深圳文化地产市场调研报告

单击此处编辑母版标题样式,*,单击此处编辑母版标题样式,*,深圳艺展中心,深圳文化创意园,深圳专业文化地产市场调研,报告,1,市场调研思路,一、专业市场介绍,二、专业文化地产市场案例分析,项目基本概况,项目交通,项目配套,项目规划,项目周边市场概况,项目经营模式,项目盈利模式,项目经营业态展示,2,专业市场概念介绍,何谓专业市场：,专指那些以经营某一特定品类产品的经营场所。是把松散的经营单位，多样的消费需求形态，统一到同种类产品经营主题和信息平台。,何谓专业文化市场：,指从事文化产品的生产、流通和提供文化服务的经营性活动的集合。其特征是以产业作为手段来发展文化事业，以文化为资源来进行生产，向社会提供文化产品和服务，目的是为了满足人民群众日益增长的精神文化生活需要。,何谓专业文化房地产市场：,房地产开发商为主的创意地产开发运作模式。这种运作模式主要是房地产开发商结合文化特征、创意理念而形成的具有宽松环境和特色的集聚区。即集聚区开发以地产式开发为主，注入文化创意内涵，实现房屋销售。,专业市场,专业文化市场,专业文化房地产市场,概念示意,3,专业市场主体结构组成,1由投资商（产权人）、发展商（经营者）、商家组成,2投资商与发展商的关系：a.一体 b.合作关系 c.租赁关系,3发展商与商家的关系：利益同步，只有市场做起来才是双赢；但又存在利益冲突，损盈比利冲突。,4,专业市场定位与选址,专业市场的精准定位是其一切的基础，面对竞争激烈的市场格局和动态的市场因素，如何才能对专业市场进行准确有效的定位成为项目发展的关键。,专业市场必须面对精细化定位，要解决项目定位的根本性问题，必须结合城市的产业特征以及当地产业基础与竞争状况，三者的有机结合才能够保证项目的可持续发展。,考虑城市的产业基础,考虑物流交通网络,考虑市场需求中、长远需求,考虑市场辐射能力,选址要考虑的是前期投资、交通、停车位、购物环境、周边业态、市场空间、消费习惯、区域文化、历史成因等因素,5,专业文化市场案例分析,2、深圳文化创意园,1、深圳艺展中心,6,深圳艺展中心概况,深圳市满京华艺展中心专业市场有限公司（简称：艺展中心）创建于2000年，座落于深圳市中心区专业市场聚集地罗湖区笋岗商贸物流园区内，是全国首家大型工艺品专业市场。现已成功开发了艺展中心一期.二期和三期，经营面积近16万平方米，大部份为自有物业，资产规模达近10亿元。,艺展中心,地址：罗湖区笋岗梨园路物流园区811、812、814栋 所属环线：笋岗路 经营公司：深圳市满京华艺展中心专业市场有限公司,7,商家：,汇集了全国30多个省市地区的约450家厂商,外贸辐射力：,欧美、中东、东南亚、港澳台等三十多个国家和地区。,行业定位：,全国饰品看深圳，深圳饰品看艺展。,目前华南地区最大的集家居饰品、工艺礼品精品、古典家具、陶瓷玻璃器皿、花卉花艺为一体的专业批发市场和出口配套基地。,艺展中心概况,8,项目交通,艺展中心临近城市主次干道，周边交通发达，出行便捷。,多路公交直达；,规划地铁7号线,5公里直达罗湖火车站,艺展中心,9,项目配套,项目周边配套服务：,项目周边配套服务主要集中各类型物流园，涵盖商业、居住、酒店、餐饮、银行、人才市场等相关配套。,项目自身配套：,仅有简单休闲类饮品,10,“,陶,陶,瓷,瓷,、,、,玻,玻,璃,璃,器,器,皿,皿,”,”,景,景,德,德,镇,镇,瓷,瓷,器,器,、,、,唐,唐,山,山,骨,骨,瓷,瓷,、,、,宜,宜,兴,兴,紫,紫,砂,砂,、,、,中,中,日,日,韩,韩,式,式,茶,茶,餐,餐,具,具,、,、,多,多,样,样,风,风,格,格,玻,玻,璃,璃,器,器,皿,皿,，,，,远,远,近,近,驰,驰,名,名,。,。,“,工,工,艺,艺,礼,礼,品,品,精,精,品,品,”,”,树,树,脂,脂,、,、,金,金,属,属,、,、,竹,竹,木,木,藤,藤,铁,铁,、,、,水,水,晶,晶,玉,玉,器,器,、,、,陕,陕,西,西,青,青,铜,铜,器,器,、,、,字,字,画,画,、,、,蜡,蜡,染,染,、,、,苏,苏,绣,绣,，,，,湘,湘,绣,绣,，,，,琳,琳,琅,琅,满,满,目,目,。