上半年长沙写字楼分析报告分析

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,2016,年上半年长沙写字楼市场分析报告,长沙写字楼市场正处于一个加速发展的阶段，越来越多的写字楼产品陆续入市，去库存压力并不只有住宅，写字楼也成为去库存的又一重要关键。今年，,在营改增、小微企业所得税优惠等政策利好的大背景下，,长沙写字楼市场逐渐升温。,来自长沙市房地产开发行业预警预报信用信息系统的数据显示，,2016,年,1-6,月长沙写字楼投资额约,41.09,亿元，写字楼施工面积为,641.46,万平方米，写字楼新开工面积为,49.9,万平方米，写字楼销售面积,46.57,万平方米。,长沙写字楼市场加速发展、逐步升温,2016,年上半年长沙写字楼销售面积,46.57,万平方米，占长沙房地产总销售面积的,4%,。与去年同期相比销售面积增加,17.7,万平方米，占全市销售比率上涨,1,个百分点。,2016,年上半年长沙写字楼销售面积,46.57,万平方米,从各区销售面积来看，岳麓区写字楼销售面积占总销售面积的,58%,，在“长沙向西”的城市战略发展方向下，城市向西、工业向西、人居向西、市场向西、需求向西的时代进程，正在加速上演。,2016,年上半年长沙岳麓区写字楼销售面积占总销售面积,58%,2016,年长沙写字楼投资额同比增加,0.67,亿元,2016,年上半年长沙写字楼投资额约,41.09,亿元，占长沙房地产投资额的,9%,。与去年同期相比投资额增加,0.67,亿元，占全市投资额比率上涨,1,个百分点。虽然,2016,年上半年长沙写字楼投资额同比有所增加，但是与往年相比差距较大，最主要的原因是写字楼新报建项目较少。,2016,长沙写字楼上半年新开工、竣工面积,2016,年上半年长沙写字楼新开工,49.9,万平方米，同比减少,43%,。写字楼新开工面积占房地产总新开工面积的,4.9%,，在长沙内六区中，芙蓉区、天心区、开福区均没有写字楼新开工。,2016,年上半年长沙写字楼竣工,58.68,万平方米，与去年同期相比增加,13.82,万平方米，占全市竣工面积的,5%,。,写字楼施工面积,641.46,万平方米,2016,年上半年长沙写字楼施工面积为,641.46,万平方米，占长沙房地产总施工面积的,7%,，比去年同期减少,16.6,万平方米。写字楼施工面积在房地产市场总施工面积中占的比重逐年增加，但是增速放缓。,写字楼市场量价齐升,2016,年上半年写字楼市场受大客户订单的影响，成交量较好，上半年长沙写字楼市场共成交,29.02,万平方米，环比上涨,77.32%,，同比上涨,79.76%,，长沙写字楼市场库存,184.89,万平方米，去化周期,38,周。价格方面，环比上涨,2.26%,，其中天心区均价最高，为,19744,元,/,平方米。,成交岳麓区夺冠 金茂广场成最大赢家,据克而瑞数据统计，,2016,年上半年岳麓区以成交,13.69,万平方米的成绩夺冠，而开福区则以成交,0.67,万平方米的成绩垫底。而单个项目方面，金茂广场销售面积和销售金额分别以,6.6,万平方米和,7.35,亿元成为,2016,年上半年写字楼市场最大的赢家，虽然其上半年的成交量，大客户占比较大，但这也反映了市场对其的认可。另外，华远华中心、绿地中心以及兴旺双铁城都在上半年有较好的表现。,2016,年上半年内六区新建写字楼成交,5653,套，同比增长,44.58%,；其中，,6,月份长沙市内六区新建写字楼成交,15.79,万，同比增长,166.72%,，环比增长,145.95%,；成交,1079,套，同比增长,26.49%,。整个上半年办公用房成交量相较去年同期上涨明显。,价格方面，,2016,年上半年内六区写字楼成交均价为,9916,元,/,，其中,6,月份成交均价为,12154,元,/,，为近一年来的最高价。,近一年长沙市内六区写字楼成交情况,写字楼市场未与火爆的住宅市场形成正比,长沙上半年写字楼市场在住宅市场火热销售情况带动下，去化加快，销售价格及去化面积均较同期有所上涨，但并未能与火爆的住宅市场形成正比。,相较于高供给量，长沙写字楼库存去化效果甚微，仍处于高位，仍将面临挑战。不过各自项目面临的库存压力和市场环境会不一样,;,品质较好、地理位置优越、物业水平较高的写字楼的市场行情相对会比较好，整体品质一般的写字楼可能会面临着较大的去化挑战。,泊富、楷林、运达都是长沙写字楼市场的标杆。其中，泊富的主要竞争力：一是，最高规格的硬件配置；二是，最多世界,500,强及优秀企业入驻；三是，交通及区位占尽优势。,写字楼硬件配置是固定的，要想创新，应从软件升级和集成办公服务上想办法，软件现代化及无障碍办公必将成为趋势，坚持做好办公服务是前提。,2016,下半年长沙写字楼综合竞争力榜,该榜单依据克而瑞房价点评网各楼盘的测评指数（,15%,）、网友评价（,15%,）、楼盘点击量（,15%,）、搜索值（,15%,）以及湘经联评审投票（,30%),，经过综合评分而得。,榜单点评：,该榜单数据受统计维度和时间节点的限制，导致部分项目成了遗珠之憾。像长沙国金中心，这个长沙第一高楼，地处五一广场的黄金地段，可惜只租不售，但这并不妨碍长沙人民对它的期待。,洋湖垸的恒伟湘江时代、中盈广场以及柏宁地王广场，随着宜家入驻洋湖垸，洋湖垸商圈聚集力逐步强化，无论是打绿色办公还是,5A,级写字楼，下半年销售力和竞争力都将迈上一个新的台阶。,楷林国际、滨江国际金融中心作为滨江新城的一线江景写字楼和新地标，有戴德梁行作为前期顾问，两项目无论从选址还是建筑设计上都非常大气，内部设计也彰显人性化。泊富国际广场和德思勤城市广场作为现在或者未来的区域性商业中心，作为引流的中心，项目的发展潜力是无可争议的。而万博汇、裕天国际商汇中心、融科前海天地等项目位于老城区，从上半年天心区和芙蓉区无供应的情况来看，未来老城区的库存只会越来越少，其稀缺性就已经决定了其竞争力。,根据目前写字楼的供求情况，加速去库存，宏观上可期的政策,一，对于限期开发未动工的商业项目，解冻土地开发期限，尤其对商业物业的土地开发期限适当延长，减缓市场中商业项目的不断积压；,二，落实国务院,关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见,，借鉴福建、重庆、云南经验，加快长沙市商改住细则的制定和出台，对未售、设计阶段的商业项目，根据开发企业需求支持商改住；,三，目前长沙商业地产仍沿用已有,10,余年的信贷政策，首付比例不得低于,50%,，贷款年限不得高于,10,年，贷款利率一般在银行基准利率之上上浮,10%-20%,不等。建议适当调低商业地产首付比例，如首套商业地产的首付比例不低于,30%,、,2,套不低于,50%,，同时放宽贷款年限最高,20,年或产权剩余年限减贷款年限之后大于等于,20,年；,四，商业地产还可参照住宅政策，进一步降低库存商业地产的税费。如按,2%,的税率征收契税，切实减轻开发商和业主的负担。,