资源描述
Click to edit Master title style,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,Client Logo Goes Here,CB Richard Ellis|Page,1,Click to edit Master title style,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,CB Richard Ellis|Page,*,Client Logo Goes Here,上海外高桥楔形绿地,综合开发工程财务预算报告,2006年8月7日,提纲,报告结构思路,工程简介,工程开发组合参数,工程开发本钱参数,工程租售价格参数,工程开展分期方案,财务指标综合比较,土地处置建议,报告结构思路,报告结构思路,工程简介,工程规划/,开展组合,确定财务,预算参数,2个工程发,展分期方案,最正确开展,分期方案,根据最正确,分期开展,方案进行,土地处置,安排建议,财务指标,综合比较,各用地类型,转让价格,转让面积及,进度安排,工程简介,工程简介,本工程位于浦东新区东北部，东沟楔形城市公共绿地以下简称东沟楔形绿地的综合开发工程；,本地块周边主要为住宅区域及外高桥保税区，因而在地块中部打造区域商业中心存在着商机；地块北部为动迁基地；地块南部规划为中高档居住区；,工程占地面积约5.74平方公里，建筑面积约210万平方米，其中可经营性建筑约为 1430050平方米，用地面积4730120平方米。,综合商业区,动迁基地,中高档居住区,外,高,桥,保,税,区,荷兰新城,中环线翔殷路隧道的建成以及在建的轨道交通6号线、崇明越江工程，将进一步改善本工程的交通条件；,从上海市区角度来看，本案工程成为连接浦西浦东崇明的枢纽；,从东部沿海区域来看，本案工程将成为东部沿海大通道的重要组成局部。,翔殷路隧道,轨道交通六号线,沪崇苏跃江工程,东沟楔形绿地,工程简介,根据周边规划，至2021年前，距本工程1-1.5Km范围内281,600人,距本工程3-4Km范围内50万人,给本案地块开展住宅、大型商业带来商机。,本项目,生活区,本项目1-1.5Km范围,本项目3-4Km范围,同时，外高桥保税区的存在，形成了强大的潜在居住、商务、商业需求。,截止2003年末，保税区累计批准投资工程7054个，吸引投资总额86.81亿美元，企业 数量约超过7000家。,企业类型,企业数量,百分比,贸易类企业,4,200,60%,加工生产类企业,1,120,16%,仓储、物流类企业,1,400,20%,软件及其他类型企业,280,4%,总计,7,000,100%,工程简介,工程开发组合参数,工程开发组合布局,住宅,社区商业,公建配套,高尔夫球场,公共绿地,公共绿地,R,C-1,C-2,O,A,O,S,S,U,编号,物业类型,C-1,奥特莱斯,C-2,商场,A,单身公寓,R,预留开发地,O,写字楼,S,服务式公寓,U,配套设施,工程开发组合布局,高尔夫球场,公共绿地,公共绿地,高尔夫球场,公共绿地,公共绿地,杨,高,北,路,公寓,叠加别墅,联排别墅,工程开发组合布局,工程开发组合面积参数,*以上所指建筑面积为地上建筑面积,工程开发本钱参数,工程开发本钱参数-土地本钱,从业主收支平衡角度考虑，工程整体的土地开发本钱将包括直接发生的土地本钱及非盈利性的物业如动迁房及公共配套如公共绿地的开发本钱，预计为RMB 