房地产影响因素

,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,2019/11/28,Real Estate Appraisal,#,2024/11/15,Real Estate Appraisal,1,第四章 房地产价格影响因素,第一节 房地产价格影响因素概述,一,.,对房地产价格影响因素的基本认识,1.,各种因素影响,价格的方向,不同,2.,各种因素影响,价格变动程度,不同,3.,各种因素影响,价格的关系,不同,4.,各种影响因素与时间的关系不同,2024/11/15,Real Estate Appraisal,2,第一节 房地产价格影响因素概述,二,.,房地产价格影响因素的分类,内因与外因分类,自身因素,：,实物,因素、,权益,因素、,区位,因素,外部因素：,人口,因素、,制度政策,因素、,经济,因素、,社会,因素、,国际,因素、,心理,因素、,其他,因素,2024/11/15,Real Estate Appraisal,3,第一节 房地产价格影响因素概述,二,.,房地产价格影响因素的分类,影响因素的层次分类,一般因素：,人口因素、社会因素、行政因素、国际因素、经济因素,区域因素：,区域社会因素、商服繁华程度、心理因素、交通条件、基本设施、区域环境条件,个别因素,：建筑物本身、朝向和日照、楼层、公摊面积,2024/11/15,Real Estate Appraisal,4,影响房价的实物因素有：,土地实物因素,1.,土地面积,面积大小影响单价高低；不同地区消费习惯不同。,2.,土地形状,形状规则土地利用率高，单价高。,3.,地形、地势,土地平坦，价格高；高低不平土地，价格低。,2024/11/15,Real Estate Appraisal,5,第二节 房地产自身因素,实物因素,土地实物因素,4.,地基,地质坚实，承载力较大，有利于建筑使用，低价就高；反之就低。,5.,土壤,土地受污染情况、自然酸碱度肥力。,6.,土地开发程度,熟地高于生地，“七通一平”高于“五通一平”高于“三通一平”,2024/11/15,Real Estate Appraisal,6,第二节 房地产自身因素,实物因素,建筑物实物因素,1.,建筑规模,规模过小过大都会降低单价,2.,外观,外观新颖、优美单价高，反之单价低,3.,建筑结构,钢筋砼优于砖混机构优于砖木结构,4.,设备设施,设施齐全完好价格高，反之价格低,2024/11/15,Real Estate Appraisal,7,实物因素,建筑物实物因素,5.,装饰装修,装修程度高，价格高,6.,层高和室内净高,层高过低使人有压抑感，价格低；过高增加建筑成本，也会降低其价值,7.,空间布局,平面布局合理、交通联系方便，有利于使用的价值就高，反之价值就低,8.,防水、保温、隔热、隔声、通风、采光、日照,9.,维修养护情况及完损程度,2024/11/15,Real Estate Appraisal,8,权益因素,房地产利用所受的各种限制,1.,房地产权利及其行使的限制,地役权降低供役地的价值,共有房地产，如共有人较多可以影响成交价格低于正常价格,2.,房地产使用管制,使用管制包括 农村地区的农用地转为建设用地。农用地地价低，转变用途地价上涨。,城镇地区的城市规划对土地用途、建筑高度、建筑密度、容积率的规定。容积率高地价一般高,3.,相邻关系,2024/11/15,Real Estate Appraisal,9,权益因素,房地产利用所受的各种限制,3.,相邻关系,相邻关系是对房地产所有权和使用权的一种限制,应当为相邻权利人提供的,必要便利,（,3,项便利）,用水、排水提供必要便利,通行的便利,对相邻人因建造修缮建筑物以及铺设管线提供便利,不得损害相邻人的以下权利（,3,项义务）,不得妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照,不得违反国家规定弃置固体废物、排入污染物,挖掘土地、铺设管线等不得危及相邻房地产的安全,2024/11/15,Real Estate Appraisal,10,指房地产的相邻权利人依照法律、法规的规定或按照当地习惯，相互之间应当提供必要的便利或者接受必要的限制而产生的权利和义务关系。