(精品)地下人防商业研究 (2)

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,1,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,1,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,地下人防商业研究报告,城市地下人防商业项目一般由市政府立项，再报省人防办审批。这类项目一般都是由投资开发商联合市人防办、省人防办商量总体方案，再由省或市具备人防设施设计资质的设计院设计。,地下人防商业定义,人民防空工程也叫人防工事，是指为保障战时人员与物资掩蔽、人民防空指挥、医疗救护而单独修建的地下防护建筑，以及结合地面建筑修建的战时可用于防空的地下室。,人防商业定义,人防工程定义,1,地下人防商业政策支持,国家税费支持,相关部门配合支持,部分投资费用支持,研究目的：,了解国家在政策上对地下人防商业有哪些支持，以及对地下人防商业的一些影响。,人防商业政策支持,国家税费支持,人防工程及配套设施免征城镇土地使用税；人防部门收取的人防工程使用费免征营业税、所得税；人防工程免交土地出让金等。,与城市建设相结合的人防工程及地面配套设施，免收城市基础设施配套费、商业网点费、占道费、综合治理费。,对新建、改造地下工程项目及内部装修和购置设备所需经费，当地银行根据资金力量给予贷款支持。,1,人防商业政策支持,相关部门配合支持,在该项目的拆迁和建设上给予支持,市政府协调从有关部门抽调专业人员组成拆迁工作协调配合小组，全程协助投资开发商进行拆迁补偿。,对在城市修建地下设施的选点、施工、出入口位置和地面配套工程等，应积极提供方便条件。,对利用地下工程设施开办工厂和第三产业的单位、个人，工商管理部门应按照规定优先核发营业执。,1,1,人防商业政策支持,部分投资费用支持,在人防结建费上给予支持。从该项目的公益性和社会性考虑，给予资金上的人防结建费支持，用于人防及公益性项目建设。,与城市建设相结合的人防工程，除开办旅馆、商场、工厂的照明用电按照照明电价收费外，其他用电按非工业或工业电价收费。,项目建成后，地上广场建筑物所有权、管理权为国有，人行通道和广场的广告收益、有关商业促销宣传活动的收费权可归投资开发商。,1,地下人防商业案例研究,案例分析,建项位置分析,业态配比整合,经营模式分析,研究目的：,通过对国内现有的地下人防商业在位置、业态、经营模式上进行分析，了解当前人防商业的概况，为本案的是否立项提供市场依据。,浙江温州华盖服装市场,简介：,华盖服装市场的即华盖人防隧道，位于温州市鹿城区区政府附近的华盖上。在不影响防空袭能力的前提下，成为城市建设、经济建设的一部分，产生良好的社会效益和经济效益。,隧道功能：,主要用于小商品的经营，及仓库、停车场和纳凉之地,经营种类：,小饰品商店、生活用品、化妆品的商店、饰品超市等日常小商品为主。,经营模式：,人防工程是国防工程的组成部分，国家投资和依据法律规定修建的人防工程，其产权为国家所有，经营者则拥有经营权、使用权和收益权。,佳木斯地下商业街,简介：,黑龙江省佳木斯地下商业街位于,城市中心繁华商业带。,是集人防、交通、商贸、食品、公用设施、游览为一体的市内大型商贸中心和最大的平战两用人防工程。,商业布局：,地下商业街呈,H,型布局，全长,451,延长米，有,25,个出入口，总建筑面积,13301,平方米，设有两个营业大厅和,70,个营业室。一个精品世界和,8,个精品屋，共有标准柜台,1026,节，现有集体、个体业户,1000,余家。,经营种类：,服装鞋帽、家电、布匹、大小百货、化妆品、食品等十五个大类近二万种商品。,内部设施：,四块大型滚动电视屏幕，有进排风供热系统，烟感报警、消防自动喷淋系统，给排水系统，广播通讯系统等。,商业特色：,地下商业街商品款式新颖、品种齐全、档次高、变化快、购售和批发规模庞大，年销售额超亿元。