常州青枫度营销计划

青枫公馆,09年度营销方案,天启&开启,2021.02,纲要,09,年,目标设定宏观市场 竞争分析营销策略,策略执行,09,年目标设定,PART 1,形象目标，品牌目标，经济目标,形象目标,青枫公园板块首席楼盘、城西第一地标,打造城西地标，进而塑造常州首席生态健康社区形象,品牌目标扩大工程品牌知名度和影响力,继续塑造、稳固品质为先的品牌形象,经济目标实现工程价值与数量共进,在维护品牌的前提下适当降低减少利润，追求资金快,速回笼,青枫公馆2021营销目标,宏观市场,PART 2,我国经济的增长依赖于投资、出口、消费三驾马车的拉动，08年爆发的金融危机直接导致我国许多依赖出口的实体经济受到较大影响，失业率的增加以及收入的减少导致消费信心减少。而美国的7000亿美金救市方案只针对其金融行业，对美国国内消费刺激较小，有经济学者认为美国的经济可能要到09年下半年才能走出低谷，最快也是在6月出现转机。届时美国消费需求上涨才有时机推动国内消费信心的增加。,央行两率下调是几年来最大的力度下调，是向市场发出的积极的货币政策信号，4万亿的根底建设投资在某种程度可以理解为是对房地产行业的实际利好。但由于房地产涉及民生问题，民众整体对房价高位的抗性，虽然地方政府的存在救市冲动，但是中央政府对地产行业继续调控的“外表态势没有改变，实际是希望房地产市场的稳定，这是主基调。,消费信心增加依赖美国经济复苏,房地产市场政策欲露还羞,综合国内国际诸多不确定的因素，并且根据右侧投资交易法那么。设定观察期、行业拐点、行业回暖期、行业上升期等。,观察期,在全球金融危机爆发后，如果美国切实投入救援方案并且符合各方的期待，政策明显产生预期效果，各项经济指标不再下滑，此时间段内均属于观察期。,行业拐点,在国际金融援救措施明显起到效果，国内经济环境显著改观。预计在09年3月份5月份。,行业回暖期,针对地产行业，国家在确定扶持、开展的主基调后，并继续出台相关的实施细那么，使政策能够让民众受益。地产行业那么进入回暖期。,行业上升期,行业前期看好，主要取决于市场的资金充裕程度。重要的指标是保证金率在1213%。宽松的货币政策将会推动行业迅速上升开展。,形式会向好的方向开展，但有待时间考验,首次购房最低首付比例调整为20%,首次购房贷款利率可优惠至0.7倍,公积金贷款利率3.87,对个人销售住房暂免征收土地增值税,个人销售或购置住房暂免征收印花税,首次购房契税下调1%,公积金40万贷款、异地贷款、商业转公积金贷款,效果,按,7,折利率测算，,100,万,30,年贷款的月供从,4939.32,元降低至,4856.69,元，减少,1.49%,；,100,万,20,年贷款月供从,6210.5,元降低至,6143.4,元，减少,1.08%,。本次降息有利于进一步减轻购房者的还款压力，不过其作用的力度上小于前几次降息。从本轮降息开始至目前，,5,年期以上贷款利率从,7.83%,降低至,5.94%,，以执行,7,折利率为标准，降息使得,30,年期月供累计下降,14%,，如果考虑到此前利率下限为,8.5,折，按揭贷款新政及利率调整合计使得,30,年期贷款的月供下降达,24.3%,，相当于房价下降,6.3%-10.8%,影响,针对一手房而言，对积蓄不多、有刚性购房需求的购房者而言，无疑能解决燃眉之急，或以相同的首付金额买到更好的房子,从新政所获得利率贷款及优惠来看，,能带动局部刚性需求，对各工程均有利好,过去几个月是国家对房地产政策调整的试探性出牌，“国三条及“省十条出来的“政策合并调控方式已形成模式，今年将以“中央出思路、地方自行决策为主进行政策调整,总结来看：,1、积极的财政政策和适度宽松的货币政策作为应对国际金融危机的政策，将继续实施,2、房地产企业将以主动应对形势变化为主要观念，适时作出营销策略的调整,3、在政策调整其内，受进一步利好形势的影响，加上购房体系的再次调整，刚性需求将得到一定程度释放，也将慢慢引导购房者走出观望情绪,竞争分析,PART 3,2021年1月竞争楼盘销售情况一览,个案,总推量,总去化量,总去化率,本月均价,本月,去化,优惠方式,景瑞曦城,805,730,91%,3800,11,99,折（一次性,98,）,老带新看房送小礼品，成功认购，老客户可获得半年物业管理费,+2888,元车位抵用券，新客户,1%,购房优惠；规定时间内完成签约，老客户可获得,200,元超市购物券一张，新客户可领取精美日历一份。