【房地产】金地集团战略及管理提升研究

Page,*,一级标题（楷体GB2312 18#）,二级标题（楷体GB2312 16#）,三级标题（楷体GB2312 14#）,正文（楷体GB2312 12#）,备注（楷体GB2312 10#）,标题,一级标题（楷体GB2312 18#）,二级标题（楷体GB2312 16#）,三级标题（楷体GB2312 14#）,正文（楷体GB2312 12#）,备注（楷体GB2312 10#）,标题,*,一级标题（楷体GB2312 18#）,二级标题（楷体GB2312 16#）,三级标题（楷体GB2312 14#）,正文（楷体GB2312 12#）,备注（楷体GB2312 10#）,标题,金地集团战略及管理提升研究,二八年三月,编制说明,本报告主要从战,略,略及管理的角度,分,分析了金地集团,上,上市以来的发展,历,历程、管理及能,力,力提升过程，并,重,重点分析了金地,的,的集团化管控模,式,式，希望能对,XX,地产的管理提升,和,和核心能力打造,有,有所借鉴和参考,。,。,金地集团每年滚,动,动制定,5,年发展战略规划,，,，（,1,）在加速全国化,战,战略前进行了管,理,理模式的调整，,为,为快速扩张奠定,了,了组织基础；（,2,）城市布局或项,目,目介入采用相应,的,的评价模型进行,研,研究分析，确保,投,投资的科学理性,；,；（,3,）快速滚动开发,策,策略带来了,2007,年营业收入高增,长,长，而多元化的,融,融资策略则为项,目,目的快速开发提,供,供了保证，进一,步,步加强金地快速,开,开发与扩张的能,力,力,金地集团,2001,年上市后，（,1,）先培养核心能,力,力，然后借集团,管,管理模式变革逐,步,步提升管理水平,，,，最近三年重点,提,提升效率；（,2,）上市前金地的,核,核心竞争力主要,集,集中在业务能力,，,，经过几年培育,提,提升，已经将资,本,本运作、项目开,发,发管理、行业整,合,合等综合能力作,为,为其核心竞争力,进,进行重点打造。,金地,全国化战略后，,随,随着跨区域经营,和,和新成立子公司,的,的不断出现，母,公,公司的管理幅度,越,越来越大，出现,了,了战略协同缺失,、,、整体效率低下,、,、核心竞争力不,明,明显、人员流动,率,率高等问题，因,此,此,金地从,2002,年开始从单项目,的,的操作型管控模,式,式向多项目的战,略,略管控模式转变,，,，并专门启动,“,集团化研究,“,项目对管控体系,进,进行系统的设计,。,。,目前,XX,正实施异地化策,略,略，规模也迅速,扩,扩大，与金地上,市,市前后的状况有,不,不少相似之处，,因,因此金地的相关,做,做法值得学习借,鉴,鉴。,目录,一、金地集团的,战,战略发展分析,2,二、金地集团的,管,管理提升分析,5,三、金地集团的,管,管控模式分析,7,四、金地集团的,管,管控模式附件,13,金地发展历程,阶段,1,阶段,2,阶段,3,1988,1996,2001,2005,正式经营房地产,1993,现代化企业制度,改,改革试点,1994,股份制改造,夯实管理基础：,导,导入,ISO,、调整业绩考评,体,体系,明确核心竞争力,和,和三年战略，启,动,动全国化战略，,布,布局北京,启动全面客户满,意,意工程，物业公,司,司迅速拓展,1999,1997,2000,成功上市,能力提升年；文,化,化主题；向外拓,展,展加速,“,科学筑家,”,新理念；增发；,成,成立境外公司，,全,全面扩张,效率提升年；品,牌,牌新形象发布；,合,合作开发,2004,2003,规范执行年；完,善,善长三角布局；,多,多渠道融资与合,作,作。,2007,关键事件,效率执行年；完,成,成股权分置改革,；,；客户满意度纳,入,入,KPI,2006,阶段,4,建设公司,开发公司,股份公司,上市公司,员工持股,金地集团,10,多年的发展基本,可,可分为四个阶段,：,：,第一阶段（,1998,1995,），转型经营房,地,地产，建立了现,代,代企业制度。