社区商业招商与销售管理课件

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,2013-9-27,#,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,2013-9-27,#,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,2013-9-27,#,2024/11/18,1,社区商业招商与销售管理,社区商业租售定位,社区商业租售比例,社区商业租赁管理,社区商业销售管理,2024/11/18,2,社区商业租售定位,租售定位原则：,市场租售态势对项目的影响（租售市场压力的大小）；,发展商的意图：,若希望短期回笼资金，则建议尽可能的销售；,若有条件长期经营并希望作为自有的品牌来打造，则建议以租为主；,若希望短期回笼资金，同时兼顾品牌的打造，则通常建议只售价值较高的街铺，而主力店及内铺只租。,项目的租售前景预判。,2024/11/18,3,社区商业租售定位,来自外部资料,2024/11/18,4,租金定位：通常是运用市场比较法进行定价，通过项目周边主要项目（相近或相类似的商业项目）的市场调研，进行综合比较，主要比较的要素有：,a,、整体区位,b,、商业氛围,c,、人流量,d,、主力店,e,、交通条件,f,、发展商实力,g,、规模主题,h,、升值前景,社区商业租售定位,租价定位,2024/11/18,5,主要有两种方法对售价进行定位，即市场比较法和收益还原法。市场比较法同租金定位类似，综合比较上述几种因素进行分析，如中海坂田项目（参考项目综合系数评估表）：,比较因素,权重,%,可类比项目,本项目,春华四季园,左庭右院,万科城毕加索大道商业,世纪华厦,整体区位,20,18,15,18,19,13,商业氛围,20,17,16,17,19,13,人流量,20,18,14,18,19,12,主力店,15,13,8,12,14,8,交通条件,10,8,6,8,9,6,发展商实力,5,4,3,4,3,4,规模主题,5,4,2,4,3,2,升值前景,5,3,2,3,3,2,合计,100%,85%,66%,84%,89%,60%,社区商业租售定位,售价定位,来自外部资料,2024/11/18,6,根据可比项目销售价格，通过市场比较法，得出项目市场参考价格，如下表：,指 标,可类比项目,本项目,春华,四季园,左庭,右院,万科城,毕加索大道商业,世纪华厦,合计权重值,85%,66%,84%,89%,60%,一层街铺销售均价,19000,17500,15000,20000,权重值比例,0.7059,0.9091,0.7143,0.6742,所占权重,20%,30%,30%,20%,一层街铺权重均价,2682,5250,3214,2697,13843,根据市场比较法推导出本项目的,销售均价,，约：,13800,元,/,。,社区商业租售定位,售价定位,来自外部资料,2024/11/18,7,售价定位的另一方法为收益还原法，即通过租金的调研来推算售价。还以中海坂田项目为例：,主要选取区位相同或类似参考性强的项目：雅园路、四季花城、万科城、惠鑫公寓、四季春城等，进行横向比较。,商业项目,雅园路,四季花城,万科城毕加,索大道,华美丽苑,惠鑫公寓,四季春城,租金水平,（元,/,）,45,75-80,70,60,60-65,50-60,根据目前市场租金水平判断，由于本项目商业处于成长期，平均租金约,50,60,元,/,。,社区商业租售定位,售价定位,来自外部资料,2024/11/18,8,收益还原法根据商业租金与投资回报率来确定售价，按照目前深圳市场租金与价格比的参考标准，商业前期实际租金回报率一般为,6,：,均价租金,/,投资回报率；,由于项目周边商业尚处于市场培养期，租金价位较低，投资回报率相应较低,均价：,60,元,/6%12,月,=12000,元,/,50,元,/6%12,月,=10000,元,/,根据收益还原法，项目售价在,10000,15000,元,/,之间。