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,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,第七章 投资性房地产,第一节,投资性房地产概述,第二节,投资性房地产的成本模式,第三节,投资性房地产的公允价值模式,第四节,投资性房地产的转换,中级财务会计,1,中南财经政法大学会计学院,第七章 投资性房地产 第一节 投资性房地产概述 中级财务,一、投资性房地产的概念及特点,（一）,概念,投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。,（二）特点,（1）目的是为赚取租金或资本增值，或两者兼有。,（2）应当能够单独计量和出售。,一、投资性房地产的概念及特点（一）概念,二、投资性房地产的确认,投资性房地产只有在符合定义的前提下，同时满足下列条件的，才能予以确认：,(1)与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业；,(2)该投资性房地产的成本能够可靠地计量。,二、投资性房地产的确认 投资性房地产只有在符合定义的,三、投资性房地产的范围,（一）属于投资性房地产的项目,（1）已出租的土地使用权,（2）持有并准备增值后转让的土地使用权,（3）已出租的建筑物,（二）不属于投资性房地产的项目,（1）自用房地产,（2）作为存货的房地产,（三）需要根据具体情况判断的项目,三、投资性房地产的范围（一）属于投资性房地产的项目,四、投资性房地产的计量模式,1、成本模式,在成本模式下，对投资性房地产进行后续计量，计提折旧或摊销。存在减值迹象的，按照规定进行处理。,提问：公允价值模式有无相关处理？,四、投资性房地产的计量模式 1、成本模式,四、投资性房地产的计量模式,2、公允价值模式,企业有确凿证据表明其投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，可以采用公允价值模式进行后续计量。,应当同时满足下列条件：,（1）投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场。,（2）企业能够从活跃的房地产交易市场上取得的同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。,四、投资性房地产的计量模式 2、公允价值模式,一、,成本模式,下投资性房地产的初始计量,（一）外购投资性房地产,外购的房地产，只有在购入的同时开始出租或用于资本增值，才能作为投资性房地产加以确认。,一、成本模式下投资性房地产的初始计量（一）外购投资性房地产,一、,成本模式,下投资性房地产的初始计量,（二）自行建造投资性房地产,一、成本模式下投资性房地产的初始计量（二）自行建造投资性房地,一、,成本模式,下投资性房地产的初始计量,例1：,东升公司,于2007年1月1日开始兴建一幢写字楼,，,共耗用,工程物资,6,00,万,元，应付人员,费用1,50,万,元,。该写字楼于同年10月1日,完工交付使用,，公司于当日将该写字楼出租给迅达公司使用,。,一、成本模式下投资性房地产的初始计量例1：东升公司于2007,二、,成本模式,下投资性房地产的后续计量,（一）成本模式下投资性房地产的折旧或摊销,二、成本模式下投资性房地产的后续计量（一）成本模式下投资性房,二、,成本模式,下投资性房地产的后续计量,（二）成本模式下投资性房地产的减值,二、成本模式下投资性房地产的后续计量（二）成本模式下投资性房,二、,成本模式,下投资性房地产的后续计量,（三）成本模式下投资性房地产取得的租金收入,二、成本模式下投资性房地产的后续计量（三）成本模式下投资性房,二、,成本模式,下投资性房地产的后续计量,例2：,东升公司,于2007年1月1日以银行存款2 000万元取得一项土地使用权,，,并于当日将其对外出租，每年获得租金4,00,万,元,。,东升公司,对该投资性房地产采用成本模式进行计量，该土地使用权价值按20年分摊。2011年12月31日，该土地使用权的账面余额为1500万元，计提减值准备为160万元,。,二、成本模式下投资性房地产的后续计量例2：东升公司于2007,三、,成本模式,下投资性房地产的处置,三、成本模式下投资性房地产的处置,三、,成本模式,下投资性房地产的处置,例3：沿用例2，,东升公司,于2007年1月1日以银行存款2 000万元取得一项土地使用权,，,并于当日将其对外出租，每年获得租金4,00,万,元,。,东升公司,对该投资性房地产采用成本模式进行计量，该土地使用权价值按20年分摊。2011年12月31日，该土地使用权的账面余额为1500万元，计提减值准备为160万元,。,若2012年1月1日,东升公司,将该土地使用权出售，取得收入1 500万元，款项已存入银行。在出售过程中以现金支付清理费8 000元，同时按售价5%计算应缴纳的营业税,。,三、成本模式下投资性房地产的处置例3：沿用例2，东升公司于2,一、,公允价值模式,下投资性房地产的初始计量,在采用公允价值模式计量下。企业应当在“投资性房地产”科目下设置“成本”和“公允价值变动”两个明细科目，确认为投资性房地产。,具体核算方法同成本模式下的初始计量。,一、公允价值模式下投资性房地产的初始计量 在采用公允,二、,公允价值模式,下投资性房地产的后续计量,投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量的，不计提折旧或摊销，应当以资产负债表日的公允价值计量。,二、公允价值模式下投资性房地产的后续计量 投资性房地产,二、,公允价值模式,下投资性房地产的后续计量,例4：,东升公司,于2007年1月1日以银行存款2 000万元取得一项土地使用权,，,并于当日将其对外出租，每年获得租金4,00,万,元,。,东升公司,对该投资性房地产采用公允价值模式进行计量。2007年12月31日，经测算，该土地使用权的公允价值为2 200万元。2008年12月31日该土地使用权的公允价值为2 100万元,。