我眼中的商业地产

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,我眼中的商业地产,写字楼定义与特点,写字楼分类与标准,写字楼产品体系,写字楼未来发展,目 录,一、写字楼定义与特点,1.1,写字楼定义,1.2,写字楼特点,1.1,写字楼的定义,写字楼,是指国家机关、企事业单位用于办理行政事物或从事业务活动的建筑物，其使用者包括营利性的经济实体和非营利性的管理机构，是随着经济的发展，为满足公司办公、高效率工作需要而产生的。,1.2,写字楼的特点,1.,写字楼一般建于城市中心的,繁华地段,2.,建筑规模大,，办公单位集中，人口密度大,3.,建筑,设备,既现代有,先进,4.,功能齐全,、自成体系,5.,使用时间集中，,人流量,大,6.,经营管理要求高,，时效性,强,二,、写字楼的分类和国际标准,2,.1,写字楼分类,2,.2,写字楼标准,2.1,写字楼的分类,按大小分类,大型：建筑面积大于,3,万,m,中型：建筑面积在,13,万,m,小型：建筑面积小于,1,万,m,按功能分类,综合型,：以办公为主，其他各业态为辅,商住型,：即可办公，又可以入住,单纯型：只用于办公功能,按位置、自然或者质量状况分类,丙级,：写字楼已经使用一定年限，各方面都落后于时代发展,乙级：区位较好，浇筑较好，物业服务较好,甲级：区位极佳，建筑极佳，物业服务极佳,2.2,甲级写字楼的国际标准,项目,标准,地理位置,位于成熟的商业中心，同一个发展区域内集中了多个写字楼，商务活动密集；交通便捷，有多条公共交通线路及已落成或兴建中的地下地铁路线,实用率,七成或以上,外墙装饰,主楼,Low-E,低辐射玻璃幕墙及铝合金嵌板。裙楼外墙以花岗石、大理石或,Low-E,低辐射玻璃幕墙,层高及阔度,办公室高度（净高）,2.6,米以上，走廊宽度,1.8,米以上，电梯厅高度,2.5,米以上,供电系统,日常店里供应须为,10KV,高压两路供电，低压配电为密集型母线槽，集中安装于大厦低压电井内，另配备进口发电机组作应急电源。,（,1,）办公层电容量为,60VA/m-120VA/m,（,2,）后备电源每层容量达,60KVA,左右。,卫星接收系统,采用卫星地面接受系统，收看中外电视频道,音响系统,走道、门厅、车库、大堂等公共场所均装配消防播音员及音乐播放系统,2.2,甲级写字楼的国际标准,项目,标准,内部装饰,（,1,）入口大厅 挑高大厅，高度大约,25-30,米，地面及墙身镶嵌大理石，配合造型天花吊顶。首层大堂有电脑资讯查询系统及大型液晶显示器。,（,2,）电梯大堂,（,3,）办公室 轻钢龙骨双面石膏板加隔音棉建个，矿棉天花，假地台（在原有水泥地台升高）,150mm,以上，允许用户自行随意布置，变化及安装电话槽、电话网络、宽带、以太网络等,（,4,）卫生间配有优质卷纸、擦手机、干手机、洗手液及空气清新机,空调系统,中央空调系统，利用水冷机组提供冷气，每个单位能独立控制温度，每冷吨大概服务,15-20m,，具备中央后备空调，当市断电而后备电源发动，后被空调量大概是正常情况下的四分之一，送风末端设备为,VAV,BOX,加采暖功能。,（,1,）办公室内设计温度为,22,-24,、湿度,55%,，新风量为,10,升,/,秒,/,人,（,2,）入口大厅、电梯厅等均有空调提供，温度为,25,（,3,）每层洗手间均舍友抽风系统，温度为,26,2.2,甲级写字楼的国际标准,项目,标准,电梯,（,1,）客用升降机为进口机组，升降机搭载人数每台最少,16,人、,1200KG,，速度最低为,2.5m/s,，每次大堂等候时间不超过,30S,及繁忙时间为,5,分钟之内，总搭载量不少于总人数百分之十二。