,号楼景观资源较好,4,号楼楼王溢价,3,号楼,+4,号楼（部分）,保底销售,60%,目标销售,80%,1,月推出房源去化,80%,以上，则,2,月持续推出,3,号楼,5,号楼,+4,号楼（部分）,传统淡季,3,、,4,、,5,号同塑“楼王”概念,6,号楼,公寓产品，最后高溢价产品,开盘当月去化,65%,2014.12-2015.1,景观最好房源，实现产品价格提升,分批销售，快打快销，营造项目热销氛围,14,年,1,月,18,日开盘，以相对低价，引爆市场,售房部,2.项目住宅推售策略长江双宝公园景观资源略差，以价格引爆市场,11,项目住宅营销推广安排,项目筹备期,第一阶段,形象导入期,第二阶段,形象升华期,第三阶段,13,年,9,月,13,年,10,月,13,年,12,月,13,年,7,月,13,年,8,月,14,年,1,月,13,年,11,月,阶段划分,时间划分,阶段任务,推广任务,营销手段,10,月,1,日,异地售房部开放,12,月,1,日,VIP,卡办理,1,月,1,日售楼部开放,1,月,11,日样板间开放,1,月,18,日,项目开盘,开盘热销期,第四阶段,概念形象铺垫,营销前准备,项目形象展示,诉求项目价值、生活方式,产品形象升华期,1,、诉求项目产品、配套、生活、档期等,2,、渠道挖掘、项目蓄客,销售期,诉求产品价值、渠道拓客,围墙,户外,户外、围墙、网络、纸媒、,DM,单、活动,户外、围墙、网络、纸媒、导视、样板展示、活动、短信,户外、围墙、网络、导视、样板展示、活动、短信,营销重点,大型活动引爆项目,每周暖场活动聚集人气,概念诉求，形成期待,14,年,2,月,项目住宅营销推广安排项目筹备期第一阶段形象导入期第二阶段形象,12,2013,年,7,月中旬,-9,月底,形象筹备期,概念宣传,策略,目标,发出声音,形成市场期待,第一阶段重点工作：,7,月底,围墙,8,月初,户外,9,月中旬前,异地售房部物料准备,主题参考一：涪陵滨江惊现地王项目,!,主题参考二：在涪陵，哪里还能拥有全新滨江生活！,2013年7月中旬-9月底形象筹备期概念宣传策略目标发出声音,13,户外：,滨江大道、出入主城高速感到，涪陵主城商业中心,；,内容：,1,、涪陵地王概念；,2,、滨江生活概念；,3,、风情商业街,目的：,突出项目地王概念及稀缺滨江价值,；,形象筹备期,户外广告牌布点,时间：,2013,年,8,月初完成,贵博,.,江山明珠,涪陵滨江地产项目,广告牌,贵博,.,江山明珠,最后滨江生活区,户外：滨江大道、出入主城高速感到，涪陵主城商业中心；形象筹备,14,包装要求：,主打项目形象，同时把项目的核心卖点用感性的,关联度高的语言表达出来；,要求设计有创意能够充分吸引路人注意；,配牛角外打灯，电脑喷画布。,主题,:,区位,+,赠送,+,外立面,+,品牌,+,园林,形象筹备期,围墙广告,时间：,2013,年,8,月中旬完成,15,包装要求：主题:区位+赠送+外立面+品牌+园林形象筹备期,广告牌位置建议,户外广告牌位置,李渡收费站,涪陵长江大桥,李渡长江大桥,滨江路,广告牌位置建议户外广告牌位置李渡收费站涪陵长江大桥李渡长江大,16,形象筹备期,项目楼书,时间：,2013,年,8,月中旬完成,只做项目概念，无实际产品信息，形成悬念营销,形象筹备期项目楼书只做项目概念，无实际产品信息，形成悬念营销,17,2013,年,10,月,-12,月,形象导入期,形象树立，产品价值塑造,策略,目标,客户对产品形成初步印象,第二阶段重点工作：,10,月,主要路段户外广告牌布点,及信息更新,11,月,引导项目销售中心开放的大型活动筹备进行,12,月,一期住宅蓄客，,VIP,卡办理,主题参考一： 在涪陵,享我江湾生活,!,主题参考二： 贵博地产,.,寻找涪陵最美城市代言人！