XXXX二期产品建议课件

,华侨城天鹅堡,二期产品定位建议,2012.10.25,华侨城天鹅堡,目录,第一部分：宏观背景,第二部分：竞品市场情况,第三部分：项目一期成交情况,第四部分：二期产品建议,目录第一部分：宏观背景,2,第一部分：宏观背景,基调：促进房地产市场稳定健康发展,境外投资管理办法,出台,关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知,关于加强土地出让收支管理的通知,调整个人住房转让营业税政策的通知,2010,2009,基调：抑制部分城市房价过快上涨,流动资金贷款管理暂行办法,出台,个人贷款管理暂行办法,出台,加强房地产用地供应和监管有关问题通知,关于促进房地产市场平稳健康发展的通知,“4.15,新政”出台,“,9.29,新政”出台,2011,2012,基调：严厉打压,“,7.12,国务院常务会议“二三线城市”也要限购,7.26“,新版沪四条”发布，再次紧缩限购令,8.2“,四大行”叫停房地产信托业务,8.16,住建部二三线城市限购标准出炉,8.29,江苏台州领衔率先出台二三线城市限购令,8.30,央行推行存款准备金新规,9,月浙江台州、衢州限购令出台,10,月佛山限购令松绑朝令夕改,11,月初中山出台限价令,“1.26”,国八条出台,上海继重庆后开征房产税,1.31,日上海限购令出台,上海继重庆后开征房产税,2,月起华东主要城市限购令纷纷出台,前,7,个月,6,次上调准备金率、,3,次加息,基调：预调、微调,46,个限购城市继续维持限购状态,近,40,个城市出台了不同的微调措施,，其中除触及红线外的微调可以执行。,首套房信贷出现松动，从上浮到,85,折。,两会：调控维持力度,经济工作会议及总理讲话明确房地产调控继续一定力度，房价继续回归合理。,多部委辟谣楼市调控松动,近年来中国楼市遭受频繁的宏观调控，特别是,2011,年国八条之后，以严厉打击为主；,预计近期政策大幅度放松可能性不存在。,第一部分：宏观背景 基调：促进房地产市场稳定健康发展201,3,第一部分：宏观背景,时间,政策风向,内容,正合观点,国家性政策,2012-,10,-2,1,国家发改委指出,:,卖房,不一套一标每套罚,5000,元,发改委明确，凡是,不一套一标的，一律按一套罚,5000,元，欺诈最高罚,50,万元,1.,此举,规范房地产开发商的销售行为,，,保障购房者的利益；,2.,通过,制度约束开发商行为,，,完善房地产市场秩序,；,2012-,10,-2,1,国土部,严格监控各地楼市政策,提前做好政策储备,受调控政策影响，,土地供应总量减少，结构持续调整，住宅用地供应连续两个季度回升，占国有建设用地供应总量的比例扩大,，,房地产用地市场回暖迹象显现,，避免部分地方政府放弃“调结构”，重新陷入以刺激房地产拉动经济的模式，巩固和强化已取得的房地产调控效果,1.,严控政策执行效果，,预防房价反弹上涨；,2.,应改变地方政府通过房地产拉动当地经济模式,地方性政策,2012-10-01,陕西调控新政：,商品房利润控制在,10%,属全国首例,陕西省房地产市场调控出台新举措，规定房地产合理利润率应控制在,10%,左右，并将,各区域住房销售价格区间在媒体上公布，同时在物价部门的备案价格应在公布的价格区间范围内,。意在引导市民理性购房,1.,响应国家调控政策，地方性政策更加合理规范化，避免房价虚高和过快上涨；,2.,完善房地产制度，,规范陕西省房地产市场,房地产市场调控继续从严,，国家、地方步调一致，政策出台保障调控效果，,预防房价反弹上涨,第一部分：宏观背景时间 政策风向,4,第一部分：宏观背景,全市市场：,全市量价起伏波动，成交均价震荡前行，,11,年,2,月份“国八条”出台后，成交量大幅度下降，于,11,年,6,月开始慢慢回暖。至目前为止，西安楼市刚性需求的强势表现，促销继续保持增长。,西安市场成交量价呈震荡之势，成交量价春节后逐步反弹，,近期量价逐步趋稳,；,近期成交量主要集中在城北、城南，其中城南、高新为全市价格高地，城西处相对价格洼地。,分区域市场量价走势：,从成交量价走势来看，目前城北区和城南区成为西安市场最热门的区域。从均价走势来看，城南、高新的价格仍然处于最高位。,第一部分：宏观背景全市市场：全市量价起伏波动，成交均价震荡前,5,第一部分：宏观背景,2012,年一季度后，西安市商品房成交量价稳定上升，总体来看市场呈现,供大于求,的局面，成交,价格逐步趋稳,2011,年,9,月至,2012,年,9,月，西安市商品房呈波动性，,12,年年初出现供应量、成交量及价格均较低；,2012,年,6,月后供应量、成交量及成交价格恢复平稳，量价稳步齐升；,2011,年,9,月至,2012,年,9,月西安市商品房供应量、成交量及成交价格走势,第一部分：宏观背景2012年一季度后，西安市商品房成交量价稳,6,2012,年曲江市场逐步呈现明显的供大于求局面，成交量趋稳在,8-10,万之间，成交价格趋稳在,10000-10500,元,/,，,预计未来市场,将进入去存量阶段,2012,年全年曲江区总体来讲，新增量远大于成交总量，今年开始，,供应逐渐降低，成交与新增基本持平，但由于之前的存量较大，整体市场逐步进入去存量,阶段。