街区综合体研究报告ppt课件

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,街区综合体研究,市场营销部,街区综合体研究市场营销部,一、街区综合体的定位,二、街区综合体的规模,三、街区综合体的布局,四、街区综合体的品牌,目录,一、街区综合体的定位目录,一、街区综合体的定位,一、街区综合体的定位,新消费需求,中高档消费,高品质生活配套,便捷化消费,消费者更加追求享受型消费、对社区服务有更高要求,随着消费频率提高，未来商业将向便捷型、高档化发展,新消费需求中高档消费高品质生活配套便捷化消费消费者更加追求享,但是现有的,shoppingmall,和社区商业满足不了消费者新的消费需求,社区商业,满足,高频次消费,低端生活配套,不能满足,高档消费,高档生活配套,但是现有的shoppingmall和社区商业满足不了消费者新,而街区综合体具有体量小、业态全、档次高的特点可以为消费者提供便捷、中高档消费和全面的配套服务,距离适中,服务半径,2-3,公里，抵达性较强,档次较高,商业集中，能整体管理，提升商业品质,业态丰富,涵盖餐饮、购物、娱乐等多种业态,同时能提供高品质的社区服务,街区综合体,而街区综合体具有体量小、业态全、档次高的特点可以为消费者提供,二、街区综合体的规模,二、街区综合体的规模,街区综合体规模控制在,3,万左右，超过,5,万以上商业风险将剧增,消费行为研究成果,消费者,一次购物,过程，对商业面积最大生理承受极限一般在,2.2,2.3,万平方米。,服务人群推算研究推算,以社区人口为主要服务对象，,2-3,万人口的商业体其,零售业态,总面积的极限在,3,万方左右。,业态配比推算,按照零售、餐饮、娱乐,5:3:2,的比例关系，满足高频次消费的需要，,3,万方零售业态可以配比餐饮,1.8,万方、娱乐,1.2,万方，总面积应控制在,6,万方以下。,租金收益及管理成本考虑,为了避免过度竞争、增加租金收益，商业总量应适当减少。因商业体量控制此总面积控制在,5,万方以内较为合适。,街区综合体规模控制在3万左右，超过5万以上商业风险将剧增,为了保证商业的品质和完善的业态组合，,2,万是一个底线,商业管理需要,要保证商业的品质，必须有统一的服务与管理。从商业管理公司运营成本及收益计算，,2,万,方以下难以引入理想的商业及物管公司。,业态组合需要,根据调研结果，当单层面积大于,6000,平米，总面积超过,2.4,万方时，业态组合才能发挥效,应，才能满足提升商业档次的要求,。,为了保证商业的品质和完善的业态组合，2万是一个底线商业管理,3-5,万是街区综合体一个合适的面积,综合考虑便捷性、中高档消费需求、休闲购物需求,3-5万是街区综合体一个合适的面积综合考虑便捷性、中高档消,三、街区综合体的布局,三、街区综合体的布局,街区综合体商业布局四要素,中、高消费是重点,零售、餐饮、娱乐业态是核心,合理的业态组合是关键,娱乐是突破点,街区综合体商业布局四要素中、高消费是重点,要素一：中高消费是街区综合体的重点,有高档商业存在基础：,街区综合体拥有,3,万方的体量，能容纳一定数量的品牌商铺，并且能汇聚相当的人流，,因此提供了中高档商业存在的可能。,.,区别周边零散商业：,街区综合体紧临社区，在部分业态上与社区商业重叠，因此必须以中高档消费加以区,分，以吸引人流，保证商业的成功。,3.,充分发挥周边高消费人群消费能力：,街区综合体选择的位置多位于高档住宅区，因此周边社区的居民有能力并且有意向进,行中高档消费。,要素一：中高消费是街区综合体的重点,要素二：零售、餐饮、娱乐业态是街区综合体的核心,从,CPI,消费比重来看，食品、烟酒、服装等消费占到了,46.2%,，这也就意味着零售以及餐饮类消费依然是主要的消费内容,要素二：零售、餐饮、娱乐业态是街区综合体的核心从CPI消费比,超市经营的是商品，百货经营的是品牌，购物中心经营的就是业态。