,2013年10月-12月形象导入期形象树立，产品价值塑造策略,18,广告牌、,LED,屏幕封杀策略：,滨江大道、出入主城高速干道，涪陵主城商业中心,；,内容：,贵博,.,江山明珠,形象推广语,，大型活动宣传活动；,目的：,1,、突出项目滨江价值生活方式，,2,、以大型活动筹备报名，提高项目市场关注度,；,形象导入期,户外广告牌布点及信息更新,时间：,2013,年,10,月前完成,贵博,.,江山明珠,寻找最美城市代言人,广告牌,LED,屏幕,贵博,.,江山明珠,我的江湾生活,广告牌、LED屏幕封杀策略：滨江大道、出入主城高速干道，涪陵,19,广告牌、,LED,屏幕位置建议,户外广告牌位置,李渡收费站,涪陵长江大桥,李渡长江大桥,滨江路,南门山,高笋塘,体育场,LED,广告位置,广告牌、LED屏幕位置建议户外广告牌位置李渡收费站涪陵长江大,20,形象导入期,网络推广,时间：,2013,年,10,月前完成,投放媒体：,涪陵在线、涪风论坛,涪陵第一网络媒体，通过网络诉求项目价值，进行项目形象塑造第一波,形象导入期网络推广投放媒体：,21,形象导入期,项目,DM,单,时间：,2013,年,10,月初完成,释放配套、生活方式、产品信息等，促使客户对项目形成期待,形象导入期项目DM单释放配套、生活方式、产品信息等，促使客户,22,形象导入期,大型活动一寻找最美城市代言人,时间：,2013,年,11-12,月,推广类型：,活动营销,时间安排：,11,月报名,12,月海选,14,年,1,月,1,日决赛,+,销售中心开放,活动规则：,每次海选,20,名，销售中心开放当天进行终极,PK,参与方式：,异地销售中心现场、网络报名,活动奖励：,8000,元、,6000,元,、,4000,元不同等级旅游基金,活动目的：,提升企业品牌，扩大影响力，为项目销售中心开放造势,大型活动营销,提升项目市场关注度,形象导入期大型活动一寻找最美城市代言人推广类型：活动营销大型,23,贵博会,VIP,客户诚意登记,时间：,12,月,1,日,12,月,31,日,销售中心开放前蓄客方案：,方式：以贵博会的名义吸纳,vip,会员，进行客户信息管理 ；,上门客户申请入会需配合以下动作：,出示身份证原件；,填写,入会申请单,，约定双方权利与义务；,配合现场销售填写,会员基本信息登记表,；,其他：零入会费，开盘当天凭升级后的,VIP,卡获额外,99,折优惠；,VIP,卡办理,贵博会VIP客户诚意登记销售中心开放前蓄客方案：VIP卡,24,2014,年,1,月,1,日,-1,月,17,日,项目形象升华期,产品价值塑造，营销推广全面出击,策略,目标,建立超高附加值的市场烙印，一期开盘蓄客,第三阶段重点工作：,1,月,主要路段户外广告牌布点,及信息更新,1,月,销售中心开放,1,月,样板间、示范区开放,1,月,大型活动，引爆市场,1,月,VIP,卡升级，认筹工作展开,主题参考,1,：一房变二房,二房变三房,主题参考,2,：在涪陵，享我江湾生活！,2014年1月1日-1月17日项目形象升华期产品价值塑造，营,25,导示系统,时间：,2014,年,1,月前,位置：,1,、兴涪路与滨江大道交汇处；,2,、公园路与滨江路交汇处；,3,、洗墨路口；,展示策略,26,导示系统 时间：2014年1月前位置：展示策略26,产品楼书,正面形象，背面卖点，信息全面,完成时间：,14,年,1,月,1,日前,价值渗透,27,产品楼书正面形象，背面卖点，信息全面完成时间：14年1月,夹报：每期重点诉求一个卖点,投放时间：,13,年,12,月,26,日，,14,年,1,月,4,、,5,日，,14,年,1,月,11,、,12,日,篇幅：跨全版；纸质：新闻纸；形式：随报纸投放；地区：涪陵区；对象：巴渝都市报等；主题：第一次：项目形象,+,卖点梳理,+,售楼中心开放；第二次：产品价值、样板示范区开放信息；第三次：项目超高赠送,+,开卖信息公布；,价值渗透,夹报：每期重点诉求一个卖点投放时间：13年12月26日，14,28,户外换画：直接,清晰,强势渗透项目价值,价值渗透,完成时间：,14,年,1,月,1,日前,主题诉求：滨江生活典范,产品诉求,：（产品信息）,画面切换时间：,售楼处开放后即切换户外广告信息,主题诉求：,1,、滨江价值；,2,、