,2012.1,月到,2012.9,月，由于政策调控，市场价格处于相对较低水平，,2012.2,月以后,价格回升，总体保持在,1,万左右的水平,。,第一部分：宏观背景,2012年曲江市场逐步呈现明显的供大于求局面，成交量趋稳在8,7,调控出台后，曲江市场成交量整体呈现萎缩状态，,2012,年以来，大量项目“,以价换量,”，通过变向优惠调整成交价格，以保证快速出货。,第一部分：宏观背景,调控出台后，曲江市场成交量整体呈现萎缩状态，2012年以来，,8,曲江产品面积跨度相对较大，小高层集中在,140-220,，高层集中在,90-160,板块价值,项目,产品,面积区间,（）,竞争层级,序号,一级,价值区,金地湖城大镜,小高层,160-410,三级,A,高层,130-330,紫汀苑,高层,165-175,B,二级,价值区,万科金域曲江,小高层,76-253,二级,C,高层,76-180,曲江诸子阶,小高层,87-256,D,高层,90-190,永和坊,小高层,100-185,E,高层,90-120,三级,价值区,中冶一曲江山,小高层,83200,F,高层,85140,中铁国际城,小高层,-,一级,G,高层,89-162,中海紫御华府,小高,140200,H,中海碧林湾,高层,87-135,I,曲江千林郡,高层,88-150,J,曲江意境,小高层,99-144,K,高层,96-197,500,450,400,350,300,250,150,100,200,50,面积,550,A,B,C,D,E,F,G,H,I,J,K,小高层,高层,二级价值区,三级价值区,一级价值区,第一部分：宏观背景,曲江产品面积跨度相对较大，小高层集中在140-220，高层,9,板块价值,项目,产品,价格区间,（元,/,）,竞争层级,序号,一级价值区,金地湖城大镜,小高层,16000-18000,三级,A,高层,13000-15000,紫汀苑,高层,12000-14000,B,二级价值区,万科金域曲江,小高层,19000-22000,（精装复式）,二级,C,高层,14000-17000,（精装复式）,曲江诸子阶,小高层,12000-13000,D,高层,10000-11000,永和坊,小高层,10000-12000,E,高层,85000-11000,三级价值区,中冶一曲江山,小高层,84008600,F,高层,81008600,中铁国际城,小高层,-,一级,G,高层,7500-8000,中海紫御华府,小高,950011000,H,中海碧林湾,高层,7500-10000,（精装）,I,曲江千林郡,高层,65008000,J,曲江意境,小高层,-,K,高层,7500-8500,曲江项目物业售价分化较为明显；本案所在价值板块高层售价集中在,9000-11000,元,/,之间,单价,A,B,C,D,E,F,G,H,I,J,K,小高层,高层,二级价值区,三级价值区,一级价值区,17000,16000,15000,14000,13000,12000,10000,9000,11000,8000,18000,第一部分：宏观背景,板块价值项目产品价格区间竞争层级序号一级价值区金地湖城大镜小,10,板块价值,项目,产品,总价区间,（元,/,）,竞争层级,序号,一级价值区,金地湖城大镜,小高层,256-640,三级,A,高层,169-495,紫汀苑,高层,200-230,B,二级价值区,万科金域曲江,小高层,120-400,二级,C,高层,120-280,曲江诸子阶,小高层,100-260,D,高层,118-209,永和坊,小高层,150-360,E,高层,99-149,三级价值区,中冶一曲江山,小高层,71108,F,高层,68103,中铁国际城,小高层,-,一级,G,高层,70-128,中海紫御华府,小高,133250,H,中海碧林湾,高层,65-135,I,曲江千林郡,高层,79-150,J,曲江意境,小高层,-,K,高层,75-122,曲江项目物业总价多集中在,140-250,万,之间；其中一级价值区总价较高，多在,200-500,万之间；本项目所在二级价值区，高层总价多在,100-160,万之间。