仁恒双湖湾酒店式公寓营销策划方案资料

Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Click to edit Master title style,仁恒双湖湾酒店式公寓营销筹划方案,工程读解,1,Part,工程布局,A,B,社区商业,SOHO,公寓,西,东,产品位于工程地块最东侧靠近星湖街局部，由两幢8层公寓组成。1层裙楼为挑高大堂局部，2-7层为SOHO产品。,产品为70年产权，暂定为毛坯交付，精装挑高入户大堂，承受以高档石材为主的精装修模式。公寓内已预留厨房、卫生间管道，面积范围从46-110平方米。整体外立面具有较强现代主义风格。,楼层面积分布,户型配比：工程共61套公寓，77平米户型为34套，46平米户型占比10%，110平米户型占比11.5%，80-90平米户型占比23%。,户型特点：房间内无隔断，预留厨房、卫生间管道，可敏捷分割空间。每户均有内阳台设计。,3-7,层平面图,阳台,周边配套设施,商业配套：李公堤商业建筑群、湖东邻里中心、联丰商业广场、金鸡湖国宾馆、凯宾斯基大酒店等；,教育医疗配套：金鸡湖学校、独墅湖高教区、苏大附属医院等；,此外，工程西侧金鸡湖27洞高尔夫球场及北侧环金鸡湖景观群等。,周边,住宅及公寓价格,分布,晋合广场，25000,一级竞争区域,二级竞争区域,三级竞争区域,沸腾,CB,D，21000,星虹国际，12100,君地新大陆,11500,建屋商务汇，12800,建屋紫宸庭，待定约16000,月亮湾国际会议中心,16000,都士VIP，11500,金沙富都,10000,星湖尚街，11500,蝴蝶湾，13500,周边酒店公寓市场状况,小结：规模普遍比较大，产权除建屋商务汇外均为40年，主力产品为平层或者挑高，面积偏小集中在30-90平米，多为精装，去化率根本在50%以上。,竞品分析,-建屋商务汇,工程简介：,工程为70年产权公寓，精装修交付，装修标准1800元/，户型面积在69-120。工程主打SOHO办公，商住两用精装公寓,销售状况：,工程于11年6月开头销售，目前剩余20套左右，去化80%左右，销售速度较慢。目前售价在12800元/平米左右，含1800元装修标准，总价在80-150万左右。其中70平和80平的产品销售可观。,整层平面图,卖点剖析：,全户型的整幅落地玻璃；空间由业主自由分割；,屋顶主题花园；精装湖景办公全现房,工程分析：,工程规划有写字楼、酒店式公寓及商业产品，酒店式公寓为40年产权，精装修交付，面积在45-80，平均售价11500元/平米，总价在50-90万。写字楼及商铺暂无销售打算。,45,一房,60,一房,8,0,两房,卖点剖析：,总价49.9万入住湖东富人区。,户型剖析：,45-60一房和80两房，面积和本工程有很大的,销售状况：,工程于12年12月开头销售，目前剩余50套左右，去化50%左右，销售速度较块，总价在50-100万左右。,竞品分析,-,星湖尚街,工程简介：,工程为高层住宅，产品分精装修和毛坯，面积为98-170，平均售价13500元/平米，容积率平均1.64，绿化率50%以上，总共1176户，车位1:1。底层商铺暂无销售打算。,卖点剖析：,空中花园、多空间附赠、全阳光卧房、园居景观,户型剖析：,销售状况：,工程于11年5月开头销售，目前剩余200套左右，去化80%左右，,98两房,竞品分析,-蝴蝶湾二期,108两房,120两房,君地新大陆：,工程为高层住宅，总建筑面积约15万方，由6栋精装修公寓，1栋酒店组成，面积30-90，平均售价11500元/平米，容积率3.0，绿化率35%，总共1141户。