物业服务成本测算工作会

,工作区物业管理服务,成本测算工作会,2012,年,2,月,8,日,1,、测算依据主要文件介绍；,2,、测算方法介绍、相关项目、数据讨论；,3,、下一步工作,；,国家发展改革委、建设部关于印发物业服务定价成本监审办法（试行）,的通知,各省、自治区、直辖市、计划单列市发展改革委、物价局、建设厅（房地局）,为提高政府制定物业服务收费的科学性、合理核定物业服务定价成本，根据,政府制定价格成本监审办法,、,物业服务收费管理办法,等有关规定，特制定,物业服务定价成本监审办法（试行）,，现印发你们，请按照执行。,国家发展改革委、建设部二,OO,七年九月十日,一、依据：,物业服务定价成本监审办法（试行）,第一条为提高政府制定物业服务收费的科学性、合理性，根据,政府制定价格成本监审办法,、,物业服务收费管理办法,等有关规定，制定本办法。,第二条本办法适用于政府价格主管部门制定或者调整,实行政府指导价的物业服务收费标准，对相关物业服务企业实施定价成本监审的行为。,本办法所称,物业服务，是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和秩序的活动,。,本办法所称物业服务定价成本，是指价格主管部门核定的物业服务社会平均成本。,第五条物业服务定价成本审核,应当遵循以下,原则,：,（一）合法性原则。,计入定价成本的费用,应当,符合有关法律、行政法规和国家统一的会计制度的规定；,（二）相关性原则。,计入定价成本的费用,应当为,与物业服务直接相关或间接相关的费用。,（三）对应性原则。,计入定价成本的费用,应当与,物业服务内容及服务标准相对应,。,（四）合理性原则。,影响物业服务定价成本各项费用的主要技术、经济指标,应当,符合行业标准或者社会公允水平。,第六条核定物业服务定价成本，应当以经会计师事务所审计的年度财务会计报告，原始凭证与账册或者物业服务企业提供的真实、完整、有效的成本资料为基础。,第七条,物业服务定价成本,由,人员费用,、,物业共用部位共用设施设备日常运行维护费用,、,绿化养护费用,、,清洁卫生费用,、,秩序维护费用,、,物业共用部位共用设施设备及公众责任保险费用,、,办公费用,、,管理费公摊,、,固定资产折旧以及经业主同意的其它费用,组成,。,第八条,人员费用,是管理服务,人员工资,、按规定提取的,工会经费,、职工,教育经费,，以及根据政府有关规定应当由物业服务企业缴纳的,养老、医疗、失业、工伤、生育保险等社会保险费用,。,第九条,物业共,用,用部位,共,共用设,施,施设备,日,日常运,行,行及维,护,护费用,是指为,保,保障物,业,业管理,区,区域内,共用部,位,位共用,设,设施设,备,备,的正常,使用和,运,运行,、,维护保,养,养,所需的,费,费用。,不包括,保,保修期,内,内应由,建,建设单,位,位履行,保,保修责,任,任而支,出,出的维,修,修费、,应,应由住,宅,宅专项,维,维修资,金,金支出,的,的更新,、,、改造,费,费用。,第十条,绿化养,护,护费,是指管,理,理、养,护,护绿化,所,所需的,绿化工,具,具购置,费,费,、,绿化用,水,水费,、,补苗费,、,农药化,肥,肥费等,。不包,括,括应由,建,建设单,位,位支付,的,的种苗,种,种植费,和,和前期,维,维护费,。,。,第十一,条,条,清洁卫,生,生费,是指保,持,持物业,管,管理区,域,域内环,境,境卫生,所,所需的,购置工,具,具费、,消,消杀防,疫,疫费、,化,化粪池,清,清理费,、,、管道,疏,疏通费,、,、清洁,用,用料费,、,、环卫,所,所需,费用等,。,。,第十二,条,条,秩序维,护,护费,是指维,护,护物业,管,管理区,域,域秩序,所,所需的,器材装,备,备费、,安,安全防,范,范人员,人,人身保,险,险费,及由物,业,业服务,企,企业支,付,付的,服装费,等。其,中,中器材,装,装备不,包,包括共,用,用设备,中,中已包,括,括的监,控,控设备,。