,总价,A,B,C,D,E,F,G,H,I,J,K,小高层,高层,二级价值区,三级价值区,一级价值区,500,450,400,350,300,250,150,100,200,50,550,第一部分：宏观背景,板块价值项目产品总价区间竞争层级序号一级价值区金地湖城大镜小,11,曲江住宅产品,成交主力段集中于,80-100,，,120-150,、,200-250,之间,的改善型三房；,受区域价值特征影响，以及各项目推售产品影响，产品成交主要以改善型房源为主,；,曲江成交以,80-100,的两房和,120-150,的改善型三房成交为主，其次为部分,200-250,产品,第一部分：宏观背景,曲江住宅产品成交主力段集中于80-100，120-150,12,通过区域典型项目备案数据可看出：,区域内项目主力成交面积段为,140-150,的，占比,27%,；其次为,90-100,，占比,14%,；,另外,170-180, 、,200-250,大户型成交占比相当，均为,8%,；,200,以上产品主要集中在金地湖城大境和中海御湖公馆,；,170-180,产品主要集中在万科金域曲江（精装复式）、中海御湖公馆和金地湖城大境,；,140-150,产品主要集中在中海紫御华府和中海御湖公馆；,此数据为房,99,备案数据,2012.1-2012.9,曲江个案住宅分面积段套数统计,面积段划分,金地湖城大境,万科金域曲江,紫薇永和坊,中铁建梧桐苑,中海御湖公馆,中海紫御华府,50,以下,0,0,0,0,0,0,50-60,2,0,0,0,0,0,60-70,0,3,0,0,5,0,70-80,0,31,0,0,12,0,80-90,1,93,0,0,32,0,90-100,3,0,26,71,194,0,100-110,1,0,10,0,0,0,110-120,7,8,3,5,41,0,120-130,39,106,0,2,18,0,130-140,12,0,0,55,64,0,140-150,46,0,35,17,174,292,150-160,20,0,1,5,0,0,160-170,67,1,11,1,24,0,170-180,40,69,4,1,65,0,180-190,8,78,4,2,10,0,190-200,78,22,4,1,0,0,200-250,95,26,5,3,15,21,250-300,0,4,5,3,0,0,300,以上,10,0,12,0,0,0,合计,429,441,120,166,654,313,第一部分：宏观背景,个盘成交主力均以,80-100,的两房和,120-150,的改善型三房为主；,160,以上,舒适型再改类房源成交集中在,湖边个别项目,（如湖城大境、中海御湖公馆等）。,通过区域典型项目备案数据可看出：此数据为房99备案数据201,13,目录,第一部分：宏观背景,第二部分：竞品市场情况,第三部分：项目一期成交情况,第四部分：二期产品建议,目录第一部分：宏观背景,14,第二部分：竞品梳理,金地湖城大镜,持销,尾盘,万科金域曲江,紫薇永和坊,中铁梧桐苑,中海御湖公馆,2,期,1,、竞品分布图,核心层,价值以景观资源属性向周边递减,次核心区,电视塔板块,CBD,核心周边以会展中心为主生活配套较完善,中海紫御华府,1,、竞品区位分布,第二部分：竞品梳理金地湖城大镜持销尾盘万科金域曲江紫薇永和坊,15,项目,占地面积,总建面,容积率,建筑结构,销售状况,主力产品,整体均价,推广主题,金地湖城大境,1200,亩,180,万,2.0,别墅、洋房、高层（毛坯）,天子一号（尾盘）,天锦热销中,200,以上小高,12000,元,/,湖景生活、绝版大宅,中海紫御华府,88.8,亩,35,万,4.26,小高、高层（精装修）,持续销售中,88-144,8000-10500,元,/,（精装）,唐遗址公园地产、精装房,紫薇永和坊,35,亩,50,万,2.7,别墅、洋房、小高（毛坯）,持续销售中,110-160,为主,8500-12000,元,/,CBD,核心、中式风格、配套,0.7,万科金域曲江,229,亩,38,万,2.53,别墅、洋房、高层（精装修）,21#22#,洋房即将开盘处于尾盘,176-253,（复式，实得,250-320,14000-17000,元,/,（精装）,精装修、首个泰式园林景观,中海御湖公馆,2,期,64,亩,15.13,万,3.56,高层（精装修）,11#,楼在售,115,175,12000-13000,元,/,区位、资源、精装房,中海御湖壹号,200,亩,15,万,2.7,高层、小高层（精装修）,二期,1,批次在售,170-290,为主,18000-20000,元,/,中国铁建、首个温泉入户,通过上面数据得出以下结论：,曲江核心区项目依托区位及资源优势，打造产品多为别墅、洋房结合高层，并通过低密度物业提升项目品质；,通过分析产品线较为丰富的项目，整体售价在,10000,元,/,以上，通过低密度物业拉动项目价格；,曲江核心区项目建筑类型为别墅、洋房、小高及高层，因此，主力产品面积多为,110,253,。,第二部分：竞品梳理,项目占地面积总建面容积率建筑结构销售状况主力产品整体均价推广,16,第二部分：竞品梳理,2,、个案梳理,中海御湖一号,地址：,曲江新区芙蓉东路,99,号大唐芙蓉园正北,占地面积：,200,亩,建筑面积：,15,万,容积率：,2.7,绿化率：,35%,总户数：,900,户,停车位：,1:1,开发商：,中海兴业（西安）有限公司,物业公司：,中海物业,中海,御湖,1,号是中海国际社区中的一部分。