,青海省西宁大十字地下商业街,简介：,工程位于西宁市的交通中心和商业集中区，主体地下一层，呈十字型布置，东西长约,745,米，南北长约,245,米，工程主体东西大街宽度约,18,米，南北大街宽度约,22,米，主体净高,4.2m,。建筑面积约,22000,。,经营种类：,商品类别上采取以中高档品牌服装为主，以鞋帽、皮具、箱包、百货为辅助类别的经营方式。为了提高商业街的档次，对商业街经营客户采取了准入制，以保证品牌的知名度和含金量。,经营面积：,平均每个商铺的营业面积达到,75,平方米。商铺开间严格限定在,7.5,米以上，一些品牌店铺的开间甚至达到,22.5,米，最大的商铺开间达到,37.5,米，单店营业面积近,500,平方米。,地下商业布局：,包括商街室外入口、下沉广场以及室内大十字中心大厅、教场街大厅、商街通道、公共卫生间、主题文化墙,大十字,休闲大厅,大十字休闲大厅、教场街休闲大厅和下沉广场内，设置休闲椅凳等设施并适度进行绿化和包装，提供冷饮、报刊、,ATM,机、电视等服,教场街,休闲大厅,下沉广场,在下沉广场西侧设置积,600,多平方米的餐饮商务区。,在东西大街和南北大街内，选择适合的空间设置休闲区，摆放休闲椅凳等设施。,在西门口以及东、南、北尽头出入口部位，设置小型便利店、冷饮店，经营小百货、饮料等商品，满足不同顾客的购物需求。,入口处,商业街大厅,商业街大厅,文化墙设计,广州地一大道,项目简介：,广州地一大道是广州市近年来的重点人防工程，地一大道建筑面积,6,万多平方米，以十字形纵横于广州黄金地标站前路、站南路地下，防护等级为,5,级。,投资商：,人和商业，成功打造了哈尔滨第一大道、郑州地一大道、广州地一大道、成为人防商业的领军企业。,建筑规划：,2,公里长，,4,米宽的人行通道，分布着纯使用面积达,13-160,平米的商铺,1200,余家。,3,层地下设计，,3,部大型垂直客货两用梯，,18,部自动扶梯，,24,个出入口。,经营种类：,广州地一大道主要经营服装批发及零售，并根据租户经营种类的不同，划分为童装街、内衣街、时尚女装街、外贸服装街、靓仔街、韩国城、商务休闲男装街、餐饮美食等。,业态分布,地下一层,时尚女装内衣袜业外贸服装,地下二层,各类男装,韩国服饰,靓仔服装,儿童服装,时尚女装,内衣袜业,外贸服装,各类男装,韩国服饰,靓仔服装,儿童服装,地下三层,餐饮美食,经济概况,周边商场经营对比,商场,费用构成,平均月租金,（元）,物业管理费,（元,/,平方米,/,月）,缴费方式,出铺率,A,商场,1,楼,670,50,三拖一,40%,A,商场,2,楼,550,50,三拖一,44%,B,商场,750,/,三拖一,50%,C,商场,650,50,三拖一,45%,D,商场,350,28,三拖一,42%,广州地一大道,180-280,20,二拖一,50%,商场,收益,平均转租价格,（元）,收益率,平均转兑价格,A,商场,1,楼,1500,200%,200,万,A,商场,2,楼,1700,306%,85,万,B,商场,1000,144%,60,万,C,商场,1300,385%,20,万,D,商场,800,213%,70,万,广州地一大道,原始商铺,200%,原始商铺,周边商场收益对比,由于人防商业的特殊性，投资成本较低，所以租金价格相对低于其他商业，但又处于商业繁华地带，所以商业价值较高，相比同类项目，竞争优势较大。,投资收益分析,人和商业近两年业绩,（单位：亿元）,2008,年,升幅,2007,年,升幅,营业额,30.5,730,3.66,130,税前溢利,24.0,770,2.77,320,纯利,19.0,610,2.66,450,人和人防商业与传统房产行业盈利对比（单位：,%,）,万科,碧桂园,人和商业,2005,2006,2007,2005,2006,2007,2005,2006,2007,毛利率,34.79,36.15,41.99,33.2,33.30,46.0,73.8,76.6,77.9,纯利率,12.80,12.80,13.60,11.4,21.10,23.7,18.3,29.8,72.8,净资产收益率,16.28,15.39,16.55,11.6,31.00,40.3,-,24.7,25.2,人和地一大道地下商业盈利点：,商铺的租金收入。