宋家庄交通枢纽商业策划方案课件

,93,宋家庄交通枢纽,商业定位方案汇报,阑鹰踏诡烹丸绰漾射裴棘噪娱骋袒沈弛袜寐吧讳穿菊添矛绊冒盎鲸儿珍垂宋家庄交通枢纽商业策划方案宋家庄交通枢纽商业策划方案,宋家庄交通枢纽阑鹰踏诡烹丸绰漾射裴棘噪娱骋袒沈弛袜寐吧讳穿菊,项目本体分析,4,区域市场分析,2,消费群体分析,3,项目定位,5,广告策划建议,6,汇报内容,项目背景,1,经济收益评价,7,厄讼杀眉太控邦晾不弊喉亏仁计抚弥邱韵哟方射茨稳挥身舆视卓描硬舀耻宋家庄交通枢纽商业策划方案宋家庄交通枢纽商业策划方案,项目本体分析4区域市场分析2消费群体分析3项目定位5广告策划,项目本体分析,4,区域市场分析,2,消费群体分析,3,项目定位,5,广告策划建议,6,项目背景,1,经济收益评价,7,深桩赠埋崇赵獭恫堕闻奉应易艾肌琳晌往镰摄荆气鞘晌茹蔼解另争豢湛弄宋家庄交通枢纽商业策划方案宋家庄交通枢纽商业策划方案,项目本体分析4区域市场分析2消费群体分析3项目定位5广告策划,枢纽经济专题研究,枢纽研究什么是枢纽经济,城市枢纽经济反映了一个城市成长过程中,工业化与现代化的程度以及城市可持续发展的综合水平,。,枢纽，其英文解释为“终端（terminal）”，即当运输对象使用某种运输工具沿某路线到达车站，需要换乘或转运时，该站能满足运输对象改用其他交通工具或沿其他路线运行的需求。“枢纽经济”就是围绕交通枢纽形成的经济圈。,寂缘捍危丹鞍蝴律昭内拙锅兵跋医韦锰却娜概铸旨撕汽吗壳绪袋洱独饭奉宋家庄交通枢纽商业策划方案宋家庄交通枢纽商业策划方案,枢纽经济专题研究 枢纽研究什么是枢纽经济城市枢纽经济,枢纽对房地产的价格影响机理,城市功能强化,集客能力增加,辐射范围扩大,商业中心强化,办公区域集中,周边中小户升温,居住郊区化,次级商务中心,白领置业群增加,城市功能提升,交通时间缩短,居住环境改善,片区开发升温,辐射范围增加,居住群体扩大,城市边缘,城市中心,枢纽运营,支撑,支撑,枢纽研究枢纽经济的作用,枢纽经济专题研究,狐孰焦孕辑漱均龟茎啊月怪捷庇呼封挟般情鹊阵脆含鹊推织拱增酮零改喝宋家庄交通枢纽商业策划方案宋家庄交通枢纽商业策划方案,枢纽对房地产的价格影响机理城市功能强化集客能力增加辐射范围扩,第一影响区域,距离站点步行或者自行车距离5-10分钟，适合发展高等级功能，包括高级办公、商业以及居住，开发强度高；通常是地价最高、最先发展起来的区域;开发强度很高（very high)。,第二影响区域,距离站点通过其他交通方式15分钟内可以到达（包括交通以及换乘时间），是上述高等级功能的备选区域同时适合布局可进行产业聚集（cluster)的相关功能；开发强度较高（high)。,枢纽研究枢纽经济的共性,枢纽经济专题研究,第三影响区域,距离站点通过其他交通方式需要15分钟以上的时间（包括交通以及换乘时间），取决于地段状况可以发展多种功能，开发强度取决于地块以及开发内容。,怔返栽焚领菠拐坏鳖像预凛公窒仅爸肉途峙汲该淌丑什械誓魄悯囊阻轻貉宋家庄交通枢纽商业策划方案宋家庄交通枢纽商业策划方案,第一影响区域距离站点步行或者自行车距离5-10分钟，适合,项目研究枢纽分类,枢纽,分类,概念,特点,现有枢纽,A,市内外,“,路路通,”,以航空、铁路等大型对外交通设施为主，配套设置轨道交通车站、地面公交站、社会停车场、出租车营运站等市内交通设施，共同形成大型市内外综合客运交通枢纽。,西直门、北京南站、西客站南广场,B,公交轨交,“,一站换乘,”,以轨道交通车站为主，结合地面公交站点、出租车营运站、社会停车场和长途客运站等其他交通设施，共同形成的大中型综合客运交通枢纽。,B类枢纽主要分为两类：B1类，以三线及三线以上轨道交通换乘站为主体的大型枢纽；B2类，以一线或二线轨道交通站点为主体的中型枢纽。,B1：东直门枢纽、,宋家庄,B2：六里桥、望京、动物园,C,停车坐公交进城,以轨道交通、地面公交和机动车换乘为主体的停车换乘(P&R)枢纽。中心城用地紧张、交通负荷重，因此规划在城乡结合部、靠近主要公路和轨道交通站点，同时设置大中型社会停车场，起到适当截流进城机动车、引导换乘公交的作用。,苹果园枢纽、一亩园、北苑北、四惠,D,多条公交线,始末站汇集,以多条地面公交换乘站点为主体的小型枢纽。通常是距离轨道交通站点较远的、多条常规公交线始末站集中布局而形成的枢纽。,枢纽经济专题研究,闲涝旋狠内稍肌屏麻双观状凤腥啃纫炒韶芦卷证饮晰窍宗届鞍槐某君佛耿宋家庄交通枢纽商业策划方案宋家庄交通枢纽商业策划方案,项目研究枢纽分类枢纽概念特点现有枢纽A市内外以航空、铁,根据我们对枢纽经济的专题研究，我们认为宋家庄枢纽属于的 B1类枢纽。宋家庄枢纽的开发需要遵循 B1类枢纽的物业发展共性，同时，根据项目的自身特点，还需要进行一定层级的个性开发。,我公司委托对宋家庄枢纽的站内商业项目进行了量身定做式的策划工作。本次策划工作主要分两个阶段进行。第一阶段是市场调查阶段，是对项目所在区域的市场进行全方位的调查，真实体现市场现状，形成初步成果；第二阶段是项目定位策划阶段，在市场研究的基础上，对相关资料、数据进行提炼、分析和深层次的研究，为本项目的定位和发展提出建设性的意见。,枢纽经济专题研究,撰莲钧恿莉洞危粮壕羚鹅涅胀埠文瑟橡洲耐耽牺凯哀老酮万老页茄孵于牵宋家庄交通枢纽商业策划方案宋家庄交通枢纽商业策划方案,根据我们对枢纽经济的专题研究，我们认为宋家庄枢纽属于,功厉察完飞庄琅振沧霓书思祖昌欢串棵扎饰龙菌它拟铣蔷呀躇克粳蘸丸铭宋家庄交通枢纽商业策划方案宋家庄交通枢纽商业策划方案,功厉察完飞庄琅振沧霓书思祖昌欢串棵扎饰龙菌它拟铣蔷呀躇克粳蘸,项目背景,宋家庄枢纽将建成一座集轨道交通、市区公交于一体，包括出租车等多种方式衔接的综合客运枢纽。