商铺销售培训

,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,世联行“冲高”培训系列,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,世联行“冲高”培训系列,世联行“冲高”培训系列,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,世联行“冲高”培训系列,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,不同商业区商铺类型,1,不同商业区商铺类型（续表）,2,产权返租模式,操作方式,客户购买时即与开发商签订租约，将所购房产返租给开发商，租约期内由开发商将房产转租经营，租期两年到十几年不等。发展商一次性返数年租金降低首付；同时返租期内，业主定时从发展商处得到定额租金回报,。通常这种返租回报模式会附带,“,回购,”,条款。,典型案例,曼哈购物广场、常兴天虹商场、保利友谊城、金晖商城、大中华太古广场、沃尔玛鸿洲店,支付租金,提供回报,小业主,发展商,商家,代理招商,出租物业,购买物业,小业主,商家,提供物业,支付租金,销售结束,关系转化,小业主和商家不能承担解决矛盾的角色，也不具备解决矛盾的能力。,产权返租模式下的价值链模型和利益传导模型：,解决了高价销售与提前消化的矛盾，但激化全部销售和持续经营的矛盾。,建设部,房地产销售管理办法,规定：,2001,年月日后，不得以返本销售和售后包租的方式出售未竣工的房屋。,3,店中店销售模式,店中店销售模式下的价值链模型和利益传导模型：,开发商,投资者,经营者,消费者,获取现金,获取物业,承租物业,获取投资收益,获取经营收益,购买产品,操作方式,发展商将商业划分为可经营的小铺位，然后按铺位出售给投资者或使用者，同时购买人必须同时签署物业使用协议，承诺服从商业的统一经营和管理约束。,典型案例,赛格电子市场,缓解了全部销售与持续经营的矛盾，但无法解决高价销售与提前消化之间的矛盾,4,基金整售模式,操作方式,基金,/,大客户直接收购商场，然后租给大型商业，获取投资收益。,典型案例,嘉德置地的,“,中国商业地产基金,”,计划。,基金整售销售模式下的价值链模型和利益传导模型：,投资者,基金,经营者,使用者,消费者,获取现金,获取物业,承租物业,获取投资收益,获取经营收益,承租物业,购买产品,获取销售利润,开发商,获取现金,获取投资收益,5,对客技巧及模拟演练,6,课程纲要,与客户建立良好的关系,逼定的界定,客户购买信号,常用逼定方法,客户分类及应对方法、话术,7,一、,怎样快速建立亲切感？,8,怎样快速建立亲切感？,赞美是最好的拉近距离的方式：,赞美必须是真诚的；,赞美对方的闪光点；,赞美比较具体的地方；,使用间接赞美或第三方赞美；,四个赞美面：,工作方面、,面相方面、,家庭方面运动、,技巧方面健康、,9,心灵曲线,0,10,岁最需要的是理解,10,20,岁最需要的是认同,20,30,岁最需要的是欣赏,30,40,岁最需要的是赞美,40,岁以后最需要的是崇拜,怎样快速建立亲切感？,10,仔细观察周围的环境找到合适话题：,专业销售人员必须具备敏锐的观察力；,从环境入手了解客户性格；,从环境中发现客户的兴趣；,引导顾客说他感兴趣的打开他的话夹子；,怎样快速建立亲切感？,11,明确你希望,提供帮助,的而,不是卖东西,：,为别人提供帮助的人是快乐的人；,我们靠提供帮助获取利润和提成；,客户需要帮助但讨厌推销；,热忱帮助别人的人比较容易获得认同；,提供帮助需要先了解问题和困惑；,怎样快速建立亲切感？,12,怎样快速建立亲切感？,快速的进入顾客所处的频道：,建立同步情绪；,调整同步语速；,使用客户语言习惯；,进入顾客的逻辑；,进行镜象模仿；,使用顾客使用的表象系统,；,13,怎样快速建立亲切感？