中海御湖,1,号位于西影路与曲江大道交汇处，周边生活气息较为浓烈，教育、医院以及超市均有，生活比较便利。项目自身定位高端，社区规划较好，精装修，户户均有有车位，生活舒适度较高。,项目概况,第二部分：竞品梳理2、个案梳理中海御湖一号地址：曲江新区,17,产品规划,中海,御湖,1,号是中海国际社区中的一部分。位于曲江大唐芙蓉湖北岸，紧邻中海铂宫别墅区。御湖一号规划有,10,栋楼，户型面积从,200-270,平方米，属于平层豪宅系列,。,核心卖点,中海品牌，认知度高；,商业配套齐全，生活便利，居住氛围成熟；,教育资源丰富，一站式教育；并在曲江一中，一小有教育指标,第二部分：竞品梳理,产品规划中海御湖1号是中海国际社区中的一部分。位于曲江大唐,18,销售情况,第二部分：竞品梳理,项目名称,分期,建筑面积（）,实得面积（）,赠送率,套型,物业形态,销售均价,供应套数,销售套数,剩余套数,销售率,中海御湖,1,号,1,期,（,2011,年中开盘，现阶段售罄）,200,204,2%,三房,高层（,31,F）,21000-23000,元,/,（精装约,3000-4000,元,/,）,248,244,4,98%,245,260,6%,四房,小高层（,17,F）,28500-30000,元,/,（精装约,3000-4000,元,/,）,136,132,4,97%,270,280,4%,四房,高层（,31,F）,14000-30000,元,/,（精装约,3000-4000,元,/,）,62,62,0,100%,2,期,（,2012,年,9,月底开盘，在售）,215,230,6%,四房,高层（,31,F）,18000-19000,元,/,（精装约,3000-4000,元,/,）,360,60,300,17%,290,310,6%,四房,高层（,28,F）,20000-21000,元,/,（精装约,3000-4000,元,/,）,50,12,38,24%,合计,-,-,-,-,-,-,18000-22000,（精装约,3000-4000,元,/,）,856,510,346,60%,销售情况第二部分：竞品梳理项目名称分期建筑面积（）实得面积,19,户型分析,第二部分：竞品梳理,户型点评：,建筑面积：,210-220,。,户型结构：四室两厅三卫生间,+,独立管家空间,+,南北双景观空中花园。,层高设计：,3.15,米超高层高设计,双卧室及客厅南向设计，采光及通风性较好。,多功能间：管家空间,特在北向设计独立的工人房间，保障业主私密性及独立性。,户型分析第二部分：竞品梳理户型点评：多功能间：管家空间,20,第二部分：竞品梳理,户型分析,湖天系宫邸,建筑面积：,267,。,户型结构：四室两厅三卫生间,+,独立管家空间,+,南北双景观空中花园。,全面宽超大观湖效果，主卧,270,度大面宽观景。,。,湖宫系宫邸,建筑面积：,245,。,户型结构：四室两厅四卫生间,+,独立管家空间,+,南北双景观空中花园。,全面宽超大观湖效果，主卧,270,度大面宽观景。,。,多功能间：管家空间,第二部分：竞品梳理户型分析湖天系宫邸湖宫系宫邸多功能间：管家,21,2,一期基本售罄,25,26,1,17,18,14,19,20,15,16,基本售罄,第二部分：竞品梳理,万科金域曲江,在售,未推,2一期基本售罄2526117181419201516基本售罄,22,第二部分：竞品梳理,万科金域曲江,建筑面积,实得面积,套型,物业形态,销售均价,供应套数,销售套数,剩余套数,销售率,176,260,复式,高层,16000,元,/,（精装约,2000,元,/,）,200,180,20,90%,189 ,240,套四,高层,13000,元,/,（精装约,2000,元,/,）,216,176,40,81%,192,250,复式,小高层,20000,元,/,（精装约,2500,元,/,）,90,65,15,72%,202,260,复式,小高层,20000,元,/,（精装约,2500,元,/,）,162,127,35,78%,253,330,复式,小高层,21000,元,/,（精装约,5000,元,/,）,132,92,40,70%,第二部分：竞品梳理万科金域曲江建筑面积实得面积套型物业形态销,23,第二部分：竞品梳理,万科金域曲江,26,17,18,15,16,建筑面积,192,平米，处于,15,、,16,、,18,、,17,、,26,号楼（层）,2,户,/2T,均价：,2,万元,/,平米,纯北向采光，户型方正,首层客厅挑空，复式空间感十足。,南向两开间，客厅、卧室面宽适宜,27,29,第二部分：竞品梳理万科金域曲江2617181516 建筑面,24,第二部分：竞品梳理,建筑面积,253,平米，处于,17,、,18,、,19,、,20,、,21,、,22,号楼（层）,1,户,/1T,均价：,2-2.3,万元,/,平米,纯北向采光，户型方正,一层一户，,360,度环景，私密性较好，超大赠送率（实得面积约,300,），动静分区。