,。,“,花,花,卉,卉,花,花,艺,艺,”,”,惟,惟,妙,妙,惟,惟,肖,肖,的,的,艺,艺,术,术,插,插,花,花,，,，,各,各,式,式,真,真,假,假,难,难,辨,辨,的,的,花,花,草,草,树,树,木,木,，,，,绢,绢,花,花,、,、,丝,丝,花,花,、,、,木,木,片,片,花,花,，,，,美,美,不,不,胜,胜,收,收,。,。,“,古,古,典,典,家,家,具,具,”,”,黄,黄,花,花,梨,梨,、,、,紫,紫,檀,檀,木,木,、,、,酸,酸,枝,枝,木,木,，,，,明,明,清,清,、,、,欧,欧,美,美,风,风,格,格,家,家,具,具,，,，,古,古,色,色,古,古,香,香,中,中,品,品,味,味,现,现,代,代,生,生,活,活,，,，,妙,妙,不,不,可,可,言,言,。,。,“,家,家,居,居,饰,饰,品,品,”,”,工,工,艺,艺,灯,灯,饰,饰,、,、,布,布,艺,艺,、,、,地,地,毯,毯,、,、,各,各,式,式,家,家,饰,饰,精,精,品,品,，,，,经,经,设,设,计,计,师,师,的,的,穿,穿,针,针,引,引,线,线,，,，,巧,巧,妙,妙,结,结,合,合,，,，,品,品,味,味,家,家,居,居,。,。,项目规,划,划,总体经,营,营分类,11,经过升,级,级改造,后,后的艺,展,展中心,一,一期成,为,为一个,充,充满现,代,代气息,的,的艺术,空,空间，,为,为广大,消,消费者,提,提供了,一,一个集,采,采购、,观,观光和,休,休闲于,一,一体的,现,现代购,物,物天堂,。,。,项目一,期,期规划,一期业,态,态规划,一楼为,工,工艺礼,品,品家饰,馆,馆,二楼为,中,中式家,居,居馆,三楼则,是,是国际,精,精品馆,五楼的,潮,潮流家,饰,饰馆,六楼的,户,户外休,闲,闲馆,12,艺展中,心,心一期,业,业态分,布,布情况,：,：,一楼，,工,工艺礼,品,品家饰,馆,馆，工,艺,艺礼品,、,、家居,饰,饰品、,花,花卉花,艺,艺、陶,瓷,瓷玻璃,、,、水晶,玉,玉器，,还,还有颇,具,具民族,特,特色的,工,工艺品,、,、字画,、,、蜡染,等,等，商,品,品琳琅,满,满目,三楼则,是,是国际,精,精品馆,，,，消费,者,者可以,从,从这里,看,看到一,些,些尚未,在,在国内,市,市场出,现,现的时,尚,尚高端,家,家居装,饰,饰品，,享,享受“,先,先有为,快,快”的,感,感觉。,五楼的,“,“潮流,家,家饰馆,”,”同样,云,云集着,家,家饰领,域,域的一,线,线品牌,厂,厂商和,优,优秀的,饰,饰品设,计,计师，,其,其专业,性,性强、,档,档次高,、,、品质,优,优、更,新,新快，,引,引领家,饰,饰时尚,潮,潮流前,沿,沿，堪,称,称“潮,流,流家饰,精,精品荟,萃,萃”。,六楼的,“,“户外,休,休闲馆,”,”同样,让,让人眼,睛,睛一亮,，,，藤椅,木,木桌、,秋,秋千纱,帐,帐、鸟,语,语花香,，,，让人,有,有种置,身,身于世,外,外桃源,之,之感。,13,二期业,态,态规划,：,：,一楼为,时,时尚复,式,式商铺,，,，主要,引,引进欧,美,美等具,有,有异国,风,风情的,进,进口家,居,居饰品,、,、工艺,礼,礼品；,二楼主,要,要经营,中,中式的,中,中高档,家,家居饰,品,品、工,艺,艺礼品,；,；,三楼经,营,营豪华,布,布艺、,工,工艺灯,饰,饰系列,产,产品及,休,休闲配,套,套区；,四至七,楼,楼作为,仓,仓储式,展,展示厅,兼,兼办公,区,区。,项目二,期,期规划,2011年9,月,月8日,，,，近20000平米,艺,艺展中,心,心二期,全,全面升,级,级。升,级,级后的,艺,艺展中,心,心二期,作,作为一,期,期和三,期,期的补,充,充和升,华,华，更,加,加凸显,东,东方文,化,化魅力,和,和高端,品,品质。