物业服务合同第三组

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,物业,服务,合同,洛克菲勒的故事,有一天，一个朋友对洛克菲勒说，他有一笔五万美无的债款讨不回来，而且因为他和借款者交情不错，当时没有签署正式的借据，现在想控告他欠款也没有证据了。他问洛克菲勒有何良策讨回这笔借款。,“很简单，你写一封信，催他还十万借款。”,“可是，他实际上只欠我五万呀！”那位朋友说。,“当他回信辩解时，你就有证据了。”洛克菲勒安静地回答。,签订与履行物业管理合同，是物业管理优质服务的核心内容，也是保障物业管理活动顺利开展和物业管理优质服务的基石。,一、物业服务合同的含义,定义,：,物业服务合同，是指房地产开发企业或业主委员会委托其选聘的物业服务企业对物业管理区域进行综合管理与服务而签订的、明确双方权利与义务关系的协议。,是物业服务企业进行物业管理活动的主要依据,是物业管理活动中服务者与被服务者、聘方与被聘方之间建立物业管理法律关系的一个重要文件,二、物业服务合同的特征,（,1,）物业服务合同是双务、有偿、诺成、要式合同,双务性,是指物业服务合同双方当事人依合同都须承担一定的法律义务，一方依合同享有的权利恰好是对方承担的义务,有偿性,是指任何一方从对方当事人取得某种利益必须支付相应的代价,诺成性,是指当双方当事人的意思表示一致时物业服务合同即告成立,要式,是指依法律或行政法规的规定，物业服务合同应当采取一定形式或履行一定程序,二、物业服务合同的特征,（,2,）物业服务合同所涉及的服务内容具有综合性,涉及到的事务不是某一项，而是多项,其过程具有整体性、连续性,（,3,）物业服务合同的内容必须是合法的,内容应当体现当事人双方权利、义务关系的平等,内容不得同有关的现行法律法规相抵触,不得违反社会公序良俗,三、物业服务合同的种类,前期物业服务合同,物业管理条例,第十一条规定：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”,业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同,业主委员会成立后，对原物业服务企业实施的前期物业管理进行全面、认真、详细的评议，听取广大业主的意见，做出是续聘还是另行选聘其他物业服务企业的决定，并与选聘的物业服务企业（原有的或另行选聘的）订立物业服务合同,四、,物业服务合同的构成要件,委托人必须具备民事主体资格，具有相应的民事行为能力,双方当事人的意思表示必须真实,合同内容不得违反法律、行政法规，不得损害社会公共利益,合同必须采用书面形式,从事物业管理活动的物业服务企业必须具有独立的法人资格，且符合国务院建设行政主管部门规定的资质条件,五、,物业,合同,的,订立,物业服务合同订立的基本原则,平等原则,意思自治原则,公平原则,诚实信用原则,诚实信用原则,物业服务合同订立的程序,要约,是希望和他人订立合同的意思表示,承诺,是指受要约人同意要约的意思表示,五、,物业,合同,的,订立,合同成立与合同生效的关系,联系：,合同成立是合同生效的前提条件,区别：,合同成立是解决合同是否存在的问题，合同成立制度主要表现了当事人的意志,合同成立的效力与合同生效的效力不同,合同不成立的后果仅仅表现为当事人之间产生民事赔偿责任，这种责任一般为缔约过失责任,对于合同不成立的问题，因其涉及到合同当事人的合意问题，若当事人不主张合同不成立，国家不会主动干预,订立物业服务合同必须注意的几个问题,合同的制定宜细不宜粗,项目,内容,标准,服务费,合同中不应有无偿无期限的承诺,首先，物业服务是有偿的,其次，无偿提供物业服务在实践上是有害的，也行不通,合同的订立既要实事求是，又要留有余地,要明确违约责任的界定及争议的解决方式,物业,合同,的,内容,首部,包括：合同名称；合同编号；订约日期；订约地点；订约当事人的名称、住所；订约理由,正文,包括：物业基本情况；委托管理事项；委托管理期限（合同期限）；双方权利义务；物业服务质量；物业服务费；违约责任；争议的解决；其他条款,尾部,包括：订约日期；合同生效的日期；当事人的签字或盖章；合同的份数,物业,合同,的,履行,1,、物业服务合同的履行：,是指当事人双方按照物业服务合同的约定或者法律的规定履行期义务。