售楼员销售培训

Click to edit Master title style,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,二级,三级,四级,五级,2019年12月11日星期三4时19分28秒,#,銷售培訓,之,技巧篇,技巧篇,“我磨破了嘴皮，他也很喜歡這套房子，價錢也很公道，可他就是不買！”,這樣的情況對每位元售樓員來說都是司空見慣的，但應該怎樣去解決這個問題？,在上一篇中，我们全面学习了房地产销售的知识，同时讲述了售楼员应有的基本职业素质和工作内容，明白了自己的工作定位之后，就应进一步知道怎么做，并在工作中不断完善自己的专业知识和职业素养，希望大家能成为优秀的售楼员！,在本篇中，我们根据市场营销原理、房地产特点和销售实践经验，从客户分析、接待、跟踪、强化推销、排除障碍、引导成交六个方面，全面讲述了房地产销售的技巧。当然，在实际工作中可能你还会遇到一些各种技巧并不足以解决的问题。但是，这已经能够帮助你宣称“我是这方面的专家”了，达到了这一要求，本篇的任务也就完成了。,让我们从观察和了解客户开始：,第一章,客户分析,作为高价位消费品，房地产的销售额动辄数万,计，理性色彩比其它商品销售显得更为浓厚。按市,场学的观点，销售的过程就是购买的过程，所谓有,买才有卖，售楼员的工作就是帮助客户形成适当的,思想条件，致使客户进行购买，形象的说房子,不是在售楼员的脑子里卖出去的！,可是，客户的大脑里在想什么呢？,第一节 购买动机分析,购买动机从理论上可分为两种：,理性购,买动机,和,感性购买动机,。两者之间既有联系,又有区别，且具有一定的可转化性。切实了,解客户的购买动机，需要售楼员养成全面观,察他人反应的习惯，掌握了这一点，你的售,楼技巧就具有了针对性，这是提高销售水平,的重要转折点。,一、理性购买动机,有这样的客户：为了买到一套价钱公道、最合心意的房子，看了大量的售楼广告，到了数十个楼盘，又带了家人，亲戚、朋友和同事等数十人到我们的现场售楼处来了不下20次，从价格、付款方式、结构、装饰、物业管理、发展商信誉到邻居是谁，“再便宜点吧”，琐碎挑剔的问题挖了几百个，最后终于放心买了我们的房子，这位客户即是理性购买动机的支配者。理性购买动机，即是基于自身需要对需购买商品的全部性能和花费进行全面考虑的合理型的思维方式。持有这种动机的客户往往要求售楼员确认所有的问题，并对楼盘做出全方位地，合理地推销。他也往往会坦诚他已经看了，比较了多个楼盘，只是还未做出最后地决定。,要知道，百分之百完美的房子是不存在的，各有优势的楼盘众多，可供客户选择的余地很大，售楼员针对这种心理动机常常会说：“买楼是人生大事，你当然应该慎重，您可以到处看看，希望你能做出明智的选择。”但是，离去能使他再回来吗？,我们的做法观察房客的言行举止，迅速判明起需求特点，再把注意力引导到适合他的商品性能上去，实现从理性到感性的购买动机转变。,二、感性购买动机,你正在给客户介绍你 的房子客厅要布,置富丽堂皇，厨房要做成开放式，主人房放什么床，主色调该怎么确定，女孩房颜色要浪漫，地板要用意大利的，阳台改成落地窗。客户听了半天显得很不耐烦的说：“你讲的很好，但是对我没用，我只不过想随便买套房子给工人做集体宿舍，每间房至少住几个人。”,每个人对商品都会有其不同的注目点，如安全感，舒适感，有个性，够浪漫，争强好胜等原因都可能会影响其购买行为，这种对不同商品的某种性能特别关注或为某种目的而决定购买、带有一定感情色彩的思维方式，我们称之为感性购买动机。,1、理性与感性购买动机的区别与互相转化,前者关注的是商品的全部性能，后者关,注其中的局部。当客户发现商品根本不能满,足其全部需求时，就会转而注目其最需要的,商品性能，而一旦出于某种特别目的的完成,购买后，又尽可能去完善商品的性能，这就,构成了由理性感性理性的购买动机,的转变。