房地产知识介绍

Click to edit Master title style,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,房地产基础知识介绍,目录,1,、,房地产行业基础知识,2,、房地产开发流程,3,、,房地产专业名词,一、基础知识,四个阶段：,萌芽期、爆发与平稳发展期、活跃期、调控期,萌芽期：,1979,年开始经济体制改革，,1980,年,4,月邓小平提出“出售公房，调整租金，提倡个人建房买房”的设想，拉开了住房制度改革的序幕。,爆发与平稳发展期：,1992,年邓小平南巡讲话掀起了房地产开发的高潮。,活跃期：,1998,年我国住房体制改革的纲领性文件,关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知,（,【,国发,1998】23,号）文件出台，决定自当年起停止实物分房，建立住房分配货币化、住房供给商品化、社会化的住房新体制。,调控期：,1993,年以来，历经五次宏观调控：,第,1,次：,1993,年,1994,年，主要针对海南、北海房地产投资过热。,第,2,次：,1998,年,2000,年，启动住宅市场，剌激房地产业发展。,第,3,次：,2003,年,2007,年，抑制过快增长的房地产市场。,第,4,次：,2008,年下半年,2009,年，放松调控政策，刺激房产消费。,第,5,次：,2009,年底,至今，严厉调控房价。,1.1,房地产行业发展历史,1,、房产：是指房屋经济形态，在法律上有明确的权属关系，在不同的所有者和使用者之间可以进行出租出售或作其它用途的房屋。,是房屋及其权利的总称（占有、使用、收益、处分等权利）,2,、地产：是指土地财产，在法律上有明确的权属关系，地产包含地面及其上下空间，地产与土地的根本区别也就是有无权属关系。,是土地及其权利的总称（使用、收益、转让等权利）。,3,、房地产,房地产是指土地、建筑物及其地上的附着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。又称不动产，是房产和地产的总称，两者具有整体性和不可分割性（,所有权、管理权、转让权等,）。房地产可以有三种存在形态：土地、建筑物、房地合一。,4,、房地产业,是以土地和建筑物为经营为对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业。,1.2,房地产基本概念,5,、房地产开发,是指在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质的要求进行基础设施、房屋建筑以及租售经营的行为过程。,6,、房地产市场,1.3,房地产基本概念,全民所有制：所有权属于国家代表的全体人民，具体由国务院代表国家行使；,集体所有制：村农民集体；,村内两个以上农村集体经济组织的农民集体；,乡（镇）农民集体。,1,、中国大陆现行土地制度,1.4,房地产土地制度,2,、国有土地使用权出让,国 家,土地使用者,土地使用权,(,一定年限,),土地使用权出让金,(,提前支付,),土地使用权出让,(,土地一级市场,),由国家垄断。,只拥有土地使用权，没有所有权。,国有土地使用权出让方式,招标方式,拍卖方式,协议方式,挂牌方式,国有土地使用权出让年限,居住用地：,70,年,工业用地：,50,年,教育、科技、文化卫生、体育用地：,50,年,综合或其它用地：,50,年,商业、旅游、娱乐用地：,40,年,1.5,房地产,土地转让,1.6,房地产,土地性质划分,取得土地使用权,1.7,房地产,土地使用权获取方式,招 标,招标方式概念,指土地所有者（出让人）向多方土地使用者（投标者）发出,投标邀请,，通过各投标者,设计标书,的竞争，来确定土地使用权受让人的方式。,招标流程,评标,出让人,确定标的及标底,投标人,投标,出让人、投标人,开标,评标小组,确定中标人,对能够,最大限度地满足,招标文件中规定的,各项综合评价标准,，或者能够满足招标文件的实质性要求,且价格最高,的投标人，应当确定为中标人。