同样街区综合体的关键在业态。,目前居民消费的重点在餐饮、零售、娱乐，因上述业态是业态组合中的关键部分，可以说是关键中的关键。,要素三：街区综合体合理的业态组合是关键,超市经营的是商品，百货经营的是品牌，购物中心经营的就是业态。,要素四：娱乐功能是街区综合体突破点,实际调查过程中，发现街区商业中的娱乐几乎处于一种原始状态是。,更多的是商务型的大型娱乐，迫切需要满足日常家庭消费的健康型的小型娱乐。,东方数娱已经开始成型，可以成为未来街区综合体中娱乐的一种模式。,要素四：娱乐功能是街区综合体突破点实际调查过程中，发现街区商,零售总量不变,餐饮总量减少,娱乐总量增加,街区综合体是新的商业模式，需要新的业态配比。根据街区综合体便捷化、高档化、休闲化的特点我们的业态组合建议作适当调整：,街区综合体是新的商业模式，需要新的业态配比。根据街区综合体便,零售总量不变,：零售业态保持数量遵循商业总面积越小，零售比例越大的规律,名称,面积（万方）,业态比例,上海正大广场,15,5,：,2,：,3,苏州印象城,13.7,5,：,3,：,2,北京西单大悦城,11.5,5,：,3,：,2,北京银座,Mall,3.1,6,：,3,：,1,杭州大厦购物中心,1.8,7,：,2,：,1,Ps,：业态比例关系先后顺序,零售：餐饮：娱乐,高档零售有较大面积需求,扩大高档零售有利提升整体商业档次,零售业设店门槛低，对住宅社区影响小,零售业租金回报率高,零售业态的优势：,零售总量不变：零售业态保持数量遵循商业总面积越小，零售比例越,零售总量不变,：街区综合体零售业态可规划,40-50,家各种规模的店铺,店铺规模,占比,规划,大型店,20-25%,安排一家平米左右的卖场可满足周边居民的生活需要，对人气的带动方面作用明显,中型店,25-30%,安排家，面积在平米的钟表眼镜或珠宝首饰店的品牌形象店，有助于提升零售业态的层次，如周大福、宝岛眼镜等。,小型店,45-50%,平米的店型是零售业态的主体，小面积的店铺租金回报率相对也较高，数量在家左右比较合理，如,ONLY,、,LEVIS,、哈根达斯等,零售总量不变：街区综合体零售业态可规划40-50家各种规模的,餐饮总量减少,：餐饮业态对项目和收益有负面影响，建议适当减少,餐饮设店门槛较高，对住宅负面影响较大,餐饮业态对于建筑的附属要求较高，增加建筑与后期管理成本。,餐饮的租金回报率较低，对商业利润影响较大,餐饮总量减少：餐饮业态对项目和收益有负面影响，建议适当减少餐,餐饮总量减少,：街区综合体餐饮业态可规划家店铺,店铺规模,占比,规划,大型店,30-35%,大型餐饮对环境的影响较大，解决之道在于减少数量，控制质量，可引进面积在平米的高档中、西餐厅各一家，代表商家苏浙汇、王品台塑牛排。,中型店,35-40%,500,平米左右的中型餐饮对环境的影响相对较小,数量在家比较合适，代表商家,TASTY,西提牛排、必胜客等,小型店,30-35%,尽量减少面积在,150-300,平米的小型餐饮，一方面可供选择的品牌较少，而且大多数档次不高，控制在家。,微型店,5-8%,此类店铺可减少或忽略，最多在,2-3,家左右，面积在,20-50,平米,餐饮总量减少：街区综合体餐饮业态可规划家店铺店铺规,娱乐总量增加,：街区综合体临近社区就要求休闲娱乐家庭生活化,环境因素,KTV,、酒吧等嘈杂业种影响住宅，应减少或避免引入。,高端服务需要,社区需要丰富的娱乐业态以提高社区生活品质。（健身场馆、美容美体、咖啡茶,馆、儿童乐园等设施的面积基本在,1000,平米以下，可提高娱乐业态的丰富度，满,足更多的社区需求。）,租金利润因素,Ktv,这类大面积需求业种，租金回报低。而小面积租金回报高。