达州房地产市场报告-课件

,2016/12/26,#,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,单击此处编辑母版标题样式,2016.12.07,达州房地产市场报告,2016.12.07达州房地产市场报告,1,01,城市概况和区域属性界定,-,02,城市宏观经济分析,-,03,城市房地产市场,-,Contents,目录,01城市概况和区域属性界定-02城市宏观经济分析-03城市房,2,01,城市概况和区域属性界定,-,Contents,目录,01城市概况和区域属性界定-Contents目录,3,城市发展概述,概述：,达州是四川省下辖的地级市，位于四川省东部，是四川省的人口大市、农业大市、资源富市、工业重镇和交通枢纽，是著名的革命老区，素有“中国气都、巴人故里”之称，是,国家“川气东送”工程的起点站,;,规划定位：,达州地处川、渝、鄂、陕四省市结合部和长江上游成渝经济带，规划为成渝经济区、中国西部地区重要的物流枢纽城市；,辖区：,通川区、达川区、宣汉县、开江县、大竹县、渠县、万源,面 积：,16591,平方千米,人 口：,总人口,690,万，常住人口,551.56,万（,2014,年）,城市发展概述概述：,4,自然资源,矿产资源：,截至,2012,年，达州市,石煤已探明储量,7.63,亿吨，,其中保有储量,5.80,亿吨，表外储量,1.22,亿吨，炼焦用煤,6.39,亿吨。主要分布在达川区、通川区、大竹县、宣汉县、渠县及开江县、万源市境内。,天然气远景储量达,3.8,万亿立方米，已探明,天然气储量,6600,亿立方米,，是全国继新疆塔里木、内蒙古鄂尔多斯气田之后最具开发潜力的大气田。,铁矿保有储量,3743,万吨，预测储量,1400,万吨，,主要分布在万源市红旗、长石、城区、关坝、水田、沙滩等地。,自然资源矿产资源：截至2012年，达州市石煤已探明储量7.6,5,城市区域划分,“两区、四县、一市”,区划,面积（,km）,人口（万人）,邮政编码,行政区划代码,政府驻地,通川区,900.9,57.94,635000,511702,东城街道,达川区,2245,120.29,635000,511721,三里坪街道,大竹县,2076,103,635100,511724,竹阳镇,开江县,1033,58,636250,511723,新宁镇,宣汉县,4271,130,636150,511722,东乡镇,渠县,2013,148,635200,511725,渠江镇,万源市,4065,68,636350,511781,太平镇,达州市辖,2,个市辖区（通川区、达川区）、,4,个县（宣汉县、开江县、大竹县、渠县）、代管,1,个县级市（万源市），另附加一个经济开发区（,46,个行政村）。,城市区域划分“两区、四县、一市”区划面积（km）人口（,6,交通概况,国道,210,国道,318,国,道,347,国,道,542,国道,高速公路,达渝高速公路,达陕高速公路,达万高速公路,达巴高速公路,南大梁高速公路,达营高速公路（在建）,万巴高速公路（在建）,达州绕城高速公路,城际快速通道,达州宣汉快速通道（在建）,达州开江快速通道（在建）,达州渠县快速通道（在建）,达州是全国,179,个公路运输主枢纽之一和四川省,12,个区域性次级枢纽城市之一，是国家布局规划的二级物流中心城市，西部重要的物流枢纽城市。,2013,年末，达州市境内公路总里程,19450,公里，其中高速公路达,370,公里。