,即通过市场比较法与收益还原法得出项目的均价为：,12000,元,/,左右。,社区商业租售定位,售价定位,来自外部资料,2024/11/18,9,无固定比例,开发商战略是根本依据,底商一般是销售,大中商业（,1000,平米）原则上先租后售）,内部商铺原则不售,社区商业租售比例,2023/1/6,10,总体思路,：,：,以品牌商,家,家或大商,家,家增强巩,固,固小商家,及,及投资者,信,信心。,主力店及,次,次主力店,的,的主要代,表,表：,生活超市,中西连锁,快,快餐,中餐特色,酒,酒楼,美容,SPA,、休闲足,浴,浴品牌商,家,家,品牌,24,小时便利,店,店等,社区商业,租,租赁管理,租赁策略,2023/1/6,11,优惠形式,细分,内容,扣率形式,扣率即从营业额中提取一部份作为商场的回报,(,含税,),，发展商跟商户共同承担市场风险，共同分享利润,其它形式,年期,一般行业,2,年固定合约,2,年约或,3,年固定合约,3,年生约，餐饮业一般,5,10,年固定合约，可商议,免租期,给予一定期限的免租期可作为协商合作的洽谈条件之一。由于项目所在区域，该区域目前商业还未形成规模，周边商业气氛不浓厚，要将本项目形成强烈的商业氛围需要一定的时间，所以租户生存角度考虑，有时需要给予足够的免租期,管理费,按实际营运管理的支出预算平均分摊。此费用已包括中央空调费、清洁、保安、设备维护、公共水电、公共保险、人员工资、办公费用、管理者酬金和宣传推广费用等。此条款也可作为协商合作的一些酌情条件,装修,除公共地方装修外，可考虑为个别优质商家分担部份装修费用，藉以吸引其进驻商场，为本项目带来口碑,以客带客,进场的主力旗舰店介绍一定量客户入驻商场，给予增加一定期限的免租期或一定折扣,特定时间签约优惠,客户在招商会或其他特定时间中，如果是前几位签约客户将给予一定优惠，如租金折扣，管理费优惠等,宣传推广费用,商场要持续浓厚的商业气氛，宣传推广是必不可少的，此费用有可能包括在租金中，也有可能在管理费中，为了更好的引进商家，宣传推广费的高低及如何计算可作为招商优惠的另一斟酌条件,社区商,业,业租赁,管,管理,常用招,商,商优惠,形,形式,2023/1/6,12,社区商,业,业租金,模,模式,纯租金,保底,+,扣点租,金,金,“,保底,+,扣率租,金,金,”,两者取,高,高,纯扣率,租,租金,2023/1/6,13,社区商,业,业租金,模,模式,2023/1/6,14,租金收,取,取模式,及,及计算,依,依据,影响租,户,户应负,多,多少租,金,金因素,：,：,经营的,商,商品业,种,种,店铺面,积,积大小,店的面,宽,宽,店的位,置,置,承租户,在,在整体,策,策略重,点,点角色,市场可,参,参考类,比,比租金,2023/1/6,15,租金收,取,取模式,及,及计算,依,依据,新开业,正常期,成熟期,台湾：,部,部分新,开,开购物,中,中心为,减,减少租,户,户进驻,疑,疑虑，,有,有的采,取,取前三,年,年租金,逐,逐步回,归,归正常,租,租金策,略,略或租,金,金与抽,成,成合并,运,运用方,式,式。,2023/1/6,16,社区购物中,心,心费用收取,类,类型,管理费（空,调,调费有的含,在,在内）；,宣传推广费,（,（推广基金,，,，若包含于,管,管理费中，,则,则此项费用,不,不收取）；,收银系统使,用,用费（用于,社,社区或邻里,购,购物中心,有提成形式,时,时）,履约保证金,；,；,租金押金；,水费、电费,、,、燃气费、,通,通讯费的接,驳,驳费及押金,；,；,施工管理费,；,；,保险金；,刷卡手续费,(,用于社区或,邻,邻里购物中,心,心,有提成形式,时,时）；,合同相关律,师,师费、税费,；,；,店铺海报制,作,作费,(,用于社区或,邻,邻里购物中,心,心,有提成形式,时,时）；,设备使用费,（,（大型机电,设,设备等）。