,“,视觉型,”,客户,:,表现,:,讲话速度很快,语言表达内容不明确,“,我要说的不是这个意思,”,运用视觉语言,-,“,我看不出来问题,”,肢体语言较多,对策,:,注意良好的第一印象,让客户控制步调,注意肢体语言的运用,提供可以看见的证据、描绘具体明确的视觉图像,“,幻想是看见无形的事物的艺术,”,14,怎样快速建立亲切感？,“,听觉型,”,客户,表现,:,讲话速度适中、发音清晰、逻辑严密,;,运用听觉词语,“,我听不出来,”,、,“,你讲的,”,很少运用肢体语言,;,对策,:,注意声音、语调的变化,;,尽量让他们发言把握信息,;,运用听觉语言,“,您听我说,”,“,您可以告诉我,”,利用客户的证词和可以听出来的证据,;,15,怎样快速建立亲切感？,“,感觉型,”,客户,表现,:,讲话速度很慢；,话不是很多,属于倾听者；,喜欢与动作有关的词,“,我感觉,”,“,我了解,”,握手会比较有力、时间会比较长；,对策：注意第一印象，表现尽量大方、自然；,引导客户接触、感受物业的特点；,直接进入主题，注意调节气氛；,多运用感觉型词语,“,你想象,”,“,你感觉,”,16,怎样快速建立亲切感？,学会选择有效的话题,:,什么样的话题才是有效话题,?,顾客感兴趣,;,自己有了解,;,比较细致具体,;,能够和购买行为建立联系,;,17,二、逼定的界定,18,逼定的界定,思考：,进入逼定环节的条件是什么？,逼定之前你要做什么准备？,19,逼定的界定,进入逼定环节的条件是,：,1.,客户确实有购买意向；,2.,有能满足客户需求的房源；,3.,买卖双方价格差异在合理区间内。,逼定之前你需要做,：,1.,判断客户的意向和需求；,2.,判断客户类型；,3.,制定解决方案。,20,三、客户购买信号,21,客户购买信号,-,语言信号,顾客问题转向有关商品的细节，如费用、付款方式、价格等,.,详细了解售后服务,.,对销售人员的介绍表示赞扬和肯定。,询问优劣程度。,对现在的房子表示不满，如环境、位置、配套、面积,接过销售人员的介绍提出反问,对商品提出某些异议,.,22,客户购买信号,-,表情及肢体语言信号,顾客面部表情从冷漠、怀疑、深沉变成自然、大方、亲切、附和。,眼睛转动由慢变快，眼睛发亮而有神采。,由若有所思变为明朗、放松，嘴唇开始抿紧，好象品味、权衡着什么。,开始仔细观察商品。,转身靠近销售人员，进入闲聊状态。,忽然用手轻敲桌子或身体某部位的动作来帮助自己集中思维，作最后决定。,23,客户心理分析,一般而言，客户分类的依据不同，其分类的结果可能就会有很大的差别。例如依据客户的性格、职业、年龄、性别等分类。但是通俗的分类就是,按照客户的购买行为的客户心理分析,，进一步认识客户的真正需求，从而达到我们销售的目的。,商品房买卖业务而言，通常认为客户的购买行为具有以下的共同的心理特征：,24,追求建筑的文化品位：,求保值、增值：,投机、投资获利：,抓住了客户的心理需求，展开以客户消费需求为主的销售策略，我们便打开了销售行为的第一道门。,客户心理分析,25,客户心理分析,求实用：,使用价值、实际效用、内在质量等，,如：采光、通风、使用面积、结构、防潮、隔音、隔热等,低价位：,购房者最关心的问题之一,求方便：,房屋的使用过程中的最重要的问题之一,如：供水、电、气、电话、宽带网络、有线电视、交通、配套的商业设施的等,求新颖、美观：,主要就是房屋的建筑风格、与生活相关的区域环境、景观等,26,客户心理分析,追求建筑的文化品位：,万科的第五园外体现中国的传统文化、奥林匹克花园则体现的是运动与时尚的完美结合的现代生活文化,求保值、增值：,投机、投资获利：,抓住了客户的心理需求，展开以客户消费需求为主的销售策略，我们便打开了销售行为的第一道门。,27,把握购买动机和消费层次,“,我磨破了嘴皮，他也很喜欢这套房了，价钱也很公道，可他就是不买！,”,这样的情况对每位售楼员来说都是司空见惯的，但怎样去解决这种问题呢？,购买动机从理论上可分为两种，理性购买动机和感性购买动机，,切实了解客户的购买动机，需要置业顾问养成全面观察他人反应的习惯，掌握了这一点，你的技巧才更具针对性，这是提高销售水平的转折点。