房地产企业财税疑难问题解析课件

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,房地产企业财税疑难,问题解析,主讲人：,汇报日期,房地产企业财税疑难问题解析主讲人：汇报日期,房地产企业购置土地税收难点分析,01,房地产企业完工年度企业所得税汇算清缴操作要点,08,CONTENTS,目录,房地产企业预售收入和销项税额抵减额,财税处理,03,房地产企业公租房增值税、土地增值税和企业所得税、财务核算,06,房地产企业公共配套设施费财税处理,07,建设局备案合同、企业提供的总包合同金额、结算报告、发票金额一致性问题,05,城市建设配套费是否征收契税,是是非非,02,房地产企业增量留抵税额退税条件、,程,序,、财务,核算及,纳税申报表填报,04,房地产企业购置土地税收难点分析01房地产企业完工年度企业所得,1,房地产企业购置土地税收难点分析,Part One,1 房地产企业购置土地税收难点分析Part One,第一篇,房地产企业购置土地税收难点,分,析,一,、房地产企业一二级联动的税收处理,(,一,),政府拆迁,主体,，,房地产,企业垫,资,，,财政评审,，,定,率报酬,河北省国家税务局关于全面推开营改增有关政策问题的解答之七,第十四,条,纳税人,(,以下称投资方,),与地方政府,合作,，,投资,政府土地改造项目,(,包括企业搬迁、危房拆除、土地平整等土地整理工作,),。,投资方收取固定或保底收益,的,，,按照,贷款服务税目,征收增值税,。,财税,201636,号附：,销售,服务、无形资产、不动产,注释,第一条第（五）项第,1,目 贷款，是,指将资金贷与他人使用而取得利息收入的业务活动。,以,货币资金投资收取的固定利润或者保底,利润，按照,贷款服务缴纳增值税。,(,二,),政府拆迁,主体,，,房地产,企业,投资,，,土地出让,金扣除政府收益金后返还,河北省国家税务局关于全面推开营改增有关政策问题的解答之七,第十四条 纳税人,(,以下称投资方,),与地方政府,合作,，,投资,政府土地改造项目,(,包括企业搬迁、危房拆除、土地平整等土地整理工作,),。符合关于纳税人投资政府土地改造项目有关营业税问题的公告,(,国家税务总局,2013,年第,15,号公告,),所规定的“投资行为”,的,，,取得,的投资收益不属于增值税征税,范围,，,不,征收增值税,。,第一篇 房地产企业购置土地税收难点分析 一、房地,第一篇,房地产企业购置土地税收难点,分,析,(,三,),政府拆迁,主体，房地产,企业在被拆迁村集体划拨地块代,建，土地出让,金扣除政府收益金后拨付房地产企业作为代建收入,1.,营业税,河北省地方税务局关于房地产业营业税有关政策问题的通知,（冀地税发,200093,号）第二条 委托建房征税问题,对,房地产开发企业接受建房单位,委托,，为,其代建房屋的,行为，应,按,“服务业,-,代理业”,征收,营业税，其,营业额为其向委托方收取的,代建手续费,。这里所指的代建房屋行为必须同时符合下列条件,:,(,一,),以委托方的名义办理房屋立项及相关,手续；,(,二,),与委托方不发生土地使用权、产权的,转移；,(,三,),与委托方事前签订委托代建,合同；,(,四,),不以受托方的名义办理工程结算。,凡不同时符合上述条件,的，受托,方不论以何种形式与对方,结算,，均,属房屋销售,行为，按,“销售不动产”税目征收营业税。,第一篇 房地产企业购置土地税收难点分析 (三)政府拆迁,第一篇,房地产企业购置土地税收难点,分,析,国家税务总局关于“代建”房屋行为应如何征收营业税问题的批复,（国税函,1998,554,号）对新疆维吾尔自治区地方税务局批复如下：房地产开发企业,(,以下简称甲方,),取得土地使用权并办理施工手续后根据其他单位,(,以下简称乙方,),的要求进行,施工,，,并,按施工进度向乙方预收房,款,，,工程,完工,后,，,甲方,替乙方办理产权转移等手续。,甲方的上述行为属于销售,不动产,，,应,按“销售不动产”税目征收,营业税,；,如,甲方自备施工力量修建该,房屋,，,还,应对甲方的自建行,为,，,按,“建筑业”税目征收营业税。,2,.,增值税,河北省国家税务局关于全面推开营改增有关政策问题的解答,(,之八,),第六条 关于全面推开营改增,后,，,纳税人,“代建”房屋的行为如何征收增值税问题,纳税人,接受建房单位,委托,，,为,其代建房屋的,行为,，,应,按,经纪代理服务,税目征收,增值税,，,其,销售额为其向委托方收取的代建手续费。这里所指的代建房屋行为必须同时符合下列条件,：,(,1),以委托方的名义办理房屋立项及相关,手续,；,第一篇 房地产企业购置土地税收难点分析 国,第一篇,房地产企业购置土地税收难点,分,析,(,2),与委托方不发生土地使用权、产权的,转移,；,(,3),与委托方事前签订委托代建,合同,；,(,4),不以受托方的名义办理工程结算,。,【,思考题,】,地产取得代建工程发票，如何破解骑虎难下的局面？,3,.,土地增值税,河北省地方税务局,河北省国家税务局关于印发土地增值税几个具体问题的暂行规定的,通知,（,冀,地税函,1995,53,号,）,第二,条,对于,房地产开发公司代建房行为是否征收,土地增值税,？,这种,情况是指房地产开发公司代客户进行房地产,开发,，,待,项目全部竣工以后收取一定的代建收入。这种收入属于一种劳务,收入,，,所,建房地产的权属关系没有发生,转移,，,因此,，,不,构成土地增值税的纳税义务人,。,4.,财务核算,财会,2017,22,号第十二条,对于,在,某一时段内履行的履约,义务,，,企业,应当在该段时间内按照,履约,进,度,确认,收入，但是，,履约,进度不能合理确定的除外,。企业应当考虑商品的,性质，采用产出法或投入法确定恰当的履约进度。其中，,产出法,是根据已转移给客户的商品对于客户的价值确定履约进度；,投入法,是根据企业为履行履,约义务的投入确定履约进度。