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单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,武汉盘龙城工程,酒店地块定位报告,2021年10月,1,工程背景,报告重点,?因地块酒店经济技术指标尚未确定，本工程筹划思路将以市场需求和导向为主，关注工程酒店投资运营环境和商业开展趋势，结合土地利用角度，从酒店单体筹划和酒店整合周边地块筹划两条思路，为酒店、商业物业提供最正确的市场定位和功能组合。,工程拟定经济技术指标:,?酒店单体占地面积1794.57平米，含2F附楼814.73平米；计容积率建筑面积,17521.65平米；容积率?9.8；,2,物业开展建议,工程定位,工程开展突破点,工程分析,客户需求分析,工程开展方向初探,市场分析,报告结构,3,?工程运作由于考虑长期经营价值，因此产权酒店及销售性质公寓酒店不予考虑。工程处于商业及商务非主流地段，短期内酒店、商业物业市场价值待提升；,?工程虽然属于区域主干道联体物业，但商务商业气氛薄弱，物业规模、业态、档次定位及组合是工程运作成功关键点；,?酒店计容积率建筑面积缺乏1.8万，且上位规划控制有街道办事处、市政管理机构及派出所，对工程酒店档次提升及局部商业经营业态、规划设计有一定负面影响。,工程酒店物业开展方向初探,4,长期经营价值,高档星级酒店,+商业,特色经济酒店+商业,地块性质及规模,运营风险及回报,方向一高档,方向二中低档,+,+,工程酒店物业开展方向初探,5,高档酒店,+,商业,/,中低档酒店+商业,如何取舍？,?酒店档次及规模定位如何？商业业态定位及规划？,?打造高档次酒店，是否存在运作风险？,?中低档酒店运营前景及盈利能力？,工程酒店物业开展方向初探,6,物业开展建议,工程定位,工程开展突破点,工程分析,客户需求分析,工程开展方向初探,市场分析,报告结构,7,1,9,8,5,4,3,2,6,7,项目,用地名称,用地,面积(,),规划,建筑面积(,),用地,面积,1,销售中心（已建）,888.18,2,单体酒店,978.97,17521.65,3,酒店附楼,814.73,用地,序号,1. 工程分析用地指标,8,规划酒店指标,地理位置：,巨龙大道中百仓储旁,酒店,净用地面积：,1794.57 ,酒店,建筑面积：,17521.65 ,拟定,容积率：,9.8,关键词：,百万醇熟社区，中百仓储旗舰配套；,酒店单体地块占地小，规划有配套附属设施；,周边规划居住用地为主，与成熟社区为伴；,临近拟建武汉外校总部，武汉名流首个酒店单体物业。,N,2. 工程分析规划酒店经济指标,工程,9,拟建酒店地块,润和园,水厂,居民楼,中百仓储,N,?工程地块方正，地势北低南高，周边多为居住社区，且临近主干道，周边视野开阔，有条件建成为区域地标性建筑。,3. 工程分析地块四至,巨龙大道,10,S,成熟社区配套，地段优越，,交通极为便利，昭示性强,W,周边生活商圈初步形成，,但商务气氛淡薄规，划有,派出所等用地,周边酒店经营环境处,于起步阶段，发挥,空间较大,周边酒店业欠兴旺区,域，运营数量少，,档次较低,O,T,发挥优势，抢占时机,以工程效益最大化为开发前提,借助社区人气提升工程整体价值,利用时机，克服劣势,强调片区未来开展前景,提升酒店及商业规划高度,发挥优势，转化威胁,迎接挑战，突围片区,充分切入市场，精准定位,减小劣势，防止威胁,精准档次定位及物业组合,合理规划，确定酒店规模,优势,劣势,时机,挑战,4. 工程SWOT分析,11,物业开展建议,工程定位,工程开展突破点,工程分析,客户需求分析,工程开展方向初探,市场分析,报告结构,12,?区域产业规划与格局清晰，本工程酒店及商业物业开展及消费群体将以居住,新城消费群体为主要依托。,1.1 产业规划与格局,人居新城,客运物流商贸,临空物流,旅游度假,1. 市场分析投资运营环境,13,项目,?盘龙城作为中环线边最具开展潜力区域，大型商业设施少，经营档次不高，商业布局无连续性，且过于分散。,1.2 商业布局与开展,1. 市场分析投资运营环境,14,?