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单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,2020-12-23,*,#,商业地产概论及运营管理,主讲：林宠升,CCIM,CPM,CRB,国际注册商务投资师中国分会副主席,2006年9月15日,商业地产概论及运营管理主讲：林宠升,1,商业地产发展趋势Commercial real estate trends,第一部分 概论,商业地产发展趋势Commercial real est,2,商业地产环球概览,Global overview of Commercial Real Estate Industry,商业地产环球概览Global overview of Co,3,购物中心商业街,购物中心商业街,4,美国商业地产初探,US COMMERCIAL REAL ESTATE AT A GLANCE,美国商业地产初探US COMMERCIAL REAL E,5,购物中心发展趋势,SHOPPING CENTER TREND,第二部分:以购物中心为例展开商业地产,购物中心发展趋势SHOPPING CENTER TREN,6,生活购物中心,RETAIL TREND:LIFESTYLE CENTERS,奢侈品牌在中国,RETAIL TREND:Luxury Brand in China,生活购物中心RETAIL TREND:LIFESTYL,7,第三部分:市场调研,购物者的地域特点,购物者的人口统计特点,有目的的将顾客引入购物中心,第三部分:市场调研购物者的地域特点,8,市场调研,购物者在购物中心的购物习惯,顾客如何比较您和同一地区的其他购物中心,接触顾客的方式方法,市场调研购物者在购物中心的购物习惯,9,市场调研,竞争者研究:,地位、顾客、商品及营销策略,市场调研竞争者研究:,10,A.,B.,C.,D.,E.,F.,G.,第四部分:定位与选址,正确选址是购物中心成功的关键,A.第四部分:定位与选址正确选址是购物中心成功的关键,11,捕捉供需缺口是项目成功定位的前提,捕捉供需缺口是项目成功定位的前提,12,捕捉供需缺口的原则及方法,捕捉供需缺口的原则及方法,13,第五部分,:(此部分是重中之重,为项目规划的蓝本和项目融资的必要文件),商业计划书是保证项目成功的工具,A.,B.,C.,D.,E.,F.,第五部分:(此部分是重中之重,为项目规划的蓝本和项目融资的,14,第六部分:购物中心的规划设计把握的原则,A.,B.,C.,D.,E.,F.,第六部分:购物中心的规划设计把握的原则A.,15,第七部分:购物中心布局的原则,A.,B.,C.,D.,E.,第七部分:购物中心布局的原则A.,16,第八部分:购物中心店招设计的原则,A.,B.,C.,D.,E.,F.,G.,第八部分:购物中心店招设计的原则A.,17,第九部分:招商谈判四阶段:,A.,B.,C.,D.,第九部分:招商谈判四阶段:A.,18,第十部分:招商策略,以下1-20页为技巧方法细分：确定零售商、确定主力店、规划主力店位置等,(内含大量项目图片及案例分析),第十部分:招商策略以下1-20页为技巧方法细,19,第十一部分:营销策略,以下30多页面为商业中心的营销推广技巧与方法,含大量案例：港汇广场、恒隆广场、香港信和置业下的商业物业、新鸿基下的商业物业等。,第十一部分:营销策略以下30多页面为商业中心的,20,第十二部分:购物中心经营管理要素,以下大量案例讲述此部分内容,制定组织架构,制定全年系列营销计划,现场服务规范,业态的管理,品牌进驻后的管理,开业前、中、后具体工作,开业进度表的内容,第十二部分:购物中心经营管理要素以下大量案例,21,第十三部分:,(重点),运营管理中的租约管理,租金收入是所有商业地产的主要资金流入,了解租约，租约比较,租约谈判,何为有效租约,通过不同方式确保有效租金最大化,第十三部分:(重点)运营管理中的租约管理租金收入是所有,22,第十四部分:,(重点),投资分析,财务计划,投入资金,资金运作时程,融资与还款计划,财务分析,第十四部分:(重点)投资分析财务计划,23,投资分析,财务评估主要依据与假设,营业收入及支出结构,运营损益与现金流量预估,财务指标分析：NOI/Cap.Rate/NPV/IRR,投资分析财务评估主要依据与假设,24,项目投资敏感性分析,开发投资分析,项目收购投资分析,项目投资敏感性分析,25,投资价值最大化分析,品牌与购物中心投资价值最大化,开发商的实力与品牌影响力,购物中心整体品牌宣传度与渗透力,购物中心连锁经营的品牌加乘效应,经营团队与购物中心投资价值最大化,再好的项目需要人来计划,再好的计划需要执行人才可付诸实施,执行的绩效需要人来评估管理,个人力量有限，团队力量无穷,团队需要掌舵人协调并把握方向，引领团队全速前进,投资价值最大化分析 品牌与购物中,26,第十五部分:,(重点),商业地产的融资,REITs在商业地产开发中所扮演的重要角色,地产证券全球化,上市地产信托基金（澳大利亚）,新加坡地产投资信托基金,日本地产投资信托基金,法国地产投资信托基金,加拿大地产投资信托基金,第十五部分:(重点)商业地产的融资REITs,27,房地产基金市场资本化全球地产证券,房地产基金市场资本化全球地产证券,28,为什么要投资房地产基金,亚洲房地产基金法规,亚洲上市房地产基金,亚洲房地产基金收益比较,典型房地产基金架构,中国房地产市场的海外投资者,为什么要投资房地产基金亚洲房地产基金法规,29,案例,AMB物业收购上海一处BVI所有物流物业,亚太土地购入一家大型上海房地产开发集团的可转优惠股。,花旗银行收购并开发澳门大型豪华住宅项目,花旗银行收购上海写字楼项目,Mapletree收购上海机场镇及联港物业区物流物业。,摩根斯坦利从一家上海买家手中购入一位于市中心的豪华公寓楼,北京的大宗物业交易（美国基金）,案例AMB物业收购上海一处BVI所有物流物业,30,谢谢!,谢谢!,31,安全生产日日好，员工生活步步高。,11月-24,11月-24,Monday,November 18,2024,文明施工，安全生产。,22:22:07,22:22:07,22:22,11/18/2024 10:22:07 PM,质量不光由生产者决定，更应由顾客决定。,11月-24,22:22:07,22:22,Nov-24,18-Nov-24,抓好安全生产促进经济发展。,22:22:07,22:22:07,22:22,Monday,November 18,2024,善待别人就是善待自已。,11月-24,11月-24,22:22:07,22:22:07,November 18,2024,疏忽一时，痛苦一世。,2024年11月18日,10:22 下午,11月-24,11月-24,安全生产你管我管，大家管才平安，事故隐患你查我查，人人查方安全。,18 十一月 2024,10:22:07 下午,22:22:07,11月-24,持续的质量改进是企业永恒的目标。,十一月 24,10:22 下午,11月-24,22:22,November 18,2024,精打细算降成本,千方百计提效益。,2024/11/18 22:22:07,22:22:07,18 November 2024,全力生产，注意安全。,10:22:07 下午,10:22 下午,22:22:07,11月-24,树立安全观念，坚持安全生产。,11月-24,11月-24,22:22,22:22:07,22:22:07,Nov-24,制造精良产品，培育优秀人才。,2024/11/18 22:22:07,Monday,November 18,2024,强化服务意识，倡导奉献精神。,11月-24,2024/11/18 22:22:07,11月-24,谢谢大家！,安全生产日日好，员工生活步步高。9月-239月-23Frid,32,
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