,28,购买动机,理性购买动机，即是甚于自身需购置商品的全部性能和花费进行全面考虑的合理型思维方式。,我们的做法,-,观察客户的言行举止，迅速判明其需求特点，再把其注意力引导到最适合他的商品性能上去，实现从理想的购买动机转变。,理性购买动机,29,购买动机,个人对商品都会有不同的注目点，如安全感、舒适感、有个性、够浪漫，争强好胜等原因都可能会影响其购买行为，这种对不同商品的某种性能特别的关注成为某种目的决定购买，带有一定感情色彩的思维方式，我们称之为感性购买动机。,感性购买动机,30,四、逼定的常用方法,31,1.,感情联络法,通过投顾客感情之所好，帮顾客解决所需，使双方有亲和感、需求的满足感，从而促发认同感，建立心理相融的关系，使买卖双方买矛盾的心理、距离缩小或消除，而达到销售目的。,32,2.,诱之以利法,通过提问、答疑、算帐的方式，向顾客提出购买商品所带来的好处，从而打动顾客的心，刺激他们的购买欲望。,33,3.,以攻为守法,当估计顾客有可能提出反对意见时，抢在他们提出之前，有针对性的提出阐述发动攻势，有效的排除成交的潜在障碍。,34,4.,当众关联法,利用人们的从众心理制造人气，大量的成交气氛令顾客有紧迫感，以此来促进大量购买。,35,5.,引而不发法,在正面推销不起作用的情况下，可找顾客感兴趣的话题，展开广泛的交流，并做出适当的引导和暗示，让顾客感到购买的好处，而达到成交。,36,6.,动之以诚法,抱着真心真意，诚心诚意的心态，没有办不成的事。,37,7.,助客权衡法,积极介入帮助客户将某些明确利弊加以分析，让顾客比较权衡利大于弊，引起购买欲望。,38,8.,得失心理法,利用顾客怕物非所值，花费了无谓的价钱，又担心不当机立断，怕,“,过了这个村没有这个店,”,的心理，来提醒顾客下决心购买。,39,9.,期限抑制法,销售人员可以利用或制造借口，或以某些原因临时制造有效期让对方降低期望值，让其只能在我方方案范围所定的期限内做出决定。,40,10.,欲擒故纵法,针对买卖双方经常出现的戒备心理，在热情的服务中不要摆出志在必得的成交欲望，而是抓住对方的需求心理先摆出相应的条件，表示出条件不够不强求的宽松态度，使对方反而感到不能成交很可惜的心理，从而主动迎和我方观点成交。,41,11.,激将促销法,当顾客已出现购买的信号，又忧郁不决的时候，销售人员不是从正面鼓励购买，而是从反面用某种语言和语气，暗示对方缺乏某种成交的主观或客观条件，让对方为了自尊下决心排板成交。,42,五、客户分类及应对方法、话术,43,客户分类及应对方法、话术（一）,由于人的能力、气质和性格的不同，消费者呈现出各自的个性特征。我们把这些特征划分为,12,种类型。,类型,特点,应对,注意事项及,话术,从容不迫型,严肃冷静，遇事沉着，对销售人员的建议认真聆听，会提出问题和自己的看法，但不会轻易作出购买决定。,销售人员必须熟悉产品特点，谨慎地应用层层推进引导的办法，多方分析、比较、举证、提示，使购房者全面了解利益所在，以期获得对方理性的支持。,对于第一印象恶劣的销售人员绝不会给予第二次见面机会。,优柔寡断型,对是否购买某一楼盘犹豫不决，即使决定购买，但对于位置、售价、户型、建筑风格、物业管理、企业品牌等又反复比较，难于取舍。,销售人员要冷静地诱导购房者表达出所疑虑的问题，然后根据问题作出说明，并拿出有效例证，以消除购房者的犹豫心理。,销售人员首先要做到不受对方影响，商谈时切忌急于成交。,自我吹嘘型,购房者喜欢自我夸张，虚荣心很强，总在别人面前炫耀自己见多识广，高谈阔论，不肯接受他人的劝告。,销售的要诀是，从他自己熟悉的事物中寻找话题，适当利用请求的语气。销售人员最好是当一个,“,忠实的听众,”,。,销售人员且不可打断或随便插话，否定客户。,44,客户分类及应对方法、话术（二）,类型,特点,应对,注意事项及,话术,豪爽干脆型,购房者多半乐观开朗，决断力强，办事干脆豪放