,1.8,房地产,土地招标流程,拍 卖,拍卖方式概念,按照指定时间、地点，在公开场所出让方用,叫价的方法,将土地使用权拍卖给,出价最高者,（竞买人）。,拍卖流程,（一）主持人点算竞买人；（二）主持人介绍拍卖宗地的位置、面积、用途、使用年期、规划要求和其他有关事项；（三）主持人宣布起叫价和增价规则及增价幅度。没有底价的，应当明确提示；（四）主持人报出起叫价；（五）竞买人举牌应价或者报价；（六）主持人确认该应价后继续竞价；（七）主持人连续三次宣布同一应价而没有再应价的，主持人落槌表示拍卖成交；（八）主持人宣布最高应价者为竞得人。,1.9,房地产,土地拍卖流程,挂 牌,挂牌方式概念,出让人发布,挂牌公告,，按公告规定的期限将拟定出让宗地的交易条件在指定的土地交易所挂牌公告，接受竞买人的报价并,更新挂牌价格,，根据挂牌期限截止时的出让结果确定土地使用者。,挂牌流程,接受新报价,出让人,宗地信息挂牌公布,竞买人,报价,出让人,更新挂牌价格,出让人,确定竞得人,挂牌起始日,挂牌截止日,挂牌期限届满，按照下列规定确定是否成交：（一）在挂牌期限内只有一个竞买人报价，且报价高于底价，并符合其他条件的，挂牌成交；（二）在挂牌期限内有两个或者两个以上的竞买人报价的，出价最高者为竞得人；报价相同的，先提交报价单者为竞得人，但报价低于底价者除外；（三）在挂牌期限内无应价者或者竞买人的报价均低于底价或均不符合其他条件的，挂牌不成交。,在挂牌期限截止时仍有两个或者两个以上的竞买人要求报价的，出让人应当对挂牌宗地进行现场竞价,，出价最高者为竞得人。,1.10,房地产,土地挂牌流程,协 议,协议方式概念,指政府作为土地所有者（出让方）与选定的受让方磋商用地条件及价款，达成协议并签订土地使用权出让合同，有偿出让土地使用权的行为。,划 拔,划拔方式概念,指县级以上人民政府依法批准，在用地者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交其使用，或者将土地无偿交给土地使用者的行为。,1.11,房地产,土地拍卖流程,出让方式,划拔方式,招标、拍卖、挂牌,协议,1,经营性用地以,(,商业、旅游、商品住宅等,),及有竞争要求的工业用地；,1,经营性用地以外用途的土地，同一宗地只有一个意向用地者的,1,国家机关、军事用地,2,同一宗地有两个或者两个以上意向用地者；,2,原划拨、承租土地使用权人申请协议出让,2,城市基础设施、公益事业用地,3,划拨土地使用权改变用途或转让，收回土地使用权，实行招拍挂出让的；,3,划拨土地使用权转让申请办理协议出让,3,国家重点扶持的能源、交通等项目用地,4,出让土地使用权改变用途,4,出让土地使用权人申请续期,4,法律法规规定的其它用地,5,法律法规规定的其它用地,5,法律法规规定的其它用地,异同,有偿使用，需要签定合同,有偿使用，需要签定合同,少量费用,(,补偿、安置）或无偿,有期限限制,有期限限制,一般无期限限制,1.12,房地产,土地,出让方式的适用范围,招 标,拍 卖,挂 牌,交易场所,指定地点,拍卖行,土地交易场所,交易方式,一次报价,多次报价,多次报价,持续时间,长,短,长,复杂程度,需要制作标书十分复杂,不复杂,一般,衡量指标,价格及指定的技术等其它条件,价格,价格,适用范围,具备其他综合目标或特定的社会、公益建设条件,土地用途无特别限制及要求,土地用途无特别限制及要求,1.13,房地产,土地招标、拍卖、挂牌的异同,二、开 发 流 程,1.,市场条件判断,2.,项目位置选择,1.,确定开发方案,2.,编制可行性研究报告,1.,办理,建设用地规划许可证,2.,领取,国有土地使用证,1.,领取,建设工程规划许可证,2.,领取,建设工程施工许可证,1.,招标,:,寻找施工单位,3.,开工建设,1.,领取,商品房销售许可证,选 址,立 项,取得土地,规划 设计,开工 建设,竣工 验收,2.1,房地产,开发基本流程,五证贯穿整个流程：,建设用地规划许可证,国有土地使用证,建设工程规划许可证,建筑工程施工许可证,商品房预售,/,销售许可证,2.2,房地产,开发五证,建,设,用,地,规,划,许,可,证,房地产开发流程可以用“五证”的取得来贯穿,商,品,房,销,售,许,可,证,建,筑,工,程,施,工,许,可,证,建,设,工,程,规,划,许,可,证,国,有,土,地,使,用,证,一,二,三,四,五,2.3,房地产,开发五证顺序,证件解释,建设用地规划许可证,是建设单位在向土地管理部门,申请征用、划拨土地前,，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证，是建设单位用地的法律凭证。