,御源林城,1349,1206,89%,3500,16,一期现房,3450,；,特价房,3000,二期,3150,凯尔枫尚,310,112,36%,3700,13,99,折（,1,次性,98,）,港龙华庭,167,80,48%,3500,5,98,折，一次性付款再优惠,20,元,/,平方米,合计,2631,2128,81%,45,各竞争楼盘优惠力度均不大，新年期间也未见较大规模的营销活动，现,房以及低价仍是竞争上最大的优势。,2021年1月竞争楼盘未来推盘预测,项目名称,主推户型,价格区间,总价区间,促销活动,后期主推户型,凯尔风尚,87.72,3300-3900,330000,98%,三房,御源林城,120,3400,400000,98%,基本售馨,枫林雅都,80,3500,280000,98%,二房,景瑞曦城,80-90,3700,250000-300000,98%,，老带新免半年物管费,二房和三房,港龙华庭,120,3800,400000,98%,，一次性,97%,3-5,月主推,120,三房,从竞争对手一月的销售情况分析，未来本工程的竞争对手促销活动的优惠幅度不会太大，均保持的原有水平，主推房源以80-90的二房及120平米的三房。,暂用名,出让面积,建筑面积,出让金额,楼面地价,开发单位,项目规划,目前,进展,玉龙路东侧,87440,218600,14000,640,景申置业,暂无,规划中,星港大道北侧,32310,80775,500,62,金石置业,暂无,规划中,北港生态小区,94970,151952,13960,919,百兴、金新,高层、别墅,规划中,钟楼行政中心西侧,A,17200,36980,2800,757,元润,底商小高层、多层,规划中,钟楼行政中心西侧,B,25600,55040,4600,836,恒基,底商小高层、多层,规划中,钟楼行政中心西侧,D,15600,33540,2570,766,嘉华,底商小高层、多层,规划中,玉龙路东侧梧桐路北侧,96530,241325,21600,895,万水,高层、小高层、别墅,规划中,青枫公园南侧,290470,922300,4350,46,福州宝龙,商业、办公、高层住宅,规划中,青枫公园东侧,80000,220000,1350,61,金廷,商住,规划中,740120,1960512,区域未售楼盘目前动态,已出让未上市工程总建筑面积将近200万平米，加上近期拟出让的飞机场地块位于勤业路南侧，龙江路东侧，本地块规划用地面积龙江路东侧1020亩，龙江路西侧741亩，以2.5的容积率计算近300万平米，加上目前在售工程的未推局部，未来总供给量将约到达约550万平米，这一巨大的供给量将全部集中在青枫公园周边，未来的竞争形势将变得十分残酷，短期来看，旧城改造所带来的民房拆迁将促进刚性需求的增长，现房及准现房将逐渐受到青睐。,区域未售楼盘目前动态,营销策略,PART 4,08年营销回忆,2021年全年实现公寓产品销售共271套，5月份销量为全年顶峰，此月为开盘月，在广告投入以及营销费用投入上都非常巨大，其他月份虽持续有活动进行，但在影响力上远不及此次活动，加上下半年大势影响，其他月份销售量相对较为平稳。,08年媒体渠道回忆,从上表分析中可看出，本工程08年的来人来访中，路过、报纸、老客户介绍、工地现场效果非常明显，其次是短信、网站等媒体。09年本工程媒体选择上将以08年为根底，主要选择以户外、报纸，工地现场包装等为主，在加以老带新等促销活动为辅，略增加新媒体，为本工程顺利完成09年销售目标创造有利条件。