房地产开发流程 (3)

Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,房地产开发流程,房地产开发项目前期准备工作详细流程大体如下，由于各地的实际情况不一样，因此可能存在差异，具体请以当地的具体规定为准，本文仅供参考。,房地产开发流程,房地产开发流程,（,1,）如果是工业用地，首先到规划局规划处办理变更。,手续需提交：,A,、土地证,B,、变更申请,C,、航测图,D,、变更用地总平面图,E,、填写申请表,F,、转让合同,（,2,）如果是集体用地，也应到规划局规划用地处办理征用手续。,需提交：,A,、转让合同,B,、航测图,C,、征用土地总平面图,D,、填写申请表,E,、领取并填写选址意见书，规划局批准后发用地许可证,需交费：,A,、水利基金,B,、耕地占用税,C,、配套费,1.,规划部门,房地产开发流程,2,、领取规划用地许可证后，再到市计委办理立项手续。,需提交：（,1,）规划用地许可证 （,2,）可行性研究报告,（,3,）投资计划及立项申请 （,4,）领取立项批文,3,、完成,1,、,2,项后，再到土地部门办理过户或征用手续。,需提交：（,1,）用地申请书（,2,）计委立项批文（,3,）用地总平面图,（,4,）规划局出具的用地红线图 （,5,）规划用地许可证,（,6,）土地补偿表盖章（组、村、镇、区四个章）,（,7,）签订土地出让合同（,8,）交费、领证,需缴纳：（,1,）土地出让金。,70220,元,/,平方米（,2,）地界勘测费,（,3,）土地过户费（,4,）管理及工本费（,5,）土地使用税,房地产开发流程,4,、完成前,3,项后，再到规划局建管处办理报建手续。,（,1,）建设单位写出书面申请,（内容包括建设意向、建房结构、层数、总建筑面积、投资额、投资周期等）,（,2,）提交土地证、航测图、规划用地证、计委立项批文、总平面图。,（,3,）根据规划部门发的“建设工程申请复函”的具体要求，设计院做出,12,个方案，包括：总平面图、单体平立剖面图、再次报请规划局审定,后方可进行施工图设计。,（,4,）领取建设工程规划许可证申请表，到相关部门：消防支队、文物钻,探、空军作战科、预设电信管线等办理手续。,需交费：审核费,280,元,/,栋（消防支队）；文物钻探费,28,元,/,平方米。,房地产开发流程,（,5,）经局长签发后领取交费通知单，需缴纳：,规划管理费：,0.10.25%,档案保证金：,5%,建设配套费：,520,元,/,平方米,绿化费：,1,元,/,平方米,人防费：,6.5,元,/,平方米,商业网电费：,15,元,/,平方米,墙改基金：,15,元,/,平方米,（,6,）交费、盖章、领取规划建筑许可证。,5,、第,4,项完成后，到建委办理报建及招标手续。,A,、报建需提交：（,1,）工程报建申请表 （,2,）计委立项批文,（,3,）建设工规划许可证（,4,）资金证明、进账单复印件,房地产开发流程,B,、招标表：,（,1,）建设单位凭报建表领取招投标申请书。,（,2,）发布招标工程信息。,（,3,）编制招标文件，确定评标办法。,（,4,）选定投标队伍不少于,5,家。,（,5,）建设单位书写考察报告，并提出侯标单位的名单报招标办。,（,6,）招标单位以书面形式通知投标候选单位，明确选定投标单位的办法、,活动地点和时间。,（,7,）确定开标日期，由招标办派人监督开标、评标、定标。,（,8,）确定中标单位后，双方签订,中标条件内容,，按规定缴纳招标投标,管理费，办理,中标通知书,。,房地产开发流程,（,9,）按,中标通知书,文件及内容，签订工程承包发包合同。,C,、抗震审核：,0.1,元,/,平方米,D,、质量监督：,0.25%0.65%,E,、施工许可证,F,、办理安全监督,G,、核定工程类别和取费标准,H,、办理开工报告,房地产开发流程,6,、房管局：与上手续全部办理完毕后，工程形象进度出地面一层后到,房管局预售科办理预售许可证。