玉溪市场调研报告_A课件

,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,2020/3/5,#,玉溪市场调研报告,A,玉溪市场调研报告A,1,目录,宏观市场分析,1,、行业环境,2,、玉溪城市规划,3,、玉溪政策法规,4,、玉溪宏观环境,区域市场分析,1,、红塔区市场环境,2,、北市区市场环境,客户分析,1,、客户分布构成分析,2,、客户经济实力分析,3,、客户需求分析,4,、客户购买行为分析,竞争对手分析,玉水金岸项目分析,SWOT,分析,品牌定位推广建议,1,、品牌定位建议,2,、推广渠道铺排建议,项目产品推售策略建议,1,、定价建议,2,、推售节奏建议,目录宏观市场分析,2,宏观市场分析,行业环境,十八大在房地产方面透露出信号：,1.,房地产市场调控政策现在,还没想放松,，但短期内,不会再有调控新政出台,。所以近几年房地产限购限贷政策将不会有大的调整，房地产市场将趋于稳定。,2.,目前政府正积极研究有关扩大房产税试点的问题，由于区域差异，房产税试点的进一步走向将主要取决于地方态度。新一轮房产税试点城市可能在今年年底确定，并于明年正式实施。而作为,三四线城市玉溪市并无此类政策,迹象。,3.,强调住房双轨制：商品房资源由市场配置，保障房则采用政府主导、企业参与的形式来建设和分配。此前，商品房一度占据我国住房供应主体，但近年来政府部门大力推进保障房建设以后，“两条腿走路”的局面逐渐开始形成。楼市限购、限贷等政策是通过对市场需求的暂时抑制，来换取保障房和普通商品房供应增加的时间，即“,以时间换空间,”，实现住有所居的国策。,4.,明年新开工保障房不低于,500,万套，,保障性住房,：从“重数量”转换到“重质量”,由此可见，一段时间内房地产市场以稳定为主，持续的保障房供应将不断占据商品房低货值市场份额。,宏观市场分析 行业环境十八大在房地产方面透露出信号：,3,宏观市场分析,玉溪城市规划,交通规划：,地理条件优越，玉溪成为云南版图中最为靠近核心城市昆明的近郊城市。,2,条国道、,9,条省道、,2,条铁路、五条高速公路连接八县一区和接壤四地州。,目前泛亚铁路中线昆明至玉溪已建成通车，昆明至玉溪城际列车预计,2015,年建成运营。,铁路依托昆曼铁路和昆河铁路形成“人字形”结构。,规划市域公路形成“三纵四横双环”通达辐射网，出行互通条件更为便利。,宏观市场分析 玉溪城市规划 交通规划：,4,宏观市场分析,玉溪城市规划,城市空间布局结构：,“一心、双核、四组团”：“一心”：中心组团；“双核”：旧城区综合性商业服务中心和生态文化区市级行政、商务中心；“四组团”：大营街组团、春和组团、研和组团、北城组团。其中中心组团中行政中心北迁发展北部生态文化区，将该区建设定位为行政中心、商务金融中心、文化中心。,区域发展定位：,促进昆玉一体化发展，加强与楚雄、普洱、红河、曲靖等地区联系与协调，带动滇中区域发展。,近期发展方向,利用坝区周边的山地，发展玉山城片区、观音山片区、研和工业园区的山地部分；,跨越玉溪大河向北发展，建设生态文化区及玉枕山行政中心,；实施玉溪大河三期改造工程及周边土地开发建设；开发建设新火车站东部片区；发展春和组团红塔工业园区九龙片区。,从城市规划来看，目前本案属北部生态文化区，而该区的行政中心、商务金融中心及文化中心定位为本案作为城市级标杆项目铺垫背景蓝图。,宏观市场分析 玉溪城市规划 城市空间布局结构：,5,宏观市场分析,玉溪政策法规,商品房相关法规：,目前玉溪房地产一手房市场，仍执行不限购政策，为限购区域投资人群提供契机。,限价房相关法规：,玉溪市限价商品住房管理规定，限价商品住房单套建筑面积应控制在,90,平方米以内，高层建筑单套建筑面积应控制在,120,平方米以内。按照不高于同地段或同区域、同类别普通商品住房价格的,80%,，确定项目限价商品住房销售基准价格。