,第一篇 房地产企业购置土地税收难点分析 (2)与,第一篇,房地产企业购置土地税收难点,分,析,对于,类似情况下的类似履约,义务,，,企业,应当采用相同的方法确定履约进度。,当,履约进度不能合理确定,时,，,企业,已经发生的成本预计能够得到补偿,的,，,应当,按照已经发生的成本金额确认,收入,，,直到,履约进度能够合理确定为止。,(,四,),政府拆迁,主体,，,房地产,企业自身地块安置被拆迁,人,，,土地出让,金扣除政府收益金后拨付房地产企业作为回迁房屋购房款项,二,、房地产企业作为拆迁主体下的毛地出让购置宗地税收,处理,（,一）营业税,国家税务总局关于外商投资企业从事城市住宅小区建设征收营业税问题的批复,（国税函发,1995,549,号）对江苏省国家税务局批复如下：对,外商投资企业,从事城市住宅小区,建设,，,应当,按照,中华人民共,和国营业税暂行条例,的有关,规定，就,其取得的营业额计征,营业税；,对,偿还面积与拆迁建筑面积相等的,部分,，由,当地税务机关,按,同类住宅房屋的成本价,核定计征,营业税，对,最终转让时未作价结算的住宅区配套公共设施,(,如居,委会,用,房、车棚、托儿所等,),，凡,转让收入已包含在,住宅,房屋转让价格中并已征收营业税,的,，不再,征收营业税。,【,思考,】,毛地回迁出让项目营改增前集中开票的意义！,第一篇 房地产企业购置土地税收难点分析 对于类,第一篇,房地产企业购置土地税收难点,分,析,河北省地方税务局关于房地产业营业税有关政策问题的通知,（冀地税发,2000,93,号）第三条在,旧城改造,中,，,房地产,开发企业拆除居民住房,后,，,补偿,给搬迁户的,住房,，,应,按照“销售不动产”税目征收营业税。对,偿还面积与拆迁面积,相等,的,部分,，,由,当地地税机关按,同类住宅房屋的,实际成本,核定征收,营业税,，,对,超面积部分按取得的实际收入,征收营业税,。,中华人民共和国,营业税暂行条例实施,细则,（财政部,国家税务总局第,52,号）第二十,条 纳税人有条例第七条所称价格明显偏低并无正当理由或者本细则第五条所列,视同发生应税行为而无营业额,的，按,下列顺序确定其营业额：,(,一,),按纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格,核定；,(,二,),按其他纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格,核定；,(,三,),按下列公式核定,：，,营业额,=,营业成本或者工程成本,(1+,成本利润率,)(1-,营业税税率,),公式中的成本,利润率，,由,省、自治区、直辖市税务局,确定。,（二）增值税,河北省国家税务局关于全面推开营改增有关政策问题的解答,(,之八,),第十一条 关于房地产开发企业向被拆迁业主交付回迁房如何计税问题,第一篇 房地产企业购置土地税收难点分析 河北省,第一篇,房地产企业购置土地税收难点分,析,房地产,开发企业,以自己名义,立项,，,开发,回迁房并向被拆迁业主无偿转让回迁房所有权,的,行为,，,按照,营业税改征增值税试点实施办法第十四条之,规定,，,视,同销售不动产征收增值税。区分以下两种情形,：,(,一,),房地产开发企业,在,承担土地出让价款,的土地上开发回迁房并向被拆迁业主无偿转让回迁房所有权的,，,其销售额按下列方法和顺序确定：,1.,按照,本企业,最近时期,销售,同类房产,的,平均价格,确定。,2.,按照,其他房地产企业,最近时期,销售,同类房产,的,平均价格,确定。,(,二,),房地产开发企业,在,不承担土地出让价款,的土地上开发回迁房并向被拆迁业主无偿转让回迁房所有权的,，,其销售额按组成计税价格确定。组成计税价格公式为：,组成计税价格,=,成本,(1+,成本利润率,),成本利润率在国家税务总局未发布之前,，,暂按照国家税务总局关于印发,的通知,(,国税发,2009,31,号,),中有关房地产开发企业视同销售成本利润率的相关规定,，,开发产品的成本利润率不得低于,15%,，,具体比例由各市国税局确定。,公式中成本不包含土地成本。,第一篇 房地产企业购置土地税收难点分析 房地产开,第一篇,房地产企业购置土地税收难点分,析,（三）土地增值税,国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知,(,国税函,2010220,号,),第六条,(,一,),房地产企业用建造的,本项目房地产安置回迁户,的，安置用房视同销售处理，按,国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知,(,国税发,2006187,号,),第三条第,(,一,),款规定确认收入,，,同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费,。房地产开发企业,支付给回迁户,的补差价款，计入拆迁补偿费；,回迁户支付给房地产开发企业,的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。,第一篇 房地产企业购置土地税收难点分析 （三）土地,第一篇,房地产企业购置土地税收难点分,析,(,二,),开发企业采取异地,安置，,异地,安置的房屋属于自行开发建造,的,，房屋,价值按国税发,2006187,号第三条第,(,一,),款的规定,计算，计,入本项目的拆迁,补偿费；异地,安置的房屋属于购入,的，以,实际支付的购房支出计入拆迁补偿费,。,项目,A,项目,B,目前清算,A,项目，被,拆迁户甲,(,原房屋在,A),选择在,B,项目,安置，被,拆迁户乙,(,原房屋在,B),选择在,A,项目安置。,【,思考,】,房地产企业产权调换的财务处理方法？