第三章房地产估价的原则和程序课件

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,0,15 十一月 2024,1,第三章房地产估价的原则和程序,房地产专业估价人员依据估价目的，遵照估价原那么，依照估价顺序，采用迷信的估价方法，在综合剖析影响房地产价钱各项要素的基础上，结合结合自己的阅历，在估价时点对房地产的客观、真实价钱所作出的预算与判别。,房地产估价的概念,房地产专业估价人员依据估价目的，遵照估价原那么，依照估价顺序，采用迷信的估价方法，在综合剖析影响房地产价钱各项要素的基础上，结合结合自己的阅历，在估价时点对房地产的客观、真实价钱所作出的预算与判别。,房地产专业估价人员,房地产估价师,房地产估价员,具有房地产估价专业知识和阅历，取得房地产估价人员职业资历并经注册，从事房地产估价活动的专业人员。,房地产专业估价人员依据估价目的，遵照估价原那么，依照估价顺序，采用迷信的估价方法，在综合剖析影响房地产价钱各项要素的基础上，结合结合自己的阅历，在估价时点对房地产的客观、真实价钱所作出的预算与判别。,房地产估价的概念,房地产专业估价人员依据估价目的，遵照估价原那么，依照估价顺序，采用迷信的估价方法，在综合剖析影响房地产价钱各项要素的基础上，结合结合自己的阅历，在估价时点对房地产的客观、真实价钱所作出的预算与判别。,房地产估价机构,指具有足够数量的房地产估价师等条件，依法设立并取得房地产估价机构资质，从事房地产估价活动的专业效劳机构。,房地产估价机构资质等级分为一、二、三级，应当由自然人出资，以有限责任公司或许合伙企业方式设立。,房地产专业估价人员依据估价目的，遵照估价原那么，依照估价顺序，采用迷信的估价方法，在综合剖析影响房地产价钱各项要素的基础上，结合结合自己的阅历，在估价时点对房地产的客观、真实价钱所作出的预算与判别。,房地产估价的概念,房地产专业估价人员依据估价目的，遵照估价原那么，依照估价顺序，采用迷信的估价方法，在综合剖析影响房地产价钱各项要素的基础上，结合结合自己的阅历，在估价时点对房地产的客观、真实价钱所作出的预算与判别。,估价目的,指一个估价项目中估价委托人对估价报告的预期用途，深刻地说，是估价委托人将要拿未来完成后的估价报告去做什么用，是为了满足何种触及房地产的经济活动或许民事行为、行政行为的需求。,不同的估价目的将影响估价结果,房地产专业估价人员依据估价目的，遵照估价原那么，依照估价顺序，采用迷信的估价方法，在综合剖析影响房地产价钱各项要素的基础上，结合结合自己的阅历，在估价时点对房地产的客观、真实价钱所作出的预算与判别。,房地产估价的概念,房地产专业估价人员依据估价目的，遵照估价原那么，依照估价顺序，采用迷信的估价方法，在综合剖析影响房地产价钱各项要素的基础上，结合结合自己的阅历，在估价时点对房地产的客观、真实价钱所作出的预算与判别。,估价原那么,指能契合房地产价钱构成的客观规律，能使估价任务顺利、有效地展开并最终取得效果的那些应遵守的法那么和规范。,房地产专业估价人员依据估价目的，遵照估价原那么，依照估价顺序，采用迷信的估价方法，在综合剖析影响房地产价钱各项要素的基础上，结合结合自己的阅历，在估价时点对房地产的客观、真实价钱所作出的预算与判别。,房地产估价的概念,房地产专业估价人员依据估价目的，遵照估价原那么，依照估价顺序，采用迷信的估价方法，在综合剖析影响房地产价钱各项要素的基础上，结合结合自己的阅历，在估价时点对房地产的客观、真实价钱所作出的预算与判别。,估价顺序,指完成一个估价项目所需求做的各项任务依照它们之间的内在联络陈列出的先后次第。,房地产专业估价人员依据估价目的，遵照估价原那么，依照估价顺序，采用迷信的估价方法，在综合剖析影响房地产价钱各项要素的基础上，结合结合自己的阅历，在估价时点对房地产的客观、真实价钱所作出的预算与判别。