房地产开发实际操作课件

,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,房 地 产 开 发 实 际 操 作,流 程 简 介,工程中心,大中华地产部,房 地 产 开 发 实 际 操 作流 程 简 介工程中,1,房地产开发实操流程提要,1.,策划与决策阶段,1.1.,房地产投资项目信息收集,2.,规划设计与拆迁融资阶段,2.1,选址定点,2.2,规划总图审查及确定规划设计条件,2.3,土地证、建设用地规划许可证、规划要点批复,2.4,初步设计和施工图设计审查,2.5,规划报建图审查,2.6,节能审查、施工图审查,2.7,质量监督、安全监督,2.8,拆迁,2.9,融资,1.1.1,项目的分析选择,1.1.2,项目的初步可行性研究,1.1.3,合作方关于项目的初步谈判,1.1.4,项目的详细可行性分析报告,2.4.1,总平面审查,2.4.2,管线综合审查、排水许可证,2.6.1,节能审查,2.6.2,施工图审查,房地产开发实操流程提要 1.策划与决策阶段1.1.1项目的分,2,房地产开发实操流程提要,3.,开工建设与市场营销阶段,3.1,施工报建,3.2,市场营销,4.,房屋交付与证件办理阶段,4.1,预售许可证,4.2,专项验收，竣工验收备案,4.3,房地产项目权属初始登记,5.,售后服务物业管理阶段,6.,结束语,3.1.1,施工招投标、监理报建,3.1.2,施工许可证,3.1.3,放线、验线,房地产开发实操流程提要3.开工建设与市场营销阶段3.1.1施,3,房地产开发的实际操作大致上可分为五个阶段：,策划与决策阶段,规划设计与拆迁融资阶段,开工建设与市场营销阶段,房屋交付与证件办理阶段,售后服务物业管理阶段,房地产开发的实际操作大致上可分为五个阶段：策划与决策阶段规划,4,1.,策划与决策阶段,1.1,房地产投资项目信息收集,确定投资建设工程项目，对项目从前期开发角度入手，进行合理分析,和有效测算，为公司决策提供重要依据。,1.1.1,项目的分析选择,（区域经济、项目状况、投资规模、预期收益、投资风险）,1.1.2,项目的初步可行性研究,（人口、经济收入、城市房地产成熟度、楼盘竞争状况、购买能力、,住房消费变化趋势、楼市走势、项目优势、投资规模、融资方案、投,资风险）,1.1.3,合作方关于项目的初步谈判,（合作方式、投资规模、双方责任和权力、收益分配、项目进度）,1.1.4,项目的详细可行性分析报告,（人口、经济收入、城市房地产成熟度、楼盘竞争状况、购买能力、,物业供求 现状分析及对未来的趋势预测、户型变化趋势分析、价,格预测、目标客户定位、项目定位、营销策略规划、投资规模、成本,测算、融资方案、收益分析、敏感性分析、投资风险分析、公司资源,分配、项目组合分析等综合评价分析、投资决策）,1.策划与决策阶段1.1房地产投资项目信息收集,5,2.,规划设计与拆迁融资阶段,2.1,选址定点,2.2,规划总图审查及确定规划设计条件,2.3,土地证、建设用地规划许可证、规划要点批复,2.4,初步设计和施工图设计审查,2.5,规划报建图审查,2.6,节能审查、施工图审查,2.7,质量监督、安全监督,2.规划设计与拆迁融资阶段,6,2.1,选址定点,此阶段一般办理以下事项：,（,1,）计委审查可行性研究报告和进行项目立项；,（,2,）国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查；,（,3,）建委办理投资开发项目建设条件意见书；,（,4,）环保局办理生产性项目环保意见书（表）；,（,5,）文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容,和范围进行审查；,（,6,）规划部门办理项目选址意见书。