,区位因素,位置,1.,方位,2.,距离,3.,朝向,4.,楼层,交通,开辟新的交通路线,交通管制,2024/11/15,Real Estate Appraisal,11,房地产的区位，不仅指地球上某一特定的自然地理位置，还指与其相联系的社会经济位置，是与该特定位置相联系的,自然因素,和,人文因素,的总和。不同性质的房地产对于区位的要求不一样。房地产区位是可变的。,区位优劣与,位置、交通条件、配套设施完备程度、周围环境和景观有关,。,别墅,接近自然，保证私密性,商业房地产,繁华程度、交通条件等,办公房地产,商务气氛、交通条件等。,区位因素,位置,方位,“,山之阳，水之北,”,与相关场所的距离,距离是用于衡量房地产区位好坏最常见、最简单的指标。一宗房地产与重要场所的距离越近，价值越高,朝向,朝向影响着日照采光,楼层,影响视野、通达性、安宁程度、安全等因素,2024/11/15,Real Estate Appraisal,12,区位因素,交通,开辟新的交通路线,开辟新的交通路线可改善沿线房地产交通条件会使该类房地产升值。,交通管制,实行交通管制对某类房地产来说可能降低其价值，对住宅来说可能由于减少噪音空气污染而提高其价值。,2024/11/15,Real Estate Appraisal,13,区位因素,周围环境和景观,大气环境,空气质量，空气中难闻气味,水文环境,地下水的质量和污染程度,声觉环境,噪声大，价格低,视觉环境,公园、绿化形成的景观是否赏心悦目,卫生环境,清洁卫生、垃圾状况,人文环境,社区声誉、居民特征、治安状况,外部配套设施,学区房价格高；医院、购物中心、娱乐场所住宅价格高,2024/11/15,Real Estate Appraisal,14,影响房价的人口因素有：,人口数量,人口数量增加，对房地产的需求增加，房地产价格会上涨,2024/11/15,Real Estate Appraisal,15,第三节 人口因素,反映人口数量的相对指标,人口密度。人口密度高，该地区房地产求多于供，价格高。但是如果人口密度过高，生活环境恶化，房价会降低,。,人口结构,人口结构是指一定时期内人口按照性别、年龄、家庭、职业、文化、民族等因素的构成状况。,包含,人口年龄结构，家庭人口结构。,随着家庭人口规模小型化，家庭平均人口数的下降，家庭数量增多，所需要的住房总量将增加，房地产价格有上涨趋势,。,人口素质,居民素质高、社会秩序佳，房地产价格上涨,。,2024/11/15,Real Estate Appraisal,16,影响房价的制度政策有：,房地产的制度政策,包括：房地产所有制、使用制、交易管理制度及价格政策。,价格政策,是政府对房地产价格的高低与涨落的态度及其采取的管制与干预方式与措施。,高价政策,对房价放任不管或有意抬高房价,低价政策,采取措施抑制房价上涨,2024/11/15,Real Estate Appraisal,17,第四节 制度政策,房地产的制度政策,抑制房价的措施：,增加土地供应加快房屋建设，增加房地产供给,规定按照合理的房地产开发建设成本和利润率定价,制定最高限价（限价房）,建立房地产管理制度，遏制房地产投机炒作,最新的房地产制度政策是限购、限贷、限价,2024/11/15,Real Estate Appraisal,18,税收政策,2024/11/15,Real Estate Appraisal,19,包括税目,作用机理,短期内的作用结果,房地产,开发环节,税,1.,耕地,占用,税,2.,固定资产投资,方向调节税,增加,开发税,，增加开发建设成本，推动价格上升,减少开发税，,会使房地产价格下降,卖方市场（供不应求），,成本上升,转嫁给消费者，价格上升,买方市场（供大于求），,成本上升,只能压缩开发商的利润，价格难以上升,转让环节,的税收,1.,土地增值税,2.,契税,3.,营业税,4.,城市,维护建设税,5.,教育,费附加,6.,所得税,7.,印花税,（,向,卖方征收的,税,）,税收增加,会使房地产价格,上升,。