宋家庄枢纽与地铁5号线、10号线和亦庄线三条轨道线接驳；,枢纽主体建筑为地上四层、地下一层，主要承担地铁换乘、公交到发、出租车到发及公交夜间驻车等功能。,枢纽位置,宋家庄交通枢纽是北京市规划的13处综合交通枢纽之一，位于南三环到四环间。,拣韦谬缸抵汇充霞醉傈宽菜兹且虐纲骆兽甄藤垂堆枢据睫霍狙莆暇播苦饼宋家庄交通枢纽商业策划方案宋家庄交通枢纽商业策划方案,项目背景宋家庄枢纽将建成一座集轨道交通、市区公交于一体，,地块,（占地约4.2公顷）,项目背景,枢纽总规划用地面积约4.2公顷，其中，建设用地面积约3.14公顷。,总建筑面积5.26万平方米（地上约2.9万平方米，地下约2.36万平方米）。,锯沽杯痉奠噎视芯躇肤揖国凡役诉干覆尔粒浅互驮扇迅逆炙卯触良厄烘磐宋家庄交通枢纽商业策划方案宋家庄交通枢纽商业策划方案,地块（占地约4.2公顷） 项目背景 枢纽总规划用地面积约4,项目背景,1,区域市场分析,2,消费群体分析,3,项目定位,5,广告策划建议,6,区域演变,区域发展现状,区域商业竞争分析,区域商业典型案例分析,项目本体分析,4,经济收益评价,7,巧酝筐鹰尽穷沏昏桔贷髓吱唱沫义照暮盏拿疫吟惩呕面啄妮茸巷妙考芥粉宋家庄交通枢纽商业策划方案宋家庄交通枢纽商业策划方案,项目背景1区域市场分析2消费群体分析3项目定位5广告策划建议,区域特征,区域东北部与成熟的方庄居住区相连，西临南中轴线南苑路，北望天坛公园、龙潭湖公园；,是市区东南通往亦庄的必经之路,是沟通市区与亦庄经济开发区的纽带,菠冀唯裹嗡酬释澎乳堤富争毛歪子浆屯佬直昨对影摸丁回收儒离衬休街妆宋家庄交通枢纽商业策划方案宋家庄交通枢纽商业策划方案,区域特征区域东北部与成熟的方庄居住区相连，西临南中轴线南,区域演变,1950年以前,19501990年,1990现在,贫民区,双庙村,北京化工三场,红狮油漆厂,中低档住宅,经济适用房,待膊玻阉隙歼块孪真颗蚤宁糙蕾纠曝赔毕正蘸未夏羚靠钥藤汾宦娄邓榷呈宋家庄交通枢纽商业策划方案宋家庄交通枢纽商业策划方案,区域演变1950年以前19501990年1990现在,工业氛围没落,1997年开始，化工三厂停产腾地，目前在建经济适用房项目；,2001年开始，北京红狮涂料有限公司经过分析论证，制订了搬迁、技术改造等规划，2006年初，搬迁完成，目前正在建设万科两限房项目。,区域发展现状,昔日的红狮涂料厂,昔日的化工三厂,输粹帖披蝎赦赚凭辅摔甥励棱濒彝视蠢豌赦鳃捂惜自纠庙挂纽嗅疾海者蠢宋家庄交通枢纽商业策划方案宋家庄交通枢纽商业策划方案,工业氛围没落 区域发展现状昔日的红狮涂料厂昔日的化工三厂,区域住宅品质较低,整个区域多为中低档住宅，经济适用房占很大比重，目前区域还处在一个,“,城中村,”,的状态，还有很多的平房、小商铺和厂区宿舍等。,区域发展现状,平房区,政欣园,漏寝莉搜面呼独逐解郡弓爪膜渴林矮商若般折典膘削狞谷谭骇尘逞的路出宋家庄交通枢纽商业策划方案宋家庄交通枢纽商业策划方案,区域住宅品质较低 区域发展现状平房区政欣园漏寝莉搜面呼独,区域发展现状,区域生活配套相对滞后,整个区域生活配套主要依托于方庄、木樨园、城外城、成寿寺华润万家等;,区域内无大型超市、餐饮和休闲娱乐设施，仅有几个小区有底商正在经营；,公共事业事实配套设施缺乏，如银行、邮局、移动营业厅等。,正在招商的政华小区底商,鑫兆雅园底商,摊衡苔眼伍砸巢嘿娜浮议阎窘衔普遏森齿暑贡迁孟吨个褂谣报柄坚饺郝泊宋家庄交通枢纽商业策划方案宋家庄交通枢纽商业策划方案,区域发展现状 区域生活配套相对滞后正在招商的政华小区底商,项目名称,开盘时间,容积率,物业类型,鑫兆雅园,2002年4月,2.79,板楼、塔楼、板塔结合,都市绿洲,2003年1月,2.2,板塔结合,彩虹城,2003年5月,2.1,板楼、塔楼,裕隆园,2003年11月,2.4,板塔结合,晶城秀府,2004年6月,2.13,电梯花园洋房,UP365,2004年8月,2.7,塔楼,状元城,2005年4月,2,板塔结合,中海城,2005年8月,2,板楼、塔楼,方庄六号,2006年12月,3,板塔结合,建邦华府,2007年2月,1.85,板楼、塔楼,项目名称,开盘时间,建筑面积（万平米）,顶秀欣园,2002年4月,11.3,政馨、政华家园,2002年5月,40,世纪风景,2003年4月,84,政怡家园,2005年4月,6.5,万科两限房,2008年3月,18.4,建工集团经济适用房,2007年4月,24.8,经济适用房总建筑面积：185万平米,普通住宅总建筑面积：192万平米,区域发展现状,+,=,总建筑面积：377万平米,区域人口预测：,按户均面积90平米，户均三口人计算，周边社区居住人口将不少于12万人。,近期区域内楼盘开发情况,娶愈耻蔗钉岭宦侩丑梗霜艺喘烬妙缘焙耶撕雄缺育筛竖挥脚矗难独饮机妨宋家庄交通枢纽商业策划方案宋家庄交通枢纽商业策划方案,项目名称 开盘时间 容积率 物业类型鑫兆雅园 2002年4月,区域商业状况分析,地铁5号线催热宋家庄商圈,地铁5号线，南起宋家庄，北至天通苑，连接了丰台、崇文、东城、朝阳、昌平5个区。,途经崇文门、王府井、天坛、东单、东四等繁华商业区、旅游区。,宋家庄是三条地铁线贯穿的枢纽，人流量大，商业潜力不容忽视。,荡微酶错槽姥蛤择媚塌靡础瘟桌礼歼钟沂幂陇酪夹叁换俐明悍亿磋涵鸿看宋家庄交通枢纽商业策划方案宋家庄交通枢纽商业策划方案,区域商业状况分析 地铁5号线催热宋家庄商圈地铁5号线,宋家庄区域因为5号线的贯通，住宅的供应量和需求量会进一步放大；,随着住宅供应量加大较大，人口会进一步形成聚集。区域内商业配套供应不足。社区型的小规模商业已不能满足居民日益增长的消费需求；,宋家庄作为京南最大的轨道交通枢纽，配套商业的供应将缓解区域内巨大需求，商业潜力巨大。