,2.1选址定点 此阶段一般办理以下事项：,7,具体办文流程,办理事宜,所需资料,办理程序,建设项目用地计划,a.,地形图（划示用地范围，标明大约面积）,b.,与地块出让单位签署的用地协议,a.,备齐资料,b.,到地块所在地土地部门办理,建设工程项目建议书的编制与报批,a.,开发单位营业执照,b.,开发资质证书,c,用地计划审核意见,d.,建筑设计方案（总平面图等）,e.,其他相关资料,a.,将所需资料备齐送至投资咨询公,司，委托其编制,项目建议书,b.,准备,关于项目建议书报批申请,报告,c.,将,项目建议书,与申请报告送,计委报批,建设工程项目选址意见申办,a.,批准的项目建议书或其他计划文件（复印,件一份）,b.,地形图（均应划示用地范围）,4,份,c.,土地权属证（复印件,1,份）,d.,联建协议书（复印件,1,份）,e.,选址论证,f.,建设项目选址意见书申请表（到区规划局,领取）,a.,准备数份项目建议书批复及数份,地形图,b.,将上述资料分送有关部门签署选,址意见并加盖公章,c.,将有关部门的意见备齐，同时备,齐前面所需资料，送区规划,局规划科办理,具体办文流程办理事宜所需资料办理程序a.备齐资料 b.到地,8,2.2,规划总图审查及确定规划设计条件,此阶段一般办理以下事项：,（,1,）人防办进行人防工程建设布局审查。,（,2,）国土资源局办理土地预审。,（,3,）公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、,环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业内容和范围进,行审查。,（,4,）规划部门对规划总图评审，核发,建设用地规划许可证,。,（,5,）规划部门确定建设工程规划设计条件。,2.2规划总图审查及确定规划设计条件 此阶段一般办理以下事项,9,办理事宜,所需资料,办理程序,建设用地规划许可证申办,a.,建设工程的计划批准文件（批准的项目建议书或其他计划文件）（复印件一份）,b.,地形图（均应划示用地范围）,6,份（其中一份应有消防、环保、,交通、防疫、水利等部门选址意见及公章）,c.,国有土地使用权出让合同文件及副图（,1,份）,d.,建设项目选址意见书申请表（到区规划局领取）,e.,申请报告（红头文件）,f.,其他需说明的图纸或文件,a.,备齐上述所有资,料,b.,送区规划局规划,科办理,建设工程项目地名报批,a.,项目批文（批准的项目建议书或其他计划文件）（复印件一份）,b.,地形图（均应划示用地,2,份）,c.,总平面图（,3,份）,d.,建设用地规划许可证及批文,e.,申请报告（红头文件）,f.,其他需说明的图纸或文件,a.,备齐上述所有资,料及,1500,元支票,b.,送区地名办办理,建设工程项目报建,a.,建设工程报建表,（到市报建处领取）,b.,企业法人营业执照及有关证明原件和复印件,c.,项目建议书批文原件及复印件,d.,银行出具的建设资金落实证明（验资报告）,e.,建设单位工程技术人员和管理人员核定申报表,（到市报建处,领取）,f.,专业技术人员和管理人员技术职称证书原件及复印件,g.,住宅项目配套建设审核申请表,h.,住宅新开工审核通知单,a.,备齐上述所有资,料及,1500,元支票,b.,送区地名办办理,具体办文流程,办理事宜所需资料办理程序a.建设工程的计划批准文件（批准的项,10,2.3,土地证、建设用地规划许可证、规划要点批复,建设用地规划许可证由规划部门颁发，是核定土地用途及用地界线的法律依据；规划要点批复由规划部门颁发，是确定土地使用强度指标的法律依据，如容积率、建筑密度、停车位配置要求等指标都在这个批复里体现出来，包括现在的那个小户型比例限制要求，也会在这个文件里体现出来。一般来说，一块地，必须要由规划部门核定规划要点，颁发了建设用地规划许可证之后，才能领取土地使用权证。