房地产企业将收取的回迁户面积差款与应当支付的拆迁补偿费直接抵顶后的余额入账带来的税收风险？,第一篇 房地产企业购置土地税收难点分析(二)开发企业采,第一篇,房地产企业购置土地税收难点分,析,(,三,),货币安置拆迁,的，房地产,开发企业凭,合法有效凭据,计入拆迁补偿费。,国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告,(,国家税务总局公告,2016,年第,70,号,),第二条 纳税人将开发产品用于,职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产,等，,发生,所有权转移时,应视同销售,房地产，其,收入应按照,国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知,(,国税发,2006187,号,),第三条规定执行。,纳税人安置回迁,户，其,拆迁安置用房应税收入和扣除项目的,确认,，应,按照,国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知,(,国税函,2010220,号,),第六条规定执行,。,（四）契税,1.,房地产企业一级开发,原则上无关,。,2.,房地产企业二级开发,（,1,）契税纳税人,财税,201282,号第二条 以招拍挂方式出让国有土地使用权,的，纳税人,为,最终与土地管理部门签订出让合同的,土地使用权承受人。,第一篇 房地产企业购置土地税收难点分析 (三,第一篇,房地产企业购置土地税收难点分,析,国土,资发,2006114,号：申请人竞得土地,后，拟,成立新公司进行开发建设,的，应,在申请书中明确新公司的出资构成、成立时间等内容。出让人可以根据招标拍卖挂牌出让,结果，先,与竞得人签订,国有土地使用权出让合同,，在,竞得人按约定办理完新公司注册登记手续,后，再,与新公司签订,国有土地使用权出让合同变更协议,；也,可按约定直接与新公司签订,国有土地使用权出让合同,。,(2),契税计税依据,财税,2004134,号第一条第,(,二,),项 以竞价方式出让,的，其,契税计税,价格，一般,应确定为竞价的成交,价格，,土地出让,金、市政建设配套费以及各种补偿费用,应包括在内,。,国家税务总局关于免征土地出让金出让国有土地使用权征收契税的批复,(,国税函,2005436,号,),：对承受国有土地使用权所应支付的土地出让,金，要,计征契税。,不得因减免土地出让,金，而,减免契税,。,【,注意事项,】,签订,拆迁补偿协议时的,被拆迁房屋价格评估价格,作为契税计税依据,组成部分,。土地出让,金的返还是否冲减计税依据,。,（,3),契税纳税义务发生时间,契税条例,第八条 契税的纳税义务发生,时间，为,纳税人签订土地、房屋权属转移合同的,当天，或者,纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的,当天,。,第一篇 房地产企业购置土地税收难点分析 国土资发2,第一篇,房地产企业购置土地税收难点分,析,契税,法第九条契税的纳税义务发生,时间，为,纳税人签订土地、房屋权属转移合同的,当日，或者,纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的,当日,。,（,4,）契税纳税申报期限,契税条例第九条 纳税人,应当自纳税义务发生之日起,10,日内,，向,土地、房屋所在地的契税,征收,机关办理纳税,申报，并,在,契税征收机关核定的期限内,缴纳税款。,契税法第十,条纳税人应当在,依法办理土地、房屋权属登记手续前,申报缴纳契税,。,中华人民共和国税收征收管理法,第六十二,条 纳税人,未按照规定的期限办理纳税申报和报送纳税资料,的,，或者,扣缴义务人未按照规定的期限向税务机关报送代扣代缴、代收代缴税款报告表和有关资料,的，由,税务机关责令限期,改正，,可以,处二千元以下的,罚款；情节,严重,的，,可以,处二千元以上一万元以下的罚款,。,中华人民共和国行政处罚法,第三十三,条违法行为,轻微并及时,改正，没有,造成危害后果,的，不予,行政处罚。,初次违法且危害后果轻微并及时改正,的,，可以,不予行政处罚。,当事人,有证据足以证明没有主观过错,的,，不予,行政处罚。法律、行政法规另有规定,的，从,其规定。,对当事人的违法行为依法不予行政处罚,的，行政,机关应当对当事人进行教育。,第三十六,条,违法行为在二年内未被发现,的，不再,给予行政,处罚,；涉及,公民生命健康安全,、,第一篇 房地产企业购置土地税收难点分析 契税法第,第一篇,房地产企业购置土地税收难点分,析,金融安全且有危害后果,的，上述,期限延长至五年。法律另有规定的除外。,前款规定的,期限，从,违法行为发生之日起,计算；,违法行为,有连续或者继续状态,的，从,行为终了之日起计算,。,（,5,）契税,减免,财政部 国家税务总局关于企业以售后回租方式进行融资等有关契税政策的通知,（财税,201282,号）第三条 市、县级人民政府根据,国有土地上房屋征收与补偿条例,有关规定征收居民,房屋，,居民,因个人房屋被征收而选择货币补偿用以重新购置,房屋,，并且,购房成交价格不超过货币补偿,的，对,新购房屋免征,契税；购,房成交价格超过货币补偿,的，对,差价部分按规定征收契税。,居民因个人房屋被征收而选择房屋产权,调换,，并且,不缴纳房屋产权调换差价,的，对,新换房屋免征,契税；缴纳,房屋产权调换差价,的，对,差价部分按规定征收契税,。