资源描述
Click to edit Master title style,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,*,*,*,2021年新政解读,目 录,1,、,新政解读,2、后市预判,政策解读,2021年4月15日召开的国务院常务会议要求：,1、对贷款购置第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。,2、对购置首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首 付款比例不得低于30%。,3、对贷款购置第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。,【睿创观点】,2021年底，银行业在信贷规模上已经有所收缩，不会再出现以前那样超大规模的放贷情况。而此次政策的出台是在市场对中央“劝说充耳不闻的状态下出台的，警告成分多于惩罚，主要是给楼市消肿，挤压投资和投机客，但是政策在打压的同时也伤害了改善及刚性需求客户，使其购房门槛及本钱抬高。,楼市第一波,小结：按照濉溪目前一套总价约30万，二套房首付四成也就是12万，贷款18万元计算，30年多付18374元利息，购房的本钱及负担加大。,按照,10,万贷款计算,利率,8.5,折,还款总额,支付利息款,月均还款,利率1.1倍,还款总额,支付利息款,月均还款,还款总额,支付利息款,月均多还款,10年,128466.746,28466.746,1070.556,10年,136465.26,36465.257,1137.21,7998.511,7998.511,66.654,15年,144244.1,44244.1,801.356,15年,157135.96,57135.961,872.978,12891.86,12891.86,71.622,20年,161079.729,61079.729,671.166,20年,179418.28,79418.279,747.576,18338.55,18338.55,76.41,25年,178925.768,78925.768,596.419,25年,203199.9,103199.9,677.3,24274.13,24274.13,80.881,30年,197724.397,97724.397,549.234,30年,228350,128350,634.3,30625.6,30625.6,85.066,购房本钱增加,政策解读,楼市第二波,2021年4月17日，国务院发出通知要求：,1、建立考核问责机制，对稳定房价、推进保障性住房建设工作不力，影响社会开展和稳定的，要追究责任。,2、商品住房价格过高、价格上涨过快、供给紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购置第三套及以上住房贷款；,3、对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购置住房贷款。,4、地方地府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。,5、发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用。,【睿创观点】,首先说一下“问责机制，这是首次出现在楼市调控政策上的，也说明了政府的决心，防止政策落实不到位；严厉的调控政策必须有“考核问责机制的配合，问责制去年年底就已经出台，这是对此前历次宏观调控的经验教训总结。一旦楼市同GDP等指标成为政绩考核的重点后，官员将无法像以往那样无视中央的调控，毕竟仕途的坦荡是最重要的。,对于外地人购房的政策，主要是为了遏制外地炒房者，尤其是某些炒房团。在个别城市，炒房团会破坏当地楼市正常的供求关系，放大需求，吸入更多的资金，再倒卖出去，导致局部地区出现恐慌性购房的情况。在此轮的调控下，市场不太可能再出现去年一样疯狂的情形，开盘即售空的现象出现的可能性将明显降低，市场销售气氛将向供大于求转变。