,休息区设置家庭厅，舒适度高,万科金域曲江,第二部分：竞品梳理 建筑面积253平米，处于17、18、1,25,第二部分：竞品梳理,1,2,3,4,建筑面积,189,平米，处于,1,、,2,、,3,、,4,号楼（,32,层）,2,户,/2T,均价：,1.4,万元,/,平米,一层一户，,360,度环景，私密性较好，超大赠送率（实得面积约,240,），动静分区。,南向豪华双主卧套房。,万科金域曲江,第二部分：竞品梳理1234 建筑面积189平米，处于1、2,26,位 置：,曲江曲江池遗址公园东侧（新开门南路与寒窑路交汇处）,占地规模：,9.2,万平方米,建筑规模：,22.7,万,容积率：,2.0,物业类型：板楼、多层、小高,开发商：,荣禾集团,开发周期：,2012,年,-2014,总分期：共,3,期,在售期：第,1,期,距离项目：,1.9,公里,本案,曲池东岸,第二部分：竞品梳理,荣禾曲池东岸,位 置：曲江曲江池遗址公园东侧（新开门南路与寒,在售,未推,一期在售,16,17,15,10,9,8,二期未推,18,19,13,14,12,11,1,2,3,4,5,6,7,荣禾曲池东岸,第二部分：竞品梳理,在售未推一期在售1617151098二期未推18191314,28,期数,楼号,销售日期,梯户比,户型,赠送率,房型,销售均价,精装,套数,销售套数,销售率,销售情况,一期在售,8#,2011.11,两梯两户,236,18,三室,23000,10000,元,/,17,16,94%,263,、,307,基本售完，,236,、,361,剩余较多,263,17,四室,23000,17,17,100%,9#,236,18,三室,23000,9,2,22%,307,19,四室,24000,9,9,100%,361,20,四室,26000,11,1,9%,10#,390,20,四室,31000,22,3,13%,15#,236,18,三室,23000,9,2,22%,307,19,四室,23000,9,9,100%,361,20,四室,26000,10,1,10%,16#,236,18,三室,23000,36,32,88%,361,20,四室,26000,10,6,60%,17#,236,18,三室,23000,9,1,11%,263,17,四室,23000,9,9,100%,361,20,四室,26000,10,2,20%,合计,-,-,-,-,-,-,23000-26000,187,110,59%,第二部分：竞品梳理,荣禾曲池东岸,期数楼号销售日期梯户比户型赠送率房型销售均价精装套数销售套数,29,第二部分：竞品梳理,建筑面积,307,平米，处于,2,、,9,、,15,号楼（层）,1,户,/1T,；,户型结构：四房三厅四卫,+,工人套房,均价：,1.8,万元,/,平米,双南向豪华双主卧套房，中西双厨双餐厅设计。,电梯独立入户，超大南向采光面，舒适度较高。,客厅,荣禾曲池东岸,第二部分：竞品梳理 建筑面积307平米，处于2、9、15号,30,第二部分：竞品梳理,建筑面积,263,平米，处于,1,、,8,、,17,号楼（层）,2,户,/1T,；,户型结构：四房三厅四卫,+,工人套房,均价：,2.3,万元,/,平米,双南向豪华双主卧套房，中西双厨双餐厅设计。,电梯独立入户，超大南向采光面，舒适度较高。,客厅,荣禾曲池东岸,第二部分：竞品梳理 建筑面积263平米，处于1、8、17号,31,位 置：曲江南湖畔（曲江池西路与曲江池南路交汇处东北角）,占地规模：,80,万,建筑规模：,180,万,容积率：,1.0,物业类型：板楼、底层、多层、高层、别墅,开发商：陕西金地佳和置业有限公司,在售情况：,8#,天锦,3,栋（,21,、,26,、,27,号楼）,工程进度：二期小高层已封顶、别墅部分封顶,距离天鹅堡：,2.7,公里,本案,金地,第二部分：竞品梳理,金地湖城大境,位 置：曲江南湖畔（曲江池西路与曲江池南路交汇,32,建筑面积（）,实得面积（）,赠送率,套型,物业形态,销售均价,供应套数,销售套数,剩余套数,销售率,110,114,4%,两房,高层,11000-12000,元,/,90,75,15,83%,155,162,5%,三房,高层,9500-10000,元,/,60,40,20,67%,170,178,5%,三房,高层,13000,元,/,90,80,10,89%,210,220,5%,四房,高层,14000,元,/,90,60,30,67%,260,270,4%,四房,高层,14000,元,/,40,7,33,18%,180,189,5%,三房,高层,13000,元,/,40,10,30,25%,204,214,5%,四房,小高层,14000,元,/,30,4,26,13%,207,217,5%,四房,小高层,15000,元,/,30,5,25,17%,第二部分：竞品梳理,金地湖城大境,建筑面积（）实得面积（）赠送率套型物业形态销售均价供应套,33,地址：,大唐芙蓉园东,200,米，芙蓉中路与芙蓉东路西北角