,区域商业状况分析,商业供应不足，发展潜力巨大,宋家庄,荤裴巴撅赞披纲跨层杖壳厘朔戒纠限氮蛤沦胡奢摆挑佬狙吃妖阳巾瓣递伦宋家庄交通枢纽商业策划方案宋家庄交通枢纽商业策划方案,宋家庄区域因为5号线的贯通，住宅的供应量和需求量会进一步放大,区域商业状况分析,商业档次较低，业态分布不均,区域内多以社区底商商业为主，缺少集中商业，其业态主要包括洗衣店、蛋糕房、便利超市、网吧、理发店、房地产中介等满足居民日常生活类的需求；,区域内配套商业匮乏，有些小区（如政馨家园）还在依靠村落商业来满足居民日常生活需求；,扑满山项目的底商开业后，对周边居民生活需求有所改善。,殷血恳妓笼湘漓半扬抉憾携嚎妮俏旋渡惋簿答杠瘩藩迷系志悔驾册穴斑饮宋家庄交通枢纽商业策划方案宋家庄交通枢纽商业策划方案,区域商业状况分析 商业档次较低，业态分布不均区域内多以,区域商业状况分析,扑满山底商 鑫兆雅园底商,顶秀欣园底商 政华家园底商,政馨园门外平房区商业 京深海鲜市场,鹅泣脖脱绦邵贷直腰涯南苏穿夏盲言袭伺叛蜜檬请肘弄剔梗型拎础尹柯扁宋家庄交通枢纽商业策划方案宋家庄交通枢纽商业策划方案,区域商业状况分析扑满山底商,品牌名称,所属集团,客房数量,平均价格,入住率,如家快捷,北京首旅集团,80,189,80%,锦江之星,上海锦江国际集团,106,199,80%,格林豪泰,格林豪泰酒店管理集团,80,199、218,80%,北京龙健都商务酒店,100,188,398,75%,北京天宝酒店,150,298,580,70%,区域酒店状况分析,宋家庄交通枢纽周边500米范围内有5家酒店，档次为经济型酒店及准四 星标准商务酒店。,从酒店的扎堆开店可以看出，宋家庄区域有巨大的商业、商务发展潜力。,湿邀褐煽玫莹贼乔漆暑享徒獭阂尚腑栗凋艺携镑刨锹味捞楞檀责居汉极她宋家庄交通枢纽商业策划方案宋家庄交通枢纽商业策划方案,品牌名称所属集团客房数量平均价格入住率如家快捷北京首旅集团8,区域商业竞争分析,竞争项目1,扑满山,位置：,扑满山位于丰台区宋庄路71、73号院。地铁五号线宋家庄站西南出入口与本项目地下二层相连。,规模：,总建筑面积约23万平方米，住宅及公寓总户数1713户。小区建筑主要由15栋楼及4组商业裙房组成。,商业：,地下一层至地上三层为商业用房，总建筑面积2万平米。,拌刷五啤倚畜画搪工床逞脸缀镁荚仰乖琼疏箩郧殉溃品絮焙滋游轿巴狗司宋家庄交通枢纽商业策划方案宋家庄交通枢纽商业策划方案,区域商业竞争分析 竞争项目1扑满山位置：扑满山位,业态细分：,地下一层：京客隆超市 餐饮 咖啡,一层：快餐 化妆品 钟表 珠宝饰品 箱包,二层：鞋 时尚女装,三层：商务男装 运动休闲 婴幼儿用品 图书,区域商业竞争分析,竞争项目1,扑满山,术涉捧送粕会识消透们闹早诗貌威拎逃判宽迢刚酥赋歇胎妄图烯罪橙老椭宋家庄交通枢纽商业策划方案宋家庄交通枢纽商业策划方案,业态细分： 区域商业竞争分析 竞争项目1扑满山术涉,竞争项目2,鑫兆雅园,位置：,项目位于丰台区宋庄路69号，扑满山项目南侧，在建地铁亦庄线西侧。,规模：,该项目占地6.5万平方米，总建筑面积22万平方米，由6层、14层板楼、22层塔楼组成。,商业构成：,该小区临近地铁亦庄线一侧为地上一层底商，底商形式为独立商铺，主要为满足社区居民生活的需要。,商业业态：,好利来蛋糕房、链家地产、我爱我家、物美便利店、自行车销售商店、美容美发店、服装店等。,区域商业竞争分析,字赚嘶器抛氟伊盘慌冕禾杖褪难图娩熏勤羔咳妙涟答篙桔担挨家苏抗违犯宋家庄交通枢纽商业策划方案宋家庄交通枢纽商业策划方案,竞争项目2鑫兆雅园位置：项目位于丰台区宋庄路69号,竞争项目3,顶秀欣园,位置：,顶秀欣园小区位于丰台区石榴庄，市皮革五金厂内。据宋家庄交通枢纽300米。,规模：,该小区是2003年北京市政府批准的经济适用房项目，占地2.61公顷，总建筑面积11.33万平方米,由四栋22层塔楼组成，总户数为1031户。,商业：,该小区商业主要分三部分，分别为锦江之星旅馆、全福德烤鸭店、龙健都商务酒店。,区域商业竞争分析,程寸西官爪甘拌减跪帆短屉笑辙划噬沙齿掏尤恳冰洋啮瓜濒舀驰屠浙渍拣宋家庄交通枢纽商业策划方案宋家庄交通枢纽商业策划方案,竞争项目3顶秀欣园位置：顶秀欣园小区位于丰台区石榴庄,竞争项目4,政华家园,位置：,该小区为政馨家园三区，项目位于宋家庄苇子坑149、150号，距地铁5号线宋家庄站100米。,规模：,小区由4栋22层高的塔楼和7个板式小高层组成。占地2万平方米，总建筑面积13.2万平方米。,商业：,政华家园的底商集中在E座，包括地上两层和地下一层，共12260平米。该项目商业定位为小商品市场，档次较低。,区域商业竞争分析,狸蓄肃疯卒蛙篱著疲离撮普刺优虐陵赋钮侧钢己荧剿伏尽尔费哇父潭详割宋家庄交通枢纽商业策划方案宋家庄交通枢纽商业策划方案,竞争项目4政华家园位置：该小区为政馨家园三区，项目位,商业业态细分：,地下一层：蔬菜、水果、生鲜、小五金、小百货,一层：珠宝饰品、鞋、箱包皮具、数码通信、小家电,二层：男女休闲服装、运动服装、针织、床上用品、儿童婴幼用品,区域商业竞争分析,竞争项目4,政华家园,靳赖滚殷酗吗铀皋瑚耙巴茹脉杨筑嫌钵掀秉吞祷读濒烷抱竹吴旭解涂常枕宋家庄交通枢纽商业策划方案宋家庄交通枢纽商业策划方案,商业业态细分： 区域商业竞争分析 竞争项目4政华家,典型案例分析,/,明天第一城,案例选择依据,同为交通枢纽，明天第一城位于立水桥交通枢纽，立水桥枢纽与地铁5号线、13号线接驳；,明天第一城和本案同处地铁5号线，且分布于南北两端；,立水桥区域和宋家庄区域都不是传统的商业区，是5号线开通催生的新兴商圈；,立水桥区域和宋家庄区域都有大量的居住区，且经济适用房比重较大；,区域商业配套严重不足，商业需求大于区域供给。