6,212,873,653,工程整体的土地开发费用将摊进可盈利租/售的物业的开发本钱当中,将按照可盈利租/售的物业建筑面积进行土地本钱的分摊,由于非盈利性物业如动迁房及公共配套如公共绿地的开发本钱已经转入土地本钱，并由盈利性物业分摊，因此非盈利性物业及公共配套将不做现金流分析，以下非盈利性物业及公共配套的建安本钱及其他本钱、开展进度等参数仅作示意,物业,土地成本,分配比例,动迁基地-公寓,0,0.0%,动迁基地-商业,108,612,875,1.7%,动迁基地-其他配套,0,0.0%,综合商业区-写字楼（裙房占20%）,372,975,790,6.0%,综合商业区-服务式公寓,368,779,813,5.9%,综合商业区-奥特莱斯,347,561,199,5.6%,综合商业区-商场,230,537,498,3.7%,综合商业区-单身公寓,181,945,053,2.9%,综合商业区-预留开发,208,519,586,3.4%,综合商业区-其他配套,15,626,523,0.3%,现代居住区-公寓(不带装修）,3,951,162,603,63.6%,现代居住区-叠加别墅,235,994,054,3.8%,现代居住区-联排别墅,191,158,660,3.1%,北地块绿化,0,0.0%,中地块18洞高尔夫球场,0,0.0%,南地块马术练习场（绿化）,0,0.0%,总计,6,212,873,653,100%,工程开发本钱参数-工程建设直间接本钱及其他本钱,地上建筑物单位建安本钱中已经考虑了地下车位的建安本钱,动迁基地的平均造价公寓、商业、其他配套约为2602元/平米,前期工程费：提建安本钱的7%,根底设施费：320元建筑平米,开发间接费及管理费：提建安本钱的7%,不可预见费：提建安本钱的5%,其他成本,比例/费用,销售,销售费用,5%,营业税及附加,5.55%,租赁,租赁费用,5%,营业税及附加,5.55%,房产税,12%,财务费用,一年期贷款利率,5.85%,土地增值税,超额累进制,所得税,（浦东新区）15%,建安本钱,工程租售价格参数,序号,项目名称,2005价格,2006价格,1,东方城市华庭,7200,7300,2,证大家园（利津路区域）,8400,8600,3,绿地威廉公寓,7800,8100,4,幸福小镇,7500,7800,4,幸福小镇（联体别墅）,1200013000,1200013000,5,春江花悦园,（装修）,8000,8200,6,贝越高行馨苑,6600,售完,公寓销售价格水平,随着证大家园、幸福小镇等大盘的开发带动，该区域正处于逐步成熟的过程中；,公寓价格从2003年的5500-6000元/平方米升至目前普遍的8000-8600元/平方米左右，鉴于本案工程的档次定位相对较高，而且在地理位置上有明显优势，预计本案工程的售价目前可以到达9500元/平米；,区域内别墅产品数量稀少，仅有幸福小镇有联体及独幢别墅的价格可做比较，但是由于幸福小镇整体定位水平较低，相比之下，保守预计本案工程的叠加别墅价格平均可以到达12000元/平米的水平,联排别墅可到达15000元/平米的水平。,在20052006受调控影响较大时期，依然逆市向上，价格保持稳中有升的态势,随着6号线的开通，该区域价值得到进一步开掘，升值趋势将持续,按照保守估计，目前本地块住宅物业每年房价增长在5%左右。,商业物业租金/售价水平,根据CBRE在青浦Outlet的运作经验，郊区Outlet的租金报价到达6-8元/平方米，高于区域平均水平；,经过权重打分，本案工程如采用相应Outlet形式，租金报价可到达6.7元/平方米,但是根据大型商业物业运作的一般经验，物业运营初期的租金水平不可能到达理想的水平，因此，保守估计本案工程奥特莱斯的初始平均租金水平大约为5.5元/建筑平米/天；,商场物业的租金水平一般会低于同区域奥特莱斯类型的租金水平，建议商场物业的初始租金水平为3.5元/建筑平米/天，而动迁基地的社区商业的租金应比商场更低，建议为3元/建筑平米/天。；,根据我们对商铺的经验，每年租金增长预测为5%。