,。,第十三,条,条,物业共,用,用部位,共,共用设,施,施设备,及,及公众,责,责任保,险,险费用,是指物,业,业管理,企,企业购,买,买物业,共,共用部,位,位共用,设,设施设,备,备及公,众,众责任,保,保险所,支,支付的,保,保险费,用,用，以物业,服,服务企,业,业与保,险,险公司,签,签订的,保,保险单,和,和所交,纳,纳的保,险,险费为,准,准。,第十四,条,条,办公费,是指物,业,业服务,企,企业为,维,维护管,理,理区域,正,正常的,物,物业管,理,理活动,所,所需的,办公用,品,品费、,交,交通费,、,、房租,、,、水电,费,费、取,暖,暖费、,通,通讯费,、,、书报,费,费及其,它,它费用,。,。,第十五,条,条,管理费,分,分摊,是指物,业,业服务,企,企业在,管,管理多,个,个物业,项,项目情,况,况下，,为,为,保证相,关,关,的物业,服务正,常,常运转,而由各,物,物业服,务,务小区承担的,管理费,用,用,。,第十六,条,条,固定资,产,产折旧,是指按规定,折,折旧方,法,法计提的物业,服,服务固,定,定资产,的,的折旧,金,金额。,物,物业服,务,务固定,资,资产指,在,在物业,服,服务小,区,区内由,物,物业服,务,务经营,者,者拥有,的,的、与,物,物业服,务,务直接,相,相关的,、,、使用,年,年限在,一,一年以,上,上的资,产,产。,第十七,条,条,经业主,同,同意的,其,其它费,用,用,是指业,主,主或者,业,业主大,会,会按规,定,定同意,由,由物业,服,服务费,开,开支的,费,费用。,第十八,条,条,物,物业服,务,务定价,成,成本相,关,关项目,按,按本办,法,法第十,九,九条至,第,第二十,二,二条规,定,定的方,法,法和标,准,准审核,。,。,第十九,条,条,工,工会经,费,费、职,工,工教育,经,经费、,住,住户公,积,积金以,及,及医疗,保,保险费,、,、养老,保,保险费,、,、失业,保,保险费,、,、工伤,保,保险费,、,、生育,保,保险,费,费等社,会,会保险,费,费的,计提基,数,数,按照核,定,定的相,应,应工资,水,水平确,定,定；,工会经,费,费、职,工,工教育,经,经费的,计提比,例,例,按国家,统,统一规,定,定的比,例,例确定,，,，,住房公,积,积金和,社,社会保,险,险费的,计提比,例,例,按当地,政,政府规,定,定比例,确,确定，超过规,定,定比例,的,的不得,计,计入定,价,价成本,。,。,医疗保,险,险费用,应,应在社,会,会保险,费,费中列,支,支，不,得,得在其,它,它项目,重,重复列,支,支；其,他,他应在,工,工会经,费,费和职,工,工教育,经,经费中,列,列支的,费,费用，,也,也不得,在,在相关,费,费用项,目,目中重,复,复列支。,第二十,条,条,固定资,产,产折旧,采用年,限,限平均,法,法，折,旧,旧年限,根,根据,固,固定资,产,产的性,质,质和使,用,用情况,合,合理确,定,定。企,业,业确定,的,的固定,资,资产,折,折旧年,限,限明显,低,低于实,际,际可使,用,用年限,的,的，成,本,本监审,时,时应当,按,按照实,际,际可使,用,用年限,调,调整折,旧,旧年限,。,。固定,资,资产残,值,值率按,3%-5%,计算；,个,个别固,定,定资产,残,残值较,低,低或者,较,较高的,，,，按照,实,实际,情,情况合,理,理确定,残,残值率,。,。,第二,十,十一,条,条,物,物,业,业服,务,务企,业,业将,专,专业,性,性较,强,强的,服,服务,内,内容,外包,给有,关,关专,业,业公,司,司的,，,，该,项,项服,务,务的,成,成本,按,按照,外,外包,合,合同,所,所确,定,定的,金,金额,核,核定,。,。