南京雨花国际养生公寓提报概要课件

,本报告是严格保密的。,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,*,雨花国际养生公寓提报概要,谨呈：南京宇扬置业有限公司,11/17/2024,雨花国际养生公寓提报概要谨呈：南京宇扬置业有限公司8/5/2,区域市场初步研究,2,区域市场初步研究2,市场发展空间及趋势简析,1、经过2次中央宏观调控后，房地产市场发展到2006年下半年，城市中低收入阶层首次置业需求、老年人养老需求、青年人首次置业结婚需求、县域城镇的自住需求成为房地产市场的主流需求客层；,2、具体到南京市场，表现为中低价大盘（如天润城、东郊小镇）、郊区养老度假公寓（如禄口颐家春天、百利华府等）的持续热销，说明主城区整体房价高涨以后，城市中低收入阶层、老年人、外来打工族的购房需求被成功地释放到城市的交通便利的近郊区，这是一种趋势；,3、超低价格、超紧凑实惠户型、超低总价 是这些楼盘热销的本质原因，交通问题 的有效解决为这些楼盘热销提供了 可实现的 有力基础。,3,市场发展空间及趋势简析1、经过2次中央宏观调控后，房地产市场,六合区域房地产市场简析,1、从南京主城经过浦口区到六合，从大桥走需要1个小时左右车程，而且堵车的不确定性很大，缺乏不设收费站的直达高速公路，这使得六合楼盘对主城购买力的吸引力大大减弱。,2、六合撤县建区、大校场机场搬迁、宁扬通火车站、雨花石文化节、茉莉花 等给主城客户到六合购房提供了升值想象空间。,3、华欧国际友好城、龙池翠洲、圣马丽都等楼盘拉开了主城客户去六合购房的序幕。,4,六合区域房地产市场简析1、从南京主城经过浦口区到六合，从大桥,竞争参考个案的初步调查情况 圣马丽都,项 目 地 址：马集镇赤兔路172-240号 售楼电话：57598770、83409730,开发商名称：丽水市宏兴房地产开发有限公司南京分公司,项目概况：总用地面积约30万平方米，总建筑面积约22万平方米。分三期建设：第一期为赤兔路商业街，总建筑 面积为9万平方米。其中普通住宅5.5万平方米,营业性用房3.5万平方米；第二期住宅8万平方米；第三期住宅5万平方米。项目建设周期为五年：第一期工程为2005年7月至2007年7月完成；目前一期项目已开工3幢，总建筑面积为2.5万平方米；2006年4月开工5幢，建筑面积为4.25万平方米，2006年10月开工4幢，建筑面积为2.25万平方米。总共开工9万平米。6万平米商业将达造成“苏皖边界超大规模的小商品商贸集散中心”。,销售情况：一期,06年1月16日开盘,，推出C幢39套商铺和40套住宅。住宅为112-114平米三房两厅，,均价1096元/平米,，已售罄；商铺主力面积为59、69平米，均价2287元/平米，,已售约28%,。,二期06年6月10日开盘，推出D幢和F幢，共计77套商铺和80套住宅。,住宅统一为111平米三房两厅，,价格统一为1188元/平米,，已售70套，剩余10套；,商铺,主力面积为59、69平米，均价2330元/平米，,已售约10%,。,客户构成：马集镇占1/2，南京主城占1/3，六合城区及其他占20%左右。,5,竞争参考个案的初步调查情况,竞争参考个案的初步调查情况 龙池翠洲,开发商：南京腾泰房地产开发有限公司 售楼电话：57139911、57139922,该楼盘为“城市大开发”,开发,，位于新建中的六合区政府办公大楼后，是将来六合区的CLD地区，堪称六合区政府的“后花园”。每户配备阳台挂壁式太阳能热水系统，24小时免费热水供应。,龙池翠洲起售价,2070,元,/,，现均价,2300,元,/,，一期6万平米已是现房，开盘二年销售状况不好，2006年春节后每月就销售几套，基本处于停滞状态，开发商已经支付的其余200多亩上亿元的土地款形成了巨大的资金利息成本压力。,南京主城区客户约占,20%,，大部分客户包括六合区主城与大厂居民、拆迁户。,6,竞争参考个案的初步调查情况,竞争参考个案的初步调查情况 颐家春天,开发商：,南京盈嘉恒升实业有限公司,售楼电话：5234919952349399,项目位于江宁区禄口镇，秉持“低价格、高品质、原生态”的开发理念，项目规划占地面积,80000,，其中一期规划建筑面积为,96000,。项目毗邻机场高速、宁溧路、将军路、苏源大道及规划中的机场轻轨，紧邻南京空港工业园。,颐家春天小区提供的,直通车,可在,40分钟直达城中,，且没有收费站。,项目建筑形式均为,6+1,的多层板楼。项目户型结构合理、南北通透，以,一房42、二房67、三房87,为主，户型设计精美紧凑、功能明确，浪费空间极少。小区内引入了,管道煤气,。,一期起售均价1868元/,，,一房两厅5.9万起,两房两厅11.4万起,三房两厅15.5万起。,目前一期已售完，正在销售二期。,颐家春天,的,客户群主要是退休的老年群体,，其中一些人把市区的房子让给了子女，自己则选择了位置偏，价格低的禄口板块。,客户中也包括部分工作不久的中青年首次置业。客户70%来自于南京主城区。,7,竞争参考个案的初步调查情况,竞争参考个案的初步调查情况 六合其他楼盘,1、六合城区方州佳苑 住宅项目均价,2000,元,/,。