中级财务会计第6章投资性房地产

,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,中级财务会计,第,6,章 投资性房地产,学习要求,1 了解投资性房地产的内容；,2 理解自行建造投资性房地产的会计处理；,3 掌握本钱计量模式下投资性房地产的会计处理；,4.掌握公允价值计量模式下投资性房地产的会计处理；,4 掌握投资性房地产转换的会计处理。,第,6,章 投资性房地产,投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。,6.1,投资性房地产的取得,6.2,投资性房地产的后续计量和后续支出,6.3,投资性房地产的转换和处置,6.1,投资性房地产的取得,投资性房地产可以通过外购、自行建造、投资者投入、非货币性资产交换、债务重组等方式取得。,6.1.1,外购投资性房地产的会计处理,外购的土地使用权和建筑物，按照取得时的实际本钱进行初始计量，取得时的实际本钱包括购置价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。,企业外购取得的投资性房地产，按应计入投资性房地产本钱的金额，借记“投资性房地产账户，贷记“银行存款、“在建工程等账户。,例6-1 2021年5月，中原地产公司方案购入一栋写字楼，并于5月20日与城建公司签订了经营租赁协议，约定自写字楼购置日起将其出租给城建公司，租赁期为3年。6月15日，中原地产公司实际购入该写字楼，支付价款共计5 000万元。假设不考虑其他因素。,例6-2 2021年1月1日，中房公司支付2 000万元土地出让金取得一块土地使用权，使用年限50年，准备筹建办公楼。,2021年1月1日，该土地使用权出租，中房公司将无形资产转入投资性房地产，采用本钱模式计量。,例6-3 2021年5月31日，华远股份公司购入一幢商务楼，用于对外出租，该商务楼的购置价为1680万元，相关税费20万元，预计使用寿命40年，预计净残值20万元，采用直线法折旧。2021年6月1日对外出租，年租金180万元，每月收取租金一次。,6.1.2,自行建造投资性房地产的会计处理,1自营方式,例6-4 2021年1月，鸿润公司准备自行建造一幢厂房用于出租，为此购入工程物资一批，价款为500000元，支付的增值税进项税额为85000元，款项以银行存款支付。2021年1月至6月，工程先后领用工程物资545000元含增值税额，剩余工程物资转为该公司的存货，其所含的增值税进项税额可以抵扣；领用一批生产用原材料，价值为64000元，购进该批原材料时支付的增值税进项税额为10880元；辅助生产车间为工程提供有关劳务支出70000元；计提工程人员工资131600元，计提工程人员福利费18424元；2021年6月底，工程到达预定可使用状态并交付使用。假定不考虑其他相关税费。,2出包方式,例6-5 2021年3月12日，中房公司将一幢用于出租的新建厂房工程出包给丙公司承建，按规定先向承包单位支付工程价款1000000元，以银行存款转账支付；2021年7月8日，工程到达预定可使用状态后，收到承包单位的有关工程结算单据，补付工程款344000元，以银行存款转账支付；2021年7月25日，工程到达预定可使用状态，经验收后交付使用。假定不考虑其他因素。,6.2,投资性房地产的后续计量和后续支出,投资性房地产的后续计量有本钱和公允价值两种模式，通常采用本钱模式计量，满足特定条件时，可以采用公允价值模式计量。但是，同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。,6.2.1 采用本钱模式进行后续计量,例6-6 中房公司是一家上市公司，属于增值税一般纳税人，适用的增值税税率为17%。中房公司2021年至2021年与投资性房地产有关的业务资料如下：,12021年1月，中房公司购入一幢建筑物，款项920万元以银行存款转账支付。中房公司将取得的该项建筑物自当月起用于对外经营租赁，中房公司对该房地产采用本钱模式进行后续计量。假定不考虑其他相关税费。,2中房公司购入的上述用于出租的建筑物预计使用寿命为15年，预计净残值为20万元，采用年限平均法按年计提折旧。,3中房公司该项房地产2021年取得租金收入为90万元，已存入银行。假定不考虑其他相关税费。,42021年12月，中房公司将原用于出租的建筑物收回，作为企业经营管理用固定资产处理。,例6-7 华远公司对其拥有的投资性房地产采用本钱模式进行后续计量。2021年12月31日，某投资性房地产原账面价值为9000万元，已计提累计折旧3000万元，未计提减值准备，可收回金额为4000万元。,6.2.2,采用公允价值模式进行后续计量,采用公允价值模式计量的投资性房地产，应同时满足以下条件：,1投资性房地产所在地有活泼的房地产交易市场。,2企业能够从活泼的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其相关信息，从而对投资性房地产的公允价值做出合理的估计。