产品定位模型

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,户型配比定位流程,产品定位主要包含部分,产品定位,物业定位,户型配比,户型面积,产品定位,物业初步发展方向,区域属性,城市发展方向,城市功能定位,城市价值导向,地块指标,地块容积率,地块限制性条件,地块周边资源分析,参考项目圈定,项目周边相似项目,项目同属性项目,户型定位,市场状况,市场参考项目供应现状,市场参考项目需求现状,人口状况,现有人口状况,人口年龄段比例,家庭人口结构,收入状况,职业特征,未来人口状况,人口结构变化,人口变化特征,户型配比定位,户型配比公式套用,物业初步定位影响因素,物业初步定位,区域属性,地块经济指标,区域属性分析,区域属性及城市定位是如何的？结合周边资源分析适合发展何种物业,区域属性,所在区域城市定位,城市功能定位,产业及经济支撑分析,周边资源分析,周边特殊资源分析,地块指标分析,根据地块指标得出可能发展的几种物业组合,地块指标,容积率,根据容积率得出几种物业最优组合,地块限制条件,根据地块限制性条件得出可能的几种物业组合方式,成本初步测算,户型定位影响因素,户型配比及户型面积,市场供需现状,区域现状（根据项目情况圈定参考和竞争项目）,区域未来发展,未来竞争关系,潜在需求,参考项目及竞争项目圈定,参考及竞争项目圈定,项目周边同物业类型项目,属性相同项目,市场供需现状分析要素,得出圈定项目各产品供需状况，初步得出项目可能发展的户型,市场供需现状,市场供应特征,圈定项目各户型供应特征,圈定项目各面积段供应特征,置业目的,市场需求特征,圈定项目各户型需求特征,圈定项目各面积段需求特征,区域现状分析要素,找准可能目标客户群特征，得出客户需求特征,区域现状,现有人口数量,现有人口各年龄段比例,家庭人口结构,区域人口特征,人口职业特征,收入状况,区域未来发展,未来人口变化是否会产生产品需求的变化,区域未来发展,区域未来人口变化,未来人口增长,家庭人口结构变化,产业及其他因素,未来竞争关系,在项目销售周期内，竞争状况是如何的？,未来竞争,现以面市项目未来供应特征,产品户型比例（结合时间点）,产品面积比例（结合时间点）,潜在供应预测,未面市项目物业预测,潜在需求,潜在需求分析,需求问卷,访谈,计算数据因素选择及数据来源,满足最大收益,1.,本项目总建面：,W,2.,户型面积种类：,A,、,B,、,C,、,D,等,确定户型种类分布,确定面积区间,取值时由于面积区间不可能完全是一个个准确数字，因此在计算中应取近似的平均数值。,3.,不同户型面积种类的销售收益：,Xa,、,Xb,、,Xc,、,Xd,确定各户型目前市场销售价格,参照市场竞争项目中类似项目进行比较分析，结合各种因素进行打分，并通过价格影响的权重获得较为合理的本项目个产品的定价,未来价格涨幅预期判断,扣除每种户型的成本,4.,各种户型销售速度：,Ya,、,Yb,、,Yc,、,Yd(,/,月）,通过竞争项目的销售速度的加权计算来对本项目进行预测,5.,销售时间确定：,T,市场中的竞争项目普遍的销售速度,开发商对于项目销售周期的要求,6.Z,为各户型总面积,计算公式,（,1,）,Max=XaZa+XbZb+XcZc+XdZd,（,2,）,Za+Zb+Zc+Zd=W,（,3,）,Za/Ya,T,Zb/Yb,T,Zc/Yc,T,Zd/Yd,T,公式（,1,）可以看出，,Max,要获得最大值，则,Xa,、,Xb,、,Xc,、,Xd,中数值最大的一项所对应的,Z,值应越高。,公式（,2,）限制了,Z,值的最大限度，不能超过总建面。,但是仅靠以上两个条件进行限定，将会造成收益最高户型的面积直接等于,W,的情况，这在实际操作中是不合理的。,所以需要公式（,3,）在销售时间方面进行限定。,之所以引入销售时间，是因为销售时间的长短直接关系到资金成本的高低，也就影响了收益的高低。并且更短的销售周期，有利于避免政策和经济情况变化所带来的市场恶化,计算,某项目总建筑面积（,W,）,100000,，根据市场分析，需要设计（,A,）,60,（,B,）,90,（,C,）,120,（,D,）,160,四种户型面积，通过市场调研得出各种户型每收益为（,Xa,）,1550,元（,Xb,）,1480,元（,Xc,）,1450,元（,Xd,）,1700,元，预测每月各户型销售的面积为（,Ya,）,3000,（,Yb,）,2200,（,Yc,）,2800,（,Yd,）,600,，预计销售时间（,T,）为,15,个月。每种户型总面积数为,Za,、,Zb,、,Zc,、,Zd,。最高收益为,Max,。,其中,W,、,X,、,Y,、,T,是已知条件，则：,（,1,）,Max=XaZa+XbZb+XcZc+XdZd,（,2,）,Za+Zb+Zc+Zd=W,（,3,）,Za/Ya,T,Zb/Yb,T,Zc/Yc,T,Zd/Yd,T,Za,45000 Zb,33000 Zc,42000 Zd,9000,因为,Xd,Xa,Xb,Xc,所以在面积配比中应优先选择,D,户型，即,9000,；然后选择第二位的,A,户型，,45000,；再次选择,B,户型，,33000,。