,根据CBRE的研究，目前外高桥居民集中区域的商业售价普遍在20,000元/平方米,由于本区域处于不断成熟过程中，商业环境将不断加强,预计本工程商铺售价为20000元，售价增长每年在5%左右,序号,项目名称,2006价格,（元/平方米）,1,春晖路商铺,20000,2,瑞禾眀苑商铺,20000,效劳式公寓租金水平,根据世邦魏理仕上海效劳式公寓租金指数，2000-2005年，上海效劳式公寓市场的租金保持2.66%的年均增长速度，随着外籍人士的逐年增 多导致的需求上升，预计这个趋势会在中短期内持续下去；,根据对个案的调查，我们估计2006年上半年期间，金桥-外高桥区域效劳式公寓市场的租金水平上升了约2%左右,综合上海整体市场情况及区域市场情况，预计随着外高桥区域居住配套功能的逐步开发成熟，园区工作的大量外籍人士将形成对效劳式公寓物业强大的需求，推动区域租金水平的增长，预计中短期内年均增长速度在2%左右；,高桥酒店公寓、碧云钻石酒店公寓标房的实际成交价格约为7.4元/天/平米、7.1元/天/平米，根据本案工程与其的主要因素比较，预计本案工程的效劳式公寓平均租金水平可以到达6.7元/天/平米。,根据世邦魏理仕上海写字楼价格指数，2000-2005年，上海甲级写字楼物业售价保持了高达11.5%的年均增长速度，随着中国入世以来对外资的逐步解禁，越来越多的外资企业进入上海，导致对甲级写字楼物业的需求上升，从而推动了价格上升，预计这个趋势会在中短期内持续下去；,根据对个案的调查，我们估计2006年上半年期间，金桥-外高桥区域写字楼市场的价格水平上升了约3.4-5.5%左右；,综合上海整体市场情况及区域市场情况，预计随着外高桥区域配套功能的逐步开发成熟，园区众多企业及与之相关的企业将产生对于写字楼的强大需求，区域写字楼物业的价格在中短期内将保持上升的趋势，预计可以保持约5%左右的增长水平；,汤臣国际大厦、方正大厦的实际成交价格约为7075元/天/平米、10022元/天/平米，根据本案工程与其的主要因素比较，预计本案工程的写字楼物业的办公区平均售价水平可以到达10135元/天/平米；,由于本案工程的写字楼物业包括办公区面积比例约80%与裙房面积比例约20%，结合办公区的平均售价、商业物业的平均售价及面积比例，可以得出写字楼物业整体的平均价格水平约为13600元/平米。,写字楼售价水平,酒店房价/售价水平,根据上海2000-2004期间，上海5星级酒店的平均房价从800元/晚/间上升到1177元/晚/间，年均增长率到达11.7%。4星级酒店的平均房价也从443元/晚/间上升到587元/晚/间，年均增长率为8.1%。这反映了上海高端酒店市场的需求强劲，推动了房价的持续上涨；,但是目前区域的酒店市场开展尚不成熟，直接导致区域酒店物业的价格水平相对较低，根据与周边星级酒店的价格比较，预计本案工程假设开展三星级酒店与五星级酒店，能够到达的实际成交房价平均水平分别约为300元/晚、680元/晚,根据外高桥-金桥区域的星级酒店入住率水平，预计本案工程假设开展星级酒店，能够到达的平均入住率约为75%左右；,根据以上的房价水平及入住率水平，可以通过现金流折现法来预测星级酒店的售价水平。以三星级酒店为例：,初始房价水平为300元/晚，房间数量为300间，平均客房建筑面积65平米,根据上海近年保守假设每年房价增长率为5%,折现率为10%,酒店房价/售价水平,如下表所示，在以上条件下，三星级酒店可以到达的销售价格大约在8821元/平米左右，这个价格水平对于三星级酒店开发商而言是没有利润空间的，主要原因还是在于区域房价水平相对较低，而酒店的开发本钱、运营本钱较高所致。,类似的，可以推算出五星级酒店的销售价格预计在12997元/平米左右，也是很不理想的价格水平；,鉴于星级酒店物业的投入大、利润空间小、资金回笼慢的情况，建议本案工程目前不要开展星级酒店物业，可以开展局部销售性的单身公寓物业或是保存局部待开发区域，待区域开展相对成熟再考虑开展星级酒店的可行性。,高尔夫球场土地租金水平,根据目前可以掌握的资料，国内高尔夫球场包括练习场、非标准场或标准场地的单位土地租金水平不超过50元/年/平米租期一般
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