这绝对应该是必须的程序。因为国土部门必须依据规划部门核定的土地功能及土地使用强度，才能计算出土地出让金，才能在土地证上载明土地用途及年限。,2.3土地证、建设用地规划许可证、规划要点批复,11,2.4,初步设计和施工图设计审查,此阶段办理以下一般事项：,（,1,）规划部门对初步设计的规划要求进行审查。,（,2,）公安消防支队对初步设计的消防设计进行审查。,（,3,）公安局交警支队对初步设计的交通条件进行审查。,（,4,）人防办对初步设计的人防设计进行审查。,（,5,）国土资源局进行用地预审。,（,6,）市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步设,计的相关专业内容进行审查。,（,7,）建委制发初步设计批复，并对落实初步设计批准文件的要,求进行审查。,（,8,）建委对施工图设计文件进行政策性审查，根据业主单位意,见，核发技术性审查委托通知单。,（,9,）建委根据施工图设计文件审查机构发出的,建设工程施工,图设计文件审查报告,，发放,建设工程施工图设计文件,审查批准书,。,2.4初步设计和施工图设计审查 此阶段办理以下一般事项：,12,2.4.1,总平面审查,这个阶段各地的叫法不一样，听得比较多的叫“修建性详细规划审查”。这个阶段就是审查项目的总平面规划图纸，也就是审查一个项目的建筑物的排列，每栋单体建筑有多高，有多大，各栋单体建筑之间怎么间隔，间距是多少，日照够不够，总容积率是多大，有没有超过规定的容积率，建筑密度是多少，进出小区的道路怎么安排，是不是符合消防规范等等。,2.4.1总平面审查,13,2.4.2,管线综合审查、排水许可证,管线综合审查是规划部门的专业审查内容之一，包括三大项：小区给排水管线、强电线路、弱电线路，这三项综合起来考虑，根据各项设计规范科学统筹安排，放到同一张图纸上。这三样东西要科学的话，统统都得在地下走，从地下穿进各栋单体再连接进入千家万户。,排水许可证是由市政部门核发，专门针对项目排水的。现在都是要求雨污分流了。就是雨水和生活污水要分两条管排。这个许可核查的是管径和流量，以及连接市政管线的位置。然后反过来又影响管线综合设计。,2.4.2管线综合审查、排水许可证 管线综合审查是,14,办文流程,办理事宜,所需资料,办理程序,工程项目设计招标办理,a.,报建工程项目,IC,卡,b.,建设工程设计招标项目登记表,c.,建设工程设计招标文件报批表,（到市招标办领取）,d.,建设工程设计评标小组报批表,（到市招标办领取）,e.,工程设计任务书,f.,建设用地规划许可证,g.,工程项目选址意见批文,a.,备齐上述资料,b.,到市设计招标办办理,设计方案评标会召开及设计单位中标办理,a.,项目设计方案、建设用地规划许可证、项目选址意见,书、设计任务书、项目建议书批文等若干份,b.,会议通知书,a.,备齐上述资料,b.,提前三天分送各评委,c.,到市招标办召开评标会（会务费,300,元）中标办理,a.,设计方案评标会会议纪要,b.,评委评标意见书,建设工程规划设计要求申,办,a.,建设工程规划设计要求申请表（到区规划局领取）,1,份,b.,计划批准文件,1,份,c.,土地使用权属证件,1,份,d.,房屋权属证,1,份,e.,危房鉴定报告,f.,地形图（划示用地范围）,2,份,a.,备齐上述资料,b.,送区规划局,规划科办理,设计方案审定会召开,a.,设计方案文本,12,份,b.,项目建议书批文，建设用地规划许可证及批文，区府土,文件 若干份,c.,请柬,a.,备齐上述资料,b.,分送至计委、规划局、防疫,站、环保局、消防处、住宅,局、园林局等部门,c.,召开方案审定会,办文流程办理事宜所需资料办理程序a.报建工程项目IC卡 b,15,2.5,规划报建图审查,此阶段办