盘龙城对外交通顺畅，内部次级干道和支路较少，各区域之间的联系紧密度不高，虽有规划地铁八号线，但初步方案2021年前建成，目前的盘龙城交通设施相对薄弱 。,1.3轨道交通建设与开展,规划地铁八号线,1. 市场分析投资运营环境,15,?武汉已建成运营高档星级酒店多集中在二环内各市级、副市级商业中心、火车站、长途客运站、市区政府机构集中地。本工程处三环外，打造高档星级酒店先天条件缺乏。,2.1 武汉市典型高档星级酒店分布,2. 市场分析武汉酒店市场分析,16,酒店名称,星级,标准,地理位置,建筑规模,武汉华美达天禄酒店,挂牌五星级,汉口青年路5号,310间客房,武汉香格里拉大饭店,挂牌五星级,汉口建设大道700号,484间客房,武汉新华诺富特饭店,挂牌五星级,汉口建设大道558号,303间客房,最佳西方五月花酒店,挂牌五星级,武昌武珞路385号,286间客房,武汉城市名人大酒店,挂牌五星级,汉口新火车站广场东侧,345间客房,武汉晴川假日酒店,挂牌四星级,汉阳区洗马长街88号,336间客房,滨湖大厦,挂牌四星级,东湖路325号,140间客房,湖北东湖大厦,挂牌五星级,姚家岭231号,168间客房,武汉湖滨花园酒店,五星级标准,洪山珞喻路115号,200间客房,最佳西方禧邦可酒店,五星级标准,汉口建设大道933号,140间客房,2.2 武汉市典型高档星级酒店客房规模,2. 市场分析武汉酒店市场分析,17,2.3武汉市典型高档星级酒店综合特点,2. 市场分析武汉酒店市场分析,?星级酒店,全市星级酒店达140余家，其中13家五星级、13家四星级、64家三星级。,?酒店规模,五星级酒店中规模以300间左右为主，四星级酒店和三星级酒 店，规模在150-250间。,?经营状况,武汉酒店需求量大，全市的年均客房出租率在70%左右，其中经济型酒店出租率达,75%，五星级酒店中有相当局部经营来自会议室、多功能厅的消费使用。,?客户群体,一类为军区、政府筹办，依托政府、机构经营的酒店；第二类为以市场为依托的酒店；,第三类客户为有固定的外资企业和境外旅游团队客户。,18,卓尔汉口北酒店,依托物流商贸产业,武汉盛唐国际大酒店,木兰长江大酒店,黄陂广场酒店,依托区域核心商圈,2.4 武汉市典型近郊高档星级酒店案例规划中,依托临空经济产业,依托旅游度假产业,2. 市场分析武汉酒店市场分析,19,2.4 武汉市典型近郊高档星级酒店案例,2. 市场分析武汉酒店市场分析,东方马城规划中,碧桂园酒店已运营,藏龙滨湖壹号酒店,规划中,?武汉近郊已建成运营及规划高档星级酒店多以规模以上专业市场、产业市场、旅游度假市场等相关产业为依托筹建，本工程不具备条件开发近郊高档星级酒店。,20,2.5 武汉市典型中低档酒店分布,?目前武汉市中低档酒店不受地域区隔影响，多设置于人气较高区域。其中以7天连锁为代表的经济型品牌酒店，开展较快。,2. 市场分析武汉酒店市场分析,21,酒店名称,层数,客房,套数,单层,套数,面积区间（）,客源,艳阳天城市旅店武汉太平洋店,5,169,33,19-45,汉西建材市场周边人群,武汉7天连锁酒店（宗关店）,12,81,7,15-20,汉西建材市场周边人群,7天连锁酒店武汉广场店,3,90,30,15-25,武广周边商务休闲人群,武汉亮晶晶宾馆,3,97,32,13-20,步行街商务、旅游人士,武汉速8酒店,10,110,11,20-55,火车站周边人群,艳阳天旅店武汉解放公园路店,5,160,32,15-40,解放公园周边人群,如家快捷酒店(武汉高雄路店),6,92,15,24-30,市六医周边人群,汉庭连锁酒店(武汉江汉路店),7,87,12,23-25,步行街商务、旅游人士,武汉新瑞商务酒店,18,65,3,25-30,西北湖周边商务、旅游人士,莫泰连锁旅店（武汉花桥店）,14,252,18,15-20,竹叶山汽贸城周边商务旅游人群,莫泰连锁旅店（武汉王家墩店）,5,273,40,18-25,武广商圈商务休闲人士,我爱我家酒店,2,32,16,15-20,江滩周边商务休闲人群,富华大酒店,8,50,7,20-30,宝丰附近商务休闲人群,?