,6.2.3,投资性房地产后续计量模式的变更,投资性房地产由本钱模式转换为公允价值模式，企业按照投资性房地产变更时的公允价值，借记“投资性房地产本钱账户；按照已计提的累计折旧或摊销，借记“投资性房地产累计折旧或摊销等账户；按照已计提的投资性房地产减值准备，借记“投资性房地产减值准备账户；按照投资性房地产变更前的账面原价，贷记“投资性房地产账户；按照投资性房地产变更时公允价值与其账面价值之间的差额，调整留存收益。,6.2.4,投资性房地产的后续支出,1资本化的投资性房地产后续支出,1采用本钱模式计量。,2采用公允价值模式计量。,例6-10 2021年1月，恒大公司与天河公司的一项房屋租赁合同即将到期。恒大公司决定在租赁期满后对该房屋进行改进。该投资性房地产采用本钱模式计量，账面价值为230万元，已计提折旧50.6万元。改进过程中发生的支出可予资本化。在改进期间，该投资性房地产停止使用。在改进工程中，发生工人工资10万元，领用原材料20万元，与该原材料有关的增值税税额为3.4万元。假定不考虑其他因素。,2费用化的投资性房地产后续支出,例6-11 2021年1月23 日，中房公司对某投资性房地产进行维修，维修过程中领用一批原材料，价值为120000元，为购置该批原材料支付的增值税进项税额为20400元；应支付维修人员的工资为38000元，不考虑其他相关税费。,6.3,投资性房地产的转换和处置,房地产的转换，实质上是因房地产用途发生改变而对房地产进行的重新分类。,1投资性房地产开始自用，相应地由投资性房地产转换为固定资产和无形资产；,2作为存货的房地产改为出租，相应地由存货转换为投资性房地产；,3自用土地使用权停止自用，用于赚取租金或资本增值，相应地由无形资产转换为投资性房地产；,4自用建筑物停止自用，改为出租，相应地由无形资产转换为投资性房地产。,6.3.1,投资性房地产转换为其他资产,1采用本钱模式进行后续计量的投资性房地产的转换,例6-12 2021年4月30日，黄河公司与长江公司的厂房租赁合同到期，黄河公司决定不再续租而改为自用，故租赁到期日将该厂房转换为自用房地产。当日，该投资性房地产已累计计提折旧52.5万元，已计提减值准备5万元。假定该投资性房地产账面原价为350万元，不考虑其他因素。,2采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产的转换,例6-13 2021年5月30日，建业公司因租赁期满，决定将某投资性房地产转换为自用的建筑物。该项房地产采用公允价值模式计量。转换当日，该投资性房地产的公允价值为2400万元，投资性房地产的账面价值为2300万元，其中本钱2240万元，公允价值变动为60万元。假定不考虑其他因素。,6.3.2,其他资产转换为投资性房地产,1作为存货的房地产转换为投资性房地产,1采用本钱计量。,2采用公允价值计量。,例6-14 2021年5月15日，中房房地产开发公司与建新公司签订协议，决定将其持有的作为库存商品的一栋写字楼出租给建新公司，并于当日签订出租协议，规定租期为三年。中房公司对出租后的该写字楼采用公允价值模式计量。转换日该写字楼的账面余额为4500万元，已计提存货跌价准备200万元，公允价值为5800万元。2021年年底，该写字楼的公允价值为6000万元。假定不考虑其他因素。,2自用房地产转换为投资性房地产,1采用本钱计量。,2采用公允价值计量。,例6-15 中房公司因乔迁新址，原自用的办公楼方案用于出租。2021年9月15日与建新公司签订办公楼出租协议，租期为5年，协议于该日生效。该办公楼转换为投资性房地产后采用公允价值模式进行计量。在转换日，该办公楼公允价值为1950万元，原价1800万元，已累计计提折旧216万元。假定不考虑其他因素。,6.3.3,处置投资性房地产的会计处理,1采用本钱模式计量,2采用公允价值模式计量,例6-17 2021年1月1日，长江公司将一幢商品房对外出租并采用公允价值模式计量，租期为3年，每年12月31日收取租金200万元。出租时，该幢商品房的本钱为5000万元，公允价值为6000万元；2021年12月31日，该幢商品房的公允价值为6300万元；2021年12月31日，该幢商品房的公允价值为6600万元；2021年12月31日，该幢商品房的公允价值为6700万元；2021年1月5日将该幢商品房对外出售，收到6800万元存入银行。假定按年确认公允价值变动损益和确认租金收入。,练习题,练习题,42021年12月31日，长城房地产公司将一建筑物对外出租并采用公允价值模式计量，租期为3年，每年12月31日收取租金200万元，出租当日，该建筑物的本钱为2700万元，已计提折旧400万元，尚可使用年限为20年，公允价值为1700万元。2021年12月31日，该建筑物的公允价值为1830万元；2021年12月31日，该建筑物的公允价值为1880万元；2021年12月31日的公允价值为 1760万元；2021年1月5日将该建筑物对外出售，收到1800万元存入银行。,编制长城房地产公司上述经济业务的会计分录。,练习题,