,（,向,买方征收的,税,）,税收,增加会抑制需求，使价格,下降,。,（,卖方市场,）,增加,的税收可以转移给买方，价格上涨,（,买方市场,）,增加,卖方的税收使卖方收益减少而价格,不变,；,增加,买方的税收，使价格下降,持有,环节,的税（可同时影响供需）,1.,城镇,土地使用税,2.,房产,税,3.,物业,税,增加,税收,，,增加,房地产的使用成本，会使需求者倾向于购置较小面积的房产，抑制投资和投机需求，导致价格下降,抑制,房地产需求、减少囤积、增加供给,金融政策,严格控制或适度放松,开发贷款、购房贷款,上调或下调,金融机构贷款基准利率,提高或降低最低,购房首付款比例,提高或降低最高,房地产抵押贷款成数,延长或缩短最长,购房贷款期限,限贷、提高首付等,2024/11/15,Real Estate Appraisal,20,相关规划和计划,对房地产价格有影响的政府规划有：,国民经济和社会发展规划,政府调控经济的依据，对房地产价格有很大影响,城乡规划,统筹安排,房地产的,空间布局,土地相关规划和计划,直接影响,房地产,供给,住房相关规划和计划,包括：,住房建设规划（住房建设的专项规划）,和,年度计划,、,住房保障发展规划,和,年度计划,。,住房建设总量增加，商品住房价格下降，反之亦然。,2024/11/15,Real Estate Appraisal,21,影响房价的经济因素有：,经济发展状况,衡量指标,：,国内生产总值,GDP,，是一个国家或一个地区在一定时期内国民经济生产活动的总成果的一种计量。,GDP,增长说明社会总需求增加，预示着投资、生产活动活跃，带动房地产的需求，引起价格上涨,。,2024/11/15,Real Estate Appraisal,22,第五节 经济因素,物价,（,1,）,衡量物价水平的指标主要有,：,居民消费价格指数（,CPI,）,生产资料价格指数（,PPI,）,（,2,）物价与房地产价格上涨的关系,物价与房地产价格,成,等比例变动,。,原因是通货膨胀，不是真正的房地产价格上涨,。,由于建筑材料、人工等房地产投入要素的价格上涨，会增加开发建设成本，会推动房价上涨,。,长期来看，房地产价格的上涨率要高于一般物价的上涨率。这就是房地产的保值功能,。,（,3,）,房价与地价的关系,在土地供给较充裕情况下，地价水平取决于房价水平，房价决定地价,。,2024/11/15,Real Estate Appraisal,23,变动趋势和变动程度的相对数,居民收入与消费水平,衡量指标有,：,城镇居民人均可支配收入的增长,农村居民人均纯收入的增长,收入真正增加，生活水平提高，对房地产需求增加，导致房地产价格上升,利率水平,从开发角度，开发贷款利率上升会增加项目融资成本，使总成本上升，使价格上升,。,从需求角度，消费贷款利率上升会增加购买者的贷款偿还负担，从而会减少需求，使价格下降,。,2024/11/15,Real Estate Appraisal,24,汇率,在国际投资中汇率波动影响房地产投资收益。,当预期某国的货币会升值时，就会吸引国外资金购买该国房地产，导致价格上涨,。,2024/11/15,Real Estate Appraisal,25,影响房价的社会因素主要有：,政治安定状况,政治不安定影响人们投资信心，造成房价低落。,社会治安程度,若是人们的生命财产缺乏保障，该地区房价则低落,城市化水平,城市化水平高，意味着人口向城镇集中，对城镇房地产需求增加，从而带动城镇房地产价格上涨,房地产投机,投机行为完全建立在对未来房地产价格预期的基础上。预期价格上涨，则会买入，预期价格下跌，则会卖出,2024/11/15,Real Estate App