,（,五）拆迁补偿费凭据合法性,1.,营业税,营业税税目注释（试行稿）,（,国税发,1993149,号,),国家税务总局关于单位和个人土地被国家征用取得土地及地上附着物补偿费有关营业税的批复,（,国税函,2007969,号,）,第一篇 房地产企业购置土地税收难点分析金融安全且有危害后果,第一篇,房地产企业购置土地税收难点分,析,国家税务总局关于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者行为营业税问题的通知,（,国,税函,2008277,号,）,国家税务总局关于政府收回土地使用权及纳税人代垫拆迁补偿费有关营业税问题的通知,（,国税函,2009520,号,）,2.,增值税,财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知,(,财税,201636,号,),附件,3,：,营业税改征增值税试点过渡政策的规定,第一条第,(,三十七,),项 土地,所有者,将土地使用权归还给土地所有者,免征,增值税。,财政部,税务总局关于明确无偿转让股票等增值税政策的,公告,（财政部,税务总局公告,2020,年第,40,号）第三条 土地,所有者依法征收土地，并向土地使用者支付,土地及其相关有形动产、不动产,补偿费的行为，,属于,营业税改征增值税试点过渡政策的规定,(,财税,201636,号印发,),第一条第,(,三十七,),项规定的土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的情形。,国家税务总局货物和劳务税司关于做好增值税发票使用宣传辅导有关工作的通知,（税总货便函,2017127,号）附件：,增值税发票开具指南,第二章第一节第十一条第,(,二,),项 销售货物、提供应税劳务或者发生应税行为适用增值税免税规定的，,不得开具增值税专用发票,，法律、法规及国家税务总局另有规定的,除外。,第一篇 房地产企业购置土地税收难点分析 国家税,第一篇,房地产企业购置土地税收难点分,析,财政部 国家税务总局关于明确金融房地产开发教育辅助服务等增值税政策的通知,(,财税,2016140,号,),第七条,营业税改征增值税试点有关事项的规定,(,财税,201636,号,),第一条第,(,三,),项第,10,点中“向政府部门支付的土地价款,”，包括,土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益,等。,房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目,(,选择简易计税方法的房地产,老项目除外,),，,在,取得土地时,向,其他单位或个人支付的,拆迁补偿费用也允许在计算销售额时扣除。纳税人按上述规定扣除拆迁补偿费用,时，应,提供,拆迁协议、拆迁双方支付和取得拆迁补偿费用凭证等能够证明拆迁补偿费用真实性的材料,。,【,发票开具方法,】,商品和服务税收分类编码表,【,警醒,】,巨额虚增拆迁补偿费的税收风险！,3,.,土地增值税,国家税务总局关于印发,的通知,(,国税发,200991,号,),第二十二条第,(,三,),项 拆迁补偿费是否实际,发生，尤其,是支付给个人的,拆迁补偿款、拆迁,(,回迁,),合同和签收花名册或签收凭证是否一一对应。,第一篇 房地产企业购置土地税收难点分析财政部 国家税,第一篇,房地产企业购置土地税收难点分,析,三、母公司购置,土地，投资,子公司或者分公司开发的税收处理,(,一,),节税模式,财政部 国家税务总局关于明确金融房地产开发教育辅助服务等增值税政策的通知,(,财税,2016140,号,),第八条,房地产,开发企业,(,包括多个房地产开发企业组成的联合体,),受让土地向政府部门支付土地价款,后，设立,项目公司对该受让土地进行,开发，同时,符合下列条件,的，可,由项目公司按规定扣除房地产开发企业向政府部门支付的土地价款。,(1),房地产开发企业、项目公司、政府部门三方签订,变更协议或补充,合同,，将,土地受让人变更,为项目,公司；,(2),政府部门出让土地的用途、规划等条件不变的情况,下，签署,变更协议或补充合同,时，,土地,价款总额,不变,；,(3),项目公司的,全部股权,由受让土地的房地产开发企业持有。,河北省国家税务局关于全面推开营改增有关政策问题的解答之七,第七条 房地产开发企业分公司在项目发生地作为独立纳税人缴纳增值税,的，因,总公司与政府签订开发,合同，土地,价款由总公司名义,支付，房地产,开发企业分公司可凭,土地出让金凭证原件,按规定扣除土地出让价款,。,总公司：借：其他应收款,分公司，贷：开发成本,土地征用拆迁补偿费,分公司：借：开发成本,土地征用及拆迁补偿费 贷：其他应付款,总公司,第一篇 房地产企业购置土地税收难点分析三、母公司购置土,第一篇,房地产企业购置土地税收难点分,析,(,二,),一般模式,1,.,营业税,财政部 国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知,（财税,2002191,号）第一条 以无形资产、不动产投资,入股，参与,接受投资方利润,分配，共同,承担投资风险的,行为，不,征收营业税。,广东省地方税务局关于以不动产、无形资产投资入股是否开具发票问题的批复,（粤地税函,2007703,号）对佛山市地方税务局批复如下：纳税人以不动产、无形资产投资入股不是经营,活动，没有,发生经营业务收付款,行为，根据,中华人民共和国发票管理办法,第二十条,规定，不,开具发票。,2,.,增值税,2016,年,5,月,12,日国家税务总局政策解答政策组发言材料,第二个,问题，以,不动产、无形资产投资入股是否要征收增值税,。,此次,营改增的实施办法中明确规定了销售不动产和无形资产的概念，即有偿转让。有偿的概念包括取得货币、货物和其他经济利益。与增值税条例规定的有偿是一个概念。这个基本规定实际上就解决了以不动产和无形资产投资入股是否征税的问题。投资入股一定有,所有,第一篇 房地产企业购置土地税收难点分析 (二)一般模,第一篇,房地产企业购置土地税收难点分,析,有,权,转移，同时,取得股权就是取得了经济利益。