,公租房相关法规：,玉溪市红塔区公共租赁住房管理实施办法规定，在本市中心城区有稳定工作或创业、居住的无住房或人均住房建筑面积低于,20,平方米（含,20,平方米）的中等偏下收入家庭或单身人士，符合申请公共租赁住房收入条件。申请购买所租住的公共租赁住房，公租房需租赁年满,1,年以上。,宏观市场分析 玉溪政策法规 商品房相关法规：,6,宏观市场分析,玉溪宏观环境,城市区域分析,玉溪地处滇中腹地，距离昆明仅一个小时车程，作为滇中城市圈的重要组成部分，随着昆玉一体化的加速，玉溪与滇中经济圈其他城市合作将更加紧密，致力将玉溪打造成为,滇中次级中心城市,。,宏观经济分析,玉溪属于云南第三大经济城市，人均,GDP,位于全省第二，,GDP,始终保持良好稳步增长态势，经济发展环境良好；居民收入和消费能力偏中上水平，消费需求旺盛，但高端商业配套落后。,人口产业研究,玉溪红塔区常住人口约为,50,万，户籍人口约,40,万，且增长缓慢，但城镇化水平较高；未来项目所在的北部生态文化区人口规划达到,14,万人；目前以第二产业为主，但第三产业呈现良好的发展势头；整体人口偏少，消费人群不足；,玉溪经济发展环境较好，有较强的产业支撑，居民消费水平及意识较强，玉溪商业氛围有待成熟及所在北部区域宜居生态商业文化中心定位为本案定位城市级商业中心创造,契机,。,当然玉溪人口消费基数偏少，商业消费能力与城市能及不匹配，新区目前尚未成熟，商业居住氛围较淡，将成为本案的一大,挑战,。,宏观市场分析 玉溪宏观环境城市区域分析,7,目录,宏观市场分析,1,、行业环境,2,、玉溪城市规划,3,、玉溪政策法规,4,、玉溪宏观环境,区域市场分析,1,、红塔区市场环境,2,、北市区市场环境,客户分析,1,、客户分布构成分析,2,、客户经济实力分析,3,、客户需求分析,4,、客户购买行为分析,竞争对手分析,玉水金岸项目分析,SWOT,分析,品牌定位推广建议,1,、品牌定位建议,2,、推广渠道铺排建议,项目产品推售策略建议,1,、定价建议,2,、推售节奏建议,目录宏观市场分析,8,区域市场分析,红塔区市场环境（商业、住宅）,由于,2011,年土地一级市场交易量增加，后期土地交易减少，加之,2013,年集中竣工（竣工面积,151.67,万平方米，同比增长,155.5%,）。,2011-2012,年间开工及销售导致后期销售面积及新开工面积同比降低。,2013,年商品房销售额,33.13,亿元，同比下降,24.9%,。其中住宅销售额,25.69,亿元，同比下降,27.3%,。,由此我们可以分析，在一段时间内，本案将成为玉溪商品房销售市场的主要供应单位，届时产品,竞争对象,主要为疲软期的剩余库存及,2014,年新开工销售用地。,区域市场分析红塔区市场环境（商业、住宅）由于20,9,区域市场分析,红塔区市场环境,一级市场,玉溪红塔区分为中心市区，北市区，南市区三个主要板块。,中心市区：该区域作为传统,CBD,区域，房地产开发较早，由于受土地资源匮乏等原因导致开发较慢且体量较小，土地开发成本较高。,北市区：随着市政府的迁移该区域，生态宜居的规划定位，使得其成为投资及改善的理想区域。,南市区：该区域是产业园区及工业集中区域，土地开发成本较低。,根据玉溪统计局数据显示房地产开发用地（住宅、商业）投资集中爆发于,2010,年，随后土地投资逐年递减。开发企业多为本地小开发商，开发体量较小，目前其他全国品牌开发商几乎难寻踪迹。从供需关系分析，房地产投资从爆发到缩水反映了市场需求遏制了一级市场的成交量，小开发商资金匮乏无法支撑持续、长线的土地价值挖掘。故，,本案作为国内一线开发商品牌项目，遵循市场规律，保持项目可持续的价值引领显得尤为重要,。,区域市场分析红塔区市场环境一级市场,10,区域市场分析,红塔区市场环境,二级市场：,三大板块，成交单价根据其区块繁华程度依次递减。,中心市区,住宅均价在,5500-7500,元,/,之间，写字楼均价为,8000-9000,元,/,之间，商业均价约为,40000,元,/,。