,娱乐总量增加：街区综合体临近社区就要求休闲娱乐家庭生活化环境,娱乐总量增加,：街区综合体娱乐业态规划家店铺,店铺规模,占比,规划,大型店,30-35%,这类店铺面积在,800-1200,平米左右，店铺数量在家左右,此类代表商家有汤姆熊世界欢乐世界、威尔士健身等,中型店,35-40%,中型店面积大概在,350-600,平米之间，比重可相应提高到家，代表商家有星巴客、王磊形象设计等,小型店,30-35%,休闲娱乐小型化很容易造成档次大众化，不利于整个业态的提升，数量可适当减少到,3-5,家左右。,增加健身活动,增加亲子中心和儿童乐园,提高美容美发数量，优选高档美容美发店铺,优选高档茶馆、咖啡馆入住,减少或避免大型,KTV,，迪吧入住,娱乐总量增加：街区综合体娱乐业态规划家店铺店铺规模,业态形式,店铺类型,单店面积,/,零售,大型店,3000,以上,中型店,350,400,小型店,40,200,餐饮,大型店,800,1200,中型店,350,600,小型店,150,300,微型店,2,0-50,休闲娱乐,大型店,600,1000,中型店,300,600,小型店,100,200,各类别店铺面积区间表,根据苏州、无锡实地调查，零售业态面积要求最低，休闲，餐饮面积要求较高。,业态形式 店铺类型 单店面积/大型店3000以上中型店3,根据街区综合体零售为主、餐饮减少、娱乐家庭化的特点，将街区综合体各业态面积划分如下表：,业态形式,类型,数量,总面积,所占总面积,/,零售,大型店,1,3000,1400016000,中型店,1012,40005000,小型店,3040,70008000,餐饮,大型店,2,2000,55006500,中型店,57,25004000,小型店,23,6001000,微型店,2,3,1,00150,休闲娱乐,大型店,34,25003000,80009500,中型店,1012,40006000,小型店,35,8001000,根据街区综合体零售为主、餐饮减少、娱乐家庭化的特点，将街区综,街区综合体的业态组合比例,零售：餐饮：娱乐,5,：,2,：,3,街区综合体的业态组合比例零售：餐饮：娱乐,四、街区综合体的品牌,四、街区综合体的品牌,零售业态品牌建议,国际或国内中高档连锁品牌，时尚、休闲类为主,增加非生活必须品（珠宝、眼镜、钟表、化妆品）零售的比例,增加西式食品零售。,优选较高的租金承受能力店铺,零售业态品牌建议国际或国内中高档连锁品牌，时尚、休闲类为主,街区综合体零售业态面积总量,1.5-2.5,万，以服饰为主,业种,比例,预计店铺总数,服饰,30-55%,20-30,家居用品,5-15%,4-5,珠宝饰品,8-10%,4-6,钟表,4-10%,2-4,化妆品,1-2%,2-4,面包西点,1-2%,2-3,生活日用品,2-4%,1-2,街区综合体零售业态面积总量1.5-2.5万，以服饰为主业种,零售业态品牌建议,业种,高消费品,牌比例,中档消费,品牌比例,招商难度,品牌建议,服饰类,20-30%,70-80%,比较容易,尽量避免档次较低的店,.,、,、,LEE,、,MODA,、,ONLY,、江南布衣、,ELLE,、,NIKE,、,KAPPA,、,GANT,、百丽、热风,家居类,10-20%,80-90%,一般,以选择中高档品牌为主,.,罗莱家纺、水星家纺 、月星家居生活馆,珠宝饰品,70-80%,20-30%,高消费,旗舰店比较难招,.,周大福 、,TESIRO,通灵、谢瑞麟,曼古银,钟表眼镜,20-30%,70-80%,较难,主要以高利润的眼镜店为目标。,天梭、斯沃淇、宝岛眼镜、茂昌眼镜、吴良材眼镜,化妆品,10-15%,85-90%,容易,选择有门店的综合型化妆品店。,屈臣氏、万宁、佰草集,面包甜点,10-20%,80-90%,容易,此类品牌高档极少，中档品牌较多，便于招商。,哈根达斯 面包新语,85,度,C,零售业态品牌建议业种高消费品中档消费招商难度品牌建议服饰类2,餐饮业态品牌建议,优选中高消费的全国性的餐饮连锁企业,减少面积需求过大餐饮的数量,增加西餐品牌数量,餐饮业态品牌建议优选中高消费的全国性的餐饮连锁企业,餐饮业态品牌面积可控制在,0.6-1,