房地产估价第一章房地产的概念与特性

单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,房地产估价,房地产估价,课程学习要求,听课,笔记 作业,讨论,考试,实习,学习内容,第一章 房地产的概念与特性,第二章 房地产估价概论,第三章 房地产价格与价值,第四章 房地产估价的原那么与程序,第五章 收益法及其运用,第六章 市场比较法及其运用,第七章 本钱法及其运用,第八章 假设开发法及其运用,第九章 路线价法及其运用,第十章 其他估价方法及其运用,第一章,房地产的概念与特性,第一章 房地产的概念与特性,因为估价必须“识货,为什么要学房地产相关知识？,第一章 房地产的概念与特性,第一章 房地产的概念与特性,1-1,房地产的含义,一、房地产的定义,1,、通俗地说,:,房产,+,地产,2,、完整定义,房地产是指土地以及建筑物等土地定着物，是实物、区位、权益三者的结合体,第一章 房地产的概念与特性,二、土地、建筑和其他土地定着物的含义,1、土地的含义,一宗土地的范围可分为三个层次,地球外表，简称地表空间,地球外表以上一定范围内的空间，简称地上空间,地球外表以下一定范围内的空间，简称地下空间,现代法律规定,通常，地上空间的高度以飞机的飞行高度为限，地下空间的深度以人类的能力所及为限；,另外，地下资源、埋藏物等可以出售、出租或者以法律规定等方式而属于地表所有权人的以外的其他人,第一章 房地产的概念与特性,2、建筑物的含义,1广义：房屋+构筑物,2狭义：房屋,房地产估价中一般将建筑物作广义理解,第一章 房地产的概念与特性,3、其他土地定着物的含义,1含义：附属于或结合于土地或建筑物，从而成为土地或建筑的从物，应随土地或建筑物的转让而转让的物，但当事人另有约定的除外。,2判别标准,物理上不可分,可分，但这种别离不经济或别离后会破坏土地、建筑物的完整性、使用价值或功能、建筑物的价值明显减损,课堂讨论：,以下各项哪些属于土地定着物，哪些不是，为什么？,埋设在地下的管线、设施，建造在地上的围墙、假山、水池，种植在地上的树木、花草，摆放在房屋内的家具、电器，挂在墙上的画，在地上临时搭建的帐篷、戏台。,第一章 房地产的概念与特性,三、实物、权益和区位的含义,1、实物：指房地产中看得见、摸得着的的有形局部。,房,地,产,实,物,有形的实体,该实体的质量,功能,以一幢房屋为例进行分析,第一章 房地产的概念与特性,分 析,一 幢 房 屋,有形实体,实体质量,功能如何,砖木结构,砖混结构,钢筋混凝,土结构,钢结构,材料质量,施工质量,确,定,结,构,材,料,质,量,施,工,质,量,空,间,布,局,第一章 房地产的概念与特性,2、房地产权益的含义：无形、不可触摸的局部，是基于房地产实物而衍生出来的权利、利益和收益。,权利,权益,根底,房地产的各种权利,受到其他房地产权利限制的房地产权利,受房地产权利以外各种因素限制的房地产权利,房地产的额外利益与收益,第一章 房地产的概念与特性,3、房地产区位的含义：一宗房地产与其他房地产或者事物在空间方位和距离上的关系，包括位置、交通、周围环境和景观、外部配套设施等方面,1位置,坐落、方位、距离、朝向、楼层,2交通,可及性、便捷性,3周围环境,自然环境、人文环境、景观,4外部配套设施,根底设施、公共效劳设施,地理位置不变，但社会位置会变,第一章 房地产的概念与特性,欧阳先生为投资需要，欲以其拥有的房地产作抵押向银行申请贷款，他设想选择其所拥有的三套房屋中一套价值最大的作为抵押物，但他不知道这三套房屋哪套作为抵押物的价值会最大。于是，他去向专业投资参谋司徒女士咨询，并要求获得迅速答覆。在司徒女士的要求下，欧阳先生简单介绍了三套房屋的根本状况如下：,尽管欧阳先生很着急，司徒女士也很想帮他，但司徒女士说无法立即给欧阳先生建议。,如果欧阳先生向你咨询，你能否立即答复他？为什么？,A 房屋位于甲级地段，是他与朋友司马先生共同投资购置的，建筑面积152.5平方米，房型为三室二厅，楼龄2年；,B 房屋位于乙级地段，是他独资购置的，建筑面积80.2平方米，房型为二室二厅，楼龄3年；,C 房屋位于丙级地段，是他独资购置的，建筑面积148.6平方米，房型为三室二厅，楼龄5年。,案例,第一章 房地产的概念与特性,两宗房地产：,实物同，权益不同，价不同；,权益同，实物不同，价不同；,权益,同，实物同，区位不同，价不同。,案例,第一章 房地产的概念与特性,四、房地产的其他名称,不动产,物业,Real estate/real property,第一章 房地产的概念与特性,五 房地产的存在形态,1.,土地,2.,建筑物,3.,房地,第一章 房地产的概念与特性,1-2,房地产特性,1、不可移动性,2、独一无二性,3、寿命长久性,4、供给限性,5、用途多样性,6、相互影响性,7、易受限制性,8、价值量大,9、难以变现性,10、增值保值性,自然,增值,1,通货膨胀,2,需求增加,3,外部经济或相互影响,4,投资改良,一、房地产特性,第一章 房地产的概念与特性,1-3,房地产的种类,综合,特殊用途,农业,工业,体育娱乐,餐饮,旅馆,办公,商业（狭义）,居住,按用途分,第一章 房地产的概念与特性,现房,在建工程,毛地,熟地,生地,按开发程度分,整体资产中的,房地产,以房地产为主的,整体资产,或包含其他资产的,房地产,现在或过去状况下的,房地产的差异部分,已经灭失的,房地产,未来状况下的,综合体,房地产的局部,土地建筑综合体,建筑物,土地,按实物形态分,按是否产生收益分,按是否产生收益分,收益性房地产,非收益性房地产,自用,营业,出租,销售,按经营使用,方式分,按权益状况分,“干净的房屋所有权和出让的建设用地使用权,“干净的房屋所有权和划拨的建设用地使用权,“干净的房屋所有权和集体土地,共有房地产,局部产权的房地产,有租约限制的房地产,设立了地役权的房地产,设立了抵押权的房地产,有拖欠工程价款的房地产,已依法公告列入征收，征用范围的房地产,被依法查封、采取财产保全措施或以其他形式限制的房地产,按权益状况分,开发建设手续不齐全的房地产,房屋所有权、建设用地使用权不明确或者归属有争议的房地产,临时用地或临时建筑,违法占地或者违法、违章建筑的房地产,房屋的租赁权,地役权,房地产的抵押权,房地产的空间利用权,房地产中的无形资产,1-4,房地产状况的描述,