,占地面积：,203,亩,建筑面积：,47,万,容积率：,2.05,绿化率：,53%,总户数：,1820,户,停车位：,1:1.86,开发商：,陕西建隆置业有限公司,第二部分：竞品梳理,曲江紫汀苑,地址：大唐芙蓉园东200米，芙蓉中路与芙蓉东路西北角第二部分,34,期数,楼号,梯户比,面积,增送率,房型,销售价格,套数,销售套数,销售率,一期在售,2#,2T3,106,3%,二室,12000,32,17,53%,2#,2T3,109,3%,二室,10000,68,56,82%,2#,2T3,121,3%,三室,10000,68,65,96%,2#,2T3,123,3%,三室,10000,68,55,81%,2#,2T3,133,3%,三室,11000,68,45,66%,3#,2T2,143,3%,三室,12000,33,23,70%,3#,2T2,163,3%,四室,12000,33,21,64%,3#,2T2,166,4%,四室,12000,33,16,48%,3#,2T2,170,4%,四室,11000,33,12,36%,4#,2T2,175,4%,四室,14000,58,34,59%,5#,2T2,175,3%,四室,14000,58,35,60%,6#,2T2,140,3%,四室,团购,58,48,83%,6#,2T2,160,3%,四室,58,49,84%,7#,2T2,251,3%,四室,14000,36,7,19%,8#,2T2,251,3%,四室,14000,36,6,17%,9#,2T1,520,3%,四室,20000,27,4,15%,13#,2T2,160,4%,四室,团购,106,92,87%,第二部分：竞品梳理,曲江紫汀苑,期数楼号梯户比面积增送率房型销售价格套数销售套数销售率一期在,35,项目,产品,面积,现阶段销售价格,（优惠后）,4,月,5,月,6,月,7,月,8,月,9,月,类型,竞争户型（ ）,（元,/,）,销量,销量,销量,销量,销量,销量,紫薇永和坊,高层电梯,97-104,9200-9600,31,11,20,12,15,12,中海御湖公馆,高层电梯,95,10000-11000,(,精装约,2000,元,/,),40,28,27,25,金地湖城大境,高层电梯,110,9800-10000,70,30,65,35,39,21,两房,/,小三房,竞品两房、小三房面积多在,95-110,，月均成交在,20-40,套，售价多在,9000-10000,元,/,之间,第二部分：竞品梳理,项目 产品 面积 现阶段销售价格4月 5月 6月 7月8月9,36,8500,9000,9500,10000,10500,11000,11500,12000,12500,13000,13500,14000,9500,10000,11000,市场上项目均价多集中在,9000-10000,元,/,平米之间，优质景观资源的金地湖城大境达到,10000,元,/,平米，紧邻项目的紫薇永和坊，价格,9500,元,/,，精装修项目中海御湖公馆折算毛坯价格约,9000,元,/,，精装修紫御华府项目均价约,9500,元,/,。,本项目小户型处于市场绝对高价位置,。,9000(,折合毛坯价）,金地湖城大境,紫薇永和坊,中海御湖公馆,华侨城天鹅堡,两房及小三房,(A1A2),8000(,折合毛坯价）,中海紫御华府,两房,/,小三房,8000,第二部分：竞品梳理,850090009500100001050011000115,37,项目,产品,面积,现阶段销售价格,（优惠后）,4,月,5,月,6,月,7,月,8,月,9,月,类型,竞争户型,（ ）,（元,/,）,销量,销量,销量,销量,销量,销量,紫薇永和坊,高层电梯,145-180,10000-10500,26,6,12,9,6,13,万科金域曲江,高层电梯,170-250,（实得约,250-320,）,14000-17000,（精装约,2500,元,/,）,14,30,26,21,21,30,中海御湖公馆,高层电梯,115,11000-13000,(,精装约,2000,元,/,),60,20,11,16,高层电梯,175,11000,(,精装约,2000,元,/,),94,8,7,4,中海紫御华府,小高层电梯,142,9000-10000,105,83,36,28,70,排卡,金地湖城大境,高层电梯,135,11500-12000,41,8,27,12,16,25,高层电梯,155,11500-12500,29,6,22,8,10,14,舒居三房,/,四房,竞品舒居三房、四房面积多在,140-180,之间，月均成交多在,15-20,套（其中紫御华府销量突出约,60-70,套,/,月）,，售价多在,9000-10000,元,/,之间,第二部分：竞品梳理,项目 产品 面积 现阶段销售价格4月 5月 6月 7月 8月,38,8000,8500,9000,9500,10000,10500,11000,11500,12000,12500,13000,13500,14000,9000,（折合毛坯价）,8500,（折合毛坯价）,12000,（观湖）,10200,市场上项目均价多集中在,8500-10500,元,/,平米之间，,高面积赠送项目如万科金域曲江,（面积赠送率约,50%,）折算毛坯后售价约,1000,0,元,/,平米，,独享湖景资源的金地湖城大境,约,12000,元,/,。