,户型剖析,销售状况：,工程于12年7月开头销售，目前剩余160套，去化率50%左右，总价在30万-100万。,竞品分析,-君地新大陆,S,交通兴旺，地域优势,现房,购房后即可见到投资收益,品质优势，高素养的“邻居”,W,周边生活配套设施还不齐备,产品类型同质化现象比较严峻,社区商业人气缺乏,O,投资型酒店可填补目前市场的空白,合理的价格势必可以搅动市场,商业气氛渐渐聚拢，有进展潜力,T,所面对客户群体较窄,产品所处面积段竞争较为剧烈,星湖尚街价格较低会拉低本工程,SWOT分析,“酒店式的效劳，公寓式的治理”，主要模式为供给效劳、没有酒店经营的效劳式公寓。,“自用”和“投资”两大成效，与传统的酒店相比，在硬件配套设施上毫不逊色，而效劳更加家庭化、人性化。,行业特点,“珍贵但不高价，品质胜于外观”,总结建议,工程的特性打算了本案的用户人群为以高端客户为主体人群，这局部客户经济力量强，对高品质物业的需求较强；,板块内经济进展以及片区知名度的提升将为板块物业带来源源不断的高素养、高消费群体；,假设工程能够解决效劳这一问题，将使工程取得更加抱负回报成为可能；,4、本工程的竞争对手威逼性强，但是品质不属于同一区间，建议工程突出品质特点。,工程定位,2,Part,湖东,板块精装,酒店公寓,定位思路,本案的位置是属于具有保藏和投资价值的湖东中心稀缺地段，对于国内新贵或者境外人士都是很有吸引力，一个以自住和酒店公寓出租都适宜的定位是最适合本案的。,卖点诉求,70年产权 区分其它工程仅仅40/50年产权,精装修 迥异的装修风格，完善的家具、家电,投资/自用型 现买现住、早投资早回报,顶级公馆 由单纯的酒店式公寓提升为苏州顶级公馆,环境 湖东空气清爽，环境美丽宜人,区位 交通便利，湖东商区，动静得宜,产品 45110左右平米舒适现房,形象定位,70,年产权、精装修、投资/自用型、公馆,投资收益性酒店公寓,；,释放压力,的生活空间,集具备国际化治理背景、面对大型企事业单位的中高层人士设置的，融工作性居住、接待于一体的，极度表达居住者身份感的行政酒店公馆。,推广案名,仁恒,SOHO,公馆,1.仁恒，大品牌开发商,2.SOHO，,现代的舒适和经典耐久的,商住两用,空间,3.公馆，凸显品质,其他案名,仁恒,壹号,公馆,仁恒,龙,公馆,仁恒,臻宅,仁恒,紫龙阁,仁恒,尊庭,注释：突显尊贵,主题推广语,仁恒SOHO公馆，360度的都市行宫,贵之邻，尊之所，仁恒顶级行政公馆；,阳春白雪，臻品至尊；,投资自用两适宜，仁恒SOHO至尊家品；,空间新概念，SOHO小时代；,Home is love，家住顶级公馆；,客户定位,投资客户：,分布在市内各城区以及外地，对本区域进展前景熟知的投资客户。,自用客群：,追求共性、认同价值、懂得享受且可以享受的单身新贵；,区域中、短期居住外籍人士；,区域中有长期商务、生活往来的外地暂居型人群；,长期在外的跨国公司总裁、高级治理人员、高级员工等；教授，外企白领，驻地办事处工作人员，外籍商务人士等；,本工程的目标客户是城市中坚阶层，具有较高的收入水平，同时具有肯定的社会地位，讲究高效率以及生活舒适度的满足，有肯定的市场生疏，具有较为开放的生活态度，对工程各方面有较高要求；,目标客户年龄集中在30-50岁之间，年龄跨度较大；,目标客户行业来源分布较广，企业性质全；,客群特征,价格定位,蝴蝶湾：毛坯，住宅，均价13500元/平米，月均去化25套。,建屋商务汇：精装，办公，价格为11000-15000元/平米，月均去化率6套。,星湖尚街：精装，公寓，均价11500元/平米，12年12月入市，月均去化10套。,建议销售价格保持与一般住宅持平甚至略低，可获得肯定市场时机。,将来竞争对手价格对本工程造成很大威逼，价格不宜太高。