,铁道线路,：襄渝铁路、达成铁路、达万铁路、达巴铁路、成达万高铁（规划）,火车站,：达州站、达州东站,机场：,达州河市机场（老机场）、达州百节机场（,2018,年建成）：,交通概况国道210国道318国道347国道542国道高速公路,7,中心城区域概况,市中心城区发展方向采取“,南延西扩东跨，适度向北发展,”的城市空间发展模式，主城区面积将达到,1189,平方公里，城市建设用地为,78.95,平方公里，城市人口在,2015,年为,100,万；,城市发展建设用地空间结构形态规划为“一心六片，沿州河与明月江发展的组团式布局结构”，一心：城市绿心火峰山与大尖子山；六片：包扩,老城片区、西城片区、南城片区、经济技术开发区、河市片区和亭子片区,共六个相对独立的城市片区，面积约,1189,平方公里,;,中心城区域概况市中心城区发展方向采取“南延西扩东跨，适度向北,8,02,城市宏观经济分析,-,Contents,目录,02城市宏观经济分析-Contents目录,9,城市,GDP,对比,达州市生产总值在全省范围内排名第五（成都市除外），,2015,年全市,GDP,总量为,1353,亿元，增速为,3.1%,，人均,GDP,为,27528,元。其中，第一产业实现增加值,290.82,亿元，增长,3.9%,；第二产业实现增加值,657.52,亿元，下降,0.2%,；第三产业实现增加值,402.42,亿元，增长,9.6%,。,达州市经济受下行压力不断加大，全年,GDP,增速仅为,3.1%,，分别低于全国和四川省平均水平,3.8,个和,4.8,个百分点，主要由于国内外市场有效需求不足、竞争加剧，达州市传统支柱产业遭受重创，仅煤炭、天然气、钢材三大行业就下拉达州市经济增速,1.5,个百分点；,备注：数据来源于政府统计局,城市GDP对比达州市生产总值在全省范围内排名第五（成都市除外,10,城市经济概况,达州,GDP,值呈逐年增长缓慢，,2015,年,GDP,值为,1350.76,亿元，,2013,年开始增长率呈逐年递减趋势；,达州天然气等自然资源丰富，因此第二产业值的优势较为明显，三大产业每年亦呈逐年增长，,2015,年出现了负增长；,达州工业增值受到国家宏观经济下行影响，增长率呈现逐年下滑的趋势，,2015,年增长率出现了负增长。,城市经济概况达州GDP值呈逐年增长缓慢，2015年GDP值为,11,城市经济概况,达州市近三年社会消费品零售总额保持在,14%,左右的增幅，,2015,年为,672.47,亿元，,2015,年城镇居民可支配收入为,15885,元。人均可支配收入逐年增加，但面对整体严峻的宏观经济形势，,2015,年增长率出现了下滑；,城市经济概况达州市近三年社会消费品零售总额保持在14%左右的,12,小结：,达州经济运行态势与全省大势保持基本一致，经济在新常态下平稳运行。,GDP,增速虽呈不断回落趋势，但总体保持平稳，仍在合理区间；,目前市场有效需求不足、部分行业产能过剩和宏观经济下行等因素的影响，达州规模以上工业回落加剧。,2015,年实现增加值,496.16,亿元，,比上年下降,1.1%,；,达州受特殊的产业结构影响。由于工业产业层次不高，传统产业产能过剩较为严重，而装备制造业和高技术产业仍处于初级阶段，对经济增长的贡献不大。,小结：达州经济运行态势与全省大势保持基本一致，经济在新常态下,13,03,城市房地产市场,-,Contents,目录,03城市房地产市场-Contents目录,14,房地产投资情况,达州市社会固定投资额投资增长后劲乏力，投资幅度从,2013,年逐渐放缓，,2015,年固定资产投资额为,331.68,亿元，房地产投资额为,82.58,亿元，占全市固定投资额的,25%;,2010,年,-2015,年房地产投资持续低迷，,2014,年,-2015,年投资额出现负增长，,2015,年下滑,13.1%,。,备注：数据来源于达州统计局。,房地产投资情况达州市社会固定投资额投资增长后劲乏力，投资幅度,15,区域土地市场,2016,年截至,12,月商住土地通过挂牌拍卖成交,3,宗，成交面积约,19.79,万方，楼面地价在,1500-1700,元,/,之间。