物业管理法规与案例分析

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,452,1,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,物业管理政策法规,学习方法：理解、记忆、结合案例,参考书：,?物业管理法概论?中国林业出版社 李媛辉,?物业权属与物业管理? 高富平,?物业管理法? 法律出版社 夏善胜,第一章 物业管理法律标准根底知识,本章重点：,思考题,1,、,4,引例：因房屋质量瑕疵拒交物业管理费败诉案,1995年6月，李先生以105.2万元价格购置了一套商品房别墅，进行了豪华装修，同时还购置家具及日常生活用品。1996年8月份，一家人正准备乔迁新居，谁知一场台风雨，将其装饰一新的房子变成了水塘。此后，该套商品房因常年漏水、经常污水回流无法居住。由于房屋长期潮湿，至使白蚁滋生、电路不通。2003年，李先生找来专家检测，才发现原来房子漏水、污水回流原来是因为屋面排水和排水管道设计不合理造成。李先生因此拒交物业管理费。,管理该小区的物业管理公司于1999年将李先生告上法庭。法院根据?中华人民共和国合同法?第八条 依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零九条 当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。判决李先生交纳从1996年1月至1998年10月的物业管理费共13000多元。,李先生交纳了相关的物业管理费之后，房子的问题仍然得不到解决，心里窝火的李先生再次拒交物业管理费。,2004,年物业管理公司又一纸诉状将李先生告上法庭，要求其支付从,1998,年,1,月起到,2004,年,1,月共,16000,多元的物业管理费以及相关的滞纳金，李先生再一次输掉官司。,问题分析：,1,李先生是否应该交纳物业管理费？为什么？,2,李先生的损失应由谁赔偿。,答案：,根据?中华人民共和国合同法?第八条，“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零九条：“当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。李先生未依?前期效劳效劳合同?缴纳物业效劳费，应该交纳物业管理费。,房子漏水、污水回流原来是因为屋面排水和排水管道设计不合理造成，李先生、装修损坏、财产损失的原因是房屋不合格，因此应追究开发商在商品房买卖中的违约责任，并应赔偿因违约给对方造成的财产损失。,一、物业管理法律关系,一物业管理法律关系的概念,法律关系是法律标准调整社会关系的过程中所形成的人们之间的权利和义务关系。,物业管理法律关系是一种具体的法律关系，是指物业管理法律标准在调整物业管理关系中形成的的当事人具体的权利和义务关系。,?物业管理条例?第二条规定，物业管理是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业效劳合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。,因此，物业管理企业之外的其他管理人对物业所进行的管理形成的法律关系不是物业管理法律关系，不受?物业管理条例?等行业特殊立法的法律标准调整。,二物业管理法律关系的种类,1隶属的行政管理法律关系,所谓隶属的法律关系，是指在不平等的法律主体即行政管理机关与行政管理对象之间所建立的权利服从关系。,2平权民事的法律关系,平权的法律关系指平权法律主体即平等的民事主体之间的权利义务关系，法律主体的地位是平等的，权利和任务的内容具有一定程度的任意性。,二、物业管理法律标准,一物业管理法律标准的概念,法律标准是由国家制定和认可，反映掌握国家政权阶级的意志、具有普遍约束力、以强制力保证实施的行为规那么。法律标准包括法律规那么和法律原那么。,物业管理法律标准是由国家制定或认可，以国家强制力保证实施的，调整物业管理行为的标准。,2物业管理法律标准与物业管理法律条文,物业管理法律标准不能等同于物业管理法律条文。法律条文是法律标准的表现形式。法律标准是法律条文的内容。,二物业管理法律标准的依据,1,宪法,第十条：,城市的土地属于国家所有。,任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地的使用权可以参照法律的规定转让。,第十三条：,国家保护公民的合法的收入、储蓄、房屋和其他合法财产的所有权。,2,法律,包括了调整一般民事、经济关系的根本法律和调整具体民事、经济关系的专门法律。,1986年的?中华人民共和国民法通那么?土地、房屋在内的所有权、使用权等一系列问题。,1989年的?中华人民共和国城市规划法?确定城市的规模和开展方向，实现城市的经济和社会开展目标，合理地制定城市规划和进行城市建设的法律依据。,1994年的?中华人民共和国城市房地产管理法?是标准城市范围内取得房地产开发用地，从事房地产开发和交易实施房地产管理的法律。,1994年的?中华人民共和国公司法?,1997年的?中华人民共和国建筑法?,1999年的?中华人民共和国合同法?,除此之外，还有其它相关的法律，如?中华人民共和国物权法?中华人民共和国住宅法?中华人民共和国担保法?中华人民共和国婚姻法?中华人民共和国继承法?等。,3,行政法规,2003年6月 的?物业管理条例?,第一章 总那么,第二章 业主及业主大会,第三章 前期物业管理,第四章 物业管理效劳,第五章 物业的使用和维护,第六章 法律责任,1998年的?城市房地产开发经营管理条例?,1986年的?房产税暂行条例?,1993年的?土地增值税暂行条例?,1997年的?契税暂行条例?,2000年的?建设工程质量管理条例?以及其它有关的行政法规。,4地方性法规、民族自治法规、经济特区的标准性文件,各省、自治区、直辖市的人民代表大会及其常务委员会。,民族自治区的人民代表大会有权依照当地民族的政治、经济和文化特点，制定自治条例。