,2、龙庭世家：9月16日,正式开盘。1769元/平米的起售价又一次刷新了南京价格谷底的记录。,此次开盘共推出86平米经典两房、,96平米小三房,、102平米景观小三房、110平米阳光三房及117平米花园三房、103,平米舒适三房等不同户型。,1769,元,/,平米的起售价，使得一套住房,总价控制在,20,万以内,。,3、华欧国际友好城：部分客户是 有钱人为情人买的房子。,8,竞争参考个案的初步调查情况,区域商业现状初步调查,1、六合区主城的商业，以金宁广场为主要代表，售价在3000元/20000元/；,2、六合是南京跨江发展、江苏沿江开发的“南京江北门户”，接受来自扬州、南通等苏中苏北地区的城市化辐射；,3、雨花石 是南京的代名词，传播享誉至海内外，其产源地的“雨花石艺术文化展示交易中心”是对本项目商业人气最大的“磁场吸引力”,4、但本项目毕竟位于一个距离六合区主城15分钟车城的“镇”上，目前商业氛围匮乏，西边山东路是一条再普通不过的道路，本项目商业人气的形成只能靠本身“独一无二性的强势氛围引导炒作营造”。,9,区域商业现状初步调查1、六合区主城的商业，以金宁广场为主要代,区域旅游资源现状,1、横梁镇东南的方山，是当今世界上保存最完好的古火山口，拥有仙人洞、,紫竹园,、王子石等八大奇景。,2、紧邻方山东侧座落着两座山峰，二峰拔地而起，十分匀称，恰似少女一对丰腴的双乳，故称之为奶山。山上佳木葱茏，山腹处国防工事纵横交错，是开发兵器展览、游宫仙境的最佳宝地，3、背倚横山，南枕奶山的南王水库，波光粼粼，是夏日游泳，春日垂钓，碧水泛舟，旅游度假的极度好去处。,4、既可供建筑之用，又具观赏价值的石英砂、红砂、建筑石、五彩石等储量丰富，尤其是雨花玛瑙石为中华一绝，是观赏、收藏、馈赠的佳品。,5、方山的八大奇景，南王千亩水库，太平万亩平原，星罗棋布茶场，千家万户果园等，形成了独特的自然田园风光。,10,区域旅游资源现状1、横梁镇东南的方山，是当今世界上保存最完好,项目定位初步探讨,11,项目定位初步探讨11,项目基地位置特点分析,1、,横梁镇地处六合东大门，东临仪征化纤，西接扬子乙烯，是闻名遐迩的雨花石之乡，全镇4.4万人口，辖,2,个林场，,1,个社区。,2、六合主城到南京主城大约1个小时车程，横梁镇到六合主城主城约15分钟车程；横梁镇经长江二桥到中山门会快很多，但来回一趟需要40元过桥费；,3、,横梁镇建成面积已达,1.3,平方公里，进驻居民,12000,多人，总建筑面积,34,万平方米，91年横梁镇被省政府确定为对外开放重点工业卫星镇，2002年成为省级新型小城镇，,南京市重点建设的“,三城九镇,”之一,。,4、横梁镇只有一些零星的房产开发，缺乏成片大规模开发社区。,12,项目基地位置特点分析1、横梁镇地处六合东大门，东临仪征化纤，,项目 核心价值 构成解析 能吸引客户购买的核心价值理由,1、本项目地块是经过国土局正式公开挂牌程序的出让开发用地，商业、住宅都可以办理“两证齐全”（区别于以前的集体土地开发住宅无法办理产权证），土地成本约7.5万元/亩，楼面地价约105元/,，土地成本较低构成了本项目的主要核心竞争力；,2、项目1100元/左右的售价可能是整个南京“行政区”中能办理70年产权证的价格最低的商品房；,3、,本项目总用地面积238亩，总建筑面积17万,，大规模的成片开发意味着可以配备较为齐全的休闲、养生、生活配套，且综合配套成本较低，为吸引主城区客户提供了条件；,4、横梁镇可以通过二桥高速快速达到新庄、中山门，为吸引主城区客户解决交通问题多提供了一种方案。,5、雨花石、茉莉花都是 南京市 享誉国内外的特色文化代表，这都为六合项目提供了包装推广的无形价值资产空间。,13,项目 核心价值 构成解析 能吸引客户购买的,初步的目标客户定位,1、初步估计，本项目客户，40%来自南京主城区，30%来自横梁镇，15%来自六合城区，15%来自扬子,乙烯、仪征化纤等周边地区,；,2、主城客户中，以 老年人养老养生、外来务工人员首次置业、大学毕业青年首次置业、中低收入阶层 客户为主，二期别墅有望吸引一些 大老板为情人购房。,3、六合及横梁镇客户以附近乡镇企业主、私营业主、公务员为主。,4、周边客户以扬子,乙烯、,南京化学工业园、,仪征化纤、,仪征青山镇工业园区,等大型企业职工为主。,14,初步的目标客户定位1、初步估计，本项目客户，40%来自南京主,包装宣传推广策略,1、推广原则：用最有效、最精准、最节约的媒介策略，达到最佳的宣传推广效果；,2、鲜明的市场定位、颇具个性的文案、最具“穿透力”的平面设计，最少的宣传投入取得最佳有效的推广效果；,3、网络广告推广左邻右里 城市泊客,4、户外广告：条幅、大牌、工地围墙、售楼处,5、DM单页：房展会、老年人活动俱乐部、人才市场DM单页投放,6、电台广播广告：以歌曲“茉莉花”为背景音乐,7、报纸广告:少量，以软文炒作为主,8、售楼处：主城区售楼处在珠江路、六合城区售楼处在开发商办公处、现场售楼处,15,包装宣传推广策略1、推广原则：用最有效、最精准、最节约的媒介,谢 谢！,16,谢 谢！16,