,第二阶段（,1996,2000,），进行股份制,改,改造，建立了比,较,较规范的治理结,构,构和基础管理体,系,系，开始全国布,局,局。,第三阶段（,2001,2004,），上市成功，,建,建立资本平台，,全,全面扩张。,第四阶段（,2005,），,运,运行效率提高，,快,快速滚动开发，,多,多元化融资，,3+3,战略布局形成。,Page3,金地的发展战略,以本部作为战略,调,调控中心，建立,了,了一整套全国性,拓,拓展的多城市评,价,价体系标准，以,确,确定公司未来持,续,续性战略发展方,向,向。,集团本部退出产,品,品经营领域，集,中,中力量，做好战,略,略管理、投融资,管,管理、品牌管理,。,。让每个地区公,司,司研发、产、供,、,、销自成体系，,使,使之自主经营、,自,自主管理、自主,发,发展。,城市布局战略,产品总体战略,集团管控,3+3,布局,=2007,年基本完成三大,核,核心区域（长三,角,角、环渤海和珠,三,三角）和三个重,要,要城市（沈阳、,武,武汉和西安）共,14,个城市的全国化,战,战略布局,以高档住宅为主,调,调整为以中档为,主,主、高档住宅和,优,优质商业项目相,结,结合的产品模式,“,新产品主义,”,=,整合、价值、成,本,本,=,金地,DNA,快速滚动开发,多元化及时融资,发展战略,快速准确投资,快速开发建设,快速销售回款,快速再投资,多层次、多元化,运,运作资本,股权融资,债权融资,境外融资,金地,2001,年全国化战略提,速,速，,2002,年开始研究集团,管,管控，科学合理,的,的集团管控模式,，,，是金地高质量,快,快速发展的基础,。,。,XX,目前已开始异地,化,化，而且规模已,经,经上了一个台阶,，,，,应该着手这方面,研,研究，理顺关系,，,，提升管理,，为超常规快速,发,发展奠定良好基,础,础,金地快速滚动开,发,发策略是辅以多,元,元化及时融资策,略,略的，这样才保,证,证了金地安全的,快,快速增长。,XX,目前急需建立多,层,层次、多元化的,融,融资平台来支撑,公,公司的高速发展,高质量快速增长,金地,2002,年开始进行产品,结,结构调整，实施,相,相关多元化，并,有,有节奏地加快了,全,全国布局。,XX,异地化、规模化,发,发展应有清晰的,节,节奏规划，并适,时,时相关多元化，,提,提高抗风险能力,。,。,金地,2006,年确定了快速滚,动,动开发，中国房,地,地产行业已进入,加,加速整合阶段，,一,一流的开发商都,在,在加快速度，因,此,此,快速开发更是,XX,的必然选择,。,Page4,金地的城市布局,（,（全国化）战略,最大化地去分享,城,城市快速发展带,来,来的一个额外的,收,收益,通过区域投资的,组,组合来为股东提,供,供一个相对稳定,的,的回报,为未来的快速扩,张,张去铺下一个良,好,好的基础,出发点,2001,2002,2003,2004,2005,2006,2007,南京、杭州,广州、天津、宁,波,波、西安,沈阳、佛山,北京,上海,武汉、东莞,珠海,珠三角区域,环渤海区域,长三角区域,核心二线城市,总结：,（,1,）,XX,进行异地化发展,，,，应详细规划如,何,何布局，在进入,相,相关城市和相应,的,的项目时进行详,细,细的评价，即通,过,过建立相关评价,模,模型完善公司投,资,资决策体系；（,2,）异地化布局要,有,有节奏有重点地,安,安排，保证连续,性,性和安全性。,3,区域公司,3,城市,沈阳,西安,武汉,进入时间,进入城市,金地的城市布局,经,经过了两个阶段,，,，第一阶段，从,2001,年上市花了,3,年的时间，基本,上,上把前面,3,个区域的核心城,市,市布局完成。第,二,二个阶段从,04,年到,2007,年，通过原来的,新,新进入的,3,个核心城市把它,区,区域化。,每进入一个城市,都,都有一个城市评,价,价的模型，并派,驻,驻专人进行过一,年,年以上的研究和,分,分析,。