,物业服务合同为双务合同，一方当事人负担的义务正是另一方当事人所享有的权利。因此，物业服务合同的履行是双方当事人所负义务的各自履行，而不是仅有一方当事人履行义务而对方不履行义务。,物业,合同,的,履行,2,、物业服务合同履行的原则,（,1,）实际履行原则,定义；,实际履行除外；,贯彻实际履行原则也要从实际出发。,（,2,）协作履行原则,定义；,即使当事人一方违约后，对方也应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支付的合理费用，应由违约方承担。,（,3,）公平和诚实信用原则,合同主体在合同履行过程中既要考虑自己的利益，也要兼顾对方当事人利益，还应兼顾整个社会的公共利益。,（,4,）全面履行原则,所谓全面履行又称为完全正确的履行和适当履行。完全履行是指债务人履行了其全部义务；正确履行是指债务人的履行符合合同的约定或者法律的规定。,物业,合同,的,履行,3,、物业服务合同履行中的抗辩权问题,物业服务合同履行中的抗辩权,，是指在物业服务合同中，当符合法定条件时，当事人一方享有的对抗对方当事人的履行请求权，暂时拒绝履行其债务的权利。,包括：,（,1,）同时履行抗辩权,是指当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。,（,2,）后履行抗辩权,是指当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行债务或者履行债务不符合约定的，后履行一方享有的拒绝其相应的履行要求的权利。,（,3,）不安抗辩权,是指当事人互负债务，应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有丧失或者可能丧失履行债务能力的情形时享有的暂时中止自己的履行的权利。,物业,管理,合同,范本,本合同双方当事人,委托方（以下简称甲方）：业主管理委员会房地产开发公司,受委托方（以下简称乙方）：物业管理公司,根据中华人民共和国经济合同法入建设部第33号令城市新建住宅小区管理办法、深圳经济特区住宅区物业管理条例及其实施细则等国家、地方有关物业管理法律、法规和政策，在平等、自愿、协商一致的基础上，就甲方委托乙方对（物业名称）实行专业化、一体化的物业管理订立本合同。,第一条,物业,的,基本情况,座落位置：市 区 路（街道）号；占地面积：平方米；建筑面积：平方米；其中住宅 平方米；物业类型：（住宅区或组团、写字楼、商住楼、工业区、其他低层、高层、超高层或混合）。,第二条 委托管理事项,1房屋建筑本体共用部位（楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯问、走廊通道、门厅、设备机房、）的维修、养护和管理。,2房屋建筑本体共用设施设备（共用的上下水管道、落水管、垃圾道、烟囱、共用照明、天线、中央空调、暖气干线、供暖锅炉房、加压供水设备、配电系统、楼内消防设施设备、电梯、中水系统等）的维修、养护、管理和运行服务。,3本物业规划红线内属物业管理范围的市政公用设施（道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、绿化、室外泵房、路灯、自行车房棚、停车场）的维修、养护和管理。,4本物业规划红线内的属配套服务设施（网球场、游泳池、商业网点、）的维修、养护和管理。,5公共环境（包括公共场地、房屋建筑物共用部位）的清洁卫生、垃圾的收集、清运。,6交通、车辆行驶及停泊。,7配合和协助当地公安机关进行安全监控和巡视等保安工作，（但不含人身、财产保险保管责任）。,8社区文化娱乐活动。,9物业及物业管理档案、资料；,10法规和政策规定由物业管理公司管理的其它事项；,第三条 合同期限,本合同期限为 年。