,河北省国家税务局关于全面推开营改增有关政策问题的解答,(,之二,),第十三条第三款 以不动产,投资，是,以不动产为对价换取了被投资企业的,股权，取得,了,“其他经济利益”，应当,缴纳增值税,。,国家,税务总局关于,发布,的公告,（国家,税务总局公告,2016,年第,15,号）第二条 增值税一般,纳税人,2016,年,5,月,1,日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产，以及,2016,年,5,月,1,日后发生的不动产在建工程，其进项税额应按照本办法有关规定分,2,年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为,60%,，第二年抵扣比例为,40%,。,取得的不动产，包括以直接购买、接受捐赠、,接受投资入股,以及抵债等各种形式取得的不动产。,3,.,土地增值税,4,.,契税,5,.,印花税,6.,财务核算,第一篇 房地产企业购置土地税收难点分析有权转移，同时取得股,2,城市建设配套费是否征收契税是是非非,Part One,2城市建设配套费是否征收契税是是非非Part One,第二篇 城市建设配套费是否征收契税是是非非,一、争议缘由,(,一,),国家明文规定城市建设配套费作为计税依据,财政部 国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知,(,财税,2004134,号,),第一条 以竞价方式出让,的，其,契税计税,价格，一般,应确定为竞价的成交,价格，土地出让,金、,市政建设配套费,以及各种补偿费用应包括在内。,(,二,),市政建设配套费和城市基础设施配套费是否为同一收费名目之争,财政部关于城市基础设施配套费的批复,(,财综函,20023,号,),第一条 按照,国家计委、财政部关于全面整顿住房建设收费取消部分收费项目的通知,(,计价格,2001585,号,),规定，各,省、自治区、直辖市财政、价格主管部门要,对各类,(,市政建设,),专项配套费进行,整顿，将,其统一归并为城市基础设施配套,费，取消,与城市基础设施配套费,重复收取的水、电、气、热、道路以及其他各种名目的专项配套费,。,因此，各地,征收的市政基础设施配套费应统一归并为城市基础设施配套费。,(,三,),契税纳税义务发生时间、纳税期限和先税后证管理模式的矛盾,第二篇 城市建设配套费是否征收契税是是非非一、争议缘由,第二篇 城市建设配套费是否征收契税是是非非,中华人民共和国契税暂行条例,第八条 契税的纳税义务发生,时间，为,纳税人签订土地、房屋权属转移合同的,当天，或者,纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。,第九,条 纳税人应当自,纳税义务发生之日起,10,日内,，向,土地、房屋所在地的契税征收机关,办理纳税,申报,，并,在契税征收机关核定的期限内缴纳税款。,第十,条 纳税人办理纳税事宜,后，契税,征收机关应当向纳税人开具契税完税凭证,。,第十一条 纳税人,应当持契税完税凭证和其他规定的文件,材料，依法,向土地管理部门、房产管理部门办理有关土地、房屋的权属变更登记手续。,国家税务总局关于征收机关直接征收契税的通知,(,国税发,2004137,号,),第四条 根据契税法规和相关政策协调与国土部门、房管部门的工作,关系，确保“先税后证”，有效,控制税源。,石家庄市人民政府办公厅关于提高城市基础设施配套费标准的通知,(,石政办函,2013,第,5,号,),规定：提高城市基础设施配套费的实施区域为桥西区、桥东区、裕华区、长安区、,新,第二篇 城市建设配套费是否征收契税是是非非 中华人民,第二篇 城市建设配套费是否征收契税是是非非,华区,、高,新区、正定新区。凡在上述区域范围内的,建设项目，按,住宅,128,元,/,平方米、非住宅,108,元,/,平方米,征收城市基础设施配套费。,地下建筑面积部分按非住宅收费标准征收。人防工程免收城市基础设施配套费。,在,2012,年,12,月,31,日前取得,建设工程规划许可证,的,建设项目，经,审核,认定，可以,按,2012,年的收费标准征收城市基础设施配套费。,缴纳城市基础设施配套费及相关政府收费是核发,建筑工程施工许可证,的必要条件。,对没有缴纳城建收费的,项目，建设部,门不得办理施工许可手续。,市房管局房屋资产权属登记监理中心在办理房屋产权初始登记,前，需,复核项目单位是否足额缴纳城市基础设施配套费及相关政府,收费，,项目,单位未取得完费证明,的，需,到财政部门补交相关费用并取得完费证明,。,重庆市地方税务局关于契税政策执行若干问题的通知,(,渝地税发,201032,号,),第五条第,(,一,),项 承受土地的项目开发人按照重庆市城市建设配套费征缴办法以及区县级以上政府规定的征收,标准，计算,缴纳的城市建设配套,费，应,按原规定的方式计入受让土地契税的计税依据。根据房地产项目开发管理的相关,规定，,办理,城市建设配套费缴费手续,(,以当期实际工程建设规模,),应在其完成土地权属登记,之后,，因此,，承受,土地的项目开发人在,各期配套费缴纳,环节,，应,按规定补缴契税。,第二篇 城市建设配套费是否征收契税是是非非华区、高新区、正定,第二篇 城市建设配套费是否征收契税是是非非,大连市地方税务局关于进一步加强城市基础设施配套费契税征收管理的意见,要求：各基层局在征收契税,时，要,严格按照,当地城市基础设施配套费标准计征,契税,；对于,地方政府以,各种名义减免的城市基础设施配套,费，在,确认契税计税依据时不得扣除。,大连市地方税务局关于明确财产与行为税有关问题的通知,(,大地税财行便函,20110001,号,),第十一条： 对纳税人按规定时间申报和缴纳契税,后，又,陆续发生的拆迁补偿等,费用，其,支付时间与入账时间不一致,的，按照,“孰先”的原则确定纳税义务发生时间。