配套完善，低总价小户型产品受热捧（如极中心项目,50-60,平产品去化迅猛）。其城市核心资源的独特性决定了该区域写字楼及低总价住宅产品会给本案相关产品产生威胁。,北市区,住宅均价在,4500-6300,元,/,之间（玉水金岸、兰溪瑞园等项目均价,6300,元,/,拉高北市区单价，北市区大部分,实际成交均价在,5000-5500,元,/,左右,），写字楼均价为,7000-8000,元,/,之间，商业均价约为,20000-40000,元,/,不等。本案所在板块，由于区域内竞争较大的玉水金岸入住率低及商业配套尚未正式启动，导致本区域内市场认可度尚未打开。低入驻率导致其配套商业街区的观望，使该项目的商业前景并不明朗。本案的强势亮相带动该区域的热度同时，应对其伺机抢占市场举动有所防范。,南市区,住宅均价在,3000-4000,元,/,左右，写字楼、商业较为罕见。购房者多为本地或周边县市内迁人口，低总价导致的刚需特点明显，由于不具备商业核心价值，其所属项目无法与本案产品形成对等的竞争关系。,区域市场分析红塔区市场环境二级市场：,11,区域市场分析,红塔区市场环境,三级市场：,二级市场的突然发力及玉溪人口相对增长过缓，遏制了三级市场的市场需求。据了解，目前二手房市场主要面对刚需及部分迁改需求客群，主要交易集中于市中心配套完善区域及北部低价位成熟配套区域。交易房龄普遍较小，加之现房及配套成熟等原因，二手房价格略高于同区域一手房价格。,三级市场反映出玉溪刚需市场对,成熟配套,项目认可度较高。,区域市场分析红塔区市场环境三级市场：,12,区域市场分析,红塔区市场环境,盛时尚居：,毛坯均价,4900,元,/,玉水金岸,：,住宅均价,毛坯,6800,实际成交,6200,元,/,湖畔知城,：,尾盘多总价高难去化产品，均价,精装,7500,，估算毛坯价格约,5800,左右,极中心,：,均价毛坯,7500,元,/,枫林溪谷,：,均价毛坯,5300,元,/,润玉园,：,均价毛坯,5300,元,/,中轴玉玺,：,住宅,5960,写字楼,7060,商铺,43560,元,/,都市经典,：,均价毛坯,住宅,4915,公寓,4080-4700,元,/,吉太大厦：,住宅毛坯,5500,元,/,时代新都会,：,一期均价,5700,，二期均价,5800,，商铺,1.7-1.9,万元,/,根据住宅市场分布来看，中心区域及北部沿玉溪大河二期周边项目已成为价格高地，可以看出从开发商战略铺排上已经能够看到“一心双核”的规划印记。,本案处在北部市区价格高地与低价区域之间，临近价格高地。目前北市区价格高地楼盘已成为虚高价格标杆。该标杆可为本案提供,低开高走,的价格标尺，弱化价格抗性，利于利用红星品质先声夺人、首开热销。,新天地商业广场,：,目前动工的第二个城市综合体项目，定价未知,价格高地,价格高地,兰溪瑞园,：,尾盘多总价高难去化产品，均价,毛坯平层,6300,实际成交,6200,太极名城,：,毛坯均价,4300,元,/,万裕润园：,公租房住宅毛坯,4187,，商铺,9000,元,/,价格洼地,区域市场分析红塔区市场环境盛时尚居：玉水金岸：湖畔知城：极,13,项目名称,首开时间,总套数,去化套数,去化率,销售周期,套,/,月,均价（元,/,）,备注,红星国际广场,-,-,-,-,-,-,-,盛时尚居,2012/5/12,349,340,97%,23,15,毛坯,4900,北城区,玉水金岸,(,水云间,),2009/9/1,（,1-10,栋）,4714,4714,100%,24,196,团购,4500,，市场,5500,已售罄,北城区，内部团购,4300,去化约,80%,玉水金岸,（金岸）,2012/1/7,（,11/12,幢）,712,700,98%,14,50,毛坯,6200-6400,北城区，现场公示价格,6800,，最高优惠,8%,，实际成交,6300,左右，由于项目定位及价格偏高，后期去化速率极为缓慢,玉水金岸,(,玉水居,),2013/10/27,1196,170,9