,序号,宗地,位置,建设用地面积,用 地,性 质,建筑,容积率,成交时间,建筑,密度,规划建筑面积,成交总价,溢价率,出让,期限,楼面地价,受让人,1,通川区朝办皂角垭社区,59937,平方米,商品住房用地,2.5,1,2016-07-08,28,149842,平方米,22565,万元,6.36%,70,年,1506,元,/,平米,四川明都房地产开发有限公司、,四川省广卫房地产开发有限公司,2,通川区西外镇高峰洞社区,38170,平方米,商品住房用地,3.3,1,2016-05-11,25,125961,平方米,21757,万元,26.67%,70,年,1727,元,/,平米,四川达竹嘉兴房地产开发有限责任公司,3,通川区朝阳街道办事处新酢房社区,99866,平方米,商品住房用地,2.74,1,2016-05-11,25,273633,平方米,43442,万元,3.57%,70,年,1588,元元,/,平米,四川铁投城乡投资建设集团有限责任公司,备注：数据来源于达州国土资源局。,区域土地市场2016年截至12月商住土地通过挂牌拍卖成交3宗,16,主城区市场住宅价格,2016,年,1-11,月达州市主城区商品房成交套数为,13045,套，成交面积,117.51,万平方米，成交均价为,4973,元,/,。总成交量呈现逐月递减趋势，整体均价表现平稳；,备注：数据来源于达州市房管局每日公布的网签数据,从全年供应套数走势来看，为迎接返乡置业潮，各大房企在,1,月份积极推新，住宅供应量较高，经过“春节档”的去化跑量，在,3,月积极补仓，再次出现集中放量的供应局面。,主城区市场住宅价格2016年1-11月达州市主城区商品房成交,17,主城区库存及去化情况,在楼市“去库存”系列政策的全面刺激下，从宏观数据上来看，达州楼市整体成交出现了“止跌上扬”的现象，上半年达州楼市市场的回升很大部分原因是受一线城市“热导”效应影响，月均去化则达上千套，主城区库存压力依然较大。,短期内供大于求的关系难以改善,；,按照月均备案量,1186,套，,去化周期为,15,个月,，未来,高库存的压力将持续,。,主城区库存及去化情况在楼市“去库存”系列政策的全面刺激下，从,18,主城区商品房分布概况,老城区,西外片区,经济技术开发区,项目名称：,宏义,江湾城,开发商：,达州宏义房地产开发有限公司,占地面积：,2600,亩,均价：,6000,元,/,（精装）,主力户型：,65.37,（套二）、,79.96,（套二）、,110,（套三）,项目名称：,恒基,紫荆苑,开发商：,恒基地产,占地面积：,17702.4,价格：,5350,起,主力户型：,96.69,（套三）,106.45,（套三）,项目名称：,香榭国际,开发商：,成都市捷帝置业有限公司,占地面积：,50,亩,均价：,5750,元,/,在售面积：,67.83,（套二）,104,（套三）、,104,（套三）、,110,（套三）,项目名称：仁和春天国际,开发商：,达州市仁和春天置业有限公司,占地面积：,150,亩,成交均价：,约,5400,元,/,在售面积：,91,（套三）、,106,（套四）、,80,（套三）、,91,（套三）,项目名称：,中迪红星商业广场,开发商：,达州凯龙置业有限公司,占地面积：,290,亩,成交均价：,约,5000,元,/,在售面积：,219,（套三）、,210,（套三）,河市片区,南外片区,亭子片区,项目名称：上观南城,开发商：,四川省广卫房地产开发有限公司,占地面积：,150,亩,成交均价：,5350,元,/,在售面积：,75-97,（套二、套三）,项目名称：,雍河湾,开发商：,香港中渝置地,雍桥置业,占地面积：,109,亩,成交均价：,5050,元,/,在售面积：,80-120,平米（套三）,项目名称：,森林家苑,开发商：,四川三源房产开发有限公司,占地面积：,33,亩,成交均价：,约,3100,元,/,在售面积：,76,（套二）、,102,（套三）,项目名称：,天恒花园,期,开发商：,四川天恒房地产开发有限责任公司,占地面积：,4.3635,亩,成交均价：,5380,元,/,在售面积：,88-125,主城区商品房分布概况老城区西外片区经济技术开发区项目名称：宏,19,2015,年,-2016,年主