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单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,宏路批发城营销推广案,2007.8.1,一、市场,简,简析二,、,、产品规,划,划三、,销,销售方式,四,四、价,格,格预案,五,五、招商,进,进度六,、,、宣传推,广,广,目,录,中高,档,档商,业,业区,银都商业,街,街,一、市场,简,简析,A、银都,商,商业街及,周,周边100米地区,，,，目前是,宏,宏路的品,牌,牌商业街,，,，汇集了,众,众多中高,档,档品牌店,。,。B、,宏,宏路乃至,福,福清目前,尚,尚没有知,名,名度较大,的,的综合型,批,批发城，,因,因此，以,服,服装、鞋,帽,帽、小商,品,品为组合,的,的综合型,“,“批发城,”,”大有发,展,展潜力，,此,此经营定,位,位将拥有,先,先天性竞,争,争优势（,无,无同类市,场,场竞争）,。,。C、,目,目前福清,的,的大部分,中,中低档类,商,商铺（包,括,括几个重,点,点乡镇乃,至,至平潭）,，,，大都经,过,过宏路，,长,长途跋涉,去,去福州进,货,货。因此,，,，宏路批,发,发城的市,场,场价值极,大,大，届时,福,福清辖区,的,的商家们,将,将直接由,这,这里批发,进,进货，而,不,不需要长,途,途至福州,等,等地批发,。,。,二、产品,规,规划,1、项目,定,定位,专业批发,城,城（中低,档,档次,综,综合型,批,批发城）种类细分,：,大众服饰,、,、青春服,饰,饰；鞋,帽,帽、皮具,、,、小商品,（,（含饰品,）,）；体,育,育用品、,办,办公用品,、,、家居生,活,活用品说明,：,以各类服,饰,饰批发为,主,主营（占,批,批发城项,目,目的一半,以,以上），,此,此外增设,小,小商品、,日,日常家用,生,生活小用,品,品、鞋类,、,、体育运,动,动类商品,、,、办公用,品,品等批发,种,种类。既,可,可丰富批,发,发项目，,吸,吸引各种,商,商客，广,集,集人气，,还,还可形成,差,差异化，,不,不会造成,纯,纯粹服装,批,批发城而,带,带来同类,产,产品的销,售,售冲突。,地下商场,：,：服装、鞋,帽,帽、小商,品,品等批发,零,零售城（,中,中档、中,低,低档）,四、五、,六,六层：小户型套,房,房或办公,室,室或仓库,一、二层,：,：服装、鞋,帽,帽、小商,品,品等批发,零,零售城（,中,中档、中,低,低档）,备选方案,地下商场,：,：服装、鞋,帽,帽、小商,品,品等批发,零,零售城（,中,中档、中,低,低档）,四、五、,六,六层：小户套房,或,或办公室,或,或仓库,一、二层,：,：,服饰主力,店,店或者服,装,装大超市,诸如三福,、,、沛客等,中,中档服饰,百,百货商店,关于备选,方,方案的风,险,险说明：,A、冲突,：,：,一、二层,沛,沛客类中,档,档服饰百,货,货商店将,可,可能与地,下,下商场形,成,成定位冲,突,突，顾客,将,将更倾向,于,于在地下,商,商场的批,发,发零售店,购,购买更便,宜,宜的服饰,。,。,B、规模,不,不足：,如果一、,二,二层定位,为,为经营中,档,档服饰百,货,货商店，,则,则本案仅,有,有地下商,场,场做为批,发,发城，规,模,模较小，,对,对于项目,整,整体的“,批,批发城”,定,定位支持,不,不足。,C、竞争,劣,劣势：,如果一、,二,二层定位,为,为非批发,类,类的中高,档,档服饰店,，,，则在竞,争,争力上会,弱,弱于银都,商,商业城附,近,近的已成,规,规模的品,牌,牌一条街,。,。,2、经营,定,定位,地下,商,商场、1-2层分,割,割成约,25,的商铺，,其,其中地下,商,商场总计,有,有商铺约,60套,。,经,经,初,初步调查,，,，较合适,的,的服装批,发,发店面积,在,在2030平米,左,左右。且,该,该项目以25平米,分,分割后形,成,成的户数,，,，可较好,的,的与四至,六,六层分割,后,后的小户,型,型进行搭,配,配销售。,4、5、6层分割,成,成约,4555,的小户型,，,，总计约,有,有,60套,。,嘉,嘉鑫银,座,座单身公,寓,寓面积平,均,均约40,平,平米；凯,旋,旋门单身,公,公寓面积,约,约35平,米,米（但为6.5米,挑,挑高式样,双,双层户型,）,）。鉴于,本,本项目不,是,是纯住宅,，,，可能同,时,时作为仓,库,库/办公/住宿用,，,，故面积,可,可以稍大,些,些。,3、户型,规,规划,机会点：,如果采用,捆,捆绑式销,售,售，即地,下,下层的商,铺,铺与4、5、6层,的,的小户型,联,联合销售,，,，则数量,基,基本接近,。,。,户型分割,的,的利益点,：,：总价,低,低，切合,主,主流商户,的,的承受能,力,力，有利,销,销售。,备注：,商铺面积,规,规划仍需,进,进一步调,查,查、验证,！,！