,1997年的?上海市居住物业管理条例?、1998年的?广东省物业管理条例?、2001年的?河南省物业管理条例?、2001年的?江苏省物业管理条例?、 2021年的?北京市物业管理方法?等。,5,特别行政区的法律,特别行政区实行不同于全国其他地区的法律制度，其法律、法规成为单独的一类。,如香港的?建筑物管理条例?。,6,规章,1989年的?城市异产毗连房屋管理规定?建设部发布，2001年修订,1994年的?城市新建住宅小区管理方法?建设部发布,1995年?城市房地产转让管理方法?建设部发布，2001年修订,1995年?城市商品房预售管理方法?,1997年的?北京市居住小区物业管理方法?,2003年的?物业效劳收费管理方法?,2004年的?物业管理企业资质管理方法?,7,其它依据,1法律解释,1998年的?关于贯彻执行?中华人民共和国民法通那么?假设干问题的意见试行?等。,2政策性文件,北京市经济适用住房小区物业管理效劳收费方法试行?北京市物价局、北京市房屋土地管理局发布,3习惯,4技术标准,技术标准是在生产活动中，在认识自然过程中形成的一种对待生产对象、生产工具和技术设备的行为规那么。技术标准一旦具有社会普遍性，便会产生社会影响。违反这些技术标准，那么会影响或危害社会上其他人的利益。这类的技术标准，国家往往以法律的形式表现出来，成为法律标准的依据。,三、物业管理法律责任,一物业管理法律责任的含义,法律责任是指行为人由于违法行为、违约行为或者由于法律规定而应承受的某种不利的法律后果。,二物业管理法法律责任的种类,1行政责任,是指因违反行政法或因行政法规定而应承担的法律责任。,2民事责任,是指由于违反民事法律、违约或者由于民法规定所应承担的一种法律责任。,3刑事责任,是指行为人因其犯罪行为所必须承受的，由司法机关代表国家所确定的否认性法律后果。,4国家赔偿责任,是指国家对于国家机关及其工作人员执行职务、行使公共权力损害公民、法人和其他组织的法定权利与合法利益所应承担的赔偿责任。,案例：开发商楼顶盖房安置维修人员，顶层居民房屋漏水,已经搬进朝阳区某小区一个月了，每天还能看到有人往上跑呢？跑上楼顶一看，才发现楼上居然多了四个房间，而且都住着人。后来他仔细观察了小区里其他楼宇，才发现这小房间不仅仅是在他家楼顶上。楼顶上怎么还盖房子住人呢？这家人也不陌生，那个男的就是开发商指派给我们做售后维修的。一名水管工称，“他们是开发商指派的售后维修人员。房间从入住就开始漏水，天花板一直都往下掉！楼顶上到处都是生活垃圾。,问题：,怎样维护业主权益？,哪些法律关系,哪种类型的,是否有相应的法律标准,应当承担哪些责任,哪些类型的责任,立法是否完备,四、 我国物业管理法规的开展与现状,2003年6月1日，国务院公布了?物业管理条例?。,2007年3月16日第十届全国人民代表大会第五次会议通过了?中华人民共和国物权法?。,作业：,1,业主是物业管理法律关系的客体吗？,2,物业管理法律关系主体有哪些？,作业讲解：物业管理法律关系主体、客体和内容,一物业管理法律关系主体,1物业管理法律关系主体的概念,2物业管理法律关系主体的主要类型,1业主,2业主大会及其委员会,3物业管理公司,4房地产开发商,5政府部门,二物业管理法律关系的客体,1物业管理法律关系客体,2物业管理法律关系客体的种类,1物业及物业组成局部,2行为结果,作为物业管理法律关系客体的行为结果是特定的，即效劳人完成其行为所产生的能够满足权利人的利益要求的结果。这种结果一般分为两种：物化结果和非物化结果,物化结果是指义务人的行为劳动凝结于一定的物体，产生一定的物化产品或营建物。,如：业主家中电灯维修后能正常使用,非物化结果即义务人的行为没有转化为物化实体，而仅表现为一定的行为过程，直至终了，最后产生权利人在所期望的结果或效果。,如：保安效劳,三物业管理法律关系内容,四物业管理法律关系处在不断地生成、变更和消灭的运动过程。,第二章 物业权属,第一节 物业权属根本概念,第二节 物业产权,本节重点：,物业产权,“小产权,第一节 物业权属根本概念,物业权属是指物业产权在主体上的归属状态。,土地所有权归属,土地使用权归属,房屋的所有权归属,房屋的使用权归属,房屋的抵押权归属,例题：,甲厂拥有国家划拨土地使用权地块及在此地块上建造的厂房。因经营不善无以为继，将局部厂房出租给乙公司。后为融资又将这局部厂房抵押。请分析甲厂物业权属状况。,二、物业的所有权、物权与产权的概念,一物业产权,1.完整地概念,财产权利或财产权Property Rights或Property,是指以财产权益为内容直接表达某种物质利益的权利，它是与人格权、身份权等非财产权对应的概念，物权、债权、知识产权及继承权都是财产权。,租赁房屋的使用权等物业债权,建筑作品著作权等物业的知识产权,2.,通常含义,?城市房屋权属登记管理方法?第三条规定：“本方法所称房屋权属登记，是指房地产行政主管部门代表政府对房屋所有权以及由上述权利产生的抵押权、典权等房屋他项权利进行登记，并依法确认房屋产权归属关系的行为,问题：,一宗物业，它的产权相关权利人是一个吗？,二物业的物权,1物权概念及特征,物权Real Right是由法律确认的，对物依法所享有的支配权利。,物业的物权是权利人对一宗物业或一宗物业中的一物所享有的物权。,特征,:,1物权的客体是物,2物权是直接支配性权利,3物权具有排他性,4物权具有绝对性,5物权一般没有期限限制,6物权具有追及效力和优先效力,7物权必须依法确认,2,物业的物权种类,物权并非是一种单一权利，它包含了所有权、抵押权及其它物权。,物业的所有权,建筑物区分所有权,建设用地使用权,物业抵押权,三物业的所有权,所有权Ownership是指所有人依法可以对有体物进行占有、使用、收益和处分的权利。,四物业的所有权、物权与产权之间的关系,所有权是物权的一种。,物权是产权的类。,所有权是产权的一种。,五“小产权,对应“大产权而言，表达了某一产权具有权利内容不完整性的特点。,1.情景一,指农村集体所有土地上的违法建筑产权,2.