宗地地价评估课件

,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,#,2.1,宗地地价评估概述,2.2,建筑物的估价,2.3,成本逼近法,2.4,收益还原法,2.5,剩余法,2.6,市场比较法,2.7,基准地价系数修正法,2.8,路线价修订法,2,宗地地价评估方法,第,1,页,/,共,33,页,2.1 宗地地价评估概述2 宗地地价评估方法 第1页/共,1,2.3,成本逼近法,一、成本逼近法概述,二、地价构成,三、成本逼近法适用范围,四、成本逼近法公式,五、成本逼近法步骤,六、成本逼近法应用,第,2,页,/,共,33,页,2.3 成本逼近法一、成本逼近法概述 第2页/共33页,2,一、成本逼近法概述,（一）成本逼近法定义,成本逼近法（,Cost Approach,），又称原价法，合同法（,Contractors Method,）、重置成本法。,成本逼近法是以土地开发所耗费的各项客观费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来确定土地价格的方法。,基本计算公式：,土地价格,=,土地取得费土地开发费,利 息 利 润,+,土地增值 税 费,（二）成本逼近法基本原理：,卖方角度,生产费用价值论（价格不低于花费代价）,买方角度,替代理论（价格不高于同类地产的价格）,平衡点,正常成本（费用加上正常利润、税金）,基本成本,等量资金应获等量收益,所有权应得收益,第,3,页,/,共,33,页,一、成本逼近法概述（一）成本逼近法定义基本成本等量资金应获,3,二、地价构成分析,（一）地租、土地投资与土地价格关系,土地构成,=,土地物质,+,土地资本,地租构成,=,真正地租,+,土地投资的折旧及利息,（依附土地靠地租回收）,改良后地租,=,原土地地租,+,土地开发投资年收益,+,增值地租（级差地租）,改良后地价,=,原地租资本化,+,土地开发投资现值,+,增值地租资本化（级差地价）,土地价格,=,投入成本（原土地地租资本化或购买价格,+,土地开发投资现值）,+,利润（投资的资金回报）,+,土地增值收益（增值地租资本化）,按地产经营者的角度变形转换,土地投资增值与地租地价,土地与地租构成,第,4,页,/,共,33,页,二、地价构成分析（一）地租、土地投资与土地价格关系 土地构成,4,二、地价构成分析,（二）土地取得费,1.,国家征用农村集体土地,土地取得费就是,征地费用,，是国家征用集体土地而支付给集体经济组织的费用，包括土地补偿费、地上附着物和青苗补偿费以及安置补助费等。,征地中的各项费用以待估宗地所在区域政府规定的标准，或,土地管理法,规定的应当支付的客观标准来确定。,征地行为是国家依法采取的限制性行政手段，不是土地买卖活动，征地费用因而不能是土地购买价格，我国征地费用可以称为,转换用途土地的非市场购买价格,。,用地单位为取得土地使用权而向原土地使用者支付的各项客观费用。,第,5,页,/,共,33,页,二、地价构成分析（二）土地取得费1.国家征用农村集体土地,5,二、地价构成分析,（二）土地取得费,（,2,）城镇国有土地的土地取得费,城镇国有土地的土地取得费可按拆迁安置费或土地的购买价格计算。,拆迁安置费主要包括拆除房屋和构筑物的补偿费及拆迁安置补助费。城镇拆迁安置补助费应根据当地政府规定的标准，或应当支付的客观标准来确定。,从市场购入土地，土地取得费就是土地的购买价格。,第,6,页,/,共,33,页,二、地价构成分析（二）土地取得费（2）城镇国有土地的土地取得,6,二、地价构成分析,（三）土地开发费,土地开发费,：,土地开发费是为使土地达到一定的建设条件而投入的各项客观费用，主要包括宗地内、宗地外的开发费。,计算按照该,区域土地平均开发程度,下需要投入的各项客观费用来计算。,（,1,）,宗地红线外的土地开发费,：,道路费、基础设施配套费、公用设施配套费和小区开发费；（三通、五通、七通）,（,2,）,宗地红线内的土地开发费,：,一般有土地平整费和小设施配套费。