,第二,十,十二,条,条,物,物,业,业服,务,务企,业,业只,从,从事,物,物业,服,服务,的,的，,其,其所,发,发生,费,费用,按,按其,所,所管,辖,辖的,物,物业,项,项目,的,的物,业,业服,务,务计,费,费面,积,积或,者,者应,收,收物,业,业服,务,务费,加,加权,分,分摊,；,；,物业,服,服务,企,企业,兼,兼营,其,其它,业,业务,的,的，,应,应先,按,按实,现,现收,入,入的,比,比重,在,在其,它,它业,务,务和,物,物业,服,服务,之,之间,分,分摊,，,，然,后,后,按,按上,述,述方,法,法在,所,所管,辖,辖的,各,各物,业,业项,目,目之,间,间分,摊,摊。,第二,十,十三,条,条,本,本,办,办法,未,未具,体,体规,定,定审,核,核标,准,准的,其他,费,费用,项,项,目,目按,照,照有,关,关财,务,务制,度,度和,政,政策,规,规定,审,审核,，原,则,则上,据,据实,核,核定,，,，但,应,应符,合,合一,定,定范,围,围内,社,社会,公,公允,的,的平,均,均水,平,平。,第二,十,十四,条,条,各,各,省,省、,自,自治,区,区、,直,直辖,市,市价,格,格主,管,管部,门,门可,根,根据,本,本办,法,法，,结,结合,本,本地,实,实际,制,制定,具,具体,实,实施,细,细则,。,。,第二,十,十五,条,条,本,本,办,办法,由,由国,家,家发,展,展和,改,改革,委,委员,会,会解,释,释。,第二,十,十六,条,条,本,本,办,办法,自,自,2007,年,10,月,1,日起,施,施行,二、,主,主要,成,成本,项,项目,的,的测,算,算方,法,法,1,、基,本,本工,资,资（,F1,）,(,元,/,月,),各类,管,管理,服,服务,人,人员,的,的基,本,本工,资,资标,准,准根,据,据公,司,司现,有,有标,准,准制,定,定，,也,也可,参,参考,行,行业,平,平均,工,工资,水,水平,。,。,2,、社,会,会保,险,险费,（,（,F2,）,(,元,/,月,),社会,保,保险,费,费包,括,括医,疗,疗,8%,、工,伤,伤保,险,险,1%,、养,老,老保,险,险,20%,、失,业,业保,险,险,2%,、生,育,育保,险,险,0.7%,，,工资,低,低于,1760,元的,按,按,1760,元计,；,；其,他,他按,工,工资,标,标准,计,计。,3,、住,房,房公,积,积金,（,（,F3,）,(,元,/,月,),住房,公,公积,金,金，,省,省公,积,积金,中,中心,规,规定,缴,缴交,比,比率,为,为,10%-15%,，公,司,司目,前,前为,10%,，可,参,参照,矿,矿冶,院,院,12%,计费,。,。,（一,）,）人,工,工费,的,的测,算,算,4,、按,规,规定,提,提取,的,的福,利,利费,（,（,F4,）（,元,元,/,月）,福利,费,费包,括,括以,下,下三,项,项：,（,1,）福,利,利基,金,金。,按,按工,资,资总,额,额的,14%,计算,。,。,（,2,）工,会,会基,金,金。,按,按工,资,资总,额,额的,2%,计算,。,。,（,3,）教,育,育经,费,费。,按,按工,资,资总,额,额的,2%,计算,。,。,5,、加,班,班费,（,（,F5,）,(,元,/,月,),加班,费,费按,人,人均,月,月加,班,班,23,天，,再,再乘,以,以日,平,平均,工,工资,计,计算,，,，日,平,平均,工,工资,按,按每,月,月,22,个工,作,作日,计,计算,。,。,6,、服,装,装费,（,（,F6,）（,元,元,/,月）,按每,人,人每,年,年,2,套服,装,装计,算,算，,其,其服,装,装标,准,准自,定,定。,计,计算,出,出服,装,装费,后,后再,除,除以,12,个月,，,，即,可,可得,到,到每,月,月服,装,装费,。,。,7,、餐,费,费补,贴,贴（,F7,）（,元,元,/,月）,该项,费,费用,的,的测,算,算方,法,法是,根,根据,所,所管,物,物业,要,要求,服,服务,的,的档,次,次、,标,标准,和,和类,型,型和,收,