情景二,指房改正程中形成的局部所有权住宅,“小产权房 不是以本钱价而是以标准价转让的，职工对住房所拥有的产权。,“大产权房 “公房以不低于本钱的价格转让给职工后，职工对其拥有的产权。,第二节 物业产权,物业有哪些组成局部？,一、土地所有权,土地是地球外表的陆地上层局部。,土地所有权是指土地所有人依法可以对土地进行占有、使用、收益和处分的权利。,土地的社会主义公有制,国有土地所有权,集体土地所有权,1国有土地所有权,主体：国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使。,?中华人民共和国土地管理法实施条例?第二条 以下土地属于全民所有即国家所有：,一城市市区的土地；,二农村和城市郊区中已经依法没收、征收、征购为国有的土地；,三国家依法征用的土地；,四依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地；,五农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地；,六因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制地集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地。,2集体土地所有权,农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有,宅基地,自留地,自留山,土地所有权转移,任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。国家为公共利益的需要，可以依法对集体所有的土地实行征用。,3土地所有权转移,任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。国家为公共利益的需要，可以依法对集体所有的土地实行征用。,二、建设用地使用权,一建设用地使用权的概念,建设用地使用权是经人民政府批准，依照法律规定或合同约定，以在土地上有非农户住宅建筑物或其他工作物为目的，对他人土地享有的占有、使用和收益的权利。,?物权法?第一百三十五条规定：“建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。,第一百五十一条规定：“集体所有的土地作为建设用地的，应当依照土地管理法等法律规定办理。,建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。,二建设用地使用权的特征,1物权性,客体是国家或集体所有的土地，是可以独立区分并独立使用的平面或空间。,具有直接支配使用土地的权利。,1绝对性,排他性的占有、使用和收益权,具有追及效力。,2优先效力,内容依据?物权法?得以确认和限制,受到侵害时，权利人可请求以返复原物、排除妨害和消除危险,2,限制性,时间限制,规划用途限制,三建设用地使用权的分类,根据土地使用权来源的不同，可将建设用地使用权分为国有建设用地使用权和集体建设用地使用权。,国有建设用地使用权,划拨建设用地使用权,出让建设用地使用权,集体建设用地使用权,四建设用地使用权人的权利与义务,1建设用地使用权人的权利,1建设用地使用权人依法享有对国家所有的土地占有、使用和收益的权利,2建设用地使用权人有权将建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押，但法律另有规定的除外,2,建设用地使用权人的义务,1建设用地使用权人应当依照法律规定以及合同约定支付出让金等费用。 2建设用地使用权人应当合理利用土地，不得改变土地用途；需要改变土地用途的，应当依法经有关行政主管部门批准。,三、房屋所有权,一房屋所有权,房屋所有权是指房屋所有人依法可以对房屋进行占有、使用、收益和处分的权利。,二房屋的使用权,房屋的使用权是指依法对房屋进行利用，以满足自己某种需要的权利。,房屋使用权包括房屋的占有权、使用权和一定范围内的收益权。,种类,特征,公房,房改房,廉租房,集资房,经济适用房,一般,商品房,产权,国家,私或,兼有,国家,私，但,受限制,私，但,受限制,私,土地,使用权,国家,国家,无偿,国家,单位,无偿,国家,无偿,国家,有偿,标准,无,无,无,无,有,无,利润,无,无,低,有,价格,成本价,标准价,优惠价,优惠价,正常价,四、业主的建筑物区分所有权,一概念,业主的建筑物区分所有权是指各业主对建筑物内的住宅、商业用房等专有局部享有的专有所有权，与对专有局部以外的共有局部享有的共有所有权和共同管理权的总称。,?物权法?第七十条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有局部享有所有权，对专有局部以外的共有局部享有共有和共同管理的权利。,二业主的建筑物区分所有权具有以下特征：,第一、复合性。即业主的建筑物区分所有权内部是由专有所有权、共有所有权和共同管理权构成。,第二、专有所有权主导性。在以上三项构成中，专有所有权站主导地位。即区分所有权人只有取得了专有所有权，才能取得共有所有权和共同管理权。即区分所有权人只有取得了专有所有权，才能取得共有所有权和共同管理权。而后两项权力那么不单独登记，其大小也取决于专有所有权的大小。,第三、一体性。专有所有权、共有所有权和共同管理权必须合为一体，不可别离。在转让、处分、抵押、继承时，不能保存其一或其二而转让、抵押其他权利。,第四、权力主体身份的多重性。由于建筑物区分所有权是由专有所有权、共有所有权和共同管理权构成，因此区分所有权人的身份具有多重性。,五、物业抵押权,物业抵押权是指债权人对于债务人或者第三人不转移占有而提供担保的物业，在债务人不履行债务时，依法享有的就担保的财产变价并优先受偿的权利。