济南写字楼分析PPT学习教案课件

,#,单击此处编辑母版标题样式,会计学,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,会计学,1,济南写字楼分析,会计学1济南写字楼分析,分布特征：,集中于七大片区；,纬二路板块：纬二路、经一路沿线区域,经十路版块：经十路沿线区域,泺源大街板块：东起历山路，西至顺河高架，南北向为泺源大街和泉城路的区域。,山大路板块：山大路片区以山大路为核心、南到经十路、北到花园路、西到历山路。,二环东路板块：二环东路沿线区域,高新区板块：贤文庄路以东、工业南路以南、绕城高速以西、经十东路以北的区域。,奥体板块：奥体板块是以济南奥体中心为圆点，,2,公里半径所辐射的区域。,发展趋势：,中心集聚到向外扩张；,济南市办公物业分布较为集中，城市核心写字楼分布泺源大街沿线，伴随城市东拓西进，逐渐向东向西延伸,纬二路板块,泺源大街板块,山大路板块,东二环板块,高新区板块,奥体文博板块,经十路板块,随着经济发展，大量中小型企业兴起，传统写字楼面积有限，,且无法满足交通、停车等硬件要求，,城市商务中心向外扩散效应明显，相应出现了山大路板块、东二环板块以及高新、奥体片区板块；,现有写字楼板块格局,第1页/共21页,分布特征：集中于七大片区；济南市办公物业分布较为集中，城市核,板块特点,纬二路,板块,泺源大,街板块,高新区,板块,二环东,路板块,山大路,板块,奥体,板块,属老商埠区，有悠久的商业历史，写字楼建筑年代较早，以企业自用写字楼项目为主，写字楼市场化程度较低。,平均体量,8.5,万平米，标准层面积,1000-1200,平米，主力面积区间为,100-200,平米。,明珠国际商务港、财富自由港、山东商会大厦,济南写字楼市场存在时间最长的区域，商务氛围浓厚，只租不售项目居多，但交通拥挤、车位紧张。,板块土地资源较稀缺，写字楼规模一般较小，平均体量在,5,万平米左右。,中信广场、永安大厦、丰利大厦、银座晶都国际大厦,区域商务氛围浓厚，电子产品企业集中，写字楼需求旺盛。区域人流量大，配套完善、车位紧张，交通拥堵。,体量略大于泺源大街板块，平均体量约6万平米。,少量写字楼产品采取低楼层卖场，高楼层办公的经营模式。,历东商务大厦、,正大时代广场、银座数码广场,规划中的商业商务政务区，写字楼产品多体现高端品质，无论在硬件配套还是交通条件上，均体现一定的优越性。目前办公氛围还不够浓厚，但可以预见将来发展潜力十分巨大，售价将超越各板块位居首位。,平均体量,10,万平米，目前标准层面积为,1100-1600,平米。,鲁商国奥城、黄金时代广场,聚集了大批高科技企业和创业人才，办公氛围良好，配套设施有待完善，写字楼市场尚待发展成熟。,板块土地资源丰富，远离市中心，写字楼体量居于各板块之首，平均,17,万平米。标准层面积,1000-3000,平米，主力面积,300,平米。,三庆世纪财富中心、IT总部基地、齐鲁软件园,随济南城市规模扩大第二次跳跃式发展而兴起，高端写字楼产品较多，硬件设施齐全。商务氛围很多浓厚，聚集众多大型企业，写字楼品质有很大提升。,土地资源相对丰富，楼盘平均体量,9,万平米，主力面积在,200,平方米左右。,东环国际广场、发展大厦、中润世纪广场等。,第2页/共21页,板块特点纬二路泺源大高新区二环东山大路奥体属老商埠区，有悠,板块名称,入驻企业,经七路板块,以大中型企业为主，金融企业较为集中,经十路板块,大中型企业为主、事业单位以及行业大型企业较为集中,纬二路板块,以中小型企业为主,山大路板块,科技型企业较多,东二环板块,中小型企业较多,经十路板块,国有大中型企业、行业内的大型企业,高新区板块,中小型高新企业为主、部分大型国企入住,各版块入驻企业,第3页/共21页,板块名称入驻企业经七路板块以大中型企业为主，金融企业较为集中,市场供应量,内容综述：,10月份，写字楼市场无新增供应，在没有优质房源上市的情况下，市场反应冷淡，观望氛围浓厚。