武汉典型中低档酒店经营层数在8-14层之间，经营客房套数在97-160套之间，单层套数集中在15-26套，单套客房套内面积在18-25平方米之间，标准单人间房集中在128-188元/天/间，根本以满足酒店周边客户为主。,2.6武汉市典型中低档酒店综合特点,2. 市场分析武汉酒店市场分析,22,黄陂大酒店,汉尊假日酒店,新太子酒店,黄陂人家酒店,艳阳天商旅,迪迪大酒店,黄陂区典型已运营酒店市场分析,?黄陂区高档商务酒店、度假型饭店、文化休闲型饭店等特色饭店还未出现。已运营酒店在效劳管理、价格水平、经营状况、消费档次、配套效劳尚待提高。,3. 市场分析黄陂酒店市场分析,23,酒店名称,地址(区域位置),星级标准,客户类型,客房数量,入住率,装修标准,协议价,盘龙壹公馆,卓尔总部,经济型酒店,商务人群,35,80%,中档,标间：178元,锦江之星,汉口北（在建）,汉口北汽车旅馆,汉口北（在建）,凯旋宾馆,管委会斜对面,经济型酒店,商务人群,33,80%,简装,标间：133元,腾龙宾馆,领秀城对面,经济型酒店,商务人群,25,90%,简装,标间：117元,如家宾馆,领秀城对面,经济型酒店,商务人群,13,100%,简装,标间：138元,工程周边已运营酒店市场分析,?工程周边已运营酒店数量较少，以低档经济型酒店为主，入住率较高，主要满足周边客户需求。,腾龙宾馆,如家宾馆,林苑宾馆,4. 市场分析工程周边酒店市场分析,24,?开展趋势,区域酒店市场开展处起步阶段，高档商务酒店、度假型饭店、文化休闲型饭店等特色饭店还未出现；,?运营水平,盘龙城区域内酒店多以自营为主，消费档次、配套效劳与市区酒店存在明显差异；,?客户群体,星级酒店的客群比较综合，有固定的企业和旅游团队客户，此外为会议客户 ，经济型酒店客户主要以满足周边客户需求为主；,?市场预判,工程从市场角度不具备开发高档星级酒店条件。,5. 市场分析工程酒店市场小结,工程酒店市场分析小结,25,?工程周边以中百仓储卖场为代表，小型商业主要集中在盘龙大道及巨龙大道沿线楼盘街铺，多为一些社区配套型商业，业态无差异，大中型休闲、娱乐商业较少。,领袖城,街铺,天居园,百联奥特莱斯广场,6. 市场分析工程周边商业市场分析,26,?工程周边商业气氛淡薄，且多为自发形成满足周边人群日常生活的低档次商业，周边商业对工程定位无促进作用；,?工程周边商业普遍档次较低，直接导致消费力分散和流失到其它区域；,?工程周边商业街租金偏低，普遍在20-50元/ /月；,?以领袖城、F阳光城、歌林花园为代表商业多为街铺形式，业态以一般生活配套居多。,6. 市场分析工程周边商业市场分析,27,综合所述，本工程未来市场占位具备开展“特色中档酒店/商业配套物业条件。,?目前黄陂区高级酒店依靠商务资源占领市场，经济型酒店以鲜明客户需求、价格优势占领市场，本工程酒店的开展时机在于中档特色酒店；,?本工程商业属城市主干道商业配套，商业开展主要满足周边居住人群，并与已开发城市广场商业业态形式差异，重点考虑休闲餐饮业态.,7. 市场分析总结,28,物业开展建议,工程定位,工程开展突破点,工程分析,客户需求分析,工程开展方向初探,市场分析,报告结构,29,?区域现有楼盘及规划工程总建筑面积约1500万，如按人均35平米标准计算，未来区域居住人口达可30万人，盘龙城已成为武汉市重要的城市功能扩散区，未来商业消费人口基数大，是本工程酒店及商业人气来源。,1. 客户需求分析,1.1区域居住人口,30,?以汉口北批发第一城、中国家俱CBD、五洲建材城为代表产业地产及佳海市工业园,为代表的工业地产有大量的潜在消费群体，但都规划有大量商服配套。虽有汉正街批,发市场迁入利好因素，对本工程而言，立足于满足工程周边消费需求相对务实。,1. 客户需求分析,1.2产业升级消费群体,31,物业开展建议,工程定位,工程开展突破点,市场分析,工程分析,工程开展方向初探,客户需求分析,报告结构,32,类型,区位特征,规模及客房数,配套设施及主要特征,满足对象,会展,酒店,与大型会议中心连成一体或彼此临近，通常拥有几个不同风格和价位的餐饮设施。