,全,全新元,素,素的融,入,入，使,传,传统的,雅,雅致与,现,现代的,明,明快和,谐,谐交融,，,，诠释,出,出崭新,的,的东方,风,风韵。,14,艺展中,心,心二期,业,业态分,布,布情况,：,：,红木艺,术,术家具,、,、紫砂,、,、瓷器,、,、刺绣,、,、字画,、,、根雕,等,等，满,足,足红木,艺,艺术家,具,具、民,族,族艺术,品,品爱好,者,者和设,计,计师的,“,“一站,式,式”购,足,足梦想,，,，引领,东,东方家,居,居文化,新,新潮流,。,。,1、2,、,、3、7层“,大,大型生,活,活馆”,更,更是汇,聚,聚百余,家,家国际,高,高端品,牌,牌：欧,意,意轩、POMAX,、,、A&X、GLOBALVIEWS、LAMONT,、,、米兰,诺,诺、捷,美,美、夏,盟,盟、可,立,立特、,你,你可居,、,、梵谷,、,、赫、,上,上品行,、,、艺丰,、,、欧美,名,名画、,依,依格玛,、,、三,艺,艺术、,奥,奥斯卡,等,等。,消费,者,者不,仅,仅可,以,以挑,选,选进,口,口饰,品,品和,高,高端,外,外销,家,家饰,家,家具,，,，可,以,以让,消,消费,者,者体,验,验泰,式,式香,薰,薰馆,和,和优,雅,雅咖,啡,啡吧,，,，在,购,购物,的,的同,时,时感,受,受休,闲,闲的,乐,乐趣,。,。,15,2011,年,年1,月,月6,日,日，,艺,艺展,中,中心,三,三期,在,在罗,湖,湖区,梅,梅园,路,路开,业,业。,艺,艺展,中,中心,三,三期,专,专营,经,经典,灯,灯饰,、,、家,纺,纺布,艺,艺、,进,进口,工,工艺,品,品等,高,高端,品,品牌,家,家饰,，,，呈,现,现给,消,消费,者,者集,采,采购,、,、观,光,光和,休,休闲,于,于一,体,体的,国,国际,化,化家,居,居购,物,物环,境,境。,项目,三,三期,规,规划,三期,业,业态,规,规划,在,楼,楼精,致,致名,店,店和,楼,国,国际,生,生活,馆,馆，,汇,汇聚,了,了众,多,多国,际,际高,端,端家,饰,饰品,牌,牌的,时,时尚,能,能量,，,，包,括,括金,达,达维,沙,沙华,、,、夏,盟,盟、,米,米高,、,、开,元,元来,美,美、,马,马斯,登,登、,、,风,风泛,、,、摩,灯,灯、,米,米迦,等,等深,圳,圳首,家,家经,典,典灯,饰,饰品,牌,牌；,皮尔,卡,卡丹,、,、维,泰,泰斯,、,、伶,居,居丽,布,布、,圣,圣路,易,易斯,、,、丽,纺,纺、,贝,贝尔,莱,莱斯,、,、美,家,家窗,帘,帘等,布,布艺,品,品牌,旗,旗舰,店,店；,可立,特,特、,欧,欧美,软,软包,、,、亚,力,力山,卓,卓、,莎,莎华,、,、概,念,念家,、,、美,迪,迪克,、,、高,点,点家,具,具、,贝,贝斯,特,特、,紫,紫苑,、,、维,维,维贝,拉,拉、,欧,欧洲,皇,皇庭,等,等风,情,情家,饰,饰生,活,活馆,；,；,、,、,金,金博,源,源、,法,法诺,、,、艺,思,思、,衡,衡莲,、,、知,音,音、,泛,泛华,、,、卡,莎,莎汇,等,等国,内,内外,知,知名,品,品牌,工,工艺,品,品。,16,项目,周,周边,概,概况,笋岗-清,水,水河,物,物流,园,园区,总,总体,产,产业,思,思路,是,是：,“,“一,个,个中,心,心，,两,两个,片,片区,，,，三,大,大产,业,业”,。,。园,区,区的,一,一个,中,中心,是,是总,部,部基,地,地广,场,场;,泥,泥岗,路,路把,园,园区,一,一分,为,为二,，,，形,成,成笋,岗,岗和,清,清水,河,河两,个,个片,区,区;,园,园区,由,由物,流,流总,部,部基,地,地广,场,场、,现,现代,大,大宗,商,商品,交,交易,中,中心,和,和现,代,代物,流,流配,送,送中,心,心三,大,大产,业,业功,能,能组,成,成。,笋,笋岗-清,水,水河,物,物流,园