,2、感性购买动机的常见表现方式,安,全,这是人类与生俱来的追求，对于中,老年与高收入阶层尤为重要，“我们保,安系统非常先进”可能会起很大作用。,(2),方便舒适,配套齐备，公共交通方便，足不出户尽,得所需，这对工薪阶层家庭来讲吸引很大。,(3),健,健康,良好的光线,，,，完备的会,所,所，优雅的,小,小区环境，,完善的医疗,保,保健服务，,对,对于中老年,客,客户十分关,键,键，,但要避免“,这,这离医院很,近,近”之类的,表,表达方式。,(4)吉,利,利,许多人对风,水,水好坏很关,心,心，如果你,能,能从小区规,则、房屋朝,向,向、设计造,型,型等方面给,这,这类客户以,“,“圾堂,容万骑、水,口,口通风”的,良,良好感觉，,就,就离达成交,易,易不远,了，此点对,于,于传统的广,东,东、福建、,广,广西、香港,及,及小部,分内地客户,有,有关键作用,。,。,(5)尊,重,重,对于那些卓,越,越不凡，成,就,就感非常强,的人，就应,特,特别迎合其,追,追求尊贵和,受,受,爱戴的心态,，,，要让他感,到,到是按自己,的,的,意志在作明,智,智的决定。,切,切忌表现出,你,你,是专家和比,客,客户懂得还,多,多，而应巧,妙,妙,地将你的看,法,法嫁接到眼,前,前的这个大,人,人,物身上,“,“正如您说,过,过的”，而,绝,绝不能,卖弄。,(6)超,前,前,成都是一个,发,发展非常迅,速,速的城市，,已,已取,得一定身家,的,的年轻一代,正,正在为房地,产,产市场的,主力军，他,们,们对于*文化、*风格建,筑,筑的关,注程度并不,高,高，而对个,性,性、活力、,超,超前的追,求则很强，,售,售楼员应有,足,足够的知识,面,面和社交,能力，迅速,找,找出客户的,特,特别爱好，,除,除房屋装,潢建议独具,个,个性及超前,意,意识外，适,当,当的提议,与客户一起,参,参加一些活,动,动，亦对你,的,的推销大,有益处。,(7)投,资,资升值,持这类动机,的,的客户关心,的,的是是否能,赚,赚,钱，但发展,前,前景不一定,等,等同于升值,潜,潜力，物,以稀为贵才,永,永远是升值,的,的题材。美,妙,妙的前景,描述固然可,激,激发购买欲,，,，“咱们算,算,算看，你省,了多少钱。,”,”亦可取，,“,“这样的房,子,子以后可是,越,越,来越少了”,则,则可能更管,用,用。,(8)从,众,众,“这个单元,怎,怎么卖得这,么,么快？真的,卖,卖完,了？那客户,真,真的下午就,来,来交钱？能,不,不能找你,经理想想办,法,法？我现在,就,就交钱！”,这就是,典型的从众,心,心态。售楼,员,员为难的神,情,情可能会,加重这类客,户,户的购买紧,迫,迫感，你若,立,立即答应,会给他以上,当,当受骗的感,觉,觉，但一旦,确,确认了这,笔交易，就,应,应马上完成,。,。,(9)隐,私,私,有些人必须,要,要花掉手中,的,的钱，但又,不,不能,让更多的人,知,知道；又有,一,一些客户纯,粹,粹是由于,私生活隐蔽,需,需要而购置,物,物业。对于,这,这两类客,户，即使一,点,点暗示都有,可,可能触动其,第,第三神,经，你必须,无,无意识地表,示,示出与保护,其,其隐私的,相近方法，,以,以引导客户,自,自己得出结,论,论：“我的,隐私已得到,充,充分保护。,”,”,(10),物,物以类聚，,人,人以群分,富人不太可,能,能住进贫民,窟,窟，工薪阶,层,层有,个富,翁,翁做,邻,邻居,也,也会,产,产生,心,心理,自,自卑,感,感。,对,对前,者,者,要让,他,他感,觉,觉到,“,“我,的,的邻,居,居也,有,有百,万,万身,家,家”,，,，面,对,对,后者,除,除描,绘,绘出,实,实实,在,在在,的,的家,外,外，,付,付款,方,方式,灵,灵,活如,“,“首,期,期三,万,万元,，,，月,供,供一,千,千多,”,”更,能,能打,动,动他,。