,本工程销售均价为13000元/平米，销售周期5个月，月均12套。,东1,东2,东3,东4,东5,西1,西4,西3,西2,备注：参考采光，朝向，面积，布局打分,楼层及户型定价,营销策略,3,Part,营销总策略,高举高打,形象战略,产品战略,服务战略,营销战略,形象战略,品质+品牌，形象包装,效劳战略,英式贵族化的酒店式公寓效劳模式：,全方位的满足理念效劳,高效率的共性化效劳,高素养并可履行效劳承诺的员工,人性化的五星级治理,“公馆“的硬件配套,产品战略,奢华讲究，简约风范,大堂展现,-走廊展现-,低开高走、小幅频调,价格策略,错时营销，依据竞争者动态、工程工程节点及工程商业相关营销节点进展放盘与销控，始终保持市场热度，保证均衡销售和价格稳中有升。,价格低开高走，到达快速实现热销、快速回款的目的，实现工程价值的市场认同，制造市场影响力。,依据前期销售状况，蓄客量，高举高打，进一步拔高形象，提升品质，增加工程附加值，实现价格平稳走高，快速实现热销。,通过前期的市场积存和口碑传播，以及工程整体形象和商业配套的进一步完善，工程销售末期价格实现高开高走，实现完善收官。,调 价原则,调价周期,累计半月或一月，价格普涨一次。,调价比例,每次调整幅度控制在,2%-4%,，遇有重大节点和利好时适当提高。,调价依据,1,、价格调整依据市场反映、客户积累量、销售进度等因素，配,合工程时间节点、营销策略等进展情况调整。,2,、伴随销售进度，逐步提价，营造升值感觉,“,嬴、赚”效应。,3,、刺激潜在购买力，展开良性循环，对后期形成有力支持。,线上渠道,扩展受众掩盖,线下渠道,点杀目标客群,坐销+行销+电销,网络硬广协作节点投放,报纸硬广协作节点投放,短信+持续投放,分展场定向区域，蓄客期持续进展,网络软文持续投放,定向拓展重点小区、企事业单位访谈,区域内道旗持续投放,渠道策略,华美易居自身优势：精英高效的电销团队+丰富的数据库,销售,节,点,整体形象高举高打,产品价值建立热销,业主联谊,口碑传播,两节促销，快速收官,重要节点的大型活动，如开盘、竣工、交房等；,主打活动，如产品推介会、现场体验活动、论坛活动、节假日活动等；,中小型活动：新老业主联谊活动、拓展客户资源类活动、促销活动、高尔夫精英赛、雪茄之夜、浪费品展、高档车4S店活动等。,雪茄红酒之夜,欧美同学会,4S,店活动,GOLF,活动,节点活动,销售总控图,蓄客预热期,2023.62023.8,2023年8月底,2023年10月底,工程包装，售楼处设立，户外、网络、DM等广告全面铺开,重要节点,2023.8月酒店式公寓开盘，保持持续强销。,2023年11月之前，完成工程销售的60%，从而根本完成工程销售任务。,开盘强销期,持续热销期,2023年12月-2023年1月,尾盘续销期,2023年1月之前，完成工程80%的销售任务。,形象植入，大量蓄客，提前认购,低价进入市场，聚焦市场,高价入市，拉升价格,持续保温，尾盘销售,推售进度,目标任务,蓄客100组，提前认购10组,总计61套，目标完成40%，销售额,目标完成20%，销售额,目标完成20%，销售额,媒体组合,户外、网络、硬广、软文杂志播送,软文、杂志、短信、客通、数据库,软文、杂志、短信、客通、数据库、电梯广告,软文、杂志、短信、客通、数据库,户外、网络、硬广,推广预算,总销售额,1%,作为总体推广预算费用,本工程公寓局部总销售金额为：-亿元，营销推广费用按1%比例计算，推广费用-万元。,目前苏州高端公寓推广费用比例根本在1%3%,注：以上费用预算目的是为了表示出本案在推广上的发力趋向，并不代表最终的营销支配方案。,推广费用预算比例建议,汇报完毕，感谢倾听！,