,六、物业产权的取得、消灭与变更,一物业产权的取得,1 原始取得,1劳动生产,2附和,3没收,4出让,5划拨,2继受取得,二物业产权的消灭,1绝对的消灭,1物业灭失,2建设用地使用权的期间届满,2相对的灭失那么是指原主体权利的丧失和新主体权利的取得,三物业产权的变更,1物业产权内容的变更,2物业产权客体的变更那么是指物业发生的变化,课程回忆,物业产权主要内容,业主的建筑物区分所有权的概念,第三节 业主的建筑物区分所有权,重点：专有局部、共有局部的范围区分,难点：车位、车库的产权归属,小品“装修,问题：,是否有权凿壁橱？,一专有权,专有权是指建筑物区分所有权人对专有局部可以占有、使用、收益和处分的权利。,二专有局部,1.概念,专有局部，指在构造上或从观念上能够明确区分，且可独立使用的物业局部。,?物权法?第七十条 业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有局部享有所有权，对专有局部以外的共有局部享有共有和共同管理的权利。,专有局部，指在构造上或从观念上能够明确区分，且可独立使用的物业局部。,一、专有权,问题：车位可以成为专有局部吗？,可以。,?最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律假设干问题的解释?,第二条建筑区划内符合以下条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有局部：,一具有构造上的独立性，能够明确区分；,二具有利用上的独立性，可以排他使用；,三能够登记成为特定业主所有权的客体。,规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有局部的组成局部。,本条第一款所称房屋，包括整栋建筑物。,2.专有局部的范围,A,B,C,A,B,C,A,B,C,问题：,分界线是,A? B?,A,B,中心说,空间说,最后粉刷表层说,壁心和最后粉刷表层说,中心说,不利于管理。,空间说,不便于买卖、使用,。,最后粉刷表层说,不便于买卖。,壁心和最后粉刷表层说,专有局部的范围，应分别内部关系和外部关系而定。,A.在区分所有人相互间对物业维持管理关系上，专有局部仅包括墙壁、天花板、地板等境界局部表层所粉刷之局部；,B.在买卖、保险、税金等外部关系上，专有局部到达墙壁、天花板、地板等境界局部厚度之中心线。,结论：,小品中，无权凿壁橱的原因是,不是其专有局部。,引例 ：,盛世公司经批准装修底层房屋准备增建夹层时，把钢筋砼框架柱之间的填充墙全部撤除，将地面下挖0.91.2米深，使局部地梁裸露，由此引发纠纷。,问题：,业主能否胜诉。,业主胜诉，地基为业主共有，改动地基应经共有人同意。,二、,共有权,一概念,共有权，是指建筑物区分所有权人按照法律、法规的规定或合同约定，对建筑物区分所有的共有局部可以占有、使用和收益的权利。,二共有局部,1.概念,对于物业共有局部的范围，笼统的讲，除去专有局部即是共有局部。,2.共有局部的整体范围,?物权法?,?物权法?第七十三条,建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业效劳用房，属于业主共有。,?最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律假设干问题的解释?,第三条除法律、行政法规规定的共有局部外，建筑区划内的以下局部，也应当认定为物权法第六章所称的共有局部：,一建筑物的根底、承重结构、外墙、屋顶等根本结构局部，通道、楼梯、大堂等公共通行局部，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构局部；,二其他不属于业主专有局部，也不属于市政公用局部或者其他权利人所有的场所及设施等。,建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。,3.共有局部范围的细分,1全体业主共有局部和局部业主共有局部的范围,2法定共有局部和约定共有局部的范围,3共有共用局部和共有专用局部的范围,4.共有局部范围与售房面积计算建设部?商品房销售面积计算及公用面积分摊规那么?,商品房销售面积套内建筑面积分摊的公用建筑面积,套内建筑面积套内使用面积套内墙体面积阳台建筑面积,套内墙体面积,:,商品房各套单元内使用空间周围的维护或承重墙体，有共有墙及非共用墙两种。,商品房各套单元之间的分隔墙、套单元与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙包括山墙均为共用墙，共用墙墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积。,非共用墙墙体水平投影响面积全部计入套内墙体面积。,公用建筑面积由以下两局部组成：,()电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑效劳的公共用房和管理用房建筑面积；,()套单元与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙包括山墙墙体水平投影面积的一半。,三建筑物区分所有权人作为共有权人的权利和义务,案例：屋顶花园经营歌舞厅案,乙公司从甲公司手上购置了一大厦的裙楼共层。该大厦呈“型，主楼高层，裙楼的第层与主楼相连。裙楼层的屋顶为一约平方米的露台，原设计规划为屋顶花园，但种种原因尚未开工，通过主楼电梯经楼可以到裙楼露台。在乙公司购置裙楼一年后，甲公司将裙楼露台卖给丙公司。丙公司在上面盖了轻型钢结构建筑，经营歌舞厅。乙公司遂以自己享有楼屋顶所有权，将甲公司告上法庭。,1,建筑物区分所有权人作为共有权人的权利,1共用局部的使用权,?最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律假设干问题的解释?第四条业主基于对住宅、经营性用房等专有局部特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及与其专有局部相对应的外墙面等共有局部的，不应认定为侵权。但违反法律、法规、管理规约，损害他人合法权益的除外。