,政策解读,楼市第三波,2021年4月20日，住建部下发通知要求：,1、针对现在许多楼盘流行的认购、排号等炒作方式，?通知?明确要求，今后，未取得预售许可的商品住房工程，房地产开发企业不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向购房人收取或变相收取定金、预订款等性质的费用。,2、要求房地产开发企业应将取得预售许可的商品房工程在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，并严格按照预售方案申报价格，明码标价对外销售，并在销售现场明示。,3、明确要求预售许可的最低规模不得小于栋，不得分层、分单元办理预售许可。如果开发商预售方案中主要内容要发生变更，如要求涨价，应当报主管部门备案并公示。,【睿创观点】,住建部的通知进一步标准了房地产开发企业在销售过程中的行为，明文禁止了未领取预售许可证的楼盘借助认购等形式先行回笼资金的行为，这对于开发企业自有资金提出了更高的要求。并且通过整栋推出的形式逼迫开发商向市场供给更多的房源，打击“捂盘惜售的现象，坐地起价的行为。,政策解读,楼市第四波,2021年4月20日，住建部下发通知要求：,中国个人住宅消费税近期或将分为不同形式在多个城市试点开征,而重庆和上海将成为先行试点城市。,【睿创观点】,物业税必须经过全国人大批准才能施行，过程较长，因此以房产消费税形式先在个别高房价城市试点，无论从操作层面，还是从理论层面来看，都比较容易实施。,个人住房消费税实质是在住宅保有环节征收税费，目标直指投机，增加炒房者的持有本钱，让投机者少买或不买房子。,信贷调控的主要作用是阻止新的投机行为，房产税的作用那么是迫使原有的投机炒房者将其房产抛售到市场，预计市场二手房挂牌量将大幅度增多。,影响政策出台的几方面因素：,房地产市场现状,国计民生影响,国内经济结构调整,全球经济及国内经济,因素一：全球及国内经济形势,全球经济复苏进程加快,世界经济强劲复苏，国际货币基金组织已经先后四次上调对2021年世界经济增长率的预测。2021年3月份，国际货币基金组织对2021年世界经济增长率的预测为4；,欧美、以及其他经济体已经逐渐摆脱经济危机，2021年开始缓慢上升；,“三驾马车重新拉动国内经济,随着世界经济强劲复苏，经济危机缓解，中国对外贸易逐渐增加，2021年，中国对外贸易出口总额到达1.2万亿美元，成为世界第一出口大国；,经济复苏政策、房地产扶持政策的出台，以及信贷的相对宽松，致使国内投资总额大幅增加；,国家一系列政策，如假日消费、家电下乡、汽车下乡等都起到了积极的作用，国内消费额大幅增长，2021年全国消费总额12.53万亿元，同比增长了15.5%。,因素二：国内经济结构调整,中国经济结构矛盾重重，调整紧迫性凸现,经济增长背后的结构失衡，引发了中国土地、能源及原材料的紧张，中国经济原有的二元经济结构没有改变，经济可持续增长问题严重；,投资热情、投机热情高涨；,内需严重缺乏；,房地产新政是经济结构调整的先兆,随着世界经济及国内经济的好转，以及国内目前经济结构转型的紧迫性凸，房地产已经不再是拉动GDP增长的重要一环；,4月份紧锣密鼓出台的房地产新政，绝不仅仅局限于房地产市场本身，而是中国经济结构调整的重要组成局部。,因素三：国计民生影响,CPI压力持续上升,通胀压力进一步上升，资源价格上涨,全国房价持续上涨，局部区域涨幅较大,民众意见较大，调控房价呼声较高,CPI当月同比值,因素四：房地产市场现状,土地市场炽热，地王频出；,国家对房地产市场调控不力；,市场上投资、投机行为盛行；,房价持续快速上涨，一线城市疯狂上涨；,土地市场炽热，地王频出；,随着2021年楼市的复苏到炽热，房地产扶持政策的实施，信贷的宽松，大局部的开发商度过了困难期；,开发商资金宽裕的同时，重新燃起拿地的热情，随着众多央企的进入，土地市场变得炽热，地王频出；,城市,日期,地产企业,价格,地块,备注,2010年,北京,1月21日,中海地产,59.7亿元,北京丰台区六圈A居住项目用地,楼面价每平方米17153元,上海,2月1日,上海证大置业,92亿元,上海外滩8-1金融地块,单价有望达40000元