,二、公允价值模式下投资性房地产的后续计量例4：东升公司于20,三、,公允价值模式,下投资性房地产的处置,三、公允价值模式下投资性房地产的处置,三、,公允价值模式,下投资性房地产的处置,例5：沿用例4，,东升公司,于2007年1月1日以银行存款2 000万元取得一项土地使用权,，,并于当日将其对外出租，每年获得租金4,00,万,元,。,东升公司,对该投资性房地产采用公允价值模式进行计量。2007年12月31日，经测算，该土地使用权的公允价值为2 200万元。2008年12月31日该土地使用权的公允价值为2 100万元,。,若,东升公司,2009年1月1日将该土地使用权出售，取得收入1 500万元，款项已存入银行。在出售过程中以现金支付清理费8 000元，同时按售价5%计算应缴纳的营业税,。,三、公允价值模式下投资性房地产的处置例5：沿用例4，东升公司,一、,投资性房地产转换的条件,（1）投资性房地产开始自用；,（2）作为存货的房地产，改为出租；,（3）自用土地使用权停止自用，用于赚取租金或资本增值；,（4）自用建筑物停止自用，改为出租。,一、投资性房地产转换的条件（1）投资性房地产开始自用；,二、,投资性房地产转换日的确定,（1）投资性房地产开始自用，转换日是指房地产达到自用状态，企业开始将房地产用于生产商品、提供劳务或者经营管理的日期。,（2）作为存货的房地产改为出租，或者自用建筑物或土地使用权停止自用改为出租，转换日应当为租赁期开始日。,（3）自用土地使用权停止自用，改为用于资本增值，转换日是指企业停止将该项土地使用权用于生产商品、提供劳务或经营管理且管理当局作出房地产转换决议的日期。,二、投资性房地产转换日的确定（1）投资性房地产开始自用，,三、,投资性房地产转换的计量,（,一,）,投资性房地产转换为自用房地产,1投资性房地产,（,成本模式,）,自用房地产,应当将转换前的账面价值作为转换后的资产的入账价值。,（原价值和新价值有无差额？）,应当按该项投资性房地产在转换日的账面余额、累计折旧或摊销、减值准备等，分别转入“固定资产”、“累计折旧”、“固定资产减值准备”等科目。,三、投资性房地产转换的计量（一）投资性房地产转换为自用房地产,三、,投资性房地产转换的计量,（,一,）,投资性房地产转换为自用房地产,2投资性房地产,（,公允价值,）,自用房地产,应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益。,转换日，按该项投资性房地产的公允价值，借记“固定资产”或“无形资产”科目，按该项投资性房地产的成本，贷记“投资性房地产成本”科目，按该项投资性房地产的累计公允价值变动，贷记或借记“投资性房地产公允价值变动”科目，,按其差额，贷记或借记“公允价值变动损益”科目。,三、投资性房地产转换的计量（一）投资性房地产转换为自用房地产,三、,投资性房地产转换的计量,例6：,东升公司,于2007年1月1日将原采用公允价值模式计量的一幢出租厂房收回并作为公司的一般性固定资产处理。在出租收回前，该厂房账面原值为900万元，其中成本为800万元，公允价值变动为100万元,。,转换当日该厂房的公允价值为950万元。,若转换日当日该厂房的公允价值为850万元？,三、投资性房地产转换的计量例6：东升公司于2007年1月1日,三、,投资性房地产转换的计量,（,二,）,非投资性房地产转换为投资性房地产,1非投资性房地产,投资性房地产,（,成本模式,）,应当将转换前的资产的账面价值直接作为转换后的投资性房地产的入账价值。,三、投资性房地产转换的计量（二）非投资性房地产转换为投资性房,三、,投资性房地产转换的计量,（,二,）,非投资性房地产转换为投资性房地产,2非投资性房地产,投资性房地产,（,公允价值,）,转换当日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入,当期损益,；转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额作为,资本公积（其他资本公积）,，计入所有者权益。,处置,由自用房地产或存货等转换而来的投资性房地产时，,原计入所有者权益的部分应当转入处置当期损益,。即应按该项投资性房地产在转换日计入资本公积的金额，贷记“其他业务收入”科目。,三、投资性房地产转换的计量（二）非投资性房地产转换为投资性房,三、,投资性房地产转换的计量,例7：假设,东升公司,是从事房地产开发业务的企业，2007年3月1日，,东升公司,与迅达公司签订了租赁协议，将其开发的一栋办公楼整体出租给迅达公司使用，租赁期开始日2007年3月15日，出租后采用成本模式计量。2007年3月15日该写字楼账面余额为6 500万元，未计提跌价准备。,如果：假设出租后采用公允价值模式计量，3月15日该写字楼公允价值为6 100万元。,若3月15日该写字楼公允价值为7 000万元？,三、投资性房地产转换的计量例7：假设东升公司是从事房地产开发,三、,投资性房地产转换的计量,例8：,东升公司,于2007年4月10日将一幢厂房作为投资性房地产对外出租。在出租前该厂房账面原值为900万元，已提折旧400万元，提取的减值准备为80万元。假设出租后采用公允价值模式计量。4月10日该厂房的公允价值为520万元。,若4月10日该厂房的公允价值为400万元？,三、投资性房地产转换的计量例8：东升公司于2007年4月10,三、,投资性房地产转换的计量,例9：沿用例8，,东升公司,于2007年4月10日将一幢厂房作为投资性房地产对外出租。在出租前该厂房账面原值为900万元，已提折旧400万元，提取的减值准备为80万元。假设出租后采用公允价值模式计量。4月10日该厂房的公允价值为520万元。,2007年12月31日该厂房的公允价值为600万元。2008年4月10日租赁期满，,东升公司,将该厂房对外出售，取得收入800万元，款项已存入银行。在出售过程中以现金支付清理费2 000元，同时按售价5%计算应缴纳的营业税,。,三、投资性房地产转换的计量例9：沿用例8，东升公司于2007,
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