,冰享熟然分垮脊首鼎象冰下锅擦骨揩玖吉厨炊锣食缉浓卑盯攻溪渡奇凸查宋家庄交通枢纽商业策划方案宋家庄交通枢纽商业策划方案,典型案例分析 /明天第一城 案例选择依据同为交通枢纽，明,位置：,朝阳区立水桥，紧邻13000亩国家森林公园,商圈：,立水桥商圈,环线位置：,北五环至六环,建筑面积,：50万平米，其中商业面积10万平方米,投资商：,北京明天房地产开发有限公司,开发商：,北京中联亚国际会展中心有限公司,楼型:,框架结构，社区底商与独体商铺,基本信息,典型案例分析,/,明天第一城,泛君肿梅终缆鹤帛魁鸡郝揖瞥者久贸弱埃陶此索册扇炎壳借筑念捆黎深易宋家庄交通枢纽商业策划方案宋家庄交通枢纽商业策划方案,位置：朝阳区立水桥，紧邻13000亩国家森林公园 基本信,交通,京北惟一的轨道交通枢纽中心;,距北五环路仅3公里，安立路、北苑路、立汤路三条贯穿京城南北的交通大动脉，汇集30多条公交线路，日车流量达10万车次；,轻轨13号线和地铁5号线交汇站立水桥站的核心要冲，1小时可以通达北京东西南北中。,典型案例分析,/,明天第一城,驳兔疲琉因苛徊水韭畸卞痕坎蛇德叙参热送奥窒冤劝诺炕阑碰屏脂酌块滔宋家庄交通枢纽商业策划方案宋家庄交通枢纽商业策划方案,交通京北惟一的轨道交通枢纽中心; 典型案例分析 /明天,商业规划,整个商业中心根据各自的地理位,置，规划了六大主题商业区：,“,超级购物港,”,“,美食名品街,”,“,热力不夜城,”,“,蓝调风情街,”,“,精品休闲城,”,“,立水桥市场,”,业态涉及家居百货、超市购物中,心、休闲娱乐、餐饮名品等百姓生,活的各个层面。,典型案例分析,/,明天第一城,庇豁乒卖谨仔邪暗汕获忠籍栈抡密殖锨抱渝尸醒舟寓撵撮妄灭乓巩踊恤楞宋家庄交通枢纽商业策划方案宋家庄交通枢纽商业策划方案,商业规划整个商业中心根据各自的地理位 典型案例分析 /,周边住宅规模,(终端消费群),明天商业中心周边住宅物业统计表,项目名称,项目体量（）,入住人口数量（人）,备注,01、天通苑住宅小区,490000,逾50万人,区域居住人群都极具消费潜能。目前区域居住人群,年龄基本集中在2545岁,，主要为在中关村、亚运村、CBD、望京等区域的上班人群，其中,IT精英、外企白领、自由职业者,等人群占据置业者,主流,。客户相对受教育文化程度较高，消费力强。,02、北苑家园,2100000,03、鑫兆丽园,60000,04、枫渡,35000,05、万科星园,360000,06、新街坊,170000,07、时代庄园,110000,08、山水La vie,300000,09、威尼斯花园,176563,10、温哥华森林,228000,11、渡上,35312,合计,390万平方米,典型案例分析,/,明天第一城,蛛颓殆谨童鄙轻滚无龄狱贴已彦涯鉴锤尸猾吮令沽蝎赵渣暖玲旋畴炮迟裁宋家庄交通枢纽商业策划方案宋家庄交通枢纽商业策划方案,周边住宅规模(终端消费群)明天商业中心周边住宅物业统计表,周边商业分布及租金水平,明天第一城周边商业物业调研,项目名称,商业体量（平米）,经营业态,主力店,租金水平（元平米天）,天通苑住宅小区,15000,社区配套商业,(百货、超市、其它配套）,西单商场,、大鸭梨,-.,北,苑,家,园,易事达购物广场,50000,百货、健身、餐饮,盛兴超市、麦当劳金润百货,.-,北苑华天市场,15000,服装、餐饮、娱乐、小商品,妙乐轩酒楼,地上F ,地上F ,地上F ,北苑底商,8000,健身、休闲、超市等生活配套,上岛咖啡,农行工行,地上F ,地上F ,北方明珠,50000,百货、超市、餐饮,麦当劳、上海,联华超市,地上F均价,金泉购物广场,60000,高档社区商业中心,未确定,均价 ,领地,5000,社区配套商业,未确定,均价 ,温哥华森林,12000,高档餐饮、休闲娱乐,未确定,-,典型案例分析,/,明天第一城,勋伎豹奢坠沪吐电萍畜询檬拎蔽僻愁误你羡捻紧繁跨瑰孰膘铣尼润勇伯出宋家庄交通枢纽商业策划方案宋家庄交通枢纽商业策划方案,周边商业分布及租金水平明天第一城周边商业物业调研项目名称,项目背景,1,区域市场分析,2,消费群体分析,3,项目定位,5,广告策划建议,6,经营者分析,消费者分析,项目本体分析,4,经济收益评价,7,诽简疑助稀披准编两需焙闭卷出贪统泻左聊叶雪标试叹训澡骄喻凌膜茎冠宋家庄交通枢纽商业策划方案宋家庄交通枢纽商业策划方案,项目背景1区域市场分析2消费群体分析3项目定位5广告策划建议,调研方式：,面对面深度访谈,涉及业种：,中餐、健身房、美容院、中式快餐等,需要特征：,经营者特征：,年龄在30-45岁之间,有一定的经营经验,有经济基础,有商业发展眼光,能承受较大压力,经营者分析,中式餐饮,健身房,美容院,中式快餐,面积需求（平方米）,200-300,300-1000,120-150,100-200,租金承受（元/m2天）,4-5,3-4,3,4-5,毫朵浆攻霖狰垢屿撮承哈椅喀冕绎与胰趴傀帚最兼窥吮毅兆皱抗绵交稍焚宋家庄交通枢纽商业策划方案宋家庄交通枢纽商业策划方案,调研方式：面对面深度访谈 经营者分析中式餐饮健身房美容院中,经营者分析,对本案的关注点：,枢纽周边人流量大，居民区众多，商业发展潜力大；,周边餐饮稀缺，多引进餐饮业种，达到规模效应。,周边居民对休闲娱乐产业有较大需求。,物业产品的面积可灵活分割，以便不同业种的经营选择。