本月成交量仅,0.41,万平方米，达历史最低值；整体均价为,13714,元,/,，价格走势保持平稳。,10月，写字楼市场供应量为,3.88,万，同比下降,76.8%,，环比下降,26.1%,。本月写字楼市场无新增供应，受整体房地产市场环境不景气影响，部分项目推迟入市时间，同时在售项目多处于尾盘阶段，市场整体供应相对不足。,第4页/共21页,市场供应量内容综述：10月，写字楼市场供应量为3,10月，经十路板块为写字楼市场供应主力，供应量为,2.03,万，占总供应的,47.4%,；其次为高新区板块，供应量为,1.85,万，占总供应的,43.3%,；再次为泺源大街板块，供应量为,0.28,万，占总供应的,6.5%,；其他零星分部的写字楼供应较少，为,0.12,万，占总供应的,2.8%,；其余各板块均无市场供应。,目前写字楼市场在售项目较少，仅四个板块有房源供应，且分布极不均衡；未来随奥体板块及山大路板块等大量潜在项目入市后，整体供应格局将发生较大变化。,市场供应量,第5页/共21页,10月，经十路板块为写字楼市场供应主力，供应量,10,月，写字楼市场共成交,0.41,万，同比下降,78.1%,，环比下降,57.7%,。本月写字楼市场成交惨淡，达两年来历史最低水平，在调控政策日见成效，整体货币持续收紧环境下，客户购买能力及投资热情均受限，市场观望氛围空前浓厚。,市场成交量,第6页/共21页,10月，写字楼市场共成交0.41万，同比下降78.1%，环,市场成交量,10,月，经十路板块成交量位居首位，共成交,0.21,万，占总成交的,51.5%,；其次为高新区板块，共成交,0.16,万，占总成交的,39.7%,；再次为泺源大街板块，成交量为,0.03,万，占总成交的,6.3%,；其他零星分布的写字楼成交较少，仅为,0.01,万，占总成交的,2.5%,；其余板块无成交。从具体板块来看，市场成交主要集中在房源供应相对充裕的项目。,第7页/共21页,市场成交量10月，经十路板块成交量位居首位，共成交0.21万,10,月，写字楼市场整体均价为,13714,元,/,，同比上升,13.4%,，环比上升,0.2%,。从整体市场来看，写字楼价格走势平稳；从具体情况来看，本月在售项目均价无变化，由于万达广场售罄，退出监测样本，使得市场整体均价出现微幅变动。,市场成交均价,第8页/共21页,10月，写字楼市场整体均价为13714元/，同比上升13.,代表项目分布,第9页/共21页,代表项目分布第9页/共21页,项目名称,开发商,总建面,平面布局,销售价格,单层面积,层高,万达广场,万达置业,15,万方,1,栋,32,层,12400元/,2000,方,3.7,米,天业国际,山东天业恒基,约,3,万方,1,栋,14,层,13100元/,2000,方,3.4,米,中铁汇展国际,中铁十局,19,万左右,8,栋,18-24,层,9400元/,700-900,方,3-3.5,米,鲁商国奥城,鲁商置业,20,万,4,栋,/1#19,层,2#26,层,3#36,层,4#42,层,18700元/,1500,方左右,3.6,米,银座中心济南,银座置业,7.9,万方,2,栋,/,东塔,37,层，西塔,38,层,13000元/,1000/1400,方左右,3.6,米,华强广场,华强置业,6,万,1,栋,33,层,1900,方,3.9,米,黄金时代广场,黄金地产,17,万,5,栋,25,层,1000-1300,3.9,米,启德国际金融中心,启德置业,50,万,5,栋，主楼高,278,米,1300-1450,主楼,4.2,其余,3.9,代表项目概况,第10页/共21页,项目名称开发商总建面平面布局销售价格单层面积层高万达广场万达,项目名称,外立面,入口大堂,智能化,电梯,空调,物业等级,万达广场,玻璃幕墙,8,米,5A,级,8,部,中央空调,甲级,天业国际,玻璃幕墙,5.4,米,部分智能,4,部,中央空调,甲级,中铁汇展国际,玻璃幕墙,9.6,米,部分智能,3,部,