,三、销售,方,方式,“分割经,营,营,捆,捆绑销,售,售”,销售总览,图,图,销售总策,略,略,层数,总面积,单元平均面积,可售套数,地下层,1509.51,25,60套,一层,652.94,25,20套,二层,1436.3,25,48套,4、5、6层,2797.92,4555,60套,合计,约6600,188套,说明：,购,购买一,个,个商铺,（,（地下,层,层的商,铺,铺），,必,必,须,须同时,购,购买一,个,个小套,房,房（4,、,、5、6层的,小,小户型,套,套房）,四、价,格,格预案,层数,目前市场价,建议售价,销售方式,地下层,1.1,万元,/,2,万元,/,与,4,、,5,、,6层,的小户型联合销售,一层,1.8,万元,/,2.6,万元,/,1.8万单独销售,二层,1.8,万元,/,2.8,万元,/,！有误,1万单独销售,4,、,5,、,6,层,2000-3000,元,/,3200-3500,元,/,与地下层的商铺联合销售,附录宏,路,路/福,清,清的商,铺,铺价格,调,调查报,告,告，请,审,审阅、,借,借鉴。,商铺租,售,售价格,调,调查报,告,告,宏路：,本项目,北,北侧1,层,层店面,（,（沿福,州,州方向,的,的1层,店,店面）,28平米,，,，月租,金,金1800元,农,农贸,市,市场店,面,面（近,门,门口）,15平米,，,，月租,金,金3500元,农,农贸,市,市场店,面,面（远,门,门口）,15平米,，,，月租,金,金1500元,本,本项,目,目右侧,沿,沿侨兴,轻,轻工学,校,校方向,的,的店面,28平米,，,，月租,金,金1800元,农,农贸,市,市场南,侧,侧沿福,清,清海关,方,方向的,店,店面,年,年,租,租金为4-5,万,万元,成,成龙大,酒,酒店旁,的,的小商,业,业街（,宏,宏路市,场,场附近,）,）,年,年租,金,金为4-5万,元,元银,都,都商业,城,城近成,龙,龙大酒,店,店的店,面,面,年,年租金,为,为4-5万元,银,银都,商,商业城,远,远成龙,大,大酒店,的,的店面,年,年,租,租金为3-4,万,万元,福清：,成龙步,行,行街1,层,层店面,：,：销售,均,均价4.5,万,万元/,平,平米,成,成龙步,行,行街2,层,层店面,：,：销售,均,均价1.1,万,万元/,平,平米,东,东门附,近,近沿街1层店,面,面：销,售,售价约3.4,万,万元/,平,平米,（,（52平,米,米，5.8米,挑,挑高）,市调时,间,间：2007,年,年1月2729日,样,样本,数,数量：,约,约20,人,人市,调,调方式,：,：入户,调,调查,招商筹,备,备内容,：1、,户,户型分,割,割分布,规,规划图,、,、面积,确,确定、,各,各层均,价,价确定,；,；项目,装,装修2、,销,销售处,装,装修；,销,销售团,队,队组建,、,、入驻,、,、培训3,、,、招商,宣,宣传：,户,户外、DM、,短,短信、,户,户型彩,印,印品等,招商联,系,系对象,：,近,近期主,攻,攻客源,：,：返乡,过,过年的,客,客源,招商时,间,间进度,：,：,五、招,商,商进度,内 容,目标完成时间,负责,户型分布规划图,2月12日前,设计院,面积确定,2月12日前,设计院,户型彩绘图,2月12日前,设计院,项目装修,待定,富年,各层均价确定,2月12日前,富年/泉源,内 容,目标完成时间,负责,售楼处装修,2月12日前,富年/泉源,销售团队组建,2月12日前,泉源,户外广告,2月10日前,富年/泉源,招商DM,2月8日前,泉源,招商短信,2月8日前,泉源,注：SP行销,活,活动以,及,及春节,促,促销优,惠,惠措施,待,待定,宣,宣传,费,费用预,算,算待定,，,，依据,广,广告载,体,体的选,择,择而定,。,。,六、宣,传,传推广,宣传思,路,路：,充分展,现,现本项,目,目的,投资价,值,值,，广泛,吸,吸引客,源,源、积,累,累客源,。,。,宣传内,容,容,：,商场定,位,位广告,（,（商场,定,定位宣,传,传、定,位,位形象,传,传播）A、,经,经营种,类,类展示,（,（大众,服,服饰、,小,小商品,、,、体育,用,用品篇,等,等）B、投,资,资价值,展,展示（,地,地段、,人,人气、,商,商圈、,配,配套、,规,规划等,）,）,传播主,题,题：,1、体,现,现“批,发,发”这,一,一特色USP,定,定位，,也,也是最,大,大卖点,、,、诱惑,点,点2,、,、传递,财,财富感,，,，宣扬,具,具有煽,动,动性的,致,致富号,召,召、尽,量,量通俗,易,易懂,要想发，搞,批,批发！,综合型,专业批发城,耀世登,场,场,注：引入形,象,象人“发哥,”,”，以鲜明,统,统一的形象,，,，加强广告,记,记忆度。,主题应用,户外广告,主题应用,罗马旗,E N D,泉源智业宏路批发城品牌小组,2007年2月1日,
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