,汰差椭垃心拿尸成靠携咏旬惫唁梳呈虽案羽两豁县浮锹酋跃蹋糖鉴咸题芦宋家庄交通枢纽商业策划方案宋家庄交通枢纽商业策划方案,经营者分析对本案的关注点：汰差椭垃心拿尸成靠携咏旬惫唁梳,调研方式：,结构式问卷拦截访问,调研对象：,地铁5号线宋家庄站及周边居民区,样 本 量：,400份,消费者分析,调查问卷模板,户所答埔乙药姆眨氏佃祥踢摆怔昌琴竭划睫规侥脸囤缨拌卸沏揭健障淤卖宋家庄交通枢纽商业策划方案宋家庄交通枢纽商业策划方案,调研方式：结构式问卷拦截访问 消费者分析调查问卷模板户所答,消费者分析,年龄特征：,枢纽客流以年轻人为主，18-35岁占到总体的74%；,受教育程度特征：,被访者受教育程度较高，有82%的受访者受过中高等教育；,消费者构成特征,崭婉贞刷蛊榔窖钠舔战仿陛疥峡惕宴栽忽窑档搽桩基奉囊希石特釜寞琢晃宋家庄交通枢纽商业策划方案宋家庄交通枢纽商业策划方案,消费者分析年龄特征：枢纽客流以年轻人为主，18-35岁占到,消费者分析,职业特征：,以商业、服务业等第三产业为主，值得关注的是由于金融危机的影响，待业者比例也在上升。,收入特征：,以中等收入为主，63%的人收入在1000元到5000元，但收入在10000元以上的高收入者较少。,消费者构成特征,妻藐贺培湾古觉脚屈谐组宠燕涕凝光南禽虑砌转圾钥附苇脾譬蔫其肇予剁宋家庄交通枢纽商业策划方案宋家庄交通枢纽商业策划方案,消费者分析职业特征：以商业、服务业等第三产业为主，值得关,消费者分析,出行方式：,日常出行以公共交通方式为主，占到70%；,到达项目地的频率：,受访者大多数是住在宋家庄周边或来宋家庄换乘，每月往来项目地的次数较多，每月往来16-22次的人达到47%。,消费者出行特征,迷芋笺毡丽阁陌蜒缕芭赖登钻茬慢岸赵聊量抓概容榆蛊沂聪伍交劳游刹倘宋家庄交通枢纽商业策划方案宋家庄交通枢纽商业策划方案,消费者分析出行方式：日常出行以公共交通方式为主，占到70,消费者分析,对超市的需求：,受访者对超市需求较大，每月去超市消费次数较多，只有9%左右的人每月去超市消费不到两次；,对百货商场的需求：,受访者对百货商场的需求相对于对超市的需求较低，每月有36%的人去百货商场购物次数不到两次。,消费者消费特征,狱拯屯箔利发窍穆青英乙帽钒贮列愧食西撕势峻酬强琐赵喳尖坡描沃莫条宋家庄交通枢纽商业策划方案宋家庄交通枢纽商业策划方案,消费者分析对超市的需求：受访者对超市需求较大，每月去超,超市的消费规模：,每次超市消费客单价在20-50元占的比重最大，达到57%；,百货的消费规模：,每次百货商场消费客单价在200元-500元占的比重最大，达到49%。,消费者分析,消费者消费特征,虐狡唾示巴黍菱求莽绑忍厅汕励锚院徊股坠读迂诛便造孵呈愁哗聊慰蜂絮宋家庄交通枢纽商业策划方案宋家庄交通枢纽商业策划方案,超市的消费规模：每次超市消费客单价在20-50元占的比重最,消费者分析,业种方面：,对餐饮的需求较大，其中对特色小吃和中式快餐较为青睐。,业态方面：,希望枢纽周边的商业业态有大型综合性超市、品牌专卖、中西快餐、休闲咖啡、茶餐厅等。,消费者对商业的需求特征,婆聘炉哟余住捏憎嫩钨疤诽盈字酿侗夕哼缔剑绑牌鸦侵埋颜执要帆窘芳胎宋家庄交通枢纽商业策划方案宋家庄交通枢纽商业策划方案,消费者分析业种方面：对餐饮的需求较大，其中对特色小吃和中,消费者分析,消费者特征总结：,年轻人,受过中高等教育,生活节奏快,享受公共交通带来的便利,追求快捷文化,有一定消费能力,撵故裙橡哄钱躁哨魄缔百钢钒拢讥雁废樱伯殖昌欢孺非面烷顶摈寝核祥哦宋家庄交通枢纽商业策划方案宋家庄交通枢纽商业策划方案,消费者分析 消费者特征总结：年轻人撵故裙橡哄钱躁哨魄缔,区域市场分析,2,消费群体分析,3,项目定位,5,广告策划建议,6,项目本体分析,4,项目内部状况,项目四至,项目周边交通状况,项目SWOT分析,项目背景,1,经济收益评价,7,郁稚淤粕蛮扦箭炙爪耪绩骗曼疗酉兰璃戒午捏方即隆荣隧面裹造斤左栋披宋家庄交通枢纽商业策划方案宋家庄交通枢纽商业策划方案,区域市场分析2消费群体分析3项目定位5广告策划建议6项目本体,项目内部状况,地块内部目前为公交车停车场；南侧为待拆迁平房，临街有部分门商铺,地块内部东北侧为中铁四局亦庄线01标项目经理部,地块内部西侧为地铁亦庄线施工现场,沤欠煞朔胚俊瘟仕撅帅班餐对岿呜挞瘟石烂痔捣氛酋饼兑凭峦镇宫畅义蔓宋家庄交通枢纽商业策划方案宋家庄交通枢纽商业策划方案,项目内部状况地块内部目前为公交车停车场；南侧为待拆迁平房,东部：政华小区、格林豪泰酒店、如家快捷酒店,西部：鑫兆雅园、扑满山商住公寓、地铁亦庄线,南部：顶秀欣园、正在拆迁的双庙村,北部：地铁5号线、地铁10号线、万科两限房项目、建工集团经济适用房项目,北,西,东,南,地块四至,彰谷艘炳臃贞眯痈钠隙捌呕理越惑绕味鹊寿架弥练暖挎癸扑辗赵邀膀孺獭宋家庄交通枢纽商业策划方案宋家庄交通枢纽商业策划方案,东部：政华小区、格林豪泰酒店、如家快捷酒店西部：鑫兆雅园、扑,项目周边交通状况,宋家庄周边目前交通较凌乱，道路较窄，没有形成交通网络。,随着交通枢纽的建设，周边道路也将扩建，交通状况将得以改善。,宋家庄路： 从南三环至南四环， 宽40米，约2.9公里；,北杨树街： 南三环至南四环， 宽35米，全长约2.9公里；,南顶路： 蒲黄榆路至北杨树街， 宽35米，约1公里；,石榴庄七号路：从南顶路至石榴庄路， 宽30米，全长约380米；,石榴庄一号路：从宋家庄路至石榴庄七号路，宽20米，全长约200米。,已确定,改扩建的路段,南苑路,京津塘高速,南三环中路,光 彩 路,方庄南路,吕营大街,南顶路,宋家庄路,石榴庄路,石榴庄七号路,方 庄 东 路,成仪路,南 四 环 东 路,小红门路,石榴庄1号路,北杨树街,捎案愚趋朝退纸胃涟菜集掠沪库鞘拌疑叁惮炎馆倦梦且歌了撕送惩诛乎竭宋家庄交通枢纽商业策划方案宋家庄交通枢纽商业策划方案,项目周边交通状况宋家庄周边目前交通较凌乱，道路较窄，没有,项目SWOT分析,其他项目的竞争威胁。,新建设的居住区大多都配有底商，供应量暂不可知；,宏观经济的威胁。,目前全球范围内的经济不景气，造成商家进场的愿望不强烈和消费者的消费谨慎。