,08,年,常州,日报,杨子,晚报,现代,快报,网站,POP,看板,老客户,介绍,电视,广告,路过,DM,促销,活动,专业,物刊,房展会,工地,现场,短信,其它,合计,来人,41,47,51,29,71,55,6,297,19,39,1,27,68,44,32,827,比例,5%,5.7%,6.2%,3.5%,8.6%,6.6%,0.7%,36%,2.3%,4.7%,0.1%,3.3%,8.2%,5.3%,3.9%,100%,来电,39,58,43,52,185,19,4,39,8,14,0,29,43,46,28,607,比例,25%,3%,0%,19%,4%,6%,1%,5%,13%,0%,0%,2%,0%,22%,0%,100%,09,年销售目标,根据2021年销售情况，以及今年年初销售状况来看，2021年的销售形式依然严峻，结合常州地区市场状况以及本案目前的工程进度，我们拟定了2021年青枫公馆公寓产品的销售目标：,时间轴线,销售目标,50,套,4,月,-6,月,1,月,-3,月,7,月,-9,月,10,月,-12,月,120,套,50,套,80,套,现场售楼处,4,月上旬开放,样板房,6,月上旬开放,外立面,8,月上旬完成,交房工作,12,月上旬开始,300,套,面临严峻的市场条件，以及逐渐深入人心的品牌价值，此阶段的首要任务集中在对于产品的挖掘与提升方面起到一个承前启后的作用。,配合不断推进的营销环境改善的节点，同时进行客户蓄水，为市场复苏反弹积蓄能量。,推广方面以保温为主，重点曝光，通过适量而有效的广告投放，形成持续的市场曝光，并在工程的各大重要节点引发重点关注。,间隙式推出在价格上较有吸引力的房源房源，维持市场持续关注，并带动其他非特价房源的去化,1.重要节点重点投入，工程瞬间升温,营销策略,基于市场条件与政策环境的不确定性，上半年主要基调为：先求生存，在求开展，而下半年的营销动作将视市场情况伺机而动。,展开产品细节的诉求，形成广泛的产品力认知，使工程的差异性特征更加明晰，使客户清晰明确的了解工程“与众不同。,2.,后段伺机而动，匹配以相应的营销动作,基于工程所处的不同开展阶段和市场条件，因地制宜，匹配工程09年重要的营销节点营销环境变化、工程推案等，针对性地展开匹配营销方向的营销动作。,3.根据工程营销关键节点，针对性展开匹配营销动作,策略执行,PART 5,5,月下旬,春季房展会,青枫公馆09年营销方案,时间轴线,关键节点,第二阶段,4,月,-6,月,第一阶段,1,月,-3,月,第三阶段,7,月,-9,月,第四阶段,10,月,-12,月,6,月下旬,三期开盘,外立面,8,月上旬完成,交房工作,12,月上旬开始,3,月中旬,青枫百艺汇,10,月上旬,一期清盘,4,月上旬现场,售楼处公开,6,月上旬,样板房公开,8,月下旬,装修设计大赛,价格战,攻坚战,错位战,推广目标：延续上一波优惠策略带来的销售业绩，去化剩余房源；为三期开,放积累客源,推广重点：传播工程亲民形象，增加工程在消费者心中美誉度,媒体配置：选择以户外广告、报纸广告等群众主力媒体结合网络条幅及现场工地包装等，到达工程销售信息传播，塑造工程的总体形象。,2月下旬“价格减法 幸福加法优惠开始,3月中旬“青枫百艺汇客户联谊活动,营销第一阶段：价格战2021.012021.03,春节过后为传统的销售淡季，因此建议该阶段在推广上重点考虑做好硬件配套的完善，同时利用宣传增强市场对工程的信心。,价格减法 幸福加法,阶段优惠主题：,活动目的：在实际价格维持的情况下，给予客户新鲜的优惠信息，吸引客户前来。,活动优惠细那么,満35000减2021，一房、二房不参与此促销活动。,同时购置两套及以上产品，每套可再享受2021元折扣允许不同客户购置,青枫百艺汇之少儿篇,活动目的：维系老客户，增加工程美誉度,活动细那么：,客户报名参与，视参与人数设置奖项；,报