贵阳项目可行性分析课件

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,Gui Yangs project report for feasibility study,贵阳项目可行性报告,1、地理区位、人口,地理：东毗,湖南,、南邻,广西,、西连,云南,、北接,四川,和,重庆,，,区域：贵阳市、六盘水市、遵义市、安顺市、铜仁市、毕节市、黔东南等3个自治州,面积：176167平方公里,人口：3985万,一、贵州省概况,地 区,贵阳市,六盘水,遵义市,安顺,铜仁,黔西南州,毕节,黔东南,黔南州,面积,（平方公里）,0.8万,1万,3万,1万,1.8万,1.6万,2.6万,3万,2.6万,人口（万人）,367,310,750,273,415,332,798,445,397,GDP（亿元）,972,430,776,195,251,280,500,269,309,人均GDP（万）,2.4,1.4,1.1,0.7,0.6,0.92,0.71,0.67,0.82,GDP排行,1,4,2,7,8,3,6,5,规模以上工业,增加值（亿元）,292.3,178,271,53,41.1,80.1,114.4,44.2,95,城镇固定资产,投资（亿元）,676,177,320,53,115,134,128,106,105,财政一般预算,收入（亿元）,105.4,37.1,46.3,16,13.8,21.9,43.5,17.4,20.9,第一产业（%）,5.2,6.2,15.8,18,32.8,17.8,22,24.2,23.4,第二产业（%）,40.7,60.7,39.9,35,26,36.3,41.4,30.3,37.3,第三产业（%）,54.1,33.1,44.3,46,41.2,45.9,36.6,45.5,39.3,城镇居民人均,可支配收入（万元）,1.5,1.3,1.38,1.33,9647,14118,13053,12465,13219,农民人均纯收入,（元）,5316,3083,3661,3110,2742,2758,2920,2717,3190,2、贵州省9个地市经济发展概况,1、经济总量上看，贵阳市、遵义市和毕节地区经济总量最大，2009年GDP分别达到971.9、776.8和500亿元，安顺市最低，仅为195.7亿元；,2、人均GDP看，超万元的有贵阳、六盘水和遵义市，分别为24585、14422、11310元；,财政预算收入上看，超过100亿元的仅有贵阳市；,3、固定资产投资方面：贵阳和遵义市分别达到676、320亿元，安顺市53亿元最低。,3、贵州省历年全社会固定资产投资及其增长速度,2010年，全社会固定资产投资额达到3186.28亿元，比上年增长30%。,（4）贵州省房地产投资概况,开发投资额（亿元）,商品房施工面积（万）,商品住宅施工面积（万）,商品住宅竣工面积（万）,商品房销售面积（万）,商品房销售金额（亿元）,2009,369.7,5570.9,4380.6,1029,1649.3,451.5,2010,556.7,7902.3,5968.6,809,1730.7,581.1,增幅,50%,29.5%,26.6%,-23.3%,4.7%,22.3%,开发情况：相比2009年，贵州全省房产开发毅然保持火热态势，开发投资额增幅50%，商品房开工施工量增长近30%，但随着土地开发监管日趋严格和购房消费意愿回落，住宅竣工面积减少23.3%可知房企开发力度有所降低；,销售情况：随着2010年央行加息、首付款提高、贷款优惠利率取消等国家房产调控政策出台，2010年商品房销售面积仅增4.7%，基本与2009年持平，但销售金额增幅22.3%，可推贵州商品房2010年价格上涨幅度较大。,1、地理区位概况,贵阳简称筑，位于贵州省中部，东与龙里、瓮安县接壤；南靠惠水、长顺县；西接平坝、织金县；北邻黔西、金沙、遵义市。