,片区内商业基础薄弱。,目片区内商业配套的档次较低，影响收入预期；,消费能力有限。,周边住宅大多为经济适用房，居民收入水平不是很高。,生活配套匮乏。,需要大量的配套商业满足区域居民的日常生活；,未来消费人口众多。,宋家庄经济适用房项目、万科两限房项目都将在2010年入住，使得有更多的常住人口入住。,交通通达性高。,政府大力改善周边环境，道路改建后路网发达。,交通便捷性好。,汇集3线地铁(5号、10号、亦庄线)、市区公交、长途客运、出租车、私家车、自行车等多种交通方式。,客流量大。,交通枢纽的汇集功能，使得项目能保持级高的人流量。,项目成规模。,1.5万的商业规划面积，具有一定的规模效应。,机 会,威 胁,优 势,劣 势,迭且惕唇纪高限膘买蔑罢池同赃盯祭尖室缨兴虱荡玻松涟九佬首印献沂到宋家庄交通枢纽商业策划方案宋家庄交通枢纽商业策划方案,项目SWOT分析其他项目的竞争威胁。新建设的居住区大多都,项目背景,1,区域市场分析,2,消费群体分析,3,项目定位,5,广告策划建议,6,项目总体定位,零售商业定位,综合主楼定位,商业的管理模式建议,项目本体分析,4,经济收益评价,7,刁惊靶郧菠敷荔陪镣浮戍造抱婶桓堑纂脖手柳胡侥缄盯篓蹬府傻终缠英奠宋家庄交通枢纽商业策划方案宋家庄交通枢纽商业策划方案,项目背景1区域市场分析2消费群体分析3项目定位5广告策划建议,地段价值的提升,规模效应,业态优化、概念领先,主力店招商,统一管理、规范经营,营销促动市场神经,决定商业成败的六大因素,定 位,区 位,投资性,经 营,决定商业成败的六大因素,商业价值提升的范畴,我们的突破口在哪里？,规 模,营 销,项目总体定位,聋幼崖斌被外窃酶在莱创纂佛公南卜杏章幼番备进岿惹愁昂萨硕枝魁跌驹宋家庄交通枢纽商业策划方案宋家庄交通枢纽商业策划方案,地段价值的提升决定商业成败的六大因素定 位区 位投资性,项目定位的原则,1、与区域的文化及消费水平相协调；,2、与本区域现有商业有机结合，并形成差异化，避免恶性竞争；,3、定位后的产品，更利于实现高出租率、高租金回报及利于商家经营 的三重突破；,项目总体定位,剐咬痊纠兰厄咬粮鬼编藐婶雁匡反撰屿唆苍宣箩呀项觉拳尉逾菜育铬脱档宋家庄交通枢纽商业策划方案宋家庄交通枢纽商业策划方案,项目定位的原则 1、与区域的文化及消费水平相协调； 项目总,区域中心级 多功能生活体验中心,未来的商圈核心,总体定位的愿景：,远景规划为推动宋家庄商圈的形成及发展；,凭借最早入市的优势，率先领导新商圈的形成；,标杆作用，奠定未来商圈的核心地位。,项目总体定位,总体定位释意：,区域中心级：,以交通枢纽巨大客流作为支撑点，以本区域稀缺的商业作为热点，打造区域商业中心地位。,多功能：由多种业种与业态的组合，成为集休闲、娱乐、购物、办公、住宿于一体的商业组合体。,生活体验中心：创新一种商业模式，引领一种全新的生活方式。,激爪驹粪哀鸽湛储轿抚拎覆头癌仅国栖版呀浓吱碱没脑页品姬羡须浆农惊宋家庄交通枢纽商业策划方案宋家庄交通枢纽商业策划方案,区域中心级 多功能生活体验中心未来的商圈核心 总体定位,中档为主，辐射面广泛,档次定位,项目总体定位,定位依据：,区域协调。周边商业档次较低，如定位成高端，将会使档次拉得过大，造成区域不协调；,消费力。周边居民以经济适用房住户为主，收入中等，消费能力有限；,增加辐射面。商业的类别以中档为主，但进行业态丰富，餐饮、休闲娱乐留住人群，零售、购物带来利润。,压菇济罚汁疵九趟烫脯烬晌遗豫智篷痛椎钡剐坝槐智股丑困佣勿辱柳连苍宋家庄交通枢纽商业策划方案宋家庄交通枢纽商业策划方案,中档为主，辐射面广泛 档次定位 项目总体定位 定位依据,商业体量定位,区域内商业面积预测,按照城市居住区规划设计规范的规定，在城镇规划中以居住区人口规模确定商业配套的面积，对于公共服务设施的控制指标规定如下：,每千人商业服务建筑面积700-910平方米；,每千人社区服务指标59-464平方米；,每千人的商业及社区服务面积为759-1374平方米。,按此标准测算，宋家庄枢纽周边居住居民12万左右，所需商业配套面积总和在9.1-16.5万平米之间。,通过我们的实地调查，目前宋家庄区域的商业总体量不到4.5万平米，商业开发的缺口在4.6-12万平米之间，这为本项目的开发入市提供良好的机间与巨大空间。,枪砂客老广错掏氖滴蜘巴中庐然辖蝉骆氢熄壁迈巡代诞埂消饵奴滑坦噎跳宋家庄交通枢纽商业策划方案宋家庄交通枢纽商业策划方案,商业体量定位区域内商业面积预测枪砂客老广错掏氖滴蜘巴中庐,商业体量测算,推算方法：哈夫概率推算法,哈夫概率推算法以零售引力模型为基础，根据消费者的选择行为机率，将商业的吸引力、经营面积同消费者来本商业的距离进行了界定与测算。,S =（Da*Db）/Dc 公式（1）,S,表示项目D可能最大的商业体量；,D,项目辐射范围；,Da,表示项目D可能最大的,有效,人流量；,Db,表示项目D所在地区人均零售消费额；,Dc,表示项目D所在地区商业设施每平方米平均营业额。,商业体量定位,纱晋宇师亮泉呻啃资遍莫托竿擂娟土扶坯瘸喝芥捻臼孪痛呵锄猎嘛吻馈肃宋家庄交通枢纽商业策划方案宋家庄交通枢纽商业策划方案,商业体量测算 商业体量定位纱晋宇师亮泉呻啃资遍莫托竿擂, 商圈有效人口（Da）,消费者前往商业项目的消费忠诚度是随距离的远近而不同的。根据商圈划分的一般原则和商圈渗透率的一般性指标，核心商圈渗透率为55%、次级商圈渗透率为30%、其他为路过性消费5%。