3房地产中介法律知识及案例分享

,Related Documents,Click to edit Master text,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,*,房产中介法律知识及案例分享,21世纪不动产,合肥区域法务部 孙涛,版权所有 不得侵犯,每家加盟店独立拥有和运营,1,中介法律知识的重要性,合理躲避风险,巧妙化解纠纷,树立专家形象,每家加盟店独立拥有和运营,2,住房公积金管理条例,物业管理条例,城市房地产开发,经营管理条例,房地产广告,发布暂行,规定,城市房地产,中介效劳,管理规定,城市房地产,权属档案,管理方法,商品房,销售管,理方法,城市商品房预售管理方法,城市房地,产抵押管,理方法,城市房地产管理法,房屋登,记方法,民法通则、合同法、公司法、物权法、广告法等,宪 法,每家加盟店独立拥有和运营,3,中介用语定义,房地产中介效劳：房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动,房地产经纪：以收取佣金为目的，为促成他人房地产交易而提供居间或者代理等专业效劳的行为,委托协议：是指委托人和房地产经纪机构约定，由房地产经纪机构提供专业效劳，为促成委托人与第三人进行房地产交易的合同,独家代理：是指委托人只委托一家房地产经纪机构代理房地产交易事宜,4,房屋买卖,不得擅自转委托,及时向委托人汇报,如实告知义务,交易资金监管,合法收取佣金（严禁吃差价）,5,合肥市的特殊规定,(一)机关办公区内、学校教学区内的住房；,（二）违反房改政策规定购置的住房或以低于房改政策规定的价格购置且未按照规定补足房价款的住房；,（三）住房面积超过省人民政府规定的控制标准，或者违反规定利用公款超标准装修，且超标局部未按规定退回或补足房价款及装修费用的住房；,（四）已确定属房屋拆迁范围内的住房；,（五）产权有争议的或者共有人不同意出售、未经抵押权人书面同意转让的住房；,（六）上市出售后形成新的住房困难的住房；,（七）擅自改变房屋使用性质的住房；,（八）其他依法不得上市交易住房。本条前款第（一）项规定的已购公有住房确需上市交易的，应当征得原产权单位的书面同意。原产权单位享有以同等条件优先购置、交换、租赁权利。,6,房屋租赁,“买卖不破租赁,承租人“优先购置权,租赁双方权利义务（出租人修缮、承租人保护约定）,房屋转租,（1）需出租人同意,（2）出租人承租人（分租人）分承租人,每家加盟店独立拥有和运营,7,房屋登记,房屋权属证书是房屋权利的合法凭证,房屋登记的程序：,申请受理审核,记载于登记簿发证,权属登记类别：,初始登记、转移登记,变更登记、注销登记,更正登记、异议登记,抵押权登记等,每家加盟店独立拥有和运营,8,新登记方法特点,以“房产证为准以“登记簿为准,强制登记登记为民,共有房产需共同申请登记,期房预登记,未成年人办证,询问、勘查制度,每家加盟店独立拥有和运营,9,案例一：共有,2008,年,12,月，合肥徐小姐通过合肥某中介公司找到了一套中意的房源，遂与该中介公司签订了,房地产经纪合同,，并在经纪人史某的居间磋商下，与卖家范先生签订了,存量房买卖合同,。合同签订当日，为表示买房诚意，徐小姐通过该加盟店交付卖家范先生定金,5000,元，三方约定于过户时由买卖双方支付佣金。,12,月,15,日，办理过户手续时，发现此房有卖家范先生前妻份额，其现在美国，过户不能。,每家加盟店独立拥有和运营,10,法务分析,此房产系共有房产，须共有权人共同办理过户手续。但客户前妻现在美国居住，并已拿到绿卡，且客户上市出售此套房屋没有告知其前妻（此共有权人不知情），同时，客户也不希望其前妻知道有此房屋股份。鉴于以上情况，此房产不具备合法办理过户的条件。,房屋登记方法第十三条：共有房屋，应当由共有人共同申请登记。共有房屋所有权变更登记，可以由相关的共有人申请，但因共有性质或者共有人份额变更申请房屋登记的，应当由共有人共同申请。,现在要办理此项过户手续，必须符合以下任一条件：,1、卖方前妻通过中国驻美使馆办理售房委托公证手续；,2、卖方前妻本人到场签字。