,2知情权和监督权,3收益权,4共有局部单纯的修缮改进权,5排除他人对共用局部干扰请求权,6一定的处分权,?城市异产毗连房屋管理规定?,第七条异产毗连房屋所有人以外的人如需使用异产毗连房屋的共有部位时，应取得各所有人一致同意，并签定书面协议。,第八条一方所有人如需改变共有部位的外形或结构时，除须经城市规划部门批准外，还须征得其他所有人的书面同意。,2,建筑物区分所有权人作为共有权人的义务,1依共用局部的本来用途使用共用局部,2分担共同费用和负担,三、车位、车库的归属问题,一业主、开发商，你认为车位、车库的归谁所有？,1.依车位、车库面积是否计入公摊面积,2.依房价中是否分摊了车位、车库本钱,3.为完善房屋功能为目的业主,？,4.为鼓励开发商开发商,？,?物权法?第七十四条,建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当,首先满足业主,的需要。,建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式,约定,。,占用业主共有的道路或者其他场地,用于停放汽车的车位，属于业主,共有,。,二其它有关的问题,1.案例：业主讨要防空地下室案,2000年10月至2001年3月期间，汪先生等9原告以分别购置了位于北京市海淀区某小区6号楼内的商品房。现9原告以购置房屋的房价款中包含了人防工程的造价，人防工程属于公共效劳设施、共用设施为由，认为自己系人防工程投资人，应被确认为该小区甲15号楼地下人防工程的所有权人。,问题：防空地下室归谁所有？,?物权法?第五十二条规定，国防资产属于国家所有。,国家所有,2.,小区内业主优先权怎样实现？,不能完全实现优先使用,。,?最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律假设干问题的解释?,第五条建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关“应当首先满足业主的需要的规定。,前款所称配置比例是指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例。,?北京市物业管理方法?,第三十二条 建设单位出售物业管理区域内车库、车位的，应当在出售前依法办理车库、车位预售许可或者物权登记。物业管理区域内规划用于停放车辆的车库、车位，不得出售给本物业管理区域业主以外的其他人。,建设单位出租物业管理区域内规划用于停放车辆的车库、车位的，应当首先出租给本物业管理区域业主。在满足本区域业主需要后，建设单位可以将车库、车位出租给本区域业主以外的其他人，租期不得超过六个月。建设单位调整租金时应当与全体业主协商。,3.约定归属方式有哪些缺乏？,可能会造成对购房人的,实质上的不公正,，应调控价格,市场可能会,失灵,， 规划应控制一定范围,4.,旧小区车库权属纠纷如何解决？,没有提供有效方法。,三小结,1.,依法律规定：,首先满足业主。,约定。,占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。,人防地下室车库属国家所有。,2.,法律规定是否合理，有待实践检验。,四、共同,管理权,一含义,又称管理成员权或成员权，是指建筑物区分所有权人基于建筑物的构造、权利归属及使用上的共同关系而产生的，作为建筑物管理团体组织成员而享有的权利与承担的义务。,二共同管理权的内容,案例 :,某区分所有写字楼装修底层物业管理用房准备增建夹层时，把钢筋砼框架柱之间的填充墙全部撤除，将地面下挖0.91.2米深，使局部地梁裸露，由此引发纠纷。,?物权法?规定，改建、重建建筑物及其附属设施的，应当经专有局部占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。,?物业管理条例?规定， 物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业效劳企业；物业效劳企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。,1,区分所有人作为,共同,管理权,人享有的权利,1选举权与被选举权,2表决权,3参与订立规约权,4监督权,5请求权,6车库、车位优先使用权,5请求权,请求召集集会的权利。,请求正当管理共同关系事务的权利。,请求收取共用局部应得的利益。,请求停止违反共同利益的行为。,2区分所有人作为共同管理权人承担的义务,1执行区分所有人管理团体的集会所作出的决议的义务。,2遵守管理规约的义务。,3接受管理人管理的义务。,4承担自治管理所需费用 。,课程总结：,1.专有局部、共有局部的范围区分,2.车位、车库的产权归属,规划区域,专有部分,共有部分,共有部位,共有设备、设施,相关场所,作业：,总结车库的产权归属。,参阅：高圣平.住宅小区车位车库的性质及其权利归属研究.法学家.20216，第110页。,共有局部改建是按人头投票还是按面积投票，如何决定才能最好的保护业主利益？,案例：,家住南京某小区的刘先生和秦先生，是同一单元楼的楼上下邻居，楼上是,503,室，楼下是,403,室。住在楼下的秦先生诉称，几年前，楼上住户在进行室内装修时，对房屋结构进行了改造。将原放在卫生间的抽水马桶移到了一间卧室里。,第四节 相邻关系,一、相邻关系的含义,所谓相邻关系，指相邻的不动产所有人或使用人因行使权利的延伸或限制而发生的各种关系。,相邻关系实质上是对相邻各方行使所有权的一种限制或约束。所以，不但包括相邻使用权，更强调对相邻人的义务。,不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原那么，正确处理相邻关系。法律、法规对处理相邻关系有规定的，依照其规定；法律、法规没有规定的，可以按照当地习惯。不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的，应当尽量防止对相邻的不动产权利人造成损害；造成损害的，应当给予赔偿。