产品价值,持续时间：,持续至项目开盘,29,户外换画：直接清晰强势渗透项目价值价值渗透完成时间：14,户外换画：直接,清晰的诉求项目开盘信息,形象攻略,完成时间：,14,年,1,月,1,日前,画面切换时间：,2013,年,12,月,1,日,-2013,年,12,月,14,日,主题诉求：,1,、产品信息；,2,、开盘信息,LED,屏幕,贵博,.,江山明珠,12,月,14,日震撼公售,户外换画：直接清晰的诉求项目开盘信息形象攻略完成时间：14,30,精致的、时尚的售楼处,完成时间：,14,年,1,月,1,日前,看房车停放处,入口,接待台,接待区,展示区,洽谈区,连接室外绿化景观观景平台，可通往样板区,水吧,卫生间,办公区,选房区,签约区,落地窗,区位图、区域沙盘、项目沙盘、分期沙盘、户型模型,通透设计，可直观室外滨江路,售楼处功能区布局参考,接待区：,作为客户进入售楼处的第一类接触目标，配合迎宾接待，在第一时间传递出温馨、现代与文化品味；,沙盘区：,保证客户先经过接待区，在专人陪同下到达沙盘区，聆听销讲；,洽谈区：,分为一般洽谈区和,VIP,接待区，并应略有距离，以区分问询型客户和深入谈判型客户；,签约区：,应具有私密性，并与洽谈区保持较远距离，避免细节信息泄露等突发问题影响洽谈客户印象；,吧台：,为了延长客户的停留时间，打造项目高端品质，建议设置吧台，并与洽谈区进行很好的结合，同时提供茶水、咖啡等饮料。,办公区：,项目办公运营区域，用于办理财务、合同等的专门工作区域。,展示策略,通往样板房,精致的、时尚的售楼处看房车停放处入口接待台接待区展示区洽谈区,31,设计要求：时尚感，品质感、舒适性！,体验式销售中心,完成时间：,14,年,1,月,1,日前,展示策略,沙盘展示,洽谈区,休息区,设计要求：时尚感，品质感、舒适性！体验式销售中心展示策略沙盘,32,区域模型与楼体模型,完成时间：,14,年,1,月,1,日前,展示策略,区域模型,楼体模型,分户模型,区域模型与楼体模型展示策略区域模型楼体模型分户模型,33,看楼通道展示,-,看到的都是风景,完成时间：,14,年,1,月,11,以前,通过细部元素的装饰（画架，假植，装饰伞,),来增加看楼过程的氛围，给到客户实体体验感，对项目形成期待！,展示策略,2024/11/19,看楼通道展示-看到的都是风景通过细部元素的装饰（画架，假植，,34,质地铺装路面展示,样板房导视,项目内部导示、路面,展示策略,质地铺装路面展示样板房导视项目内部导示、路面展示策略,35,不同风格、不同户型特点精装样板房,完成时间：,14,年,1,月,11,日前,楼栋,序号,面积,户型特点,装修风格,1,号楼,1,108,平米,二变三,现代简约风格,2,65,平米,一变二,英式田园风格,3,71,平米,标准两室,现代前卫风格,展示策略,现代简约风格,英式田园风,现代前卫装修风格,不同风格、不同户型特点精装样板房楼栋序号面积户型特点装修风格,36,标准统一，着装整洁的对外形象；,仪态有素，笑迎客户；,关注细节，小事见服务；,星级物管服务,完成时间：,14,年,1,月,1,日前,展示策略,37,标准统一，着装整洁的对外形象；星级物管服务展示策略37,产品发布会暨最美城市代言人评选,时间：,14,年,1,月,1,日,活动主题：,产品上市发布会暨最美城市代言人评选；,活动地点：,销售中心现场；,活动时间：,2013,年,10,月,1,日；,活动内容：,邀请相关专家学者，阐释城市发展的方向，置业的选择标准，产品的核心优势；对最没城市代言人进行最终票选,；,参与人：,前期积累客户,新闻媒体记者；,辅助内容：,活动现场提供自助餐，小提琴手或萨克斯手现场演奏；,销售中心活动,冷餐,产品发布会,城市代言人决赛,产品发布会暨最美城市代言人评选活动主题：产品上市发布会暨最美,38,销售中心开放暨元旦庆祝活动,时间：,14,年,1,月,1,日,活动主题：,2014,元旦庆祝活动暨项目销售中心开放活动；,活动地点：,销售中心现场；,活动时间：,2014,年,1,月