佳而惠商场商业定位与招商经营思路报告

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,佳而惠商场商业定位与招商经营思路报告,第一局部商业功能定位及支撑理由分析,一、工程功能的总体定位,为做好惠而佳商场功能的总体定位，主要从以下几个重要元素进行综合分析：,A、物业本身特性,B、商场独特的地理位置,C、工程周边的消费力,D、工程周边的商业现状,E、居民的消费习惯,A、物业本身的特性,中型规模商场，面积超过4000平方米；,位于商业街三楼，连接超市和电器城；,一楼设有大型休闲广场和地下停车场，主干交通线中心点。,B、商场独特的地理位置,交通便利，雄踞国泰路、临解放中路；,处于怀城商业中心旺地；,人口密集，有很大的普通居民消费市场。,C、工程周边的消费力,周边楼盘林立，临近怡景苑、雅景苑、星豪苑、雅豪居、星汇轩等多个楼盘，另加周边自建房居民、学校等，坐拥怀成10万消费群体。城乡居民、外来小局部流动人口,等，综合消费指数评为中等偏高消费市场。,D、工程周边的商业现状,国泰路、解放中路、红旗路、7号楼等路旁商业布局零乱，有一定的规模，没有形成档次，属传统的商业城乡旺地。,E、居民消费习俗,追求中、高档消费,就近方便，价廉物美，效劳多样,城乡区间商业消费观念,综合上述要素，我们主要从以下几方面着手提炼惠而佳商场的总体功能：,1、生活消费的便利性；,2、就近商业的消费习惯；,3、综合性多功能商场；,4、商业休闲与餐饮娱乐结合；,5、商业的完善配套，如停车场、洗手间等。,最后，总结得出惠而佳商场的总体功能定位为：“集休闲一商业一餐饮一娱乐一停车场于一体的一站式购物商场。,二、工程形象的总体定位,我们主要从以下几个重点因素考虑，将惠而佳商场的形象推向市场：,A、从周边现有的商业档次，寻求市场的空白点档次,街铺林立，零散杂乱，档次低 中高档的商业市场空白,B、从 混乱单一的商铺布局，,寻求多功能市场综合性,周边商铺，多而乱，行业单一,多功能综合性商场,C、从周边障乱商业购物环境，寻求舒适的购物场所,舒适,D、建筑的现代气息，寻求广场的现代时尚,现代性,总结，惠而佳商场的形象总体定位为：,主体形象,怀集首个大型纯商业的购物商场！,辅助形象,国泰路最高档次的商业大厦！,国泰的商业1号),三、功能定位的总思路,根据惠而佳功能、形象的总体定位，展开工程的板块定位。,各功能的精确定位主要依托于以下因素：,A、工程开发模式只租不售,B、工程经营模式租的好，经营好，二好思路,C、工程的经营利润快速回笼资金,D、物业本身的规模中型规模,E、商家对租金承受的限度,F、行业经营对区域的要求,G、人流动线特点,H、商铺面积和间隔种类,I、业态的组合需求,J、同行业市场的竞争力,从而得出惠而佳商场各功能的精确定位如下：,惠而佳商场功能精确定位表,区域,面积规模,板块名称,功能及经营范围,A,1200,惠而佳名店城,主要经营品牌服装、休闲服饰、珠宝、化妆品、精品皮具、手袋鞋帽、儿童婴儿用品等。,B,800,书 城,数码世界,家居天地,主要经营通讯产品、数码产品等。,或经营小件的时尚家居精品，布艺。,C,397,休闲餐饮,特色美食等。,四、各区精确定位的综合分析,总体思路：,根据工程的总体定位和开发模式，,以适合百货和休闲餐饮经营的区域出租经营，,营造商业卖点，提升工程的附加值。