,一土地相邻关系,1关于邻地地基动摇或其他危险防止的相邻关系,?物权法?第九十一条规定，不动产权利人挖掘土地、建造建筑物、铺设管线以及安装设备等，不得危及相邻不动产的平安。,2,相邻用水、排水产生的相邻关系,?物权法?第八十六条规定，不动产权利人应当为相邻权利人用水、排水提供必要的便利。 对自然流水的利用，应当在不动产的相邻权利人之间合理分配。对自然流水的排放，应当尊重自然流向。相邻一方必须利用另一方的土地排水时，他方应当允许，但使用方应采取必要的保护措施，造成损失的，应由受益人合理补偿。对共同使用和受益的桥梁、堤坝等，相邻各方应共同承担养护、维修的义务。,3,关于邻地使用的相邻关系,1相邻管线安设关系,?物权法?第八十八条规定，不动产权利人因铺设电线、电缆、水管、暖气和燃气管线等必须利用相邻土地、建筑物的，该土地、建筑物的权利人应当提供必要的便利。,2相邻必要通行关系,?物权法?第八十七条规定，不动产权利人对相邻权利人因通行等必须利用其土地的，应当提供必要的便利。,最高人民法院?关于贯彻执行 中华人民共和国民法通那么假设干问题的意见试行?第条规定：一方必须在相邻一方使用的土地上通行的，应当予以准许；因此造成损失的，应当给予适当补偿。,4,营缮的邻地使用关系,?物权法?第八十八条规定，不动产权利人因建造、修缮建筑物的，该土地的权利人应当提供必要的便利。土地利用人因使用邻地而给邻地利用人造成损害的，邻地利用人可以请求补偿。,5,越界的相邻关系,越界建筑,竹木根枝的越界,果实越界,二建筑物相邻关系,1区分所有建筑物的相邻关系,1相邻使用关系,2不得违反全体区分所有人的共同利益,对建筑物的不当毁损行为。,未依建筑物的本来用途或使用目的使用专有局部。,如，住宅建筑内单元用作经营，室内放置危险物品等。,2日照关系,3噪音、煤烟、震动、臭气、尘埃、放射性、光害等不可量物侵害,?物权法?第九十条规定，不动产权利人不得违反国家规定弃置固体废物，排放大气污染物、水污染物、噪声、光、电磁波辐射等有害物质。,第三章 物业建设管理法规,本章重点：,1,，,2,，,3,，,4,，,5,第一节 物业建设规划管理,案例：,矗立在虹口区四平路上的“华石小区是一个规模不大的小区，共两幢楼房，一幢规划7层，一幢规划24层。,1999年9月，小区竣工，同年9月9日，上海市虹口区建设质量监督站对该工程工程进行验收合格，9月10日，虹口区房地产测绘中心前来实地测绘，核定该小区高层楼共24层。,2000年1月3日，上海市住宅开展局经验收，认可了以上这些数字，便向开发商金玉房地产公司颁发了大产权证。与此同时，上海市房地局依法注销了虹口区规划局于1998年4月6日向开发商颁发的?建设工程规划许可证?,高层楼共24层 。,2002年4月2日小区成立了业主委员会后，有个业主来反映问题，说经过详细计数，这幢楼不是24层，而是25层。,建设工程规划许可证,申请用地,签订国有土地使用权出让合同,建设用地规划许可,土地利用年度方案,近期建设规划,控制性详细规划,申请核发选址意见书,土地利用总体规划,国民经济和社会开展规划,城市总体规划、镇总体规划,提出规划条件,划拨用地工程审批,城市总体规划、镇总体规划,城市总体规划、镇总体规划的内容应当包括：城市、镇的开展布局，功能分区，用地布局，综合交通体系，禁止、限制和适宜建设的地域范围，各类专项规划等。,规划区范围、规划区内建设用地规模、根底设施和公共效劳设施用地、水源地和水系、根本农田和绿化用地、环境保护、自然与历史文化遗产保护以及防灾减灾等内容，应当作为城市总体规划、镇总体规划的强制性内容。,城市总体规划、镇总体规划的规划期限一般为二十年。城市总体规划还应当对城市更长远的开展作出预测性安排。,控制性详细规划,城市详细规划应当包括：规划地段各项建设的具体用地范围，建筑密度和高度等控制指标，总平面布置、工程管线综合规划和竖向规划,。,建设用地规划许可,建设用地规划许可证是建设单位在向土地管理行政主管部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设工程位置和范围是否符合城市规划的法定凭证。,建设工程规划许可证,一、申请建设工程规划许可证依照以下程序：,1,在城市规划区内新建、扩建和改建建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程设施的单位与个人，持有关批准文件向城市规划行政主管部门提出建设申请：,2,城市规划行政主管部门根据城市规划提出建设工程规划设计要求；,3,城市规划行政主管部门征求并综合协调有关行政主管部门对建设工程设计方案的意见，审定建设工程初步设计方案；,4,城市规划行政主管部门审核建设单位或个人提供的工程施工图后，核发建设工程规划许可证。,二、建设工程规划许可管理,1.,城市规划行政主管部门有权对城市规划区内的建设工程是否符合规划要求进行检查。被检查者应当如实提供情况和必要的资料。,2.,任何单位和个人不得占用道路、广场、绿地、高压供电走廊和压占地下管线进行建设。,3.,在城市规划区内进行挖取砂石、土方等活动，须经有关主管部门批准，不得破坏城市环境，影响城市规划的实施。,4.,城市规划行政主管部门可以参加城市规划区内重要建设工程的竣工验收。城市规划区内的建设工程，建设单位应当在竣工验收后六个月内向城市规划行政主管部门报送有关竣工资料。,第二节 物业建设用地管理,案例；2001年4月25日，这一天对于购置了北京市海淀区上庄乡天涯名流别墅的45位业主来说，是犹如噩梦般的一天，他们花几十万甚至上百万元购置的欧式别墅，被海淀区规划局认定为违章建筑，申请法院强制撤除。在短短的三天时间内，45栋总价值达5000万元的天涯名流别墅，在二十多台推土机的轰鸣声中被夷为平地。,一、建设用地使用权的有偿出让和划拨,一 土地使用权划拨,1.土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。依照本法规定以划拨方式取得土地使用权的，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。