,2023/1/6,17,某项目租金,预,预测,来自外部资,料,料,2023/1/6,18,某项目前五,年,年运营收入,及,及费用预期,不包含前期,投,投入费用,1,912,万元,来自外部资,料,料,2023/1/6,19,生活百货类,超市类,餐饮类,便利店类,服务配套及,服,服饰精品类,美容美发类,生活家居类,休闲娱乐类,社区商业租,赁,赁管理,各类型商家,物,物业条件,2023/1/6,20,业态,商家,百货,生活百货,JUSCO,、伊藤洋华堂、北京华联、物美、步步高,超市,大型综合超市（大卖场）,沃尔玛、家乐福、大润发、世纪联华、物美,社区标超,华润万佳、苏果、各区域性超市,餐饮,大型餐饮,湘江老厨、毛家饭店、天天渔港、醉翁亭,西餐咖啡,雨花西餐、上岛咖啡、米萝西餐,中西式快餐,麦当劳、肯德基、真功夫、吉野家、永和大王,便利店,7-11,、快客、好邻居,服务配套及服饰精品,服务配套,一致药店、海王药业、柯达冲印、博恩凯音像、中国银行、千百度花艺、三春晖书店、久美书店、一品轩、小白兔、雪莉阿姨、正章,服饰精品,以纯、爱特爱、尤可、芬怡内衣、贝蒂童装、品质生活（天工坊）、圣骏水晶、风之谷精品,美容及美发,美容,NB,自然美、玛莎、思妍丽、明之堡女子美容桑拿会所,美发,纯剪一派、出发点,生活家居,瑞信家具、侬侬家私、绿源沙发、雅兰,休闲,避风塘茶楼、清风茶艺馆、新港鸿沐浴保健中心,各类型商家,列,列表示意,来自外部资,料,料,2023/1/6,21,生活,百,百货,物,物业,条,条件,技术指标,具体要求,需求面积（）,25,000-30,000,单层面积（）,6,000,8,000,，长宽比一般大于,10,：,7,经营楼层选择（层）,1-4,结构层高要求（,m,）,5,进深,50,楼板承重（,Kg/,）,超市区,500,，其它楼层,350,给排水,提供市政管道供水，日供水量,100,吨；排水管道、隔油池、降温池、污水井、化粪池等,供配电,来自两不同,100/10KV,级变电站的两路,10KV,专用线路，另需配备柴油发电机以备急用,中央空调,提供与否需与发展商沟通,店内垂直交通,每层设置自动扶梯，客梯和货梯各两部,电话线,提供配口,燃气管道,提供城市燃气管道配口,排污,预留排油烟竖井，为风机设置机基；其他排污系统均要建设到位,卸货,/,理货区（）,500-1,000,停车位（个）,500-800,物业交付装修标准,毛坯,/,或按照装修要求提供,来自,外,外部,资,资料,2023/1/6,22,技术指标,具体要求,需求面积（）,10,000-25,000,单层面积（）,5,000,10,000,经营楼层选择（层）,1-3,结构层高要求（,m,）,4.8,进深,50,楼板承重（,Kg/,）,700-1000,给排水,提供市政管道供水，日供水量,100,吨；排水管道、隔油池、降温池、污水井、化粪池等,供配电,提供符合国家标准的市电和变压器，电量要求约为,100kw,150kw/1000,，同时提供后备发电机,中央空调,提供与否需与发展商沟通，国际品牌一般要求与消防到位,店内垂直交通,每层设置自动扶梯，货梯两部*,3T,电话线,提供配口,燃气管道,提供城市燃气管道配口,排污,预留排油烟竖井，为风机设置机基；其他排污系统均要建设到位,卸货,/,理货区（）,500-1,000,停车位（个）,200-500,物业交付装修标准,毛坯,大型,综,综合,超,超市,物,物业,条,条件,来自,外,外部,资,资料,2023/1/6,23,技术指标,具体要求,需求面积（）,1,000-3,000,单层面积（）,1,000-3,000,经营楼层选择（层）,1,2,结构层高要求（,m,）,4.5,楼板承重（,Kg/,）,500,给排水,接驳到位，日供水量,100,吨；,供配电,提供商场正常用电的高低压配电设备电量要求约为,100kw,150kw/1000,，并设置备用电源,中央空调,提供与否需与发展商沟通,电话线,提供配口,燃气管道,配备管道