拥有大量零售场所,400-500间,设置多个宴会和会议场所,提供会议、讲座、研讨会、商务洽谈等服务，配套设施非常齐全,商务会展人群,商务,酒店,地处城市商务、,金融、会展中心,一般小于会展酒店,100-500间,会议厅、商务中心、夜总会、健身室等，配套设施较齐全,商务、旅游、会议人群,经济,酒店,可视性强、座落于城市主要道路，地处有效的商圈，接近目标客户，有一定规模的社会餐饮及娱乐配套,90-200间,平均房价比同一区域内服务全的设施低，入住率一般高于提供全面服务的宾馆,不提供餐厅、宴会、娱乐设施或其他传统宾馆的服务。近年增长比重较大。,长途旅行的商务旅客、变换工作地点的企业人、因工作需要长期居住异地的客户等需求。,旅游,酒店,临近主题公园、风景名胜区，旅游资源比较丰富,50-300间,既接待度假游客，也接待会议,入住率需求会随季节变化，重点在于宾馆内外的娱乐设,施，如高尔夫、滑雪场、温泉、海滨浴场。包含不同类型的餐厅、会议和宴会场所,休闲旅游者，喜好自然及运动的度假游客,酒店属性分类表,可供开展定位方向,?本工程酒店从市场、区位、规模及客源等方面分析，不具备打造高档商务、会展、旅游酒店条件，但具备开展经济型酒店潜质；,1. 工程酒店开展方向,33,事实条件,工程自身条件：,临城市主干道，庞大社区规模、交通价值无法替代,与城市干道联体，发挥工程拥有的快捷交通、充足人流优势,市场成功案例：,经济型酒店开展较快，有较大的开展前景及空间,充分利用现阶段区域市场经济型酒店还处于起步的有利时机,打造高品质经济型酒店,客户需求：,工程周边酒店数量少，档次低，入住率高社区居民消费需求大,经济型酒店产品定位是必由之选,躲避投资运营风险，寻求酒店最正确市场定位,市场导向：,市场高档星级酒店多以规模以上相关产业为依托筹建，本工程不具备相关条件,对策,1. 工程酒店开展方向,34,物业开展建议,工程定位,工程开展突破点,市场分析,工程分析,工程开展方向初探,客户需求分析,报告结构,35,建议工程以高品质特色经济型酒店打造，酒店功能以客房及康体为主，具体酒店功能为：,酒店,功能定位,客房,康体,娱乐,餐饮,停车,商务,1. 工程定位酒店功能定位,36,200-400间,400间以上,200间以下,酒店规模：,品质,标间价格,协议价,黄陂广场酒店规划,三星,四星,五星,艳阳天时尚旅店,卓尔汉口北酒店规划,80元,180元,280元,380元,二星,经济型酒店,武汉盛唐国际大酒店规划,锦江之星,凯旋宾馆,腾龙大酒店,480元,新太子酒店,黄陂大酒店,汉尊假日酒店,本工程,230元,2. 工程定位酒店档次定位,37,本酒店客房规模建议在180-200间，理由如下：,投资适中，风险小，较符合武汉品牌经济型酒店客房数量；,主要效劳工程周边人群；,以客房功能为主要盈利点，以康体休闲带动客房入住率。,小规模,客房量在,100,间以下,中等规模,客房量在,150-200,间,大规模,客房量在,200,间以上,3. 工程定位酒店客房规模,38,核心客户,重点客户,游离客户,用于康体、餐饮客户,旅游及其它客户,居住区居民、周边企业,4. 工程定位酒店客户定位,39,假设租赁给经济型品牌连锁酒店或私营企业主,30元/月/平方米,房间类型,价格（元/间/天）,单人间,180,标准间,230,商务间,280,套房,320,价格定位依据：,1.目前黄陂区酒店物业客房价格；,2.工程区位地段等自身条件因素；,3.拟招商酒店品牌及硬件设施支持；,4.工程未来开发价格上升空间。,5. 工程定位酒店客房价格建议,40,集康体休闲、餐饮于一体的生活场,定位阐释,?康体休闲：弥补片区内康体休闲效劳商业欠缺的情况，可引入大型浴场、KTV、银行网点等,与酒店契合点高，能形成互动的商业，并与工程已有商业业态相区隔。,?特色餐饮：餐饮对人流的拉动力很强，而且对于选址的适应性很强，风险相对较小，租赁较,有保障。,6. 工程定位商业业态定位,41,50%,20%,KTV、银行网点,餐饮、棋牌,浴场,20%,?商业局部作为酒店效劳配套，建议在保障主力业态规模前提下，适当控制商业总体量，商业层数建议三层，总体量建议控制在6000左右。,7. 