,2.,可以依法批准,划拨建设用地,1国家机关用地和军事用地,2城市根底设施用地和公益事业用地；,3国家重点扶持的能源、交通、水利等工程用地；,4法律、行政法规规定的其他用地。,二土地使用权出让,1.土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权以下简称土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。,2.,土地使用权出让的方式,拍卖,招标,挂牌,双方协议,3.,年限,土地使用权出让最高年限按以下用途确定：,(一)居住用地七十年；,(二)工业用地五十年；,(三)教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；,(四)商业、旅游、娱乐用地四十年；,(五)综合或者其他用地五十年。,4.,合同变更,确需改变该幅土地建设用途的，应当经有关人民政府土地行政主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。其中，在城市规划区内改变土地用途的，在报批前，应领先经有关城市规划行政主管部门同意。,土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，,必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。,国家对土地使用者依法取得的土地使用权，在出让合同约定的使用年限届满前不收回；,在特殊情况下，根据社会公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，,并根据土地使用者使用土地的实际年限和开发土地的实际情况给予相应的补偿。,5.,使用年限届满,住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。,非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。,土地使用权出让合同约定的,使用年限届满,，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于,届满前一年申请续期,，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。土地使用权出让合同约定的使用年限届满，,土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回,。,二、房地产开发用地的使用,1.,依法取得的土地使用权，可以依照本法和有关法律、行政法规的规定，作价,入股，合资、合作开发经营房地产,。,2.以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、开工开发期限开发土地。超过出让合同约定的开工开发日期满一年未开工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金百分之二十以下的土地闲置费；满二年未开工开发的，可以无偿收回土地使用权；但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者开工开发必需的前期工作造成开工开发迟延的除外。,第三节 物业建设质量管理,案例：,1993年5月8日，凤凰大酒店筹建处与省四建签订?建设工程施工合同?,敦煌大酒店于1995年12月26日对土建安装工程组织了竣工验收,对验收中提出的问题，省四建均做了维修整改,7月11日，凤凰大酒店向敦煌市城建局递交了?竣工验收报告?,1997年6月，敦煌大酒店主楼客房部一楼非承重墙局部开始出现裂缝,一、申请领取施工许可证条件,申请领取施工许可证，应当具备以下条件：,1已经办理该建筑工程用地批准手续；,2在城市规划区的建筑工程，已经取得规划许可证；,3需要拆迁的，其拆迁进度符合施工要求；,4已经确定建筑施工企业；,5有满足施工需要的施工图纸及技术资料；,6有保证工程质量和平安的具体措施；,7建设资金已经落实；,8法律、行政法规规定的其他条件。,二、开发工程的竣工验收,一工程竣工验收的条件,工程符合以下要求方可进行竣工验收：1完成工程设计和合同约定的各项内容。2施工单位在工程完工后对工程质量进行了检查，确认工程质量符合有关法律、法规和工程建设强制性标准，符合设计文件及合同要求，并提出工程竣工报告。工程竣工报告应经工程经理和施工单位有关负责人审核签字。,3对于委托监理的工程工程，监理单位对工程进行了质量评估，具有完整的监理资料，并提出工程质量评估报告。工程质量评估报告应经总监理工程师和监理单位有关负责人审核签字。,4勘察、设计单位对勘察、设计文件及施工过程中由设计单位签署的设计变更通知书进行了检查，并提出质量检查报告。质量检查报告应经该工程勘察、设计负责人和勘察、设计单位有关负责人审核签字。,5,有完整的技术档案和施工管理资料。,6,有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告。,7,建设单位已按合同约定支付工程款。,8,有施工单位签署的工程质量保修书。,9,城乡规划行政主管部门对工程是否符合规划设计要求进行检查，并出具认可文件。,10,有公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件。,11,建设行政主管部门及其委托的工程质量监督机构等有关部门责令整改的问题全部整改完毕。,二建设单位组织工程竣工验收事项,建设单位组织工程竣工验收。顺序完成如下事项：1建设、勘察、设计、施工、监理单位分别汇报工程合同履约情况和在工程建设各个环节执行法律、法规和工程建设强制性标准的情况；2审阅建设、勘察、设计、施工、监理单位的工程档案资料；3实地查验工程质量；3对工程勘察、设计、施工、设备安装质量和各管理环节等方面作出全面评价，形成经验收组人员签署的工程竣工验收意见。