,城市行政区划辖七区一市三县：,七区：云岩区、南明区、小河区、金阳区、白云区、乌当区、花溪区、,一市：清镇市,三县：修文县、开阳县、息烽县,土地面积：8034 k，,总 人 口：367万（2009）,二、贵阳市概况,2、贵阳城市总体规划,2.1、城区人口规模,2009年，全市总人口367万，城镇人口194 万，,城市化率53%，中心区人口约130万,2020年，全市总人口500万，城镇人口400万，,城市化率80%，中心区人口240万；,2.2、城区建设目标,2010年，市中心建区面积129平方公里,2020年，市中心区建区面积200平方公里,3.3、区域功能布局,主 城 区：云岩区、南明区、小河区,功能定位：重点发展金融、商贸等现代服务业,次 城 区：花溪区、白云区、乌当区,功能定位：大力发展信息产品制造、新材料、,医 药等高新技术产业,云岩区,南明区,乌当区,3.1 贵阳市GDP持续快速增长,2010年贵阳市GDP增长突破千亿元，增长率为14.3%。,3.2 贵阳市固定资产投资增长情况,2008年投资低迷，2009-2010年，,全市固定资产投资增幅均突破30%。,3、贵阳市经济运行良好,4、贵阳房地产投资情况分析,（1）商品房供应量对比分析,受到09年市场火热成交的影响，2010年商品房上半年供应352.61万，同比去年同期上涨44.8%。,（2）商品房成交量分析,进入房产调控年新政影响及,2010后随着房价的攀升，销量出现明显下滑。,（3）2010年商品房销售情况,2010年新建房屋销售量激增5729套，,销售价格年增幅700元/平米；,2010.10月各区域均价,白云板块,城北板块,城南板块,中心板块,金阳板块,花溪板块,5、贵阳市商品房供应特点,白云板块：恒大地产独秀,楼市均价：4200-4700元/,代表楼盘：恒大绿洲、恒大城,中天托斯卡纳,米兰春天,金阳板块：进入大盘开发,楼市均价：5000-6500元/,代表楼盘：中天会展城、,金阳新世界、,中铁逸都国际,花溪板块：品质地产领跑,楼市均价：5500-6600（电梯洋房）,1-1.2万/,（别墅）,代表楼盘：,溪山御景、班芙小镇,中心板块：新盘老盘并举,楼市均价：7000-10000元/,代表楼盘：都市国际,东山壹号,黔灵文峰苑等,城北板块：万达实力房企领跑,楼市均价：5400-5700元/,代表楼盘：绿湾国际,乐湾国际,水锦花都,城南板块：新盘放量,楼市均价：5000-6000元/,代表楼盘：金域华府、腾龙湾,德尔国际新城,6、贵阳市土地市场供应特点,（1）2008-2012年各区土地供应情况,PS：从政府供地计划可以看出，金阳新区和老城区成为土地市场供应的主角。,（2）贵阳市2010年度城市住房供地计划汇总表（单位：公顷）,供地总量,其中,2005年至2009年平均年度实际供地量,保障房用地,棚改用地,中小套型商品房,三类用地占总量%,总量,存量,增量,廉租房,经济适用房,保障房,中小套型,普 通,限 价,公 租,总计,4543.7,1491.1,3052.6,393.4,456.9,459.62,92.12,1618.8,454.7,13,76.%,1445.38,小计,1430.1,290.7,1139.4,27.45,211.8,151.46,0.00,619.9,0,0,70%,423.47,云岩区,279.81,72.21,207.6,1.84,101.71,103.67,0.00,60.1,0,0,95%,53.06,南明区,76.27,5.95,70.32,9.80,24.35,22.64,0.00,19.48,0,0,100%,46.61,乌当区,328.2,71.2,256.9,1.37,27.64,0.00,0.00,240.2,0,0,82%,23.33,花溪区,21.87,1.75,20.1,1.49,3.81,0.79,0.00,15.78,0,0,100%,32.93,白云区,102.62,80.18,22.4,2.04,0.00,0.00,0.00,68.77,0,0,69%,29.17,高新区(金阳),396.80,0.00,396.8,0.00,47.58,0.00,0.00,88.33,0,0,34%,108.70,小河区,43.40,13.51,29.8,0.00,0.00,0.00,0.00,33.73,0,0,77%,68.03,PS：白云区每年供地29.17公顷，约450亩，中小型商品房供地70%计算约315亩。