城市基础设施配套费的契税纳税义务发生时间从属于国有土地使用权契税纳税义务发生,时间，,纳税人,按规定时间申报和缴纳契税,时，,不论,城市基础设施配套费是否,缴纳，,均,应计入计税依据一并申报缴纳契税,。,(,四,),成都市地税局文件引用国家税务总局口头回复暂缓,征收，一,语激起千层浪,2017,年,4,月,17,日，,成都市地方税务局财产与行为税处关于城市基础设施配套费暂缓计入契税计税依据的通知,(,财行便函,201714,号,),：总局和省局均认为，房地产开发商在取得土地使用权后按开发的房产建筑面积向建委缴纳的城市基础设施配套费,(,一般计入开发成本,),是在取得土地使用权之后环节发生的费用,，该费用不是为取得土地使用权而支付的，应暂缓征收契税。据此我市从,2017,年,4,月,1,日起，暂缓将成都市建委收取的特大城市市政基础设施在取得,第二篇 城市建设配套费是否征收契税是是非非 大,第二,篇 城市建设配套费是否征收契税是是非非,土地使用权,后按开发的房产建筑面积向建委缴纳的城市基础设施配套费,(,一般计入开发成本,),是在取得土地使用权之后环节发生的,费用，,该,费用不是为取得土地使用权而支付,的，应,暂缓征收契税,。,据此,我市从,2017,年,4,月,1,日,起，暂缓,将成都市建委收取的特大城市市政基础设施配套费纳入契税计税依据。对于,2017,年,4,月,1,日前，已,在税收,日常检查，执法,监督、税务稽查中被发现,的，未,将特大城市市政础设施配套费纳入契税计税依据的,纳税人，均,暂缓补征或追征其该部分,契税，对于,已将特大城市市政基础设施配套费纳入契税计税依据并已将契税缴纳入库的,纳税人，在,上级部门明确,以前，不予,退税,。,海南省地方税务局关于土地契税缴纳事宜的复函,(,琼地税函,2013431,号,),对中国重汽集团五指山泺海房地产有限公司回复如下：经我局请示国家税务,总局，国家,税务总局对财税,2004134,号的解读为：房地产开发企业通过“招、拍、挂”程序取得的开发用地一般应为净,地，,出让,土地成交总价款应包含政府相关部门所有应收的,费用，即,既应包括国土部门收取的,费用，也,应包括城市规划部门和建设监管部门收取的费用。,如土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费和市政建设配套费等都应该作为契税,计,税依据。如果在现实情况,中，有些,地方的国土部门只是按土地现状,(,土地还未平整,),进行,招、,第二篇 城市建设配套费是否征收契税是是非非土地使用权后,第二篇 城市建设配套费是否征收契税是是非非,拍,、挂,，此时,房地产开发企业承受土地权属签订合同时,成交价中仅包含国土部门收取的,费用，没有,包括城市规划部门和建设监管部门收取的,费用,，如,市政建设配套费,等，虽然,这笔费用是在,办理土地证,之后，在,立项报建环节才,发生,，也,应作为契税计税依据依法征收契税。,河南省政协十二届一次会议第,1210075,号提案的答复,(,豫财办案,201826,号,),对省工商联答复如下,：,贵,单位提出的关于“暂缓讲城市配套费计入契税计税依据”的提案收悉。经与省发展改革委、省地税局共同,研究，现,答复如下,：,根据,中华人民共和国契税暂行条例,及实施细则,规定，“,国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋,买卖，契税,计税依据为成交价格”。“成交,价格，是,指土地、房屋权属转移合同确定的价格。包括承受者应交付的货币、实物、无形资产或者其他经济利益。”,财政部 国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知,(,财税,2004134,号,),规定：出让国有土地使用权,的，其,契税计税价格为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。以协议方式出让,的，其,契税计税价格为成交价格，包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等。以竞价方式出让的，其契,第二篇 城市建设配套费是否征收契税是是非非拍、挂，此时房地,第二篇 城市建设配套费是否征收契税是是非非,税,计税价格一般应确定为竞价的成交,价格，土地出让,金、市政建设配套费以及各种补偿费用应包括在内。,目前，我,省主要依据以上政策规定计征契税。,关于成都市地税局将城市基础设施配套费暂缓计入契税计税依据的,情况，,我们,向国家税务总局进行了,了解，国家,税务总局已责成四川省地税局纠正。,按照管理,权限，税收,政策制定、解释属于财政部和国家税务总局事权。,贵单位提出的“暂缓将城市配套费计入契税计税依据”,问题，主要,涉及税收政策解释。,下一步，我们,将联合省地税局积极把提案内容向财政部和国家税务总局,反映，呼吁,财政部和国家税务总局尽快研究本提案提出的问题。,二、土地成交价款的含义,(,一,),城市建设配套费是政府性,基金，不是,行政事业性收费,财政部 国家税务总局关于契税征收中几个问题的批复,(,财税字,199896,号,),第一条 根据,中华人民共和国契税暂行条例,第四条第,(,一,),款及,中华人民共和国,契税,暂行条例细则,第九条的规定，土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖的计税依据是成交价格，即土地、房屋权属转移合同确定的价格，包括承受者应交付的货币、实物、无形资产或者其他经济利益。因此，,合同确定的成交价格中包含的所有价款,都属于计税依据范围。,土地使用权出让、土地使用权转让、房屋买卖,的成交价格中所包含的行政事业性收费，属于成交价格,第二篇 城市建设配套费是否征收契税是是非非税计税价格一般应确,第二篇 城市建设配套费是否征收契税是是非非,的组成部分，不,应从中,剔除，,纳税人,应按合同确定的成交价格全额计算缴纳契税。