自 年 月 日起至 年 月日止,第四条 甲方的权利和义务,1与物业管理公司议定年度管理计划、年度费用概预算、决算报告；,2对乙方的管理实施监督检查，每年全面进行一次考核评定，如因乙方管理不善，造成重大经济损失或管理失误，经市政府物业管理主管部门认定，有权终止合同；,3委托乙方对违反物业管理法规政策及业主公约的行为进行处理：包括责令停止违章行为、要求赔偿经济损失及支付违约金、对无故不缴、交有关费用或拒不改正违章行为的 责任人采取停水、停电、。等催缴催改措施；,4甲方在合同生效之日起 日内按规定向乙方提供经营性商业用房 平方米，由乙方按每月每平方米 元标准出租经营，其收入按法规政策规定用于补贴本物业维护管理费用。,5甲方在合同生效之日起 日内按政府规定向乙方提供管理用房 平方米（其中办公用房 平方米，员工宿舍 平方米，其它用房 平方米），由乙方按下列第 项使用：,无偿使用。,按每月每平方米建筑面积元的标准租用。,6甲方在合同生效之日起一日内按规定向乙方提供本物业所有的物业及物业管理档案、资料（工程建设竣工资料、住用户资料、。），并在乙方管理期满时予以收回；,7不得干涉乙方依法或依本合同规定内容所进行的管理和经营活动；,8负责处理非乙方原因而产生的各种纠纷；,9协助乙方做好物业管理工作和宣传教育、文化活动；,10法规政策规定由甲方承担的其他责任。,第五条乙方的权利和义务,1根据有关法律、法规政策及本合同的规定，制订该物业的各项管理办法、规章制度、实施细则，自主开展各项管理经营活动，但不得损害大多数业主（住用户）的合法权益，获取不当利益。,2遵照国家、地方物业管理服务收费规定，按物业管理的服务项目、服务内容。服务深度，测算物业管理服务收费标准，并向甲方提供测算依据，严格按合同规定的收费标准收取，不得擅自加价，不得只收费不服务或多收费少服务。,3负责编制房屋及附属设施、设备年度维修养护计划和大中修方案，经双方议定后由乙方组织实施。,4有权依照法规政策、本合同和业主公约的规定对违反业主公约和物业管理法规政策的行为进行处理；,5有权选聘专营公司承担本物业的专项管理业务并支付费用、但不得将整体管理责任及利益转让给其他人或单位，不得将重要专项业务承包给个人；,6接受物业管理主管部门及有关政府部门的监督、指导，并接受甲方和业主的监督；,7至少每3个月向全体业主张榜公布一次管理费用收支账民主。,8对本物业的公用设施不得擅自占用和改变使用功能，如需在本物业内改扩建完善配套项目，须报甲方和有关部门批准后方可实施；,9建立本物业的物业管理档案并负责及时记载有关变更情况；,10开展有效的社区文化活动和便民服务工作；,11本合同终止时，乙方必须向甲方移交原委托管理的全部物业及其各类管理档案、财务等资料；移交本物业的公共财产，包括用管理费、公共收入积累形成的资产；对本物业的管理财务状况进行财务审计，甲方有权指定专业审计机构。,12不承担对业主及非业主使用人的人身、财产的保管保险义务（另有，专门合同规定,除外）。,第六条 管理目标,乙方根据甲方的委托管理事项制定出本物业“管理分项标准”（各项维修、养护和管理的工作标准和考核标准），与甲方协商同意后作为本合同的必备附件。乙方承诺，在本合同生效后年内达到的管理标准；年内达到管理标准，并获得政府主管部门颁发的证书。,第七条 管理服务费用,l本物业的管理服务费按下列第 项执行：,按政府规定的标准向业主（住用户）收取，即每月每平方米建筑面积 元,按双方协商的标准向业主（住用户）收取，即每月每平方米建筑面积 元；,由甲方按统一标准直接支付给乙方，即每年（月）每平方米建筑面积 元；支付期限：；方式：；,2管理服务费标准的调整按下列第 项执行：,按政府规定的标准调整；,按每年 的幅度上调；,按每年 的幅度下调；,按每年当地政府公布的物价涨跌幅度调整；,按双方议定的标准调整；,。,3乙方对物业产权人、使用人的房屋自用部位、自用设备的维修养护，及其他特约服务，采取成本核算方式，按实际发生费用计收；但甲方有权对乙方的上述收费项目及标准进行审核和监督。,4房屋建筑（本体）的共同部位及共用设施设备的维修、养护与更新改造，由乙方提出方案，经双方议定后实施，所需经费按规定