工程定位商业规模定位,42,价格定位依据：,1.结合工程周边商业租/售价水平；,2.工程业态组合；,3.市场预期及客户承租能力；,4.工程未来开发价格上升空间。,楼层,业态,租金元/月/,1F2F,浴场及配套商业,平均100,3F,餐饮,60,8. 工程定位商业租赁价格建议,43,物业开展建议,工程定位,工程开展突破点,市场分析,工程分析,工程开展方向初探,客户需求分析,报告结构,44,?原规划酒店基底占地面积1794 ，规划建筑面积17522 ，规划层高21F，考虑,酒店市场需求及档次定位，建议酒店客房建筑面积在40左右；,?各楼层客房套数根据房型控制在20套以下,酒店建筑层高15层；,?合理设置停车区域，以满足物业车位需求；,?酒店地块规划有街道办事处、市政管理机构、派出所及其它管理用房，建议将该,类规划物业进行工程整体调剂；,?酒店大堂净高在6m以上，康体娱乐等设施设置独立通道。,物业布局及指标,2F,1. 物业开展建议不考虑地块整合,45,规划酒店及附楼,3F商业,9F客房,2F管房及预留,1F转换层,类型,层数,建筑面积,（ ）,百分比例,管理用房及预留,2F,1958,11.2%,酒店客房,9F,8811,50.3%,商业（含附楼）,3F,6753,38.5%,合计,15F（含转换层）,17522,100%,物业布局及指标,1. 物业开展建议不考虑地块整合,46,酒店地块规划有街道办事处、市政管理机构、派出所及、社区医疗效劳中心及其它管,理用房，在地块可整合前提下进行综合应用，重点考虑：,?地块整合前后酒店规模及档次可适度拔高；,?利用地块北低南高地形特征，将规划派出所等影响酒店物业设置地块北面地势较低,处，以躲避影响；,?可利用地块面积大，考虑不设置地下停车场，合理规划地面停车位。,2. 物业开展建议考虑地块整合,47,商业业态布局,1. 物业开展建议不考虑地块整合,1层：浴场、银行网店、大堂,2层：特色餐饮,3层：咖啡厅、棋牌,3F商业,48,概念示意图,立面示意,3. 物业开展建议,概念示意图,49,电梯间,酒店大堂,新型概念中餐厅,酒店内部空间,4. 物业开展建议,50,客房比例及布局,5. 物业开展建议,目前市场经济型酒店客房比例为,单人房 55%,双人房/商务间 40%,套房 5%,工程酒店客房比例可以目前武,汉主流经济酒店客房比例为设,计参考依据。,51,客房布局,5. 物业开展建议,52,露天浴场,6. 物业开展建议,康体,休闲,53,康体,休闲,商业经营,7. 物业开展建议,54,经营模式,经营特点,长期租赁模式1,与酒店经营方签定长期经营合同，酒店经营方自主经营，发展商收取租金,长期租赁模式2,将物业承租给私营企业主，私营企业主加盟酒店连锁企业，发展商收取租金,联合运营模式,以物业作价入股、酒店经营方投资装修及运营费用，共享收,益分成,?工程1-3层商业局部对外租赁，三层以上客房局部按以上经营模式与经济型酒店合作，我司可按酒店经营方要求进行设计和开发，以充分满足未来经营需求。,经营模式,8. 物业开展建议,55,为最大化酒店经济效益、品牌效益及有效客源，可与知名品牌连锁商务酒店联姻，进行品牌合作。,参考品牌连锁酒店：24K连锁酒店、速8酒店连锁、如家酒店连锁、锦江之星、莫泰连锁酒店。,拟招商酒店品牌,9. 物业开展建议,56,工程启动及筹建期限,?结合工程住宅销售进度及类似工程统筹常规，建议工程启动期设置于沁和园组,团销售结束，风和园组团销售启动期间筹建，实现酒店开发与住宅销售联动。,?筹建期限设定为14个月。,前二月为工程详细市场调查、品牌经济型酒店及商业招商合作洽谈、设,计论证和资金调配期；,中间十月为工程全面建设及商业配套局部招商期；,后二月为工程酒店交付及营业筹备期。,57,投资回报估算,?工程总投资估算5364.83万元，,不含酒店经营设备设施、装饰,装修及开办用品费用；地价为,估算值。估算年收入804万,元，建成运营后8年实现收支平衡。,收入估算,投资估算,58,汇报完毕！,59,
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