,需提交：（,1,）营业执照（,2,）土地使用证 （,3,）建设工程规划许可证,（,4,）红线图 （,5,）开工许可证 （,6,）施工合同,（,7,）标准层平面图（,8,）预售动态图（,9,）物价审批,（,10,）物业管理内容（,11,）拆迁许可证,（,12,）房屋注销证,（,13,）缴纳勘验审核费，按总房款的,0.2%,（,14,）领证,房地产开发流程,7,、供电局：办理施工用电申请,8,、自来水公司：施工用水申请,9,、环保局：办理噪音申请,10,、物价局：销售价格审批,注：从,2000,年开始，不再征收：（,1,）投资方向调节税 （,2,）消防配套费用,（,3,）规划管理费 （,4,）缓收土地出让金。,房地产开发流程,房地产开发项目规划报建流程大体如下,(,供参考,),：,1,、项目前期立项。,规划部门须参与项目前期立项，招商引资工作，就建设项目选址提,出初步意见。,2,、办理,选址意见书,。,建设单位向规划部门提出申请，经规划审查会研究，按规定程序报,批后，颁发,选址意见书,，同时提出规划设计条件。,3,、办理,建设用地规划许可证,。,建设单位依据规划设计条件，利用招标、委托等方式，委托有资质,的规划设计单位做出修建性详细规划，报规划审批会议研究，按规,定程序报批后颁发,建设用地规划许可证,。,房地产开发流程,4,、办理,土地证,。,建设单位依据,建设用地规划许可证,，到土地部门办理用地手续,，同时规划部门提出建筑设计要求。,5,、审批建筑设计方案（,）,建设单位依据建筑设计要求委托有资质的建设设计单位做建筑设计,方案。大型工程、沿主要干道、国道的工程需提报二个以上建筑工,程方案，经规划审批会研究，按规定程序报批后实施。,6,、办理,建设工程规划许可证,。,建设单位依据经批准的建筑设计方案做建筑工程施工图。施工图经建,设部门审图中心审查后，报规划分局申请办理建设工程规划许可证。,办证时，土地手续尚未办理完毕但已同意使用的，应由土地部门出具,证明。,房地产开发流程,7,、办理,建设施工许可证,。,建设单位依据建设工程规划许可证，到建设部门办理建设工程,施工招投标手续和施工许可证。,8,、批后管理。,开工前，建设单位须到规划部门申请放线、验线。开工后，应,申请验槽，否则视为违法建设,验槽：在基础开挖至设计标高后，有设计，监理，甲方会同检验基础下部土质,是否符合设计条件，有无地下障碍物及不良土层需处理，合格后方可进,行基础施工。,房地产开发流程,9,、竣工规划验收。,工程竣工后，建设单位应到规划部门申报竣工规划验收，验收合格的办理建设工程竣工规划验收合格证；不合格的做为违法建设查处。,1,、开发商持项目建议书及批准文件（指项目的立项批准文件及经审,批的可行性研究报告）含有用地单位位置及周围关系的定线地形,图（划示道路、绿化、河湖、文物、电力等控制线）、总平面图,，向规划管理部门申请建设用地地点、选址。,2,、规划管理部门作出是否批准建设项目定点、选址的决定。,房地产开发流程,3,、选址申请获得批准后，开发商向规划管理部门提交规划总图，规,划管理部门经审核向开发商核发建设用地规划许可证。,4,、开发商向规划管理部门提交项目批准文件、,建设项目选址意见,书,及批复的文件、图纸、,建设用地规划许可证,建设工程规,划报建申请表、规划道路红线图、市政管网现状、规划图、项目,区域位置图、交通分析,图,、绿化布置图、消防分析,图,、建筑设计,方案图、建设基地地形图及设计说明书、其他有关文件，申请办,理建设工程规划许可证。,房地产开发流程,房地产开发,项目开发,流程,一个完整的房地产项目从开始到竣工,大致可以分以下三大部分,房地产开发流程,第一部分 房地产开发公司的准备工作,在报行政机关审批之前，房地产开发公司应办理好土地出让手续，委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书,应附有详细的规划设计参数和效果图，并落实足够的开发资金。,第二部分 行政审批部分,根据我国当前法律、法规、规章，房地产建设项目的行政许可程序一般共分六个,阶段：,1,）选址定点；,2,）规划总图审查及确定规划设计条件；,3,）初步设计及施工图审查；,4,）规划报建图审查；,5,）施工报建；,6,）建设工程竣工综合验收备案。