/平方米,北京,3月15日,北京远洋,40.8亿元,朝阳区大望京地块,楼面地价27500元/,北京顺义,3月16日,中信,52.4亿元,大兴区亦庄住宅及商业项目(X1-1B)地块,楼面地价13400元/,北京,3月16日,北京世博宏业房地产开发有限公司,17.6亿元,海淀区东升乡蓟门桥地块,楼面地价29000元/,长春,4月2日,龙创地产,7亿元,长春市净月樱花地块,长春地王，楼面地价：5184元/,南京,4月14日,银城地产,2.88亿元,江宁2010G08地块,楼面地价6449元/，江宁新地王,2021年3月，70个大中城市房屋销售价格同比上涨11.7%，,到达近年来新高,09年下半年开始，全国房价再次疯狂上涨，至2021年一季度，全国商品房销售均价到达5193元/，同比09年一季度上涨16%。,2021年3月，70个大中城市新建商品住宅价格同比均上涨，其中涨幅最大的5个城市是：海口64.8%、三亚57.5%、温州22.3%、金华20.9%、广州20.3%。,一线城市：2021年3月份与09年同期相比平均上涨55%,一线城市房价疯狂上涨,二线城市：四大二线城市2021年3月与09年同期相比,平均上涨47%,局部二线城市房价过快上涨,促使本轮房价快速增长的四大成因,政策的两面性,信贷投放过量,本轮房价快速增长的原因,市场供给缺乏,通胀预期加速,成因一：政府的两面性,推高房价,调控房价,北京：3月份，通州新城规划上报后，楼价与去年同期相比最高涨幅达330%；,深圳：4月2日，?深圳城市更新方法?出台后，局部片区的房价也几近翻倍；,海南：国际旅游岛获批后，多个地方房价应声跳涨；,两面性,2021年1月10日，国务院办公厅就进一步加强和改善房地产市场调控，稳定市场预期，促进房地产市场平稳健康开展提出了是一条工作措施，即“国十一条；,银监会于1月18日和2月25日分别上调存款准备金率0.5个百分点；,3月10日晚，国土资源部在其官方网站上发布了关于?加强房地产用地供给和监管有关问题的通知?，再次从土地方面来调控房价；,两面性,成因二：信贷投放过量,2021年第一季度，新增人民币贷款高达2.6万亿元，占09年全年信贷放量的27%，预计全年总贷款量的35%，投放过量。,成因三：市场供给缺乏,截止2021年三月底，全国主要重点城市10个商品房可售量按09年月平均销售来算的话仅供销售6个月，其中重庆、佛山、杭州的可售周期少于6个月。,成因四：通胀预期加速,2021年第一季度国内生产总值80577亿元，按可比价格计算，同比增长11.9%，比上年同期加快5.7个百分点，增速达近四年的最高。,2021年1季度，居民消费价格同比上涨2.2%，到达08年以来的顶峰，同时工业品出厂价格同比上涨5.2%，已连续9个月上涨。,政策的出台是对高房价呼声的回应,在四大因素的影响下，房地产市场在经历了12个月的上涨后，再次成为政府宏观调控的核心。,政府的杀手锏：“4.15新政出台,政策高压已经形成,政策预测,【睿创观点】,这是中央政府历年调控最为严厉的一次，连续密集的政策组合拳出台，对于银行来说，指令清晰；,对于地方政府，赋予了监控的职责，金融和地方政府组合监控；说明了中央政府的决心，防止炒风升级，防止楼市进一步泡沫化，着眼于稳定市场，稳定房价；如果短期内政策效应不显，那么政策将继续。,预计后续将出台的政策：,1、住宅消费税 引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策。,2、严厉打击囤地和炒地行为 对存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业，商业银行不得发放新开发工程贷款，证监部门暂停批准其上市、再融资和重大资产重组。,3、加息 为此次房地产控制的可能失败打个预防针。,4、改变土地拍卖形式 控制地王的产生。,后市研判,此次新政，我们看到了政府的决心,历年调控最为严厉的一次；,指向明确最为明确的一次；,参加了“问责制，组合监控，会是历年来落实最到位的一次；,那么此次一系列调控出台，后市如何，主要受以下几个方面影响：,后市研判,一：舆论压力,二：政府的执行力
展开阅读全文