碧桂园十里银滩考察报告

,融汇（福建）集团有限公司,收获一、通过内部访谈和资料收集，我们已经有效解读,“,碧桂园十里银滩,”,这一旅游度假地产明星的成功密码,碧桂园,十里银滩项目，是碧桂园集团以,“,每个人都想拥有的海滩度假屋,”,为旨打造的国际级滨海度假王国。项目位于深圳东部惠阳，,总占地,3000,亩，首期占地,765,亩，建筑面积,159,万平米,（其中酒店、商业等,14,万平米），容积率,2.63,。项目与港、深、澳形成,1.5,小时生活圈，坐拥素有,“,长沙湾,”,美誉的亚婆角海湾；社区规划的生活休闲配套齐全，自,2010,年正式开工后，一个五星级滨海度假酒店、一家大型商业中心，还有国际幼儿园、无边际泳池、风情酒吧街等配套均已快速落成，大型连锁超市已签约；其中五星级滨海酒店和风情酒吧街已正试营业；另规建有游艇会、水上活动中心等休闲娱乐设施。,项目共有五大物业类型：,海景度假洋房,、山景度假洋房、酒店式瞰海度假公寓,、双拼别墅、联排别墅,。其中体量最大的，是,20,层到,32,层不等的海景和山景电梯洋房。,碧桂园,十里银滩于,2011,年,7,月,30,日正式开盘。开盘当日售楼现场聚集约两万人，成交,3700,套，销售额超过,30,亿,，创出中国房地产历史单日成交最高纪录。,项目一期共,5080,套房源在开盘后一个月内售罄，总销金额,40,多亿元,。,2012,年,6,月,23,日端午节，碧桂园十里银滩二期开盘，由于主推单价,5000,元左右,63-87,精装两至三房，兼具投资与自住、度假功能，折后总价以,30-60,万为主，因而延续首次开盘即创历史的强劲势头，,当日热销超,3300,套，销售额超过,15,亿元,。,而到了,2012,年国庆节，碧桂园十里银滩推出第三期山景洋房，,短短,7,天热销,2000,多套,，从而创造了开盘不到,15,个月，就,狂销上万套,，,总销金额超过,60,亿,的销售奇迹。,通过内部访谈和相关资料收集，我们认为,“,碧桂园十里银滩,”,这一旅游度假地产明星项目的成功畅销，有以下,6,个主要因素：,密码一，,“,碧桂园,十里银滩,”,是,“,碧桂园,开发模式,”,的典型代表。,碧桂园成立于,1992,年，至今在全国各地已拥有,80,多个开发项目，一半位于广东省，年销售额近,200,亿元。,其开发模式有如下特点：,一，,多元化业务组合,，以住宅为主业，融入酒店、建筑装修、物业管理等业务，通过大配套的营建促使社区成熟，提升社区品质；,二，,高度的垂直一体化控制开发成本,，业务品类涵盖包括项目定位、设计、建筑、装修、部分建材、园林、营销和物业管理等房地产开发的所有环节，攫取价值链上每一环节的利润，并借此实现低成本和快速度开发；,三，,独特的市场定位,，避开一线二线城市,“,主流,”,客户群的竞争，主要针对大城市郊区和三线四线城市的,“,主体,”,客户群；,四，,低地价、大规模的城郊取地策略,。其土地成本占平均售价的比例一直维持在,8%,左右；大部分项目选址于相关中心城市,10,30,分钟车程；开发产品以别墅和洋房为主，缩短施工周期的同时有利于跨地域的简单复制；,地块多拥有良好自然景观，便于设计优美舒适的园区环境，提高性价比。同时一般地块都在,1000,亩以上，建筑面积达数百万平米。,五，,低成本、低房价、快速开发,。牢牢掌握设计、施工、绿化、装修、物管、酒店经营等每个环节，很少外包，从而保证,“,严控成本,”,；在项目选址和土地收购阶段就开始进行规划研究和初步设计，在与政府谈判过程中不断完善设计，此谓,“,前置设计,”,；同一时间段里项目均为同一批次产品，极大提升设计、施工、销售效率，从拿地到销售平均,7,个月，此乃,“,快速开发,”,；拿到预售证后全数投向市场，低价快销以换资金周转。,六，碧桂园奉行低成本、快周转的运营战略，项目开发模式与产品线设计都以此为核心展开，总结起来就是三句话：,城郊低价取地，大规模开发；快速造城，配套先行；低价批量入市，快速销售。