,房地产估价的概念,房地产专业估价人员依据估价目的，遵照估价原那么，依照估价顺序，采用迷信的估价方法，在综合剖析影响房地产价钱各项要素的基础上，结合结合自己的阅历，在估价时点对房地产的客观、真实价钱所作出的预算与判别。,估价方法,房地产价值获取的三个途径：,基于相似房地产的成交价钱来权衡其价值,基于房地产的重新开发树立本钱来权衡其价值,基于该宗房地产的未来收益来权衡其价值,市场法,本钱法,收益法,三大基本估价方法,衍生方法：,假定开发法、临时趋向法、路途价法、基准地价修正法等。,本章主要内容,房地产估价的必要性,房地产估价的原则,房地产估价的程序,第一节 房地产估价的必要性,是树立社会主义市场经济体制的需求,是各类房地产买卖的需求,是房地产税收的需求,是房地产抵押、保险和典当业务的需求,是房地产征用拆迁补偿的需求,是法人和自然人做出投资决策的需求,是企业合资、改制、兼并、入股及破产清算的需求,处置房产纠纷的需求,其它方面的需求,第一节 房地产估价的必要性,是树立社会主义市场经济体制的需求,井田制,屯田制,均田制,方案经济是指在消费资料私有制的基础上，依据社会主义基本经济规律和国民经济有方案按比例开展规律的要求，由国度依照经济、社会树立与开展的一致方案来管理国民经济的社会经济制度。方案经济是社会主义经济的一个基本特征。,第一节 房地产估价的必要性,是树立社会主义市场经济体制的需求,市场经济：以维护产权，促进对等和维护自在的市场制度为基础，以自在选择、自愿交流、自愿协作为前提，以分散决策、自发构成、自在竞争为特点，以市场机制导向社会资源配置的经济形状。,社会主义市场经济,第一节 房地产估价的必要性,是树立社会主义市场经济体制的需求,土地运用权可以依照法律的规则转让,国度依法实行土地有偿运用制度,中华人民共和国城镇国有土地运用权出让和转,让暂时条例,国度依法实行国有土地有偿有限期运用制度,国度实行房地产价钱评价制度,国度实行房地产成交价钱申报制度,国度实行房地产价钱评价人员资历认证制度,1995 中华人民共和国城市房地产管理法,第一节 房地产估价的必要性,是各类房地产买卖的需求,房地产中介：狭义上指在房地产市场中，以提供房地产供需咨询、协助供需双方公允买卖、促进房地产买卖构成为目的而停止的房地产租售的经纪活动、委托代理业务或价钱评价等活动的总称。,房地产中介：狭义上指掩盖房地产投资、运营管理、流通消费的各个环节和各个方面，为房地产的消费、流通、消费提供多元化的中介效劳。,我国房地产中介效劳：房地产咨询、房地产经纪、房地产估价。,第一节 房地产估价的必要性,是房地产税收的需求,房产税,土地增值税,印花税,房地产,税收,遗产税,城市土,地使用税,营业税,企业,所得税,财产税,城市维护,建设税,契税,第一节 房地产估价的必要性,是房地产抵押、保险和典当业务的需求,是房地产征用拆迁补偿的需求,是法人和自然人做出投资决策的需求,是企业合资、改制、兼并、入股及破产清算的需求,处置房产纠纷的需求,其它方面的需求,企业清产核资、开发商的开发运营活动、房地产管理等。,第二节 房地产估价的原那么,合法原那么,最高最正确运用原那么,供求原那么,替代原那么,估价时点原那么,公允原那么,第二节 房地产估价的原那么,合法原那么,要求房地产估价应以估价对象的合法权益为前提。,合法：指契合国度的法律、法规和相关政策，以及外地政府的规则。,合法产权：应以房地产权属证书和有关证件为准。,合法运用：应以城市规划、土地用途控制等为依据。,合法奖励：应以法律、行政法规或合同等允许的处,分方式为依据。,第二节 房地产估价的原那么,最高最正确运用原那么,要求房地产估价在合法的前提下，以待估房地产的最高最正确运用为前提停止估价。,最高最正确运用：估价对象在法律上允许、技术上能够、财务上可行，经过充沛合理的论证，并能给估价对象带来最低价值的运用。,土地与修建物的配合方式不平衡时应停止减价修正。,第二节 房地产估价的原那么,供求原那么,掌握一定时期内的供应与需求的总质变化和结构变化。,估价剖析时的供求关系主要是指同类房地产的供求关系。