中央空调,户式空调,甲级,鲁商国奥城,玻璃幕墙,5.4,米大堂,5A,级、生态技术,6,部,空调新风系统,甲级,银座中心济南,玻璃幕墙,9,米大堂,5A,级,7,部,中央空调,甲级,华强广场,玻璃幕墙,18,5A,级,10,中央空调,甲级,黄金时代广场,玻璃石材,双大堂,10.8,米,5A,级,6,部,中央空调,甲级,启德国际金融中心,玻璃幕墙,超,5A,中央空调,甲级,代表项目概况,第11页/共21页,项目名称外立面入口大堂智能化电梯空调物业等级万达广场玻璃幕墙,项目名称,项目位置,建筑面积（万平米）,楼体类型,户型,车位数量（个）,车位价格（元,/,月,/,个）,楼宇配套,社区配套,租金（元,/,平米,/,天）,物管费（元,/,月,/,）,（）,二环东路板块,东环国际广场,二环东路,3966,号,15,A/B,座,29,层,C/D,座,26,层,130300,700,售,15,万,/,个，租,220,三菱中央空调；,3,部三菱电梯,商务会所；数码会议室；空中花园、酒店,1.6-2.0,2.96,枫润商务大厦,工业南路,110,号,3,921,层,80200,300,150,元,/,月,集中供暖；智能化管理,商务中心；底层商铺,1.9,2.9,嘉恒商务中心,华龙路口,5,26,层高层,150170,地上,63,个，地下,110,个,租地上,100,元,/,月，地下,150,元,/,个,/,月,6,部奥蒂斯电梯；有线宽带,四星级酒店标准,1.3,2,三威大厦,华龙路,1110,号,5,29,层,130-260,出售：,15-20,万,/,个,大厅设有三部高速电梯,商务会所；数码会议室；,1.5,3.5,东方丽景大厦,百花小区北门口,26,1.2,1.2,发展大厦,历城华龙路西口,2.7,20,110-260,五部日立电梯,2,（含物业费）,高新区板块,三庆世纪财富中心,国际会展中心对面,20,4,栋,12,层小高层,45800,随便停放,不收费,不带空调暖气，,3,部电梯；大堂,5.6,米,歌舞厅；健身房；酒店,1,2.5,环保科技园,正丰路中段,10,12,栋,6,层,整层定制,1010,个,不收费,中央空调；三菱电梯,34,部,创业服务中心,1,1.6,齐鲁软件园,高新管委会对面,14,20200,60,个,不收费,宽带、,4,部电梯,餐饮、银行,1,含物业费,各版块项目信息,第12页/共21页,项目名称项目位置建筑面积（万平米）楼体类型户型车位数量（个,经十路板块,项目名称,项目位置,建筑面积（万平米）,楼体类型,户型,车位数量（个）,车位价格（元,/,月,/,个）,楼宇配套,社区配套,租金（元,/,平米,/,天）,物管费（元,/,月,/,）,（）,三庆汇文轩,经十路,65,号,3.59,东,25,层；西,20,层,130200,200,3.5/,平米,/,月,中央空调；,4,部,LG,电梯,室外健身设施,1.8,1.2,元,第一大道,经十路,38,号,3.1,24,层高层,80200,4,部迅达电梯；大金中央空调,商务酒店；咖啡吧；大型会议室,3.5-4,3.3,元,名士杰座,经十路与浆水泉路交汇处南,2,18,40-1000,3,部高速电梯,2,层商业、风情商业街,2,3.5,中润世纪广场,燕山立交桥东,34,16,层,80200,按,1:1.5,配比,售,12-20,万,/,个,4,部高速电梯,靠近窑头路，银座购物、银座家居,3.4,4.15,各版块项目信息,第13页/共21页,项目名称项目位置建筑面积（万平米）楼体类型户型车位数量（个,山大路板块,项目名称,项目位置,建筑面积（万平米）,楼体类型,户型,车位数量（个）,车位价格（元,/,月,/,个）,楼宇配套,社区配套,租金（元,/,平米,/,天）,物管费（元,/,月,/,）,（）,数码港大厦,山大路,47,号,4.6,12,层,LOFT188,平米；办公,80120,平米,300,130,宽带、可视对讲、,2,部电梯；中央空调,咖啡厅、