,（,2,）电梯分层区域每区大约为,8,到,15,层，集群控制,（,3,）所有升降机有,IC,智能卡控制系统，其功能为非办公时段保安管理操作功能,（,4,）最少配备独立货用升降机一组、独立行政电梯、独立消防电梯,（,5,）最少液晶显示器一部，可播放节目及网上消息,（,6,）有远端监视及对讲电话，轿厢内有闭路监视探头,停车场,智能化停车场管理系统，有长期、月票、时票提供，有自动校对车辆识别功能，停车场即使使用量及停车位置显示及引导系统等等。,停车位数量标准：每,150m-180m,商用面积一个停车位,消防系统,配备齐备的自动喷淋系统、消防栓、防火卷闸分区、编程火灾走动报警系统,项目,标准,楼宇自动化系统,设备控制监视点检测，控制及记录设施设备的远行，包括冷冻水机组、电力系统、水泵、电梯、扶梯、空调机,/,新风机、照明系统、保安巡更系统等等,保安监控系统,各主要入口通道及停车场、电梯轿厢配设摄像头作,24,小时监控录像，各消防通道门均配门磁监控,资料通讯系统,平均每十米至十五米建筑面积舍友一条电话线，每单位配,10,条,IDD,长途直播电话及传真线路，采用卫星地面接收站系统,光纤结构化布线系统，总系统可达,1000mps,。每层均配有一对多模光纤线，提供,100mps-1000mps,频带，并预留两组（两队）备用光纤，以配合发展使用,擦窗机,擦窗机配有自动校正内外侧功能,给,/,排水系统,采用进口水泵设备，,PLC,控制的变频恒压供水，卫生间采用进口卫生洁具，配有定时香水喷雾,采暖系统,采用进口燃油,/,燃气锅炉,采用进口热水泵系统设备的采暖监控设备,2.2,甲级写字楼的国际标准,2.2,写字楼的标准,5A,甲级写字楼的标准,黄金区位,要有良好的交通与地理为主。,超大规模,要有一个庞大的建筑面积，以及一个综合性的功能配套。,建筑文化,主要指摩天大楼的建筑文化。,硬件设施,所使用的技术较酒店更为先进，对建筑设计和建筑功能创新的要求更高。,软件服务,提供高效物业服务，另一方面可以提供不同企业的不同专业化商业服务。,三、写字楼的产品体系,3.1,硬件配置,3.2,软件配置,3,.1,硬件配置,外立面,写字楼首要的硬件配置就是其外立面的设计，通过外立面就可以看出一个写字楼的等级，外立面用材主要有石材、石材,+,玻璃、,Low,e,玻璃幕墙为主。,目前市场上,5A,甲级写字楼常用的外立面已,Low,e,中空镀膜隔音,玻璃为主。,3,.1,硬件配置,车行大堂,车行大堂一般极少被设置，但是车行大堂的设置，可以让项目的品质感得到大大的提升。,通过交通障碍物或围栏的设置实现人车,分流,3,.1,硬件配置,大堂,根据项目的形象要求来考虑写字楼的大堂面积和高度。,避免狭小的大堂面积和较低的高度给人造成压抑的感觉，,要有强烈的空间感和舒适性。,写字楼大堂的面积一般不应小于,300,平方米，内空高,度最低不低于,5,米。,写字楼的档次越高其大堂的高度就越高，大堂的面积也越大。,3,.1,硬件配置,电梯间,电梯厅作为除大堂外客户最关注的公共空间，,选材同样也是十分的考究，大多数甲级写字楼建议,采用高档大理石不锈钢装饰材料，融合与大堂相协调的地面装修，形成特有商务特质。,3,.1,硬件配置,电梯,写字楼内主要以垂直梯为主，一个写字楼内电梯的好坏除了以电梯品牌作为衡量以外，还以电梯的速度作为衡量。,电梯技术指标：,1,、速度：高速客用电梯可达到,6m/,，平均,电梯速度在,2.54m/,2,、载重：一般客用电梯的载重量为,1350,1600,公斤,，载重,人员在,1320,人左右,3,、轿厢尺寸：普遍为,2.0,1.5,2.9,（宽深高）,4,、建面比：按照建筑面积与电梯的比例来计算，,甲级,写字楼一般要求,5000,平米配备一部电梯,，国外,高端写字楼能做到,2000,3000,平米左右,。,3,.1,硬件配置,空调,写字楼内空调的配置，直接影响到整个写字楼的办公环境的好坏；,目前常见的空调系统有,VRV,与,VAV,两种；,VRV,：,是通过压缩机制冷剂循环参合进入室内换热器的制冷剂流量,适时地满足室内冷热负荷要求的高效率冷剂空调系统,VAV,：,变风量（,Variable Air Volume,）空调系统是一种通过改变送风量来调节室内温湿度的空调系统。