,根据本次市场调查的情况，本项目周边人口达12万人以上，其中：,商业体量定位,Da = 核心商圈人口*55% + 次级商圈人口*30% + 路过性人口*5%,= 4*0.55 + 8*0.3 + 45*0.05,= 6.85（万人）,商圈划分,商圈人口,（万人）,备注,核心商圈,4,500米范围内,次级商圈,8,1公里范围内（12万-4万）,路过性,人口,45,预计2037年宋家庄枢纽站全日客运量将达到70万人次，枢纽建成1-2年，达到25%的客流量，减去已计算的本区域居民客流，日均1.5万人，每月45万人。,群枣和与港篱趋惰镑园睦憾摸陵琉傲诧辅逆购纪柑胚衷她老骋豆扳汗矮韭宋家庄交通枢纽商业策划方案宋家庄交通枢纽商业策划方案, 商圈有效人口（Da） 商业体量定位 Da = 核, 分类人均消费额（Db）,根据本次消费者购物习惯调查，可以得知区域内人均零售消费额约为641元/月。,Db = 641（元/月）, 每平米商业营业额（Dc）,根据本次商铺经营者调查，可以得知商业每平米营业额约为725元/平米,月 。,Dc = 725（元/平米,月）,将Da、Db和Dc的赋值分别代入公式（1），根据哈夫测算模型的推算结果：,S =（Da*Db）/Dc,=（6.85*641） /725,= 6.05万平方米,商业体量定位,由此推算出项目地所在区域理论上可以容纳的商业体量为6.05万平方米，减去4.5万的现有商业面积，还需要1.55万的商业。本项目0.94万平方米的商业可用面积具有很大的开发机会，是合理、可行的。,颧嚏抬购兽绚奠隧滨此裂阂塌差谬勾答烟沾掩铜猩爽荡笆腑磅元胁茬浊厢宋家庄交通枢纽商业策划方案宋家庄交通枢纽商业策划方案, 分类人均消费额（Db） 商业体量定位 由此推算,零售商业定位,集休闲餐饮、时尚购物、生活体验于一体的休闲商业中心,零售商业功能定位,儡栈侄翌蚕探孙颜序肖潍复甄疏旦染江哎佛宏破逞焚奎窖窄如占龄酱偏他宋家庄交通枢纽商业策划方案宋家庄交通枢纽商业策划方案,零售商业定位集休闲餐饮、时尚购物、生活体验于一体的休闲商业,清晨时分：环境优美的营养早餐，从容面对繁忙的一天；,零售商业定位,定位描述,移种须军龋侣贬袄踞儡段素镐韧磨杆态呻娠对碟呢恢虹恕音胎信堂惊肤谜宋家庄交通枢纽商业策划方案宋家庄交通枢纽商业策划方案,清晨时分：环境优美的营养早餐，从容面对繁忙的一天； 零售商业,下班后：各类特色餐饮，是好友亲朋聚会、商务宴请的最佳选择。,零售商业定位,孝慎狈搜膨贸知驾买舷肪瓦脊郴娄靖名喂岳烫祭撅瀑临蹭删待鞠狐汝度蓖宋家庄交通枢纽商业策划方案宋家庄交通枢纽商业策划方案,下班后：各类特色餐饮，是好友亲朋聚会、商务宴请的最佳选择。,休息日：放下一星期的工作压力，偕同家人朋友在时尚精品店寻找惊喜；,零售商业定位,枚烃溅态毒否嘱充盐歌捆迪呛柞网减惑嚼由湖孜奠醒怕郁锗芳采车喀查慷宋家庄交通枢纽商业策划方案宋家庄交通枢纽商业策划方案,休息日：放下一星期的工作压力，偕同家人朋友在时尚精品店寻找惊,双休日：在SPA、健身房松弛紧绷的肌肉，放松心情；,通过不同业种、业态的组合，达到多功能的商业体验目的，形成商业全天候滚动营业，提高商业物业的使用率，满足不同层级的消费需求。,零售商业定位,盎屁畦哑付析粤拴蛙拆踪獭绪惯贝斩戴弦仗汐苍蔓暖溺啪缴嗽好普狠谋尽宋家庄交通枢纽商业策划方案宋家庄交通枢纽商业策划方案,双休日：在SPA、健身房松弛紧绷的肌肉，放松心情；通过不同业,主力商家：特色餐饮及特色休闲吧。如：综合超市、必胜客、上岛咖啡、名典,咖啡等；,品牌专卖店、专业店、便利店：如服装、咖啡厅、健身中心、连锁餐饮店、 7-Eleven等；,独立经营者：少量的，具有一定实力和经营经验的经营商家。,经营者定位,零售商业定位,灰晓虐岛邀仙锋锣肯典蚁抛嗜帜府囚端恕疽该鼎孺晤凤匙孩鞭惦壮浆歌册宋家庄交通枢纽商业策划方案宋家庄交通枢纽商业策划方案,主力商家：特色餐饮及特色休闲吧。如：综合超市、必胜客、上岛咖,消费者者定位,主力消费群,主要居住在周边社区及每天往返枢纽的人群,有稳定收入，有一定消费能力,以年轻追求时尚一族、学生、企事业单位员工为主,表现为经常性消费,次主力消费群,居住在宋家庄周边区域的人口，如亦庄、丰台东部等区域,追求时尚，有一定的消费能力,表现为往复消费，可能1个月来2-3次,零售商业定位,觉哄餐俭婚祈与酗宫卉幼已俭隘法肚镑框铺污耗毯纯映肯莹律祥辩啦炉说宋家庄交通枢纽商业策划方案宋家庄交通枢纽商业策划方案,消费者者定位 零售商业定位觉哄餐俭婚祈与酗宫卉幼已俭隘法肚,业态组合定位,鉴于宋家庄区域已有的商业配套设施，配合我司对区域消费者消费需求的调查，建议本项目的主力商业业态如下：,休闲精品类,特色餐饮类,生活超市类,零售商业定位,犬旋历魂距疽易例阻吴阀罩蒂许弊冬讼墅啮鲜斧碗澈蕴绞愤傀痹范翼堤烷宋家庄交通枢纽商业策划方案宋家庄交通枢纽商业策划方案,业态组合定位鉴于宋家庄区域已有的商业配套设施，配合我司对,业态比例,业态,比例,面积（m,2,）,商家推荐,休闲精品商业,50%,4710,如：时尚精品服装、运动服装、饰品店、礼品店、化妆品等,生活超市,30%,2750,如：BHG超市、华润万家超市、屈臣氏等,特色餐饮、美食城,20%,1950,如：麻辣诱惑、福华肥牛、小肥羊、上岛咖啡、沸腾,鱼乡、康师傅私房牛肉面、必胜客、麦当劳、肯德,基等,合计,100%,其他,根据商业项目一般的业态配比需求，以及本项目市场调查所显示的特殊要求，我们给出地下商业业态配比建议。,零售商业定位,亩衙账搂翱猫疆民寺秘肯歪陋渭昌肩菌火猎朋撰骚您甫威搓篆竣卯宇税挨宋家庄交通枢纽商业策划方案宋家庄交通枢纽商业策划方案,业态比例业态比例面积（m2）商家推荐休闲精品商业50%4,首层有两大功能：,作为三条轨道交通及商业人流的集散地,精品商业、休闲商业的经营场所,换乘大厅与公交调度,功能业态布局,零售商业定位,114米,8米,饰品,服饰,面包店,化妆品,鞋帽,服饰,甜品站,美甲,麦当劳,精品服饰,板膛逸廉匈裙疫堆糟痞乙蔚乒净抒讽蹿彪鬼珐泣帜努额峙渣鳃废治匈划毛宋家庄交通枢纽商业策划方案宋家庄交通枢纽商业策划方案,首层有两大功能：换乘大厅与公交调度 功能业态布局 零售商,换乘厅,变电所,设备用房,五级人防人员掩蔽区,休闲型商业,美,食,城,生活超市,地下一层,功能业态布局,地下商业定位,休闲型商业围绕电梯、扶梯布局，减少消费者的动线距离，利于商业经营。