,A区：嘉盛名店城,支撑理由：,作为工程的开发本钱收回，躲避风险；,对接高租金高回报的利润期望；,商铺经营者需承受高租金，追求零售高利润，必须依靠品牌经营；,树立商场的形象、档次，吸引客流；,收益方式：,独立收银，商家租赁，统一管理；,B区：购书城/数码世界/家居天地,支撑理由：,市场空白，周边人群文化韵味强，学生群体消费潜力大；,周边新建楼盘多，对于家居饰品的需求大；,满足都市人的时尚消费潮流；,满足多功能购物广场的需要，为都市人提供休闲商业场所；,消费群目的明确，利于成行成市经营；,市场经营的生命力利于回收本钱，防止屡次出租，增强投资信心；,收益方式：,独立收银，商家租赁，统一管理。,C区：休闲餐饮,支撑理由：,市场空白，营造主题特色，利于收租的稳定性；,但餐饮招商时间长，引入困难，承受租金低；,美食主题的独特性，区别于其他的美食酒楼；,收益方式：,独立收银，商家租赁，商家自己统一管理。,小结,根据功能的总体定位、形象定位，从而制定出上述各区的精确定位，吻合市场需求，在操作上具有可行性!,第二局部惠而佳商场经营思路,一、经营总思路,在综合多功能性定位的根底上，主要由商家自主经营，独立收银，商场提供统一公共配置，公共局部装修，统一平台管理物业管理，保证各系统的正常运转，营造一个舒适的购物环境。,房地产E网,二、各区的经营思路,A区：惠而佳名店城,经营思路：建议由商户自主收银，统一管理营业时间早上9：00-晚上10：00，在装修方面，沿墙铺建封闭式商铺，夹层外设橱窗，内做仓库，复式橱窗、复式商铺，双重价值。独立门面的全间隔铺；中间铺全设为半间隔铺，即1.4米高的间隔板组成店中店。,建议商铺面积：,实用面积10-30/个为主流，,50 -80/个为补充。,经营范围：,精品百货、化装品、皮具、内衣、休闲服装、眼镜珠宝、鞋帽、药业、美容、茶叶、冲印、通讯产品、烟草专卖等。,精品百货类：以中档消费为主，低档为辅，如“艾菲儿、“顶好饰品 ，再配个体经营者，占出租面积的10%。,化装品类：以中档消费为主流，如“雅芳、“小护士、“李医生、“美宝莲、“玉兰油等，占出租面积的10%。,皮具鞋帽类：以适合白领一族消费为主，中低价位服装专卖店，如“以纯、“佐丹奴、“班尼路、“曼奴“、生活几何“、蓝海军“，占区域面积的30%,珠宝眼镜：以中档市场为主，如“明廊、“先施、“点石、“斯贝雅、“华置珠宝等，约占出租面积的8%。,药业美容：以普通市民消费的为主，如“海王星辰、“保利,康、“雪姬美容、“琦雅美容，占出租面积的6%。,茶叶冲印：中档产品，如“柯达冲印、“天福茗茶等，占出租,面积的5%。,通讯产品：普通数码产品，有相机、，通讯等，如“龙,粤，占出租面积的5%。,其他类：以低档市场为主，如烟草专卖、咖啡甜品屋，商,务中心，占出租面积的18%。,肯德基餐厅：占出租面积的8%。,B区：多种业态组合,如：数码电器、书城、美居天地、儿童乐园等。,数码类,：,a多种业态组合：引进,龙粤、中域,等通讯产品。,书城,：,a多种业态组合：引进,三咪书城、书吧,等。,美居天地：,a多种业态组合：引进精品家居、干花布艺、家居配饰等。,儿童乐园：,a整区域经营：引进奇乐儿欢乐谷；,b多种业态组合：引进多家童装、儿童用品、文具、玩具等商家组合经营儿童乐园。,C区：休闲餐饮,整层出租给一个商家，经营特色餐厅，如“黄果树、“不见不散，配合多功能商场的需求。,第三局部 招商具体策略,一、参考广宁步行街和怀集商业步行街的定价、商户组合，开展惠而佳商场的招商工作(包括定价、分区、分类、商户组合等),二、针对重要商家草拟“商业说明书。,三、针对各商铺，方案定人、定铺、定客招商，采用一铺谈五家模式，快速招商。,四、针对重要商家或有影响力的商家，以一定优惠的条件吸引其入场，提高其他商铺附加值的策略展开招商，如“佐丹奴、“明廊、“海王等。,五、主动上门，直接签约。,六、招商配合,1、外墙的包装(条幅、横幅等),2、招商资料印刷(招商手册、单张),3、现场办公室的准备(、办公接待),4、重要商家的协助洽谈等,