,投资布局模型,城市评价模型,项目评价模型,Page5,金地管理提升过,程,程,年度,主题,主要管理提升活动,问题与挑战,2001,核心能力培养,制定中长期战略规划；提升项目操作水平；确定集团经营管理模式,利润水平要求高,原有体系不适应发展要求,2002,理顺关系、提升管理,试行集团化管理模式；引入,“,绩效管理提升,”,项目；运行客户关系管理系统；颁布公司文化纲领,金地之道,土地储备不足，开发进度不均,高速发展对集团组织更高要求,2003,管理优化、能力提升,引入了一批国际一流的咨询机构参与公司管理提升的工作（,6,大项目：绩效、品牌、流程、信息化、项目管理、客户关系管理）；着手进行房地产商业模式的研究,经营活动引起大规模现金流出,金融政策变化所引致的风险,2004,拓展空间、提升管理,KM/OA,项目系统；系统人才开发体系；形成全过程的科学的开发体系；制定了全流程管理制度，重要节点都实现了标准化；建立人体工学、环保建筑、成本控制等方面的研发体系；开始统一使用,“,科学筑家,”,品牌传播口号,房地产市场短期风险将会加大,2005,效率提升,业务流程优化、组织结构和激励机制优化；正式启用新品牌战略和新的公司,LOGO,。,竞争格局发生重大变化，行业集中度将大大提高,政府政策的不确定,2006,效率执行,重新梳理公司的执行体系；对子公司现金流偏差进行管理；建立各子公司之间争取集团投资的投资决策机制；将客户满意度纳入,KPI,考核体系，并对客户服务工作的流程进行总体优化,政策的不确定性，行业增长缓慢，利润率降低,2007,规范执行,流程优化、产品的标准化、设计的标准化；三大模型；继续致力于提升金地的品牌影响力，投资管理体系优化、项目开发流程优化和经营管理平台建设，构建支持战略的人力资源体系，积极探索新的盈利模式,主要政策和市场变化,总结,金地集团从,2001,年从,战略管理和项目,操,操作,水平入手，通过,调,调整,经营管理模式,，集中开展,管理提升项目,，逐步建立人才,开,开发、研发、投,资,资管理等,体系,，并进行系统有,序,序的,优化改进,，大大提高了经,营,营管理水平。,XX,目前可从管理模,式,式的调整优化开,始,始，借鉴金地经,验,验结合,XX,实际情况引进一,流,流咨询机构进行,系,系统的管理提升,。,。,Page6,金地能力提升过,程,程,宏观市场判断能,力,力,微观市场把握能,力,力,土地储备能力,专业开发能力,组织效率,品牌运作,人力资源管理能,力,力,知识管理能力,项目管理能力,客户关系管理能,力,力,品牌管,理,理能力,财务管,理,理能力,研发能,力,力,标准化,能,能力,多元化,融,融资能,力,力,投资管,理,理能力,管理能,力,力,战略能,力,力,业务能,力,力,市场研,究,究能力,技术创,新,新能力,市场反,应,应能力,整合营,销,销能力,2001,2002,2003,2004,2005,2006,2007,2000,快速滚,动,动开发,能,能力,战略采,购,购能力,战略管,理,理能力,标准化,能,能力,规划设,计,计能力,市场营,销,销能力,核心能,力,力,融资和,资,资本运,作,作能力,开发和,管,管理能,力,力,行业整,合,合能力,金地上,市,市前确,立,立的核,心,心竞争,优,优势或,能,能力在,规,规划设,计,计与市,场,场营销,方,方面，,经,经过一,系,系列的,战,战略、,管,管理、,业,业务能,力,力提升,，,，,2006,确定资,本,本运作,、,、开发,管,管理、,行,行业整,合,合为核,心,心竞争,能,能力。,总结,Page7,金地的,集,集团管,控,控模式,战略导,向,向,金地集,团,团的超,常,常规成,长,长是与,其,其重视,战,战略管,理,理分不,开,开的，,公,公司每,年,年滚动,制,制定五,年,年发展,战,战略规,划,划，以,指,指导公,司,司经营,和,和管理,的,的全局,。,。在这,种,种,“,聚集能,力,力