,这一开发模式是其长期形成核心竞争能力的沉淀，其他开发商难以有效模仿，但多处值得学习和借鉴。,密码二，,项目的区位和景观优势获得市场广泛认可。,“,碧桂园十里银滩,”,地处深圳东沿海高速旁，紧邻亚婆角旅游度假区，距离深圳一个小时车程，,与港、深、澳形成,1.5,小时生活圈，随时实现海滩度假与都市生活的快速切换。项目拥有,10,公里一线海景与沙滩资源，在距离城市便利的同时，更能享受与自然紧密相连的度假生活。,从目前,“,碧桂园十里银滩,”,购房业主的区域分布来看，深圳市区占,60%,，香港市区占,15%,，珠三角其他区域占,10%,，其,“,紧邻深圳，一线海景郊区大盘,”,的项目区位和景观优势，已获得市场主力客源的广泛认可。,密码三，,项目市场定位精准，其核心价值体系挖掘成功。,“,碧桂园十里银滩,”,倡导,“,全民度假,”,和,“,365,天度假生活模式,”,，将五星级酒店的服务体系放大到整个社区管理，以高品质、精装修、一线园林和全配套的五星级度假酒店质感呈现，从而形成了统一的品质和风格。,项目以珠三角特别是深圳客户为主，兼顾全国性滨海度假投资客，锁定收入百万级以上消费群体，,锁定投资、度假、养老三大买房目的,，在,目标客户定位上做到了精细、精准。,在项目核心价值体系上，营销团队挖掘出了三大核心价值点：,一，,“,幸福感,”,洋溢的合家欢度假屋,五星级配套,+,五星级物管服务，养老、度假两相宜；,二，,超高性价比,起价,5000,元，总价,30,万，每个人都能拥有的海滩度假屋；,三，,原始股发售,区域发展带动无限升值潜力。金融街、富力、世茂、合生、合正、中信、万科、碧桂园等八大顶级开发商云集巽寮湾，,3000,亿巨资投入，南中国海国际滨海大城，象又一个三亚，瞬间崛起。,密码四，项目在产品打造上，为不同客户提供多元化选择，合理配比各类产品，实现了景观效果最大化。,项目景观规划：,“,十里延绵海滩，比肩棕榈滩的南中国海景,”,千年礁石,水清沙白,背靠群山南临大海，居住在山海环抱的自然中,“,这里的蓝色是透明的，南中国最纯净的海水，拥有,8,米能见度,”,。,拥有长达,5,公里的白沙滩海岸线，漫步其间，心旷神怡。,亿万年原生山海资源，拥有巨型礁石群，构成雄奇俊美的海岸画卷。,这里是南中国最美的地方。湛蓝的天空，湛蓝的大海，纯净的蓝色，没有一点杂质，只有透明的变化，深邃与神秘，纯净与安宁，在此刻，在身边,项目规划,景观规划,：项目立足于打造,“,南中国另一处三亚,”,的目标，演绎一处,“,山与海，阳光与礁石，建筑与绿化,”,完美结合的纯美社区,。,项目园林规划：,“,携手迪士尼景观主创机构美国,PERIDIAN,打造最美景观,”,采用,“,一心、两轴、多组团,”,的结构框架、保证整个景观有重点，同时照顾好景观的均好性。,整个十里银滩的绿地率达到,30,，每一栋建筑都有针对性的进行绿化，让建筑与整体环境融为一体。,整个社区整合规划，地面与建筑绿化相结合形成立体绿化系统，社区绿化与建筑、山景与海景、阳光御热带椰林风光完美配合。,碧桂园全球招标，邀请世界知名的景观规划与设计机构,美国,PERIDIAN,负责碧桂园十里银滩的整个景观规划设计。,项目规划,园林规划：,礼聘国外品牌园林公司重金打造滨海园林、亿年礁石公园。,项目产品规划：,“,风情别墅,+,海景洋房,+,酒店式公寓,=365,天尽享海,山景洋房,临海公寓,五星酒店,海景洋房,海景别墅,产品业态包括巴厘岛风格的沙滩别墅、亲海别墅、海景洋房、酒店式公寓等多种度假产品，满足不同的度假需求。,巴厘岛风格别墅产品，注重融入阳光与活力，给予度假生活梦幻想象力与浪漫情怀。,海景洋房采用创新的波浪式立面，让建筑与海融为一体，互为风景。,项目规划,产品规划,：充分利用现有资源打造实用型、多样化产品。,五星级酒店，蝶式造型外立面，千套客房，奢尚度假生活。,商业中心、游艇码头、国际幼儿园、省立绿色通道,2,号线，含购物、休闲、教育、健康多元设施。