,国有土地使用证,是证明土地使用者,(,单位或个人,),使用国有土地的法律凭证，受法律保护。,2.4,房地产,开发五证解释,规划局,建设项目选址意见书,国土局,土地挂牌拍卖手续,地震局,建设工程抗震设防要求审批,环保局,建设项目环境保护审批,其他相关部门,（水利、交通、人防、供排水、文保、气象等相关意见）,申报材料：,1,、机构代码证副本、代码（首次申报）；,2,、申请表；,3,、意向性批文、项目建议书或选址申请；,4,、现势原件地形图,2,份；,5,、其它相关材料；,申报材料：,提供计委、规划、土地部门相关审批材料,申报材料：,1,、项目所在地环保部门和行业主管部门签署预审意见的,环境影响报告表,5,份及其软盘,2,、,建设项目排放污染物指标申请表,、,建设项目环境保护审批登记表,及其软盘,3,、附有环境影响专项分析或专项评价的应附环境保护咨询中介机构技术评估意见及评审专家组名单,申报材料：,1,、机构代码证副本、代码（首次申报）；,2,、申请表；,3,、项目有效批准文件；,4,、选址意见书复印件（含附图）；,5,、已批总平面方案；,6,、现势原件地形图,3,份；,7,、其它相关材料；,选 址,立 项,取得土地,规划设计,开工建设,竣工验收,开发商,选址、立项,国土局,国有土地使用证,计委,项目建议书，可研报告,规划局,建设用地规划许可证,2.5,房地产,开发五证解释,证件解释,建设工程规划许可证,是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证，是建设单位建设工程的法律凭证，是建设活动中接受监督检查时的法定依据。,没有此证的建设单位，其工程建筑是违章建筑，不能领取房地产权属证件,。,建筑工程施工许可证,(,建筑工程开工证,),是建筑施工单位符合各种施工条件、允许开工的批准文件，是建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一。,2.6,房地产,开发五证解释,气象局,防雷工程设计审批,人防办,人防工程建设项目技术审批,其他相关部门,（水利、交通、供排水、文保、消防等相关意见）,申报材料,1,、申请报告（已批可行性研究项目）,2,、项目初步设计文本及修改文本（资质单位编制）,3,、其他文件,申报材料,1,、,XX,省建筑工程施工图设计审查报审表,（一式三份）,2,、外地勘察设计单位资质证书副本（复印件），勘察、设计合同（须已经审查）,3,、建设用地土地使用证及规划设计要求说明书（复印件）,4,、初步设计文件及批复或项目立项、报建等审批文件及手续,5,、岩土工程勘察报告，全套施工图设计文件以及相关设计基础资料,6,、技术审查机构对涉及项目安全，确需有关设计计算书及计算软件名称的，由建设单位报送,7,、如需依法进行专项审查的（如：抗震、卫生、消防、环保、人防、安全等），建设单位还须按相关规定报送有关材料,申报材料,1,、机构代码证副本、代码（首次申报）；,2,、申请表；,3,、项目的有效批准文件；,4,、有效的土地权属证明；,5,、现势原件地形图,1,份（市政现势管线图）；,6,、规划设计条件（或选址意见书）及已批方案；,7,、全套施工图；,8,、其它相关材料。,申报材料,1,、申请报告,2,、建设项目计划,3,、经规划部门批准的总平面规划图,4,、项目建筑方案,5,、工程地质勘察报告,申报材料,1,、建设单位申报表,2,、建设项目总平面图,3,、设计说明（包括分类依据）,4,、防雷装置布置