,每家加盟店独立拥有和运营,11,中介风险,无法收取佣金,面临买方索赔诉讼风险,定金双倍返还之连带责任,合同法第425条：,居间人成心隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。,中介公司信誉度降低（品牌伤害）,每家加盟店独立拥有和运营,12,法务建议,操作过程中：,不要过分依赖房产证（产调）,房屋登记方法第二十六条：,房屋权属证书、登记证明与房屋登记簿记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。,及时收取佣金，进行佣金确认,补救措施：,安抚客户，挽回客户信心,协助受害方挽回损失（追定）,向过错方追佣或居间合理费用,每家加盟店独立拥有和运营,13,案例进展,涉险过关 存在瑕疵,1.,卖方单位及房改办出具证明,2.,卖方承诺,正确流程,1.,更正登记,权利人同意,2.,异议登记,权利人不同意,3.,诉讼或仲裁,确定房屋归属,4.,处分房屋（房产过户）,每家加盟店独立拥有和运营,14,案例二：涉税,2009年元月，合肥某中介机构经纪人史某为促成一房屋交易（该房屋未超过两年，卖方原买入价为35万），承诺买家张先生可为其所买房屋在本次交易中做两次价格评估，已到达“避税的同时还能获得高额房贷的双重目的。买家同意后，该中介机构遂通过关系对该房屋进行了两次估价，首先估价40万（低于合肥市基准价），用来完税；接着又估价50万（超过合肥市基准价，同实际成交价），用来过户，并办理抵押贷款。,每家加盟店独立拥有和运营,15,法务分析,问题一：,避税？漏税？偷税？,问题二：,“行规能否对抗法律明文规定？,问题三：,中介机构、客户有无法律风险？,每家加盟店独立拥有和运营,16,法务分析,本案应纳税款：,50,万*,6.5%=32500,元,实际纳税额：,（,40,万,-35,万）*,5.5%+40*1%=6750,元,偷税额：,32500-6750=,25750,元,每家加盟店独立拥有和运营,17,法律风险,偷税：违法，无限期追征，对屡次犯有前两种行为未经处理的，按照累计数额计算,只要是因为纳税人的原因少缴税款，不管主观客观，一律视为偷税！,法律后果：,经济责任：罚款（5倍）滞纳金,行政责任：提请主管部门、工商部门撤消营业执照及相关资质,采取税收保全和强制执行,刑事责任：（刑法第201条）偷税数额占应纳税额10%以上并且偷税数额在1万元以上，或因偷税被税务机关给予2次行政处分又偷税的，处3年以下有期徒刑或拘役，并处偷税数额1倍以上5倍以下罚金；偷税数额占应纳税额30%以上并且偷税数额在10万元以上，处3年以上7年以下有期徒刑，并处偷税数额1倍以上5倍以下罚金。,每家加盟店独立拥有和运营,18,法务提醒,因为税法规定许多行为视同应税行为，比方以房换房没有发生货币交易、房屋买卖、抵押等，所以纳税人很容易在不经意间产生偷税并到达承担刑事责任的数额，而一旦到达此数额补税为时已晚，司法程序已经启动，司法机关强势介入，税务机关及其他机关已无权过问，而只有配合的义务。,每家加盟店独立拥有和运营,19,案例三：跳佣一,买卖双方经居间方撮合，,共同签订了,房地产买卖居间协议,，约定于三日后签订正式买卖合同，并就佣金数额与支付条件达成一致。第二天，卖家以房屋的共同共有人之一不同意出卖该房屋为由，与买家就解约事宜达成一致，并在居间方主持下签订了,解约协议,。嗣后，居间方得知双方于二个月之后，至当区的房地产交易中心完成了产权过户手续，买家已经取得了该套房屋的产权，居间方即向法院提起诉讼，要求双方赔偿居间方佣金损失。,每家加盟店独立拥有和运营,20,庭审纪实,法院认为，此案是一件非常典型的买卖双方私下成交的跳佣案件。买卖双方签订解约协议，然后私下成交，到达逃脱向中介公司支付佣金的目的。按照合同法第59条：当事人恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，因此取得的财产收归国家所有或者返还集体、第三人。