,（3）白云区土地招拍挂价格（单位：公顷）,白云区大沙路,地价：19.9万/亩,时间：2011.2月,用途：商业、住宅,云岩区大营坡,地价：818.5万/亩,时间：2011.1月,用途：商住、办公,云岩三桥中坝路,地价：129万/亩,时间：2011.1月,用途：商业、住宅,白云区建设路与尖山路,地块：71.3亩,地价：86/亩,用地：商业兼居住办公,时间：,用途：商业、住宅,备注：距离本案2.2公里,项目所在地,三、项目概况,1、项目位置,项目位于白云区南湖路南湖公园边上，,项目距白云区政府办公区约300米，距离市政府行政区约2.5公里.,项目位置,2、白云区概况,白云区位于贵阳郊外西北，总面积270平方千米。2010年末户籍人口20万人；,3、交通概况,210国道、贵遵高等级公路、贵阳东北绕城环线和川黔铁路穿境而过，距贵阳龙洞堡国际机场20公里；,东,北,五洲购物广场,美食街,西南国际家居城,白云一小,白云二中,白云二小,白云五中七中,白云医院,白云体育场,博龙置地广场,项目,贵阳市行政中心,西普陀寺,4,、项目周边,1.5,公里范围内基它配套设施,PS：处于贵阳行政区旁，周边景观配套优越，生活配套完善。,恒大绿洲,用地：220亩 总建：30万,建筑类别：高层,均价：5700（精装）,去化率：90%,开盘时间：2008,沿街商铺：一层1.3万元/,恒大城,用地：423亩,总建：72万,建筑类别：,均价：4700（精装）,去化率：,开盘时间：2009,米兰春天,用地：590亩,总建：80万,建筑类别：二期高层,均价：5000（精装）,去化率：,开盘：2011.5月开盘,中天托斯卡纳,用地：225亩,总建：15万,建筑类别：,均价：8500（二期联排在售）15000（三期独栋，未售）,去化率：80%,开盘时间：2009,南窗雅舍,用地：75亩,总建：5万,建筑类别：多层、叠加别墅,均价：5500（别墅）,去化率：80%,开盘时间：2008,南湖观邸,用地：41亩,总建：8.5万,建筑类别：高层,均价：4200,去化率：80%,开盘时间：2010年11月,沿街商业：预估2万/,华颐蓝天,用地：45亩,总建：10.98万,建筑类别：高层,均价：4200,去化率：95%,开盘时间：,沿街商业：估1F2.5万/,项目,5、项目周边楼盘情况,PS：项目多以中低端为主，仅一个项目为纯别墅项目，本项目借助自然资源应走品质与高端线路。,优势S,1、项目位于省会成市，资源很多；,2、此城市处快速发展阶段前景看好；,3、项目自身资源价值唯一性抗风险及升值潜力大；,4、城市配套工程升级,5、周边楼盘基本售完且有价格基础.,劣势W,1、目前区域人口较少，客源较散；,2、项目由于内部原因带来负面影响；,3、前期产品设计存大很大问题；,4、产品包装线路错误,5、区域配套工程不够，不能充分满足居民 生活需求。,威胁T,1、新开项目总建均在30万平以上，市场份额已被瓜分无几；,2、大型房企纷纷入驻市场高举品牌旗；,3、宏观政策不断出台，对高端项目形成一定影响。,机会O,1、项目周边房价上升速度加快；,2、市政配套工程日益完善，城市轻轨即将从项目两端穿过；,3、项目重树立形像并高调对外展示；,4、重新调整项目规划及设计方案；,5、产品重新定位改造走高端路线；,6、西部开发将带动区域经济快速发展,6、项目优劣势分析,（1）项目建筑类型定位：,高端产品，高端物管，高品质景观及配套工程的精品小区,物业类别：低层+小高