冠县房地产市场分析报告

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,单击此处编辑母版标题样式,如果你想成就辉煌，请研究过去，分析未来，把握现在,第二部分,冠县城市介绍及主要经济指标分析,第三部分,土地市场供需分析,第四部分,冠县区域房地产市场分析,第一部分,房地产宏观市场分析,第五部分,市场预测,目 录,第二部分,冠县城市介绍及主要经济指标分析,第三部分,土地市场供需分析,第四部分,冠县区域房地产市场分析,第一部分,房地产宏观市场,第五部分,市场预测,目 录,一、房地产宏观市场,政府调控手段,房地产调控政策类型,信贷政策,行政政策,税收政策,土地政策,政府重点采用，操作较为灵活，效果显著,一般性采用，对中长期市场产生作用,市场较为失序时采用，地方性、短期性特征明显,重点采用，可控性好，房税体系正在逐步完善中,一、房地产宏观市场,2013,年政策研究,新国五条,继续做好房地产市场调控工作，坚决抑制投机投资性购房，严格执行商品住房限购措施，扩大个人住房房产税改革试点范围。,扩大个人住房房产税改革试点范围,房产税试点扩容有利于房地产市场长期制度建设，将加快行政调控手段淡出，但由于第二批试点城市数量有限（北京、深圳、南京、杭州等），对市场影响不大。,二手房,20%,个税,针对出售自有住房按规定应征收的个 人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的,20%,计征。政策出台后，各方反应不一，除北京市外多数地方政府态度暧昧，出台的细则空洞 无物，政策并未得到认真执行和落实。,房贷趋紧,2013,年以来，全国多地相继出现停贷、缓贷迹象，全国,13,个重点城市中的,12,个城市银行放贷 周期有所延长，同时首套房贷利率上浮，折扣下降。,一、房地产宏观市场,2013,年政策研究,新型城镇化,在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。缩小征地范围，规范征地程序，完善对被征地农民合理、规范、多元保障机制。完善土地租赁、转让、抵押二级市场。,城镇化政策出台后，房地产企业是一片欢呼声，因为又要农民进城了，房子潜在的客户群体又庞大了,住房信息联网,三中全会,决定,提出，“建立全社会房产、信用等基础数据统一平台，推进部门信息共享”。,这对于房地产调控而言，还将涉及楼市调控的长效机制，乃至房产税的进一步推进。,一系列的政策措施主要针对的是投资者的投资行为，而,冠县作为刚性需求较大的城市来说，消费者的购房需求并没有减退。,2014,年房地产调控依然会延续,2013,年态势，不可能大幅放松，但将更强调分类指导，因地制宜：,一线城市从紧，二线城市维稳，三、四线城市将有所放松,。,总的来说，新政对冠县市场的影响较小，市场基本保持正常。,一、房地产宏观市场,政策对冠县市场的影响,第二部分,冠县城市介绍及主要经济指标分析,第三部分,土地市场供需分析,第四部分,房地产市场分析,第一部分,房地产宏观市场分析,第五部分,市场预测,目 录,二、城市介绍,城市区位,冠县,二、城市介绍,城市区位及交通,冠县位于冀鲁豫三省交界处，区位条件优越，处于省会城市群经济圈和中原经济区。,冠县是山东省西进内陆市场、东连沿海发达地区的,“,桥头堡,”,，既背靠经济发达的东部沿海地区，又面向资源丰富、市场广阔的中西部内陆省份，处在东西部经济、技术、信息和文化交流的结合部，成长性较强，发展潜力较大。,邯济铁路、青兰高速公路、,309,国道东西穿越县境，京九、京开公路纵贯南北，紧邻京广铁路、京九铁路、大广高速、德商高速等交通干线，可以,1,个小时到达济南机场和邯郸机场，,3,个小时到达北京和青岛港口、天津港口。