,项目聘请国家一级资质物业管理公司，实施独立苑区管理。,24,小时保安、电子智能门禁、重点区域视频监控、确保滨海大城安全无忧,专业物业个人定制服务模式，为业主提供预约个性化管家式服务。,项目配套：,十里私家海滩、礁石公园、省级绿道结伴五星级酒店、商业中心、国际双语幼儿园的国际度假社区。,发展用地,发展用地,山景洋房,临海别墅,五星酒店,海景公寓,海景洋房,海景洋房,推售区域,保留区域,产品打造,整体类别,：项目为不同客户提供多元化选择，合理配比各类产品，实现景观效果最大化。,共,20,层,共,20,层,共,30,层,共,25,层,共,20,层,产品特点分析,山景洋房整体采用逐层退台式设计，波浪式立面风格，保证各种产品都可以欣赏海景景观。,项目运用中庭镂空设计，产品围绕中空部分对称排布，与常规小户型产品相区分，保证通风采光最大化。,户型一律绽放式排列，最大化利用空间及收集景观资源，同时在拥挤的设计中保证每户的私密性。,山景洋房整体实用率约,79%,，实用面积较大，同时发展商打出,4000-5000,元,/,的宣传口号，对市场产生较大吸引力。目前是认筹最为火爆的产品。,产品劣势分析,产品两栋,836,套，产品排布紧密，居住空间拥挤；中空面积较大，产品一律向内开窗，安全性较差；项目进深较大，但开间小，部分户型为最大限度追求景观，户型形状不规则。,产品打造,山景洋房产品分析,：首期推出两栋山景洋房，设计独特，性价比最高。,2,号楼,C2-1,户型,2,室,2,厅,88,2,号楼,B-1,户型,2,室,2,厅,93,休息区,活动区,休息区,活动区,户型坐北朝南（西南,/,东南），方正实用，干湿分区明显。,整体实用率较高，性价比高，适合投资,/,自住客户购买，此次认筹量最大，受市场青睐。,产品采用精装修交楼，拎包即可入住，方便购买群体的投资需求。,大两房实用面积大，空间布局合理，宽敞舒适，体现独家产品以享受为主题的设计理念。,产品打造,山景洋房户型,：整体实用率较高，户型方正实用，景观效果较好。,户型坐北朝南（西南,/,东南,/,正南），干湿分区明显。,整体实用率较高，性价比高，适合投资,/,自住客户购买，此次认筹量最大，受市场青睐。,产品采用精装修交楼，拎包即可入住，方便购买群体的投资需求。,E,户型棱角多，不方正，整体居住舒适感稍差，但位置凸前，保证景观效果最大化。,2,号楼,E,户型,3,室,2,厅,145,2,号楼,F2,户型,3,室,2,厅,98,休息区,活动区,休息区,活动区,产品打造,山景洋房户型,：整体实用率较高，户型方正实用，景观效果较好。,产品特点分析,海景洋房整体采用三角形结构设计，单栋楼整体分三个区域，独立入户，避免拥挤。,项目同样运用中庭镂空设计，产品围绕中空部分对称排布，与常规小户型产品相区分，保证通风采光最大化。,户型规则排布向外延伸，每户附带独立阳台，方便取景。,海景洋房整体实用率约,63%,，实用面积小，公摊大，购买成本较高。,产品劣势分析,产品单层,63,套，居住空间拥挤，,14,部电梯也难以轻松承载如此单层户数。项目实用率低，公摊面积较大。产品,80%,户型观海，但仅仅,30%,户型朝向较好，大部分朝向较差采光不足。,产品打造,海景洋房产品分析,：海景洋房推出两栋，外立面呈三角布局，八成户型可以观赏一线海景资源。,户型坐北朝南，采光充足，景观效果极佳，产品类型稀缺，单栋仅仅,62,席。,200,三房单位公摊面积,71.81,，实用率低，作为度假产品此种公摊差强人意。,室内设计方正，阳台面积较大，主人房飘窗设计增加观景面，体现奢华感觉，干湿分区明显。,5,号楼,C1,户型,3,室,2,厅,200,活动区,休息区,产品打造,海景洋房户型,：实用率低，产品公摊面积大，产品整体靠前，户型景观效果好。,5,号楼,A2,户型,1,室,1,厅约,95,5,号楼,A3,户型,1,室,1,厅约,95,5,号楼,A1,户型,1,室,1,厅约,87,1,2,3,户型,15.2,米进深