最后剩余,13000,，即为,C,户型,案例分析,秀山泽京项目,户型配比建议,户型,备注,建筑面积区间（）,两房,一房可变两房,7075,两室两厅,7580,三房,两房可变三房,80-85,三室两厅,90-95,三室两厅,100-105,1.,户型定位：,通过地块指标分析，本项目高层物业可建总面积（,W,）为,109239,。,通过市场分析以及客户群分析，得到初步户型定位。,2.,户型收益（,X,）分析,户型,建筑面积区间（）,总价区间,(,万元,),一室一厅,41,14-15,一室二厅（一变二）,63,20-21,两室两厅,63,22-23,73,23-24,80-85,26-27,85-90,27-29,90-95,30-31,两室两厅（二变三）,105,34-35,114,35-36,三室两厅,95-100,30-32,100-105,32-33,110-120,34-37,120-125,39-41,140,以上,44-45,三室二厅,(,三变四,),127,40-41,通过市场上在售项目的总价区间及面积区间获得每销售价格，由于建筑成本差距较小，所以每销售价格最多的户型收益最大。,户型配比建议,户型,备注,每平米销售价格（元,/,）,两房,a.,一房变两房（,7075,）,3243,b.,两室两厅（,7580,）,3225,三房,c.,两房变三房（,80-85,）,3393,d.,三室两厅（,90-95,）,3567,e.,三室两厅（,100-105,）,3512,最后得出户型收益 三室两厅（,Xd 90-95,）三室两厅（,Xe 100-105,）两房变三房（,Xc 80-85,）一房变两房（,Xa 7075,）两室两厅（,Xb 7580,）,3.,月均销售速度（,Y,）分析,销售周期（,T,）根据开发商要求为,2,年，所以,T=24,。,根据分析市场其他在售项目同类产品去化情况，利用加权平均的,回归分析法（类似价格定位）来,预测本项目各户型月均去化量。,户型,备注,本项目预期月均去化速度（）,两房,a.,一房变两房（,7075,）,189,b.,两室两厅（,7580,）,698,三房,c.,两房变三房（,80-85,）,1100,d.,三室两厅（,90-95,）,1387.5,e.,三室两厅（,100-105,）,1332.5,4.,户型配比计算,（,1,）,Max=XaZa+XbZb+XcZc+XdZd+XeZe,（,2,）,Za+Zb+Zc+Zd+Ze=W,（,3,）,Za/YaT Zb/YbT Zc/YcT Zd/YdT Ze/YeT,由公式（,3,）得出,Z T*Y,Za4536,Zb 16752,Zc 26400,Zd 33300,Ze 31980,.,因为,Xd,Xe,Xc,Xa,Xb,由公式（,1,）最后得出应优先选择,d,户型,33300,，其次为,e,户型,31980,，然后为,c,户型,26400,，然后为,a,户型,4536,。由于公式（,2,）限制，剩余面积,13023,为,b,户型。然后通过除以每户面积得到每户户型总套数，最后得出每种户型配比。,户型配比建议,本次结论,户型,备注,套数占比,比例,两房,一房可变两房,5%,19%,两室两厅,14%,三房,两房可变三房,26%,81%,三室两厅,29%,三室两厅,26%,原方案,两房,一房可变两房,15%,40%,两室两厅,25%,三房,两房可变三房,20%,60%,三室两厅,15%,三室两厅,25%,公式推导,产品快销,上述公式为以利润最大化为目标而进行的户型配比计算。由于开发商目的不同，我们根据上公式对以产品快销为前提进行公式转化。,（,1,）确定各户型销售月均去化,Y,。户型总面积为,Z,。销售周期为,T,。总建筑面积为,W,。,（,2,）,Za,T*Ya Zb,T*Yb Zc,T*Yc Zd,T*Yd,（,3,）,W=Za+Zb+Zc+Zd,由公式（,2,）,（,3,）得出,T=W/(Ya+Yb+Yc+Yd),案例分析,以秀山泽京项目为例，总建筑面积为,109239,，各产品月均去化（）分别为,189,、,698,、,1100,、,1387.5,、,1332.5,。,T=W/(Ya+Yb+Yc+Yd+Ye),所以,T,23.2,得出,Za=4386,Zb=,16199,Zc=,25529,Zd=,32201,Ze=30924,所以每种户型套数分别为,61,、,209,、,309,、,348,、,302,。,本次结论,户型,备注,套数占比,比例,两房,一房可变两房,5%,22%,两室两厅,17%,三房,两房可变三房,25%,78%,三室两厅,28%,三室两厅,25%,