（一平）,（考虑估价目的和投资主体不同，宗地红线内的小设施配套是否计入）,第,7,页,/,共,33,页,二、地价构成分析（三）土地开发费土地开发费：土地开发费是为使,7,二、地价构成分析,（四）税费,1,、征地过程中发生的税费一般有：,占用耕地的耕地占用税；,占用耕地的耕地开垦费；,占用耕地的新菜地开发建设基金；,征地管理费；,政府规定的教育基金及其它有关税费。,2,、房屋拆迁过程中发生的税费一般有：,房屋拆迁管理费和房屋拆迁服务费；,政府规定的其它有关税费。,第,8,页,/,共,33,页,二、地价构成分析（四）税费1、征地过程中发生的税费一般有：第,8,二、地价构成分析,（五）土地开发投资利润和投资利息,1,土地开发投资利息,按照界定土地开发的正常,开发周期,、各项费用的,投入期限,和,资本利息率,，分别估计各期投入应该支付的利息。,土地开发周期超过一年，利息按照,复利,计算。,2,土地开发投资利润,土地开发利润指土地开发中投资应该计算合理的利润。,计算公式为：,投资利润（土地取得费土地开发费税费）,投资回报率（各项投资的正常回报率）,第,9,页,/,共,33,页,二、地价构成分析（五）土地开发投资利润和投资利息 1土地,9,二、地价构成分析,（六）土地增值收益与土地开发投资现值,1,土地增值收益分类,生地状况：用途改变，如农用地,转变为其他建设用地所增加的土地收益,国家权利行使，收益归国家所有，对应,绝对地租,熟地状况：在已经征用的土地上，投资开发导致土地性能改变，提高经济价值，增加的收益。,归国家所有,级差地租,2,土地增值收益计算,生地中的土地增值收益：一般是在成本价格的基础上利用增值收益率（,%,）进行修正。,熟地中的土地增值收益：一般考虑级别变化带来的地价变化,第,10,页,/,共,33,页,二、地价构成分析（六）土地增值收益与土地开发投资现值 1,10,三、成本逼近法适用范围,（一）特点：,（,1,）成本不能反映土地效用和土地价值,（,2,）未加考虑市场有效供需情况,（,3,）能评估用地价格的基本部分，增值地租无法估算,（,4,）弥补收益法、市场比较法在房地产市场不发达，缺乏交易实例时的不足。,（二）适用范围,（,1,）适用于新开发的居住用地、工业用地的地价评估，不适于建成区域已开发的商业及住宅用地估价,（,2,）对于既无收益又很少有交易情况的学校、公园等公共建筑、公益设施等特殊性的大面积土地估价也比较适用。,（,3,）可作为投资者衡量投资效益、进行土地开发可行性分析估算土地成本价格的一种的重要方法。,（,4,）实践中用于工业用地基准地价或其他用地基准地价评估的最低界限,第,11,页,/,共,33,页,三、成本逼近法适用范围（一）特点：第11页/共33页,11,四、成本逼近法公式,（一）成本法的基本公式：,新开发土地价格,=,土地取得费土地开发费正常利税,新建房地价格,=,土地取得费建筑物建造价格正常利税,旧有房地价格,=,土地重新取得价格建筑物价格（现值）,（二）成本逼近法模式,1.,标准地价模式,标准地价模式完全按照成本法的公式套算地价,标准地价,土地价格,=,土地取得费土地开发费利息利润,+,土地增值税费,2.,调整系数模式,以成本地价为基础，根据开发各种因素的影响条件制定不同的调整系数综合确定地价。,以征地费用、平整土地费用和基础配套费用为基础，同时考虑区域级差、地价的影响，然后根据土地计划用途、固定资金投入规模、土地费用的缴付期限、投资的先后等内容确定不同的调整系数。,第,12,页,/,共,33,页,四、成本逼近法公式（一）成本法的基本公式：第12页/共33页,12,四、成本逼近法公式,3.,生地累加模式,生地：开发前的土地，也就是形成建设用地前的土地。生地累加方法是有关部门提出的计算生地近似价格的方法。