同时合同法第426条规定，居间方促成合同成立的，委托人应当支付报酬。据此判决，买卖双方应当全额支付居间方佣金。,每家加盟店独立拥有和运营,21,法务建议,经纪人在业务操作中，应将涉及交易的法律文书签署齐全，即三方居间协议、佣金确认书、看房确认书等，以免买卖双方有跳佣事实后，无法以相关证据来支持追索佣金的诉讼。,在签署三方居间协议后，遇上有一方违约不买或不卖的情况，要密切关注双方是否有私下成交的事实，即可至该区的房地产交易中心取得产权调查证明，一经发现属实，即可考虑提起诉讼，保护自身合法权益。,每家加盟店独立拥有和运营,22,案例四：跳佣二,实质同上案例，唯一区别在于，买卖双方以交易条件未能全部达成一致为由，签署,解约协议,，并且通过其他中介公司操作，完成产权过户。居间方得知跳佣事实后，诉至法院要求被告支付全额佣金。,每家加盟店独立拥有和运营,23,庭审纪实,法院经审理认为，本案中，尽管居间方促成买卖双方签订的三方房地产买卖居间协议，其中包含买卖该物业的根本条款，但其性质仍为居间合同。因居间方未促成买卖双方签定正式的买卖合同，根据合同法第426条、第427条的规定“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬；居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。且房地产买卖居间协议中未约定买卖双方不得在一定期限内通过其他中介公司完成涉案房屋的交易，因此买卖双方通过其他居间方完成交易也不构成违约，故不支持居间方的诉讼请求，仅判令支付居间方5000元居间效劳补偿费。居间方不服提出上诉，二审法院维持原判。,每家加盟店独立拥有和运营,24,法务建议,营业部门在业务操作过程中应尽量促成买卖双方完成正式买卖合同的签署，否则将可能丧失收佣的基础。,应尽量防止买卖双方在签订买卖合同前正面接触，从而减少买卖双方私下交易或通过其他中介成交以逃避支付佣金的风险。,在居间协议中特别约定“买卖双方在一定期限内不得私下交易或通过其他中介成交，否则将追究买卖双方相应的违约责任，若出现上述案件中情形，则可通过追究买卖双方的违约责任来补偿佣金损失。,每家加盟店独立拥有和运营,25,案例五：独家委托,2008年1月，陈先生到中介公司挂牌出售一套某物业。中介公司工作人员称如果签订独家委托可以帮其打广告，并在公司内重点推荐。陈先生觉得有一定道理，就签订了委托合同。过了一个多月，陈先生一直没有接到中介公司的电话，也没有人来看他的房子。陈先生打电话到中介公司了解情况，询问是否做过广告、为什么没人来看房，中介公司均说不清楚。陈先生因急需用钱，故又委托其他中介公司成交了该物业。中介公司发现陈先生委托的物业未通过自己成交，即将陈先生告到法院，要求陈先生支付违约金。,庭审中，陈先生认为签合同时中介公司仅是独家委托能够做广告和重点推荐，并没有说要承担高额的违约责任；但中介公司接受委托后，没有提供任何居间效劳，即要求承担高额违约金显失公平。,经审理，法院认为违约金条款系中介公司提供的格式合同，该格式条款的设立使中介公司处于无论是否提供居间效劳均可收取佣金收入的有利地位，依据合同法的规定，该条款应当是无效的，故判决驳回了中介公司要求陈先生支付违约金的请求。,每家加盟店独立拥有和运营,26,法务分析,依据中华人民共和国合同法第32-41条规定，提供格式合同的一方，加重对方责任或免除己方责任的条款当属无效。本案在签订独家出售委托后，没有为陈先生积极提供居间效劳，在陈先生“违约后，即要求其承担高额违约金，明显不符合法律规定的格式条款的有效情形。,若中介公司在签订独家出售委托时，向陈先生充分解释了独家出售委托的权利、义务，陈先生在充分认识自己违约将承担高额违约责任的情况下，仍愿意签订独家出售委托，并且中介公司在接受委托后也能积极提供居间效劳（如做房源广告、向客户推荐看房等），有相关证据予以证明的情况下，陈先生应该承担违约责任。,每家加盟店独立拥有和运营,27,法务建议,一般情况下，对于不