,经营权转让的收入。,广告的收入，广告的收入反映在所有的墙面的广告。,物业管理的收入和经营管理服务费收入。,本项目为批发市场，投资者提供很大面积的仓储区，而且会有专业公司在里面提供物流服务。,与传统房产行业对比：,人和商业近两年收益情况：,人防商业具有低风险、低成本、高投资回报率的特点，但也因为特殊商业模式，缺少土地使用权证，难以获得银行信贷支持，所以融资是人防商业的最大瓶颈。,青岛龙山地下商业街,简介：,青岛市人防地下商业街位于青岛火车站附近,是青岛市人防平战结合的,“,窗口,”,，是全国开发使用最早、闻名国内外的大型综合型人防平战结合项目。,经营种类：,人防地下商业街是以服饰商场为主体，经营店铺,400,余户，主要经营服装、鞋帽、皮革制品、工艺制品、小商品、小饰品、文化艺术品、家具等,12,大类,2000,多种商品。,商业特色：,龙山人防地下商业街已跻身于岛城现代化商城之林，初步实现了创建,“,品牌,”,市场的经营理念，引领岛城服饰时尚潮流,并被青岛市市政府命名为为青岛市首批商业专业特色街,-,龙山地下服饰街。,社会影响：,先后被国家、省、市及有关部门授予,“,全国人防平战结合先进单位,”,、,“,人民防空先进单位,”,、,“,全国文明市场,”,、等荣誉称号。,青岛龙山地下商业街,业态种类及内部效果,业态种类：,内部效果：,鞋类,服装,包类,推广特色,龙山服饰节,每年的,9,月，都会在龙山地下商业街举行一年一度的,“,龙山服饰节,”,，以,“,引领潮流、炫彩时尚,”,为主题,，对该商业街进行了成功的宣传推广，同时由于其人防工程的意义，更是受到了政府的大力支持及宣传。提升了项目的商业价值。,简介：,铁大街地下人防商业街工程项目位于包头繁华的钢铁大街地下。平时为地下商业街，战时为甲类六级戊类物资储备库。,建筑规划：,本方案分为东西两区，东区为钢铁大街机动车道地下人防商业街林荫路至鞍山道段，建筑面积,10323.70,平方米；西区为钢铁大街机动车道地下人防商业街鞍山道至白云路段，建筑面积,9323.80,平方米，总建筑面积,19647.50,平方米。,经营种类：,将内设,300,余个商业精品店铺，包括服装、饰品、箱包、鞋帽等，还会有一个大型的餐饮区。,经济效应：,在原有南北向的人防商业街的基础上，呈十字型商业街，省级商圈潜力，挖掘出更大商业价值。,包头钢铁大街,地下人防商业街,工程鸟瞰图,地下人防商业出入口设计,工程内部效果图,项目名称,项目位置,周边商业概况,项目位置共性,浙江温州华盖服装市场,位于温州市鹿城区区,政府附近的华盖山下,周边商业配套较好，商业氛围比较成熟。,1,、城市中心或者城市交通主干道地带。,2,、周边商业氛围浓厚、配套成熟。,3,、人流量较大。,青岛龙山地下商业街,位于青岛火车站附近的龙山,周边学校较多，商业配套相对成熟，且距离火车站较近。,佳木斯地下商业街,呈十字形分布在中山街、长安路、通江街三条商业繁华街道,处于市中心最繁华的,商业中心区域,广州地一大道,位于广州火车站,站前路、站南路地下,火车站周边商场云集，成熟的商业氛围,青海省西宁大十字,地下商业街,西宁市东西大街，是该市东西向的一条主干道,项目周边商业、娱乐、办公物业配套成熟，商业氛围浓厚,包头钢铁大街,地下人防商业街,位于被誉有包头市,“,金廊玉带的钢铁街地下,”,周边商业气氛浓厚，该项目处于周边商圈的核心地位,地下人防商业地理位置分析,关键词,:,城市中心,/,主干道 周边商业成熟 人流量大,地下人防商业业态分析,浙江温州华盖服装市场业态比例,佳木斯地下商业街业态比例,服装类占,33%,服装类占,24%,青岛龙山地下商业街业态配比,服装类占,36%,业态配比：,业态配比主要以服装为主要种类