,冠县,北京,青岛,济南,1.5,小时,5,小时,5,小时,济聊馆高速公路,邯济铁路,冠县城区,二、城市介绍,冠县城市发展规划,居住,商业金融,居住,工业园,区域,功能,清泉河以南，西环路以东，东环路以西，南环路以北,居住,清泉河以北，北环路以南，西环路以东，东环路以西,商业金融 居住,东环路以东，东二环路以西,工业园,随着城市对发展空间的需求，城区主要向南、向东发展；,清泉河的改造治理，为本项目的开发注入生机；,项目坐拥城市发展红利。,二、城市介绍,城市名片,省级卫生城市,鲁西北绿色明珠,江北水城生态园林温泉,冠县城市名片,鸭梨之乡,鲁西北小延安,林果、蔬菜、畜牧、油料四大支柱产业,二、城市介绍,产业发展,冠县形成了以四大主导产业（,金属板材加工、纺织服装、机械机电、农副产品深加工,）为依托，以骨干企业为支撑，以重点项目为载体，中小企业协作配套、聚集发展的工业经济新格局。,2012,年金属板材加工、纺织服装、机械机电、农副产品深加工等四大支柱产业，分别占全县规模以上工业销售收入的,85.2%,、利税的,84.9%,、利润的,85%,。,二、城市介绍,重点企业分布情况,冠县的五大主导产业催生了一大批骨干企业，例如冠星集团、冠丰种业集团等，这些企业员工以及,上下游产业链衍生出,的,大量中小型企业的私营业主,将成为我们重要的客户来源,。,冠 县 重 点 企 业 分 布 情 况,二、主要经济指标,GDP,由上图可以看出，冠县,2009-2012,年，全县,GDP,总量逐年增加，增长率保持在,11%,以上，从而为房地产市场创造良好的经济环境。,二、主要经济指标,城乡居民可支配收入,居民收入稳步增加，人们生活水平不断提高，居民潜在购买能力增强。,2012年城,镇,居民人均可支配收入为20438元，比上年增长16%,，社会总体水平已经进入较为富裕阶段。,二、城市介绍及主要经济指标,小结,区位优势明显，发展潜力巨大。,冠县位于冀鲁豫三省交界处，区位条件优越，同时处于省会城市群经济圈和中原经济区，这势必会带来一定的政策引导和经济扶持，发展空间巨大。,宏观经济持续向好，利于房地产的发展。,近些年来，冠县国内生产总值增速保持在,11%,以上，,2012,年,GDP,总量突破,200,亿，从而为冠县房地产市场的发展提供了一定的经济基础。,房地产业发展迅猛，已经进入高速发展期。,冠县,2010,年与,2012,年房地产开发投资额分别为,5.7,亿和,6.12,亿；完成房屋登记业务分别是,5160,宗和,11380,宗。反映出冠县房地产市场需求的旺盛。,城市居民生活富裕度逐步提高，具有一定的购买力。,近几年城镇居民收入支出差不断加大，居民储蓄额不断提高，社会已经进入相对富裕阶段，对房地产后续发展具有一定程度的支撑作用。,第二部分,冠县城市介绍及主要经济指标分析,第三部分,土地市场供需分析,第四部分,冠县区域房地产市场分析,第一部分,房地产宏观市场分析,第五部分,市场预测,目 录,三、土地市场,土地成交面积,2009,年冠县土地成交量达到一个高峰，,2011,年至,2013,年土地成交逐年增多，并且增长率较高，可以预见未来几年冠县房地产市场可能会出现井喷现象，供给大于需求。,三、土地市场,土地成交价格,2011,年冠县住宅土地出让仅,6,幅，所以成交均价较高，,2012-2013,年住宅土地成交均价维持在,80,万,/,亩，相对平稳。随着拆迁的完成，供应土地减少将导致土地成交价格的上涨。,三、土地市场,楼面地价,从上图可以看出，冠县土地成本整体趋势并不明显，时高时低，但整体的趋势是上升的，,2011,年与,2012,年出让土地多集中在冠县老城区，所以土地成本较高；,2013,年出让的住宅土地多集中在冠县城区的外围，因此土地成本相对较低。本冠州印象位于冠县中央，具有良好的发展潜力和价格优势。,三、土地市场,小结,土地成交总量逐年上升，预计后期土地市场供应量和成交量还将上升。,冠县近几年拆迁力度较大，尤其清泉河两岸的一些区域，并且随着三四线城市房价的不断上涨，宏观政策对冠县市场影响较小，开发商拿地的热情不减。,中心城区土地成交价格大幅上涨，开发成本加大，未来房价将持续上涨。