,财政部关于城市基础设施配套费的批复,(,财综函,20023,号,),第二条 城市基础设施配套费是城市人民政府有关部门强制征收用于城市基础设施建设的,专项,资金，其,征收主体与征收对象之间不存在直接的服务与被服务,关系,；同时，,收益,者与征收对象也没有必然的,联系,，与,各级政府部门或单位,向特定服务对象提供特定服务并按成本补偿原则收取的行政事业性收费有明显区别,。,因此，城市,基础设施配套费在,性质上不属于行政事业性,收费，而,属于政府性基金。,(,二,),城市建设配套费在土地成交价款之外单独,收取，不是,土地成交,价款,为,理顺土地成交价款和相关税费的关系，进一步规范相关资金缴库行为，,财政部 国土资源部 中国人民银行关于加强土地成交价款管理规范资金缴库行为的通知,(,财综,200989,号,),就有关事项通知如下：,第一条 明确土地成交价款的,内涵,土地,成交价款是政府以土地所有者的身份取得的非税收入，是土地使用者为取得土地使用权而支付的费用，是政府土地所有权在经济上的实现，与国家作为社会管理者凭借政治权力,(,行政权力,),取得的税收、政府性基金、行政事业性收费等收入不同，应当区别对待，,严格,第二篇 城市建设配套费是否征收契税是是非非的组成部分，不应从,第二篇 城市建设配套费是否征收契税是是非非,征收管理。,第二,条 理顺土地成交价款与税款的关系,契税、耕地占用税等税款,应当按照有关规定及对应的政府收支分类,科目，分别,缴入地方,国库，,不得,与土地成交价款混库,。,由,市县人民政府作为用地申请人缴纳耕地占用税,的，所,需缴纳的税款可以通过土地出让支出预算予以,安排；已,缴税款在土地出让时计入土地出让,底价，不得,在土地成交价款外单独收取。,由农用地转用审批文件所标明的建设用地人缴纳耕地占用税的，所缴税款不列入土地成交价款,。,【,思考题,】,房地产企业缴纳的耕地占用税是否可以作为增值税扣额法扣除项目？,第三条 理顺土地成交价款与相关政府性基金、行政事业性收费的关系,市县人民政府及其相关部门为,征收土地、进行土地前期开发、开展土地出让已缴纳的政府性基金和行政事业性收费，一律纳入土地出让底价，不得在土地成交价款外单独收取。,市县人民政府及其相关部门缴纳上述政府性基金和行政事业性收费，可以通过土地出让支出预算予以安排。,由土地受让人承担的政府性基金和行政事业性收费，如,城市基础设施配套费、土地登记费等一律在土地成交价款之外单独收取,，并按照有关规定及对应的政府收支分类科目，缴,入,第二篇 城市建设配套费是否征收契税是是非非征收管理。,第二篇 城市建设配套费是否征收契税是是非非,国库，不得与土地成交价款混库,。,【,思考题,】,房地产企业缴纳,的城市建设配套费是否,可以作为增值税扣额法扣除项目？,市县人民政府缴纳新增建设用地土地有偿,使用费，必须,通过土地出让支出预算安排。各地不得在土地出让环节从土地成交价款之外另行收取新增建设用地土地有偿使用费。,第四条 理顺土地成交价款与经营服务性收费的,关系,市县国土资源管理部门为出让土地而向,中介机构支付的各种经营服务性成本费用，如土地评估费、交易服务费、公告费等，一律纳入土地出让底价，不得在土地成交价款之外另行收取。,上述费用可以通过土地出让支出预算予以安排。,土地受让人向中介机构支付的经营服务性费用,，不得与土地成交价款一并收取,。,【,思考题,】,房地产企业支付的招拍挂中介机构服务费是否可以作为土地增值税扣除项目。,第二篇 城市建设配套费是否征收契税是是非非国库，不得与土地成,3,房地产企业预售收入和销项税额抵减额财税处理,Part One,3房地产企业预售收入和销项税额抵减额财税处理Part One,第三篇 房地产企业预售收入和销项税额抵减额财税处理,第一,节 一般计税方法下预售收入的财务核算、企业所得税和土地增值税,处理,一,、房地产企业增值税一般计税和简易计税区分方法,国家税务总局关于发布,的公告,（国家税务总局公告,2016,年第,18,号）第八条 一般纳税人销售自行开发的房地产老,项目，可以,选择适用简易计税方法按照,5%,的征收率计税。一经选择简易计税方法计税,的，,36,个月内不得变更为一般计税方法。,房地产,老,项目，是,指：,(,一,),建筑工程施工许可证,注明的合同开工日期在,2016,年,4,月,30,日前的房地产,项目；,(,二,),建筑工程施工许可证,未注明合同开工日期或者未取得,建筑工程施工许可证,但建筑工程承包合同注明的开工日期在,2016,年,4,月,30,日前的建筑工程项目。,【,关注,】,建筑工程施工许可证管理办法,。,国家税务总局关于国内旅客运输服务进项税抵扣等增值税征管问题的公告,（国家税务总局公告,2019,年第,31,号）第九条 房地产开发企业中的一般纳税人,以围填海方式,取得土地并开发的房地产项目，,围填海工程,建筑工程施工许可证,或建筑工程承包合同注明的围填,第三篇 房地产企业预售收入和销项税额抵减额财税处理第一节 一,第三篇 房地产企业预售收入和销项税额抵减额财税处理,海,开工日期,在,2016,年,4,月,30,日前,的，属于,房地产老,项目，可以,选择适用简易计税方法按照,5%,的征收率计算缴纳增值税。,财政部 税务总局关于明确国有农用地出租等增值税政策的公告,（财政部 税务总局公告,2020,年第,2,号）第二条 房地产开发企业中的,一般纳税人,购入,未完工的房地产老项目,继续开发,后，以,自己名义立项销售的,不动产，属于,房地产老,项目，,可以,选择,适用简易计税方法按照,5%,的征收率计算缴纳增值税,。,支付的购置价款,+,承担的债务,借：开发成本,土地征用及拆迁补偿费,贷：银行存款,预收账款,老业主,应付账款,施工企业,二,、房地产企业增值税预缴计税依据和时点,国家,税务总局公告,2016,年第,18,号第十条 一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产,项目，应,在,收到预收款时按照,3%,的预征率,预缴增值税。