万科专业估值分析

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,万科企业股份有限公司（,000002,）财务分析、预测及估值报告,报告提纲,一、行业分析,二、竞争分析,三、战略分析,四、会计分析,五、财务分析,六、预测分析,七、估值分析,一、行业分析,一、中国房地产发展历程,自,1990,年国务院,55,号令对土地交易的法律承认开始，标志着我国房地产商品化的开始。,1990,至,1996,年为第一阶段，这时候的住房理念只是解决人们从,“,居者无其屋,”,到,“,居者有其屋,”,的住房紧缺状态，房屋市场主要是,“,房改房,”,。,第二阶段是从,1996,年至,2000,年，中国房地产市场,“,房改房,”,减少，商品房出现，并且比例逐渐上升。,第三阶段是在,2000,年以后，中国房地产快速发展，住房基本市场化，是我国房地产发展最为迅速的时期。,一、行业分析（续）,（二）未来发展前景,1,、支持国民经济持续稳定发展的重要产业,1998-2007,年房地产投资对,GDP,的贡献率,一、行业分析（续）,2,、房产需求仍将旺盛,城市化进程和人口迁徙加快对住宅的需求,一、行业分析（续）,居民收入承受能力增加带动住房消费的发展,一、行业分析（续）,家庭小型化,一、行业分析（续）,住房供应缺口,一、行业分析（续）,结论,经过,20,多年的发展，中国已在世界经济尤其进出口贸易中获得举足轻重的地位，并保持着全球最快的增长速度，人民可支配收入也随之日益增长，中国人越来越关注生活质量的提高，住房消费支出比例日益提高。未来十年中国人口仍将继续增长，并伴随家庭规模的不断小型化。而随着工商社会的全面成型，中国也正处于全球最快的城市化进程中。这一切决定着目前中国房地产经历的寒冷只是短暂的过程，房地产经过市场调整后，必将踏上健康发展到道路。,二、竞争分析,一、公司概况,公司名称：万科企业股份有限公司,证券简称：万科，证券代码,000002,曾用简称：万科，深万科，,G,万科,相关指数：沪深,300,指数，中证,100,指数，深证成份指数，深证,100,指数，巨潮,100,指数，深圳报业成份指数，道中指数，道中,88,指数，道深指数,行业类别：房地产开发与经营业,经营范围：兴办实业（具体项目另行申报）；国内商业；物资供销业（不含专营、专控、专卖商品）；印刷、复印、广告设计制作；代理报纸、电视、广播期刊广告业务；进出口业务,(,按深经发审证字第,113,号外贸企业审定证书规定办理,),。,主营业务：大城市的住宅开发。,二、竞争分析（续）,（二）万科在行业中的地位,代码 简称总股本实际流总资产排主营收入排净利润 排,(,亿股,),通,A,股,(,亿元,),名,(,亿元,),名增长率 名,000002,万科,109.95,94.14,1214.7,1,225.42,1,18.76,33,600048,保利地产,24.52,10.52,543.03,2,66.93,2,125.38,14,600383,金地集团,16.78,16.41,372.60,3,43.51,3,7.02,38,000024,招商地产,12.67,4.76,297.76,4,19.11,10,47,601588,北辰实业,33.67,15.00,245.14,5,24.48,6,49,600208,新湖中宝,28.22,6.26,136.41,6,15.40,12,1195.6,4,600325,华发股份,8.17,6.14,132.95,7,16.33,11,170.54,11,002244,滨江集团,10.40,1.20,126.34,8,22.69,7,100.20,17,600748,上实发展,10.83,3.94,115.44,9,12.25,18,483.38,5,900950,新城,B,股,10.62,115.16,10,14.16,14,88.37,19,二、竞争分析（续）,（三）竞争优势,战略管理能力强,二、竞争分析（续）,产品研发管理能力强,物业管理提升品派价值,高水平的营销管理,多元化融资助企业发展,二、竞争分析（续）,结论：,经过,20,多年的市场打拼，万科已经成长为中国房地产龙头企业。,稳健的财务政策、完善的公司治理结构、良好的品牌效应，为万科确立了强劲的竞争优势。,三、战略分析,（一）万科三个发展阶段的特点,1,、第一阶段：多元化向一元化业务转型,2,、第二阶段：住宅开发专业化提升,3,、第三阶段：战略式、规模化扩张发展,三、战略分析（续）,（二）万科未来的战略,第一是客户细分策略,第二是城市圈聚焦策略,第三是产品创新策略,（三）万科战略评价,多元化,一元化,专业化,四、会计分析（略）,五、财务分析,（一）基本财务数据,根据,2005-2007,年度财务报表数据,（二）盈利能力分析,五、财务分析（续）,（三）经营效率分析,五、财务分析（续）,（四）偿债能力分析,五、财务分析（续）,（五）成长能力分析,五、财务分析（续）,结论,万科具有很强的短期和长期偿债能力，公司财务安全得到很好的保证。同时，良好的盈利能力和成长能力也为公司的快速健康发展奠定了基础。,六、预测分析,（一）预测的基本思路,1,、预测方法概述,以万科,A2005,年至,2007,年共,3,年的历史数据为基准，结合财务分析以及战略分析，并考虑了房地产,2008,年销售量下滑和经济增长减缓的因素，对,2008,年至,2010,年共,3,年的会计报表进行了预测。,六、预测分析（续）,2,、预测步骤,（,1,）销售预测,（,2,）成本费用预测,（,3,）总资产预测,（,4,）资产明细项目预测,（,5,）资产调平处理,（,6,）负债预测,（,7,）财务费用预测,（,8,）利润分配预测,（,9,）负债和权益之和与总资产差异调平,六、预测分析（续）,3,、财务预测基本假设,营业收入增长率,-24%,，,5%,，,10%,企业所得税率,25,按净利润的,20%,计提盈余公积金,股利支付率,30%,2008,年销售费用占营业收入的,5%,无新增股权融资,其他要素或比例使用前,2,年加权平均数,七、估值分析,（一）现金流贴现估值法,万科,Beta,值：,0.389,市场风险溢价：,10.77%,无风险收益率：,3.33%,负债成本：,5.49,目标资本结构：,19.16%,企业所得税率：,25%,WACC,：,6.87%,七、估值分析（续）,四种方法估值结果比较 单位：百万元,方法,公司价值,权益价值,每股价值（元）,现金股利贴现模型,-,-,6.34,股权自由现金流贴现模型,-,148084.75,18.60,公司自由现金流贴现模型,130244.86,105289.26,13.23,EVA,130244.86,105289.26,13.23,七、估值分析（续）,敏感性分析,股票价值,股票价值变动百分比,相对增加,5%,相对减少,5%,相对增加,5%,相对减少,5%,权益资本成本,11.27,15.94,-14.78%,20.53%,负债成本,12.94,13.53,-2.16%,2.30%,资本结构,13.47,12.99,1.85%,-1.78%,Beta,值,12.07,14.62,-8.73%,10.55%,第二阶段增长率,15.31,11.64,15.76%,-11.99%,七、估值分析（续）,结论,2007,年末万科每股净资产,4.26,元，,A,股收盘价,28.84,元。市盈率,41.2,倍，市净率,6.67,倍。,万科作为中国房地产的龙头企业，值得长期关注，但由于中国股市和房地产的空前繁荣，,2007,年底公司股价偏高，建议逢高减少仓位。,谢 谢,