,虽然,2013,年土地整体成交价格较,2011,年和,2012,年较低，但冠县城区土地成本仍较高，根据,2013,年土地成交公告，楼面地价约为,600,元,/,平米。所以冠县未来几年房价仍会上涨。,热点区域凸显，城市整体,“,向东向南发展,”,态势显现。,2013,年土地成交区域主要集中在清泉河一带以及建设路以东的区域，可见城市向东向南发展的趋势明显，而冠州印象随着城市的向东向南发展，会成为城市中央的中央。,第二部分,城市介绍及主要经济指标分析,第三部分,土地市场供需分析,第四部分,冠县区域房地产市场分析,第一部分,房地产宏观市场分析,第五部分,市场预测,目 录,四、房地产市场,冠县楼盘分布,美树湾,学府嘉苑,清泉一品,冠州印象,中通,领尚城,广泽,水映城,滨河家园,水韵新城,振兴美景,新城名都,世纪花园,陶然居,富华苑,嘉润,公园小区,景胜佳苑,五星,金桂园,阳光花园,冠县商贸城,盛世华府,冠州苑,四、冠县区域房地产市场,楼盘分布,四、冠县区域房地产市场,商品住宅成交价格,2013,年冠县商品房均价,3300,元,/,平米，较,2012,年增长,6.4%,，相对于前几年增长率放缓，其主要原因时近几年房地产开发速度加快，市场供应量增加，房价增长缓慢。但房价总体的趋势是上升的，未来几年房价仍会上涨，增幅不会太大。,四、冠县区域房地产市场,商品房建设,2011,开始,冠县住宅施工面积开始出现下滑，主要受政策调控影响，开发商取地逐渐谨慎，但是随着城市建设加速，未来商品房供给量会大幅度增加。,年份,房屋施工面积,（万平米,),住宅施工面积,（万平米）,房屋竣工面积,（万平米）,2008,15.64,14.63,1.78,2009,13.47,12.99,4.24,2010.,31.56,30.94,13.27,2011,25.42,23.12,10.17,2012,22.97,20.83,13.56,从表中数据可以看出，商品房建设三个指标整体呈上升趋势，其中房屋、住宅施工面积,11,年指标有所下降，主要是受调控影响，开发商纷纷放缓开发速度；,随着 冠县城市化进程加快，城市扩张的加速，未来商品房供应量会大幅度增加。,数据来源：冠县政府工作报告,四、冠县区域房地产市场,2013,年房源推量统计,区域,月份,登记套数,登记面积,冠县,1,月,266,22758.62,冠县,2,月,394,30237.35,冠县,3,月,465,35078.67,冠县,4,月,498,37663.95,冠县,5,月,408,32247.93,冠县,6,月,568,39905.5,冠县,7,月,941,66202.83,冠县,8,月,610,41111.72,冠县,9,月,442,30195.57,冠县,10,月,383,28526.82,冠县,11,月,402,28757.76,冠县,12,月,275,19384,分析：,根据冠县住宅与房地产住宅信息网统计，,2013,年商品房预售办理,412070.72,平米，共计,5652,套（含配套房与车库）。目前冠县期房可售套数,3831,套，可售面积,368827.69,平米，其中可售住宅套数,3327,套，可售面积,297849.54,平米。房地产市场供大于求。,四、冠县区域房地产市场,市场供需,按照今年的消化量计算，冠县市场现有存量,+,未来推量约销售,7-,8,年，,未来竞争非常激烈。,市场需求量,市场供应量,2009,年，冠县商品房销售面积为,6.6,万平方米。,2010,年，冠县商品房销售面积为,20,万平方米。,2012,年，冠县商品房销售面积为,25,万平方米。,2013,年，冠县商品房销售面积为,22,万平方米。,由目前冠县市场土地供应、住宅存量、推售和销售速度来看，未来市场约有,200,多万平米的住宅存量。,目前在售商品房同质性强，以,120-140,平米的三室为主，占市场总量的,70%,；,目前冠县在售楼盘户型中，最多的