紧邻项目、,销售基本停滞的紫薇永和坊,均价,10500,元,/,平米，紫御华府精装均价约,10000,元,/,，另一精装项目御湖公馆折算毛坯价格约,9000,元,/,。,本项目价格处市场相对偏上位置,。,10000,（前期毛坯价，,50%,赠送）,中海紫御华府,中海御湖公馆,万科金域曲江,金地湖城大境,华侨城天鹅堡三房（,BCD),紫薇永和坊,华侨城天鹅堡四房,(H),11500,10500,舒居三房,/,四房,第二部分：竞品梳理,800085009000950010000105001100,39,第二部分：竞品梳理,供销情况：,主力供销产品为,90-100,两房及,120-150,三房，多为一梯,3,或一梯,4,产品，个盘月均销售套数多在,40-70,套之间；,大户型多集中在,160-260,之间，多为一梯,2,产品，个盘月均销售套数约在,10-20,套之间（其中金地、和园销售速度较快，月均销售约,20,套） 。,售价情况：,90-150,产品多不在项目核心景观资源区，售价多在,9000-10500,元,/,；,160,以上大户型，一般可观湖景的售价多在,15000-18000,元,/,之间（如中海御湖壹号、金地湖城大境）；仅观社区景观的售价多在,11000-13000,元,/,左右（如紫汀苑、和园）。,第二部分：竞品梳理供销情况：,40,目录,第一部分：宏观背景,第二部分：竞品市场情况,第三部分：项目一期成交情况,第四部分：二期产品建议,目录第一部分：宏观背景,41,目前项目总体认购,292,套，去化率,54%,，累计认购价表总价,4.5,亿元（实收预计约,4.05,亿元），,剩余房源,248,套。,A2,户型为,90,两房，由于单价较高，去化相对较慢；,D,户型为,158,四房，户型处一、二单元夹角处，采光效果较差，客户存在一定抗性,华侨城天鹅堡目前去化产品情况,户型,A1,A2,B,C,D,H,合计,总套数,180,60,60,120,60,60,540,总去化套数,103,19,45,65,18,42,292,去化率,57%,32%,75%,54%,30%,70%,54%,剩余套数,77,41,15,55,42,18,248,第三部分：项目一期成交情况,目前项目总体认购292套，去化率54%，累计认购价表总价4.,42,成交客户居住区域以,城南,、,曲江,及,陕北,客户为主,，其中陕北客户以,榆林,居多，省内外其他省市客户较分散，多以西安附近郊县为主,客户对项目认知渠道以,朋介,、,银泰接待中心,及,开发商关系,为主,，从分析来看推广渠道较单一,第三部分：项目一期成交情况,成交客户居住区域以城南、曲江及陕北客户为主，其中陕北客户以榆,43,置业目的以,自,住,及,改善型居住,为主,，纯投资客户极少,购房次数,以,二次置业,为主，其次为,首次置业,第三部分：项目一期成交情况,置业目的以自住及改善型居住为主，纯投资客户极少购房次数以二次,44,客户对项目,最为,认可,的,因素,为,区位,，,其次为,户型,为主,。,客户对项目,不,认可因素主要以,价格,为主，其次为,周边环境、配套、区位,等。,第三部分：项目一期成交情况,客户对项目最为认可的因素为区位，其次为户型为主。客户对项目不,45,100,以下成交客户：以曲江、城南、陕北为主；主要认知途径为朋友介绍、银泰接待中心及工地围墙等。,140-163,中大户型客户：以城南为主，曲江为辅；主要认知途径为开发商关系、朋友介绍及银泰接待中心。,第三部分：项目一期成交情况,100以下成交客户：以曲江、城南、陕北为主；主要认知途径为,46,100,以下客户：认可区位、户型设计及赠送率；不认可价格及周边环境、配套。,140-163,中大户型客户：认可区位、户型设计及赠送、开发商品牌、交通等；不认可价格、户型设计、周边环境等。,第三部分：项目一期成交情况,100以下客户：认可区位、户型设计及赠送率；不认可价格及周,47,目录,第一部分：宏观背景,第二部分：竞品市场情况,第三部分：项目一期成交情况,第四部分：二期产品建议,目录第一部分：宏观背景,48,四、二期产品分析,一期,二期,三期,四期,五期,100,二期位于项目中间位置，共两栋楼，总量约,7-8,万。,(,预计,2013,年下半年达到预售条件,),项目共分五期开发（其中五期为商业区）,项目总体销售周期为,2012,年,-2016,年。,二期预计,2013,年下半年达到预售条件，共计约,7-8,万,。,N,四、二期产品分析一期二期三期四期五期100二期位于项目中间位,49,四、二期产品分析,二期产品价值梳理,位于项目中庭，独享项目双面景观资源。