,3,.1,硬件配置,卫生间,细节决定成败，洗手间设计是最容易忽视的细节，但却是客户实在感知到的地方,。,高端写字楼内常用卫生间洁具品牌有科马、科勒、美特、,TOTO,等。,卫生间的装修色调、采光色调与公共部分要求协调统一,。,设置玄关和过渡前室，并利用该空间提供人性化服务，如整装室或化妆,间。,3,.1,硬件配置,公共导,视系统,公共导视牌也是一个写字楼不可或缺的配置之一，这些都能为使用者带来实际的方便,要求：,指,位明确；,采用国际统一图标,；,材质商务感强,3.2,软件配置,物业服务,写字楼物业服务的水平，是写字楼整体品质的一个重要因素。,3.2,软件配置,会议系统,集成化的设计使会议室中的所有设备有机的统一在一起，提高了,主持人对整个会议的控制度,液晶触摸屏直观化、可视化的操作界面使繁多,设备的被控变得简便、快捷,科技化、智能化的集成充分体现了现代会议的,高品位,所在,规范化、系统化的会议配置,提高会议了效率,不仅可以满足会议、讨论等方面的需要；还可以具备演讲、讲座、培训、学术交流等方面的多业务工作需要，,保证会议高效进行,3.2,软件配置,智能,系统,无线通讯的全区覆盖,商务随时随地，无片刻耽搁,OA,金属可调网络架空地板与,1G/,户的网络,光纤,四,、写字楼的未来发展,4,.1,向高层发展,4.2,向智能化发展,4.3,向灵活性发展,4.4,向综合性发展,4.1,向高层发展,物质基础,近代高层办公建筑始于,19,世纪，科技和工业的快速发展为办公楼向高层发展奠定了物质基础：钢铁及钢筋混凝土在建筑上的应用，给建筑结构方式和建筑造型提供了新的可能性,；,社会原因：,由于资本主义的发展，城市人口的高度集中，使城市用地十分紧张；许多办公楼建在城市中心的繁华地带；在有限的昂贵的土地上需要容纳大量的办公场所；功能相同的办公层的叠加，可以集中地使用各种先进设备；楼房的业主把建筑物当作炫耀实力的手段,。,4.1,向高层发展,随着人类科技的不断进步，建筑物的高度必将不会增高。目前世界上最高的建筑物为阿联酋的迪拜，高度为,828,米。,目前世界十大建（构）筑物高度排名如下：,一、阿联酋的迪拜：,828,米；,二、美国北达科塔洲电视台：,628.8,米；,三、中国广州电视塔：,618.6,米；,四、加拿大电视塔：,555.3,米；,五、台北,101,大楼：,508,米；,六、美国,110,大楼：,473.7,米；,七、吉隆坡佩特纳斯大厦,(,双子星,),：,452,米；,八、芝加哥西尔斯大厦：,443,米；,九、上海金茂大厦：,421,米；,十、香港国际金融中心第二期：,415,米。,4.2,向智能化发展,智能化,写字楼是一种新的建筑体系，近年来由于电子计算机的发展和普及，实现了人工智能型管理，为情报通讯事业的迅速发展提供了新的可能。,80,年代在美国、日本等发达国家兴起的智能型办公大楼就是适应高度竞争的需要而诞生的高技术、高效率的新型办公大楼,。,物质基础,技术背景：,20,世纪最后的,20,年，是信息技术飞速发展的年代。信息技术是在微电子、计算机和现代通信技术基础上发展起来的一门高技术,。技术,如此迅速地发展，必然要寻找新的增长点，智能化写字楼实际上是信息技术向传统产业转移的一个结合点，也是信息产业扩张市场的一个桥头堡；,经济背景：由于信息技术的发展，信息成为一种资源，使第三产业迅速崛起。在发达国家特别是在一些经济中心城市中，第三产业无论是在国民经济总产值中还是在就业人口中都占有举足轻重的地位；由于第三产业在国民生产总值中所占比重日趋提高，必然需要提供能提高其劳动生产率的工作环境和工作条件,。,社会,原因：,70,年代石油危机以来，发达国家开始把原来由政府垄断经营的交通、邮电、通讯等行业转为民营或股份制经营，以扭转长期的经营亏损；,许多,发展中国家为解决经济发展基础设施落后和资金匮乏的问题，也将原先由政府投资的交通、