,房地产开发流程,一、选址定点阶段。此阶段一般办理以下事项：,1,、计委审查可行性研究报告和进行项目立项。,2,、国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查。,3,、建委办理投资开发项目建设条件意见书。,4,、环保局办理生产性项目环保意见书（表）。,5,、文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。,6,、规划部门办理项目选址意见书。,二、规划总图审查及确定规划设计条件阶段，此阶段办理以下一般事项：,1,、人防办进行人防工程建设布局审查。,2,、国土资源局办理土地预审。,3,、公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。,4,、规划部门对规划总图进行评审，核发,建设用地规划许可证,。,5,、规划部门确定建设工程规划设计条件。,房地产开发流程,三、初步设计和施工图设计审查，此阶段办理以下一般事项：,1,、规划部门对初步设计的规划要求进行审查。,2,、公安消防支队对初步设计的消防设计进行审查。,3,、公安局交警支队对初步设计的交通条件进行审查。,4,、人防办对初步设计的人防设计进行审查。,5,、国土资源局进行用地预审。,6,、市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计的相关专业内,容进行审查。,7,、建委制发初步设计批复，并对落实初步设计批准文件的要求进行审查。,8,、建委对施工图设计文件进行政策性审查，根据业主单位意见，核发技术性,审查委托通知单。,9,、建委根据施工图设计文件审查机构发出的,建设工程施工图设计文件审查,报告,，发放,建设工程施工图设计文件审查批准书,。,房地产开发流程,四、规划报建图审查阶段，此阶段办理以下一般事项：,1,、公安消防支队进行消防设计审查。,2,、人防办进行人防设施审查。,3,、建委、市政部门、园林局、环保局、卫生局按职责划分对相关专业内容和范围,进行审查。,4,、规划部门对变更部分的规划设计补充核准规划设计条件，在建设单位缴纳有关,规费后，核发,建设工程规划许可证,（副本）。,五、施工报建阶段，此阶段办理以下一般事项：,1,、建设单位办理施工报建登记。,2,、建设方对工程进行发包，确定施工队伍。招标类工程通过招标确定施工队伍，,非招标类工程直接发包。,3,、建委组织职能部门对工程开工条件进行审查，核发,建筑工程施工许可证,。,房地产开发流程,六、商品房预售许可阶段，此阶段办理以下一般事项：,由房地产管理部门办理预售登记，核发,商品房预售许可证,。,开发企业申请办理,商品房预售许可证,应当提交下列证件（复印件）及资料：,1,、以下证明材料：（,1,）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（,2,）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（,3,）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的,25,以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。,2,、开发企业的,营业执照,和资质等级证书；,3,、工程施工合同；,4,、商品房预售方案。预售方案应当说明商品房的位置、装修标准、竣工交付日期、预售总面积、交付使用后的物业管理等内容，并应当附商品房预售总平面图、分层平面图。,房地产开发流程,一个房地产项目开发的整个流程,大体上包括,10,个阶段,房地产开发流程,在市场经济体制条件下，开发设想是房地产开发商最关键的一项工作，从这项工作起，整个房地产项目开发就进入了状态。开发设想是否准确地反映了市场的需要，将决定未来整个房地产项目开发的成败。这需要房地产开发商认真研究房地产市场的变化趋势，确定不同地段的发展前景，把握不同项目的市场需求状况。,（一）开发商提出开