,建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照?房屋建筑工程和市政根底设施工程竣工验收备案管理暂行方法?的规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设行政主管部门备案。,三城市住宅小区等群体房地产开发工程竣工综合验收,1验收要求,城市住宅小区等群体房地产开发工程竣工，应当按照竣工验收要求和以下要求进行综合验收：,1城市规划设计条件的落实情况；2城市规划要求配套的根底设施和公共设施的建设情况；3单项工程的工程质量验收情况；4拆迁安置方案的落实情况；5物业管理的落实情况。,2.,住宅小区竣工综合验收程序,1住宅小区建设工程全部竣工后，开发建设单位应当向城市人民政府建设行政主管部门提出住宅小区综合竣工验收申请报告。,2城市人民政府建设行政主管部门在接到住宅小区竣工综合验收申请报告和有关资料一个月内，应当组成由城建包括市政工程、公用事业、园林绿化、环境卫生、规划、房地产、工程质量监督等有关部门及住宅小区经营管理单位参加的综合验收小组；,3综合验收小组应当审阅有关验收资料，听取开发建设单位汇报情况，进行现场检查，对住宅小区建设、管理的情况进行全面鉴定和评价，提出验收意见并向城市人民政府建设行政主管部门提交住宅小区竣工综合验收报告；,4城市人民政府建设行政主管部门对综合验收报告进行审查。综合验收报告审查合格后，开发建设单位方可将房屋和有关设施办理交付使用手续。验收合格并已办理交付使用手续的住宅小区，开发建设单位不再承担工程增建、改建费用。,住宅小区竣工验收合格后，开发建设单位应当按照有关规定将完整的小区综合验收资料报送备案。分期建设的住宅小区，可以实行分期验收，待全部建成后进行综合验收。分期验收的住宅小区，市政公用根底设施和公共配套设施满足使用功能要求的，可以分期投入使用。,四未经竣工验收即交付使用的责任,年月日起施行的最高人民法院?关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释?第十三条规定：“建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用后，又以使用局部质量不符合约定为由主张权利的，不予支持；但是承包人应当在建设工程的合同使用寿命内对地基根底工程和主体结构质量承担民事责任。 建设单位不经验收合格就提前使用建设工程，不但放弃了自己的权利，还加重了自己的责任。,三、建设工程质量保修,一房屋建筑工程的最低保修期限,在正常使用下，房屋建筑工程的最低保修期限为：,1地基根底和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；,2屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；,3供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；,4电气系统、给排水管道、设备安装为2年；,5装修工程为2年。,其他工程的保修期限由建设单位和施工单位约定。房屋建筑工程保修期从工程竣工验收合格之日起计算。,二保修责任,房屋建筑工程在保修期限内出现质量缺陷，建设单位或者房屋建筑所有人应当向施工单位发出保修通知。施工单位接到保修通知后，应当到现场核查情况，在保修书约定的时间内予以保修。发生涉及结构平安或者严重影响使用功能的紧急抢修事故，施工单位接到保修通知后，应当立即到达现场抢修。,发生涉及结构平安的质量缺陷，建设单位或者房屋建筑所有人应当立即向当地建设行政主管部门报告，采取平安防范措施；由原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出保修方案，施工单位实施保修，原工程质量监督机构负责监督。,施工单位不按工程质量保修书约定保修的，建设单位可以另行委托其他单位保修，由原施工单位承担相应责任。保修完后，由建设单位或者房屋建筑所有人组织验收。涉及结构平安的，应当报当地建设行政主管部门备案。保修费用由质量缺陷的责任方承担。,在保修期内，因房屋建筑工程质量缺陷造成房屋所有人、使用人或者第三方人身、财产损害的，房屋所有人、使用人或者第三方可以向建设单位提出赔偿要求。建设单位向造成房屋建筑工程质量缺陷的责任方追偿。因保修不及时造成新的人身、财产损害，由造成拖延的责任方承担赔偿责任。,第四章 物业买卖,本章重点：,商品房现售条件,商品房预售条件,房地产转让的禁止条件,本章难点：,商品房转让所有权及风险责任的转移,案例：房屋转让的效力,赵某与百年房地产公司签订商品房预售合同，购置101号房屋价格60万，后房地产价格飞涨，世纪房地产公司又以100万元价格卖给了王某，入住之前双方火速办理了产权登记手续。天有不测风云，登记后的第二天，王某正准备去办理入伙，噩耗传来，楼房付之一炬。,问题：,赵某购置房屋有效吗？,王某购置房屋有效吗？,风险由谁承担？,李某与王某签订了房屋买卖合同，王某将其房屋作价,100,万元卖与李某，李某付清房款后搬入该房居住。因王某刚购得此商品房，还未办理过户登记手续，两人一直未办理产权过户手续。王某办理完过户登记手续后，李某请求王某办理产权过户手续时，王某以房价大涨为由要求李某多支付,30,万元房款，遭到李某拒绝。于是，王某便以,150,万元的价格将该房出售给张某，并办理了产权过户手续。,问题：,李某购置房屋有效吗？,张某购置房屋有效吗？,一、新建现房转让,一新建现房转让的条件,?商品房销售管理方法? 第七条商品房现售,应当符合以下条件：,1现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；,2取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；,3持有建设工程规划许可证和施工许可证；,4已通过竣工验收；,一新建现房转让的条件,5拆迁安置已经落实；,6