,。,第二,节,节,消费,层,层次,分,分析,所谓,高,高、,中,中、,低,低档,主,主要,是,是由,价,价格,来,来,表现,的,的，,客,客户,的,的支,付,付能,力,力决,定,定了,其,其消,费,费,层次,。,。下,面,面从,成,成都,房,房地,产,产市,场,场现,状,状出,发，,简,简单,描,描述,不,不同,的,的消,费,费层,次,次可,购,购买,的,的,房屋,档,档次,。,。,(1),安,安置,型,型,主要,针,针对,较,较低,收,收入,的,的消,费,费群,体,体，,特,特点,是,是住,得,得下,，,，如,安,安居,公,公寓,、,、单,身,身公,寓,寓，,就,就成,都,都市,的,的经,济,济发,展,展状,况,况而,言,言这,一,一类,住,住宅,开,开发,量,量已,不,不宜,过,过大,。,。,(2),小,小康,型,型,主要,针,针对,较,较高,收,收入,的,的消,费,费群,体,体，,其,其特,点,点是,安,安居,型,型住,宅,宅基,础,础上,，,，要,求,求交,通,通方,便,便，,配,配套,齐,齐备,，,，环,境,境优,美,美，,生,生活,舒,舒适,，,，客,厅,厅与,饭,饭厅,分,分开,，,，有,主,主人,房,房和,两,两个,阳,阳台,，,，万,科,科城,市,市花,园,园及,时,时本,类,类型,的,的精,品,品。,(3)安,居,居型,主要,针,针对,中,中等,收,收入,的,的消,费,费群,体,体，,其,其特,点,点是,住,住得,下，,分,分得,开,开，,卧,卧室,与,与客,厅,厅分,开,开，,如,如向,阳,阳名,居,居等,。,。,(4)豪,华,华型,即所,谓,谓“,豪,豪宅,”,”，,主,主要,针,针对,高,高收,入,入的,消,消费,层,层次,，,，,其特,点,点是,与,与小,康,康型,住,住宅,相,相比,客,客厅,、,、饭,厅,厅、,厨,厨房,、,、卫,生间,的,的面,积,积更,大,大，,有,有主,人,人套,房,房，,有,有两,个,个或,两,两个,以,以上,阳台,，,，能,给,给人,以,以享,受,受生,活,活的,感,感受,，,，和,较,较高,身,身份,的,的感,觉，,所,所谓,大,大套,复,复式,，,，较,好,好的,别,别墅,均,均属,豪,豪华,型,型住,宅,宅。,第二,章,章,客,客,户,户接,待,待,“客,户,户购,买,买的,动,动机,是,是什,么,么？,我,我给,他,他的,第,第一,印,印象,够,够不,好,好够,好,好？,我,我刚,才,才的,介,介绍,是,是否,成,成功,？,？他,还,还会,再,再来,吗,吗？,客户,首,首次,到,到访,我,我们,的,的楼,盘,盘，,售,售楼,员,员的,接,接待,水,水平,初,初步,得,得以,表,表现,，,，上,述,述答,案,案总,是,是待,客,客户,走,走后,立,立即,得,得出,，,，前,面,面我,们,们已,经,经谈,到,到客,户,户接,待,待的,一,一般,程,程序,，,，下,面,面将,从,从四,个,个方,面,面讲,述,述客,户,户接,待,待的,一,一般,技,技巧,，,，使,你,你和,你,你的,房,房子,都,都将,给,给客,户,户一,个,个良,好,好的,第,第一,印,印象,。,。,第一,节,节,让,让,客,客户,感,感到,舒,舒适,自,自在,一、,硬,硬环,境,境,经常,查,查看,户,户外,广,广告,及,及室,内,内布,置,置是,否,否完,好,好整,洁，,室,室内,气,气味,是,是否,清,清新,宜,宜人,，,，是,售,售楼,员,员日,常,常的,基本,工,工作,，,，有,良,良好,的,的硬,环,环境,，,，才,能,能吸,引,引客,户,户心,情愉,快,快的,走,走进,来,来，,舒