其公式为：,生地价,=,征地费用,（,1+r,1,）,n,+nr,2,+,出让年期内场地使用费折现总和,熟地价,=,生地价,（,1+r,1,）,n,+nr,2,+,基础设施投资及相应的利息、利润,r,1,借款年利率；,r,2,投资年利润率；,n,征地年期数,特点,（,1,）将征地期间征地费用的利息计入土地价格；,（,2,）将征地费用看着一种投资，其应获取的社会平均利润计入地价,（,3,）将外资企业的,“,场地费用,”,近似代替地租一种投资,第,13,页,/,共,33,页,四、成本逼近法公式 3.生地累加模式第13页/共33页,13,四、成本逼近法公式,4.,“,实物地租模式,”,由政府将土地划拨给公司开发经营，并向开发公司收取实物地租，包括由开发公司负责兴建的城市基础配套设施，或上交一定数目的房屋或承担一些建设项目任务等。,5.,城市土地使用价值模式,认为土地价格是由城市土地使用价值所体现的价值所决定的，城市土地使用价值的形成过程就是对形成城市土地的社会劳动的投入过程，其中大部分可以直接计算。,地价,=,土地建设成本,+,开发单位上缴税金,+,开发公式正常收益,+,级差收益,+,垄断收益,土地建设成本,=,土地征地拆迁费用,+,开发成本,+,城市基础设施分摊配套费用,开发单位正常收益,=,投入资金的正常利润（,20%,）,+,开发建设贷款利息,级差收益：,根据宗地所处的城市土地等级，以最高等级的中心商业区的级差收益为基础，乘以相应的等级折扣系数和用途折减系数。,第,14,页,/,共,33,页,四、成本逼近法公式 4.“实物地租模式”第14页/共33页,14,四、成本逼近法公式,6.,新开发土地成本逼近法公式,日本的原价法计算公式，所谓的新开发土地指近期待开发或正开发的土地，新开发土地价格是以土地取得费（征地拆迁费）和开发土地所需投入的资金（土地开发费、税收、其他）作为土地重新建造的原价，再加上有关利税求取。计算公式：,开发后的土地销售价格,=,土地开发前价格*（,1+,土地成本利息负担月*投资收益率）,+,开发工程造价*（,1+,开发工程利息负担月*投资收益率）,1/,建蔽率,1/(1-,销售及管理费,),建蔽率,=,可供建筑面积,/,全部开发区面积,第,15,页,/,共,33,页,四、成本逼近法公式6.新开发土地成本逼近法公式第15页/共3,15,五、成本逼近法步骤,（一）判定待估土地是否适用成本逼近法,（二）收集与土地估价有关的成本费用、利息、利润及增值收益等资料；,（三）通过直接或间接的方式求取待估土地的土地取得费，土地开发费及相关的税费、利息、利润；,（四）确定土地较开发前的价值增加额；,（五）按地价公式求取待估土地的土地价格；,（六）对地价进行修正，确定待估土地的最终价格。,第,16,页,/,共,33,页,五、成本逼近法步骤（一）判定待估土地是否适用成本逼近法 第1,16,六、成本逼近法应用,（一）成本逼近法应用注意事项,1.,土地取得费和土地开发费均应是评估期日的重置费用，即应是按照评估期日的有关规定和物价水平确定土地取得费和土地开发费的计费项目和取费标准，而不能按照企业实际取得和开发利用时的实际投入计算，,2.,各项费用的取费标准应有足够的依据和充分的分析。,各地政府在不同时期均根据当地当时的情况制定征地费用的项目和标准，应首先依据这些规定标准进行评估计算；对于实行征地费用包干地区，可通过全面调查各类征地费用案例，采用比较的方式确定。而且不管采用什么方式确定，均要进行充分的分析。,3.,成本逼近法评估结果一般作为投入成本价格分析，用于作为市场交易价格应慎重。,在市场经济条件下，决定商品价格的重要因素是商品的效用和供求关系，不是商品的成本，如果商品成本受到不合理增加，会由于其投入成本过大而失去市场竞争力，导致其价格下跌。因此，利用成本逼近法评估出土地价格可作为分析企业在开发和取得土地过程中的成本支出，核定土地资产和进行帐务处理，如果直接用其作为市场交易的成交价格，则补充市场分析，采用市场比较法或其他的方法的评估结果，进行相互校核和验证。,第,17,页,/,共,33,页,六、成本逼近法应用（一）成