,第十一,条 应预缴税款按照以下公式计算：,应,预缴税款,=,预收款,(1+,适用税率或征收率,)3,%,适用,一般计税方法计税,的，按照,11%,的适用税率,计算；适用,简易计税方法计税,的，按照,5%,的征收率计算,。,（,2018,年,5,月,1,日后按照,10%,税率，,2019,年,4,月,1,日之后适用,9%,税率）,第十二条 一般纳税人应在,取得预收款的次月纳税申报期,向主管国税机关预缴税款。,第三篇 房地产企业预售收入和销项税额抵减额财税处理海开工日期,第三篇 房地产企业预售收入和销项税额抵减额财税处理,三,、房地产企业收取的订金、诚意金、,VIP,卡是否预缴增值税,（,一）行业监管法规,建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知,（建房,201053,号）第一条第,(,一,),项 加强商品住房预售行为监管。,未取得预售许可,的商品住房,项目，房地产,开发企业不得进行,预售，,不,得以认购、预订、排号、发放,VIP,卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的,费用,，不得,参加任何展销活动。取得预售许可的商品住房,项目，房地产,开发企业要在,10,日内一次性公开全部准售房源及每套房屋,价格，并,严格按照申报,价格，明码标价,对外销售,。,住房和城乡建设部 中宣部 公安部 司法部 国家税务总局 国家市场监督管理总局、中国银行保险监督管理委员会关于在部分城市先行开展打击侵害群众利益违法违规行为治理房地产市场乱象专项行动的通知,（建房,201858,号）第二条 整治,重点,(,三,),房地产开发企业违法违规行为。,1.,在取得商品房预售许可前，以认购、认筹、预订、排号、售卡等方式向购房人收取或者变相收取定金、预订款、诚意金等费用,。,第三篇 房地产企业预售收入和销项税额抵减额财税处理,第三篇 房地产企业预售收入和销项税额抵减额财税处理,(,二）高院判定规则,最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释,（法释,20037,号）第四条 出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保,的，如果,因当事人一方原因未能订立商品房买卖,合同，应当,按照法律关于定金的规定,处理；因,不可归责于当事人双方的,事由，导致,商品房买卖合同未能订立,的，出卖,人应当将定金返还买受人。,第五,条,商品房的认购、订购、预订等协议,具备,商品房销售管理办法,第十六条规定的商品房买卖合同的主要,内容，并且,出卖人已经按照约定收受购房款,的，该,协议应当认定为商品房买卖合同。,（,三,）营业税,河北省地方税务局关于营业税若干政策问题的公告,（河北省地方税务局公告,2010,年第,2,号）第二条 房地产开发企业在开发、销售商品房过程中，以各种名目收取的诚意金、订金、看房费等费用以及销售购房卡、选房卡、,VIP,卡等取得的款项，均属于预收性质的款项，其,纳税义务发生时间与预收房款相同,，为收到款项的当天。,第三篇 房地产企业预售收入和销项税额抵减额财税处理 (,第三篇 房地产企业预售收入和销项税额抵减额财税处理,(,四）增值税,河北省国家税务局关于全面推开营改增有关政策问题的解答,(,之二,),第四条第一款 预收款包括分期取得的预收款,(,首付,+,按揭,+,尾款,),、全款取得的预收款。,定金属于,预收款；诚意,金、认筹金和订金不属于预收款。,河北省国家税务局关于全面推开营改增有关政策问题的解答,(,之八,),第七条 房地产开发企业以订金、意向金、诚意金、认筹金等各种名目向购房人收取的款项,不同时符合,下列条件的均属于预收款,性质，应,按规定预缴增值税：,(,一,),收取的款项金额,不超过,5,万元,(,含,5,万元,),；,(,二,),收取的款项从,收取之日起三个月内退还,给购房人,。,（五）企业所得税,国家,税务总局关于,印发,的通知,（国,税发,200931,号）第六,条,企业,通过,正式签订,房地产销售合同,或,房地产预售合同,所取得的收入，应确认为销售收入的,实现。,第三篇 房地产企业预售收入和销项税额抵减额财税处理 (,第三篇 房地产企业预售收入和销项税额抵减额财税处理,四,、房地产企业取得预售收入的账务处理,借,：银行存款,贷,：预收账款,应,交税费,待转销项税额,新项目,应,交税费,简易计税 老项目,财政部关于印发,的通知,（财会,201622,号）第一条第,(,八,),项 “简易计税”明细,科目，核算,一般纳税人采用简易计税方法发生的增值税计提、扣减、预缴、缴纳等业务。,第二,条第（二）项第,1,目 按照国家统一的会计制度确认收入或利得的时点早于按照增值税制度确认增值税纳税义务发生时点,的，应,将相关销项税额计入“应交税费,待转销项税额”,科目，待,实际发生纳税义务时再转入“应交税费,应交增值税,(,销项税额,)”,或“应交税费,简易计税”科目。,财政部关于修订印发,的通知,(,财会,201722,号,),第三十九条 企业向客户预收销售商品款项的，应当首先将该款项确认为负债，待履行了相关履约义务时再转为收入。当企业预收款项无需退回，且客户可能会放弃其全部或部分合同权利时，企业预期将有权获得与客户所放弃的合同权利相关的金额的，应当按照客户行使合同权利,的,第三篇 房地产企业预售收入和销项税额抵减额财税处理 四,第三篇 房地产企业预售收入和销项税额抵减额财税处理,模式,按比例将上述金额确认为,收入；否则，企业,只有在客户要求其履行剩余履约义务的可能性极低,时，才能,将上述负债的相关余额转为收入。,五