,1,日；,活动内容：,销售中心开放福包抽奖、新年联欢会,活动表演、置业大礼包,购房优惠礼；,参与人：,前期积累客户,新闻媒体记者；,辅助内容：,；冷餐饮、儿童娱乐区,销售中心活动,冷餐,活动表演,置业优惠礼包,销售中心开放暨元旦庆祝活动活动主题：2014元旦庆祝活动暨项,39,样板房盛装绽放,时间：,14,年,1,月,11,日,地点：售楼处现场及样板房内部,时间：,2014,年,1,月,11,日,内容：样板房开放，同时展出创意装饰礼品或其他小礼品,目的：聚集人气，展示项目整体高端形象，以实地的户型装修体验，对客户形成体验式营销，促成现场,VIP,卡升级；,关键词：城市、创意、项目品质；,样板示范区活动,样板房盛装绽放地点：售楼处现场及样板房内部关键词：城市、创意,40,贵博会,VIP,客户升级,时间：,14,年,1,月,1,日,14,年,1,月,17,日,目的：对前期积累的客户进行过滤，便于把握客户购买诚意度；,时间：,14,年,1,月,1,日开始；,诚意金：,10,000,元；,方式：邀请前期参,VIP,客户上门进行权益升级，交纳诚意金升级后的客户可获得精美礼品一份，同时享受开卖当天额外,99,折的优惠；,VIP,卡办理,升级前,升级后,升级礼品,升级礼品,贵博会VIP客户升级目的：对前期积累的客户进行过滤，便于,41,诚意客户意向房号盘点,价格表初稿,策划：客户分析、价格调整,销售：客户价格接收度盘点,开盘价格表,首批房源定价流程,时间：,14,年,1,月,1,日,1,月,17,日,价格方案,市场比准项目的选择,打分，比准均价形成,+,爬楼打分确定水平差,诚意客户意向房号盘点价格表初稿策划：客户分析、价格调整销售：,42,主题参考,1,：贵博,.,江上明珠，震撼公售！,主题参考,2,：江上明珠，持续旺销！,项目热销期,全面抄作开盘热销信息，引爆区域市场,策略,目标,开盘热销，建立市场影响力,第三阶段重点工作：,12,月,主要路段户外广告牌布点,及信息更新,12,月,项目开盘旺销信息发布,211,月,暖场活动信息公布、持续销售优惠信息公布,2014,年,1,月,18,日,-2014,年,11,月,主题参考1：贵博.江上明珠，震撼公售！项目热销期全面抄作开盘,43,户外换画：直接,清晰,强势渗透项目价值,户外信息,完成时间：,14,年,1,月底,主题诉求：江上明珠，持续旺销中,产品诉求,：（产品信息）,画面切换时间：,开盘以后,主题诉求：,1,、项目价值；,2,、旺销信息,持续时间：,每期开盘，定期信息更新,44,户外换画：直接清晰强势渗透项目价值户外信息完成时间：14,贵博,.,江山明珠盛大开盘活动,时间：,14,年,1,月,18,日,活动主题： 贵博,.,江上明珠盛大开盘典礼；,活动时间：,2014,年,1,月,18,日,活动地点：售楼处：,活动目的：营造开盘热闹气氛、促成现场成交；,活动方式：项目开盘、活动表演；,预计到访人数：,400,组；,客户攻略,2024/11/19,贵博.江山明珠盛大开盘活动活动主题： 贵博.江上明珠盛大,45,主题：“家在江上明珠”,-,家居插花艺术大比拼；,时间：,2014,年,X,月,X,日；,内容：特色美食、花街展、插花艺术比赛活动；,目的：邀请办理,VIP,卡客户及意向客户参与该活动，与客户建立良好的关系，提升项目美誉度；增加现场客户量，提升现场人气，促进销售；,包装：插花艺术展，名贵花草展等；,持续暖场活动,周末暖场活动,插花艺术活动,2024/11/19,主题：“家在江上明珠”-家居插花艺术大比拼；持续暖场活动周末,46,周末暖场活动,蛋糕,DIY,和陶艺,DIY,活动主题：蛋糕,DIY,和陶艺,DIY,；,活动时间：,2014,年,X,月,X,日；,活动地点：售楼处；,活动内容：以家庭为单位参赛，蛋糕,DIY,与陶艺,DIY,大赛，设立最佳造型评选；,针对客户：诚意客户；,辅助内容：现场提供冷餐、饮料及奖品发放；,持续暖场活动,周末暖场活动蛋糕DIY和陶艺DIY活动主题：蛋糕DIY和陶,47,