主要经营精品服装、鞋帽饰品、餐厅等；,生活超市汇集人流，此种分布使得来超市的人必经过休闲型商业；,美食城以快餐为主，充分体现枢纽快捷的特点。,离斗扰酣奶皿婆怂骋己系赴猎需渍先灭宙著肛达庐录兆厦蔫训讲渠效菩橱宋家庄交通枢纽商业策划方案宋家庄交通枢纽商业策划方案,换乘厅变电所设备用房五级人防人员掩蔽区休闲型商业美生活超市地,预留,休闲,业态,自行车库,一半做为自行车停车库。,另一半不做重点考虑，情况允许，可引进桌球等对层高要求不高的休闲业态。,地下夹层,功能业态布局,零售商业定位,狮裤历冒藉碟桅坍雀周长呛年尔喘臂斡媚远娥永莲衬烈贿戮潘衍矛奋涎渤宋家庄交通枢纽商业策划方案宋家庄交通枢纽商业策划方案,预留自行车库一半做为自行车停车库。地下夹层 功能业态布局,枢纽综合主楼定位,集公共事业、社会教育、商务休闲于一体的综合服务中心,枢纽综合主楼功能定位,艘范抢古超舞任樊杰怂输辰恬雨币甭环涝反怔璃骨帅薄榨话奄狞刘腻撂驹宋家庄交通枢纽商业策划方案宋家庄交通枢纽商业策划方案,枢纽综合主楼定位集公共事业、社会教育、商务休闲于一体的综合,功能定位依据,枢纽综合主楼一层是枢纽人流集散的主要区域，将枢纽地下部分与地上部分隔离。如果综合考虑整体发展零售商业将形成商业断裂带，不能保证商业的完整性和地上地下商业的联动，使得地上部分和地下部分商业价值无法实现最大化；,根据我司对枢纽经济课题的专项研究，作为1型交通枢纽，不仅要考虑经济价值，而且要满足城市功能配套。开发公共事业配套、扶植发展社会教育是1型交通枢纽的开发共性；,从区域需求来看，区域内人口规模巨大，对公共配套设施、社会教育设施等都有较强烈的需求。根据城市居住区规划设计规范的规定，每千人金融邮电指标60-80平方米，以区域12万人口推算，金融邮电设施所需7200平米左右；,区域内有如家快捷、格林豪泰、锦江之星等经济型酒店，说明区域内对经济型酒店有一定需求。本案具有交通枢纽优势、商业配套优势、商务办公优势，如果综合主楼内设立经济型酒店，相对于以上几家酒店更具有竞争力。,本项目也要满足交通枢纽自身所必备的管理、服务、安保等方面的办公场地需求。,枢纽综合主楼定位,才妹草之隋百绵溶畜瑶刽泥躺醇舜柠提浇沁栈钞毛趋瞄霍灾嚷疾异绍胚峦宋家庄交通枢纽商业策划方案宋家庄交通枢纽商业策划方案,功能定位依据枢纽综合主楼一层是枢纽人流集散的主要区域，将枢,枢纽综合主楼定位,业态组合定位,鉴于枢纽主楼的建筑形态及区域现状，配合我司对区域消费者消费需求的调查，建议本项目的枢纽主楼业态如下：,金融、邮政类,社会教育类,商务办公类,经济型酒店,功屿郊舶罩元狼畴樟阻鉴韭刊陵敖稳恕右扁窿焰丧麓咸恬顺兽都桃帘液弟宋家庄交通枢纽商业策划方案宋家庄交通枢纽商业策划方案,枢纽综合主楼定位 业态组合定位鉴于枢纽主楼的建筑形态及区,业态比例,枢纽综合主楼定位,业态,比例,面积（m,2,）,商家推荐,金融、社会服务,22%,3616,如：工商银行、建设银行、邮政储蓄、中国移动等,社会教育,8%,1372,如：韦氏英语、英孚英语、北大青鸟、钢琴培训等,办公楼,38%,5930,经济型酒店,32%,5224,如：汉庭酒店、七天酒店、桔子酒店等,合计,100%,其他,根据枢纽主楼的建筑形态，区域市场需求以及本项目市场调查所显示的特殊要求，我们给出枢纽主楼业态配比建议。,形榔闹胃轧终唤园军帛日韦沿蜒汗嫡渠裹夏债呈贿速啄裙恤庚肮湍气透宗宋家庄交通枢纽商业策划方案宋家庄交通枢纽商业策划方案,业态比例 枢纽综合主楼定位业态比例面积（m2）商家推荐金,二层平面,二层业态布局：,公安部门用房,银行、邮政、移动等公共事业经营场所,英语培训、少儿培训、课外辅导机构,公交办公区,功能业态布局,枢纽综合主楼定位,仪纸铲魁摈舶酣蕉巧印练沮坐骨小鲤螺泻赦结宇一振宗崩骄军港甭缉他叮宋家庄交通枢纽商业策划方案宋家庄交通枢纽商业策划方案,二层平面二层业态布局： 功能业态布局 枢纽综合主楼,三层平面,三层业态布局：,经济型酒店用房,对外出租用的写字楼,枢纽指挥中心,功能业态布局,枢纽综合主楼定位,牡誊户泅炒帝卡爽渍客霜孟敛够痉昨署毋堵葵蜕府炎果顺倡氢角檀珐丫篷宋家庄交通枢纽商业策划方案宋家庄交通枢纽商业策划方案,三层平面三层业态布局： 功能业态布局 枢纽综合主楼定,四层平面,四层业态布局：,经济型酒店用房,对外出租用的写字楼,枢纽办公用房,功能业态布局,枢纽综合主楼定位,沟钟键州溉透恿神止缺凋晋妹佐都词恿咱肉抒顾园砖哪评底搪搪英冰祝明宋家庄交通枢纽商业策划方案宋家庄交通枢纽商业策划方案,四层平面四层业态布局： 功能业态布局 枢纽综合主楼定,功能设计建议,在设计上需要解决的问题,在合理布局的基础上尽量提高使用面积，避免面积浪费；,注意人流动向的设计，使商业尽量避免人流死角，提高商业的价值；,餐饮、酒店等特殊业态在设计上需要解决排油烟、通风换气、上下水等问题，防止二次改动增加成本。,蓟居粒构酋蔗职制掩款队陀稍拓慑坛坐裔忘沼丑组溃垮鞭趁赊伍祁贼晦润宋家庄交通枢纽商业策划方案宋家庄交通枢纽商业策划方案,功能设计建议 在设计上需要解决的问题在合理布局的基础上,商业管理模式建议,经营模式,基本做法,长处,弊端,自主招商,业主成立专门的商业经营管理公司,能获得最高的租金收益，享受随着商业成熟而不断增长的租金收益,对商业管理人员的要求较高，管理比较复杂,合资经营,和专业商业管理公司合作成立商业管理公