,替代原那么,要求房地产估价结果不得清楚偏离相似房地产在同等条件下的正常价钱。,相似房地产：指在实物、权益、区位状况三个方面均与估价对象相反或相当得房地产，即估价对象和相似房地产在用途、规模、修建物结构、层次、权益性质等方面相反或相当，且处于同一供求范围。,市场比拟法的基础,第二节 房地产估价的原那么,估价时点原那么,要求房地产估价结果应是估价对象在估价时点的客观合理价钱或价值。,估价时点：评价价值所对应的时间。评价基准日、估价日期、评价时日。,意义：估价时点是房地产权益责任的界限和评价时价值的界限。,确定方法：普通依照委托方的要求确定，委托方假定无要求，那么选择现场查勘日期为估价时点。,第二节 房地产估价的原那么,公允原那么,要求房地产估价人员应站在中立的立场上，评价出一个对各方当事人来说都公允合理的价钱。,对估价人员的要求：良好的职业品德，与当事人有利害关系应逃避，丰厚的阅历、较高的实际水平、遵守迷信严谨的估价顺序。,公允原那么：又叫公正性原那么,是指房地产估价人员必需站在公正的立场上遵照房地产价钱构成实际及其运动现状,并运用迷信方法,实事求是地对委托估价的房地产评价出一个客观的、迷信的、合理的价钱。,第三节 房地产估价的顺序,指完成一个估价项目所需求做的各项任务依照它们之间的内在联络陈列出的先后次第。,狭义：末尾于受理估价顺序的基础之上，完毕于出具估价报告。,狭义：在狭义的基础之上，加上了受理委托之前的获取估价业务和出具估价报告之后的估价资料归档。,第三节 房地产估价的顺序,接受义务,明白基身手项，签署估价合同,拟定估价作业方案,搜集资料、实地踏勘,装备人员，制定作业方案,计算并最终确定估价额,撰写估价报告书,估价报告书的审核、确认、交付及收费事项,估价资料归档,第三节 房地产估价的顺序,接受义务,主动接受：委托方上门委托估价机构对指定的房地产,停止估价。,自动接受：总出门去力争为估价需求者效劳。,自有自估：对自己拥有或拟取得的房地产，自己提出,股价要求，并自己估价，不具法律效能，,自己心中有数。,接受义务的三个途径：,第三节 房地产估价的顺序,明白基身手项，签署估价合同,需明白的基身手项：,明白估价对象：,确定方式：由委托人确定但又不完全由其决议的，是在委托人指定的基础上，由估价人员依据估价目的并征求托人赞同决议的。,内容：估价对象的实物状况、权益状况、区位状况。,第三节 房地产估价的顺序,明白基身手项，签署估价合同,需明白的基身手项：,明白估价目的：,确定方式：实质上由委托人提出并决议，但通常需求估价人员提出效果，让委托人回答。,意义：有助于明白估价时点，明白估价对象，明白估价的前提和价值规范。,第三节 房地产估价的顺序,明白基身手项，签署估价合同,需明白的基身手项：,明白估价目的：,确定方式：实质上由估价目的决议，实践估价中由估价人员依据估价目的，征求委托人赞同后决议的。,实际上讲估价的难易水平与估价时点的详细水平有关。,第三节 房地产估价的顺序,明白基身手项，签署估价合同,需明白的基身手项：,明白估价报告书的交付日期：,确定方式：通常由委托估价方确定。1015个任务日,签署估价合同：,作用：成立受法律维护的委托于受托关系，明白合同双方的权益、义务，载明估价有关事项。,内容：甲乙双方信息，估价对象、目的、时点，委托人协助义务，估价效劳费及其支付方式，估价报告交付的日期与方式，违约责任及处置争议的方法，估价机构和委托人以为需求商定的其它事项。,第三节 房地产估价的顺序,拟定估价作业方案,中心：处置将要做什么、什么时分做、由谁去做以及如何做。,拟采用的估价技术路途和估价方法；,拟调查和搜集的资料及来源渠道；,估量所需求的时间、人力、经费；,估价作业步骤和时间进度布置。,内容：,第三节 房地产估价的顺序,搜集资料、实地踏勘,搜集资料：,搜集渠道：委托人提供、估价人员实地查勘取得、讯问有关知情人士、查阅估价机构自己的资料库、到政府有关部门查阅、查阅有关报刊和网站。,资料内容：反