,6,号楼,位于项目,最核心位置,，超大楼间距，视野开阔；景观资源绝佳。,5,号楼,处商业区（,LOFT/46+2F,超高层住宅,),与,7,号楼中间，,视野受限,且有一定,噪音影响,。,6#,5#,7#,N,四、二期产品分析二期产品价值梳理位于项目中庭，独享项目双面景,50,四、二期产品定位方向,天鹅堡项目共分五期滚动开发，二期位于项目核心位置、其景观资源及楼位价值相对最高，从营销角度来看，,二期产品将为项目拔高一个承接与过度点，,三期更是项目价值沉淀及体现点；,从一期客户积累上来看，与曲江核心区不同，天鹅堡项目更为西安本土客户认知，鉴于曲江核心生态区供应减少及西安本土客户追捧，建议：,项目后期整体定位为：,满足中高端、高端电梯产品需求的综合产品定位模式。,二期产品定位导向原则为：,以满足,2013,年项目目标为前提，寻求速度与利润的平衡点，从而满足中高端、高端电梯产品需求；形象上逐步拔高，为三期做铺垫。,四、二期产品定位方向天鹅堡项目共分五期滚动开发，二期位于项目,51,四、二期产品定位方向,思路一：,以中户型,+,大户型搭配,一方面与中户型相对畅销，并与一期产品、客户承接，利于销售；另一方面，核心位置设立大户型，拔高项目形象。,思路二：,中大户型为主,通过中大户型提高项目形象，一定程度利于提升项目溢价空间。但可能造成销量较低。,四、二期产品定位方向思路一：以中户型+大户型搭配,52,思路,1,：中户型,+,大户型,普通层高（,2.9,米），板式层高建议适当增加,180,160,140,260,160,180,260,140,160,120,120,180,140,120,120,140,33F,33F,33F,33F,17F(,楼高1,8F,）,户型面积,腿数,套数,建筑面积,套数比约,面积比约,120,4,128,15360,27%,21%,140,4,128,17920,27%,24%,160,3,96,15360,20%,21%,180,3,96,17280,20%,23%,260,2,34,8840,7%,12%,合计,16,482,74760,100%,100%,四、二期产品定位建议,思路1：中户型+大户型 普通层高（2.9米），板式层,53,四、二期产品定位建议,思路,2,：大户型,高层减一层（,32F,），增加户型层高,220,180,160,260,180,220,260,160,180,200,200,180,160,200,200,160,32F,32F,32F,32F,18F,户型面积,腿数,套数,建筑面积,套数比约,面积比约,160,4,124,19840,30%,26%,180,4,124,22320,30%,29%,200,（复式）,4,64,12800,16%,17%,220,2,62,13640,15%,18%,260,2,34,8840,8%,11%,合计,16,408,77440,100%,100%,四、二期产品定位建议思路2：大户型 高层减一层（32,54,THE END!,THE END!,安全生产日日好，员工生活步步高。,11月-24,11月-24,Monday, November 18, 2024,文明施工，安全生产。,17:23:45,17:23:45,17:23,11/18/2024 5:23:45 PM,质量不光由生产者决定，更应由顾客决定。,11月-24,17:23:45,17:23,Nov-24,18-Nov-24,抓好安全生产促进经济发展。,17:23:45,17:23:45,17:23,Monday, November 18, 2024,善待别人就是善待自已。,11月-24,11月-24,17:23:45,17:23:45,November 18, 2024,疏忽一时，痛苦一世。,2024年11月18日,5:23 下午,11月-24,11月-24,安全生产你管我管，大家管才平安，事故隐患你查我查，人人查方安全。,18 十一月 2024,5:23:45 下午,17:23:45,11月-24,持续的质量改进是企业永恒的目标。,十一月 24,5:23 下午,11月-24,17:23,November 18, 2024,精打细算降成本,千方百计提效益。,2024/11/18 17:23:45,17:23:45,18 November 2024,全力生产，注意安全。,5:23:45 下午,5:23 下午,17:23:45,11月-24,树立安全观念，坚持安全生产。,11月-24,11月-24,17:23,17:23:45,17:23:45,Nov-24,制造精良产品，培育优秀人才。,2024/11/18 17:23:45,Monday, November 18, 2024,强化服务意识，倡导奉献精神。,11月-24,2024/11/18 17:23:45,11月-24,谢谢大家！,安全生产日日好，员工生活步步高。9月-239月-23Thur,56,