商业地产基础篇ppt课件

Click to edit Master title style,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,房地产土地的使用年限是如何确定的？,居住用地七十年；,工业用地五十年,；,教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；,商业、旅游、娱乐用地四十年；,综合用地或者其他用地五十年。,一、房地产常用名词,房地产土地的使用年限是如何确定的？一、房地产常用名词,房屋一经购买并取得产权后，即作为业主个人所有的财产，并无居住年限的限制，担对该房屋所占用范围内的土地来说，因为土地除属于集体所有的外，均属于国家所有。业主所取得的为该土地的一定年限的使用权。住宅用地的土地使用时间为,5070,年，自开发商取得该土地使用证书之日起计算。在该土地使用年限届满后，土地将由国家收回。业主可以在继续交纳土地出让金或使用费的前提下，继续使用该土地。,一、房地产常用名词,房子的居住时间是多少，土地使用年限届满后，该怎么办？,房屋一经购买并取得产权后，即作为业主个人所有的财产，并无居住,契税,契税是指房屋所有权发生变更时，就当事人所订契约按房价的一定比例向产权承受人征收的一次性税收。它是对房地产权变动征收的一种专门税种。（交易手续费经济适用房减半）,公共维修基金,公共维修基金是指住宅楼房的公共部位和共用设施、设备的维修养护基金。商品房的公共维修基金由购房人在购房时交纳，比例为购房款的,2%,。,印花税,印花税是对经济活动和经济交往中书立、领受凭证征收的一种税。它是一种兼有行为性质的凭证税，具有征收面广、税负轻、由纳税人自行购买并粘贴印花税票完成纳税义务等特点。,一、房地产常用名词,契税一、房地产常用名词,一、房地产常用名词,五证,七层以下的达到主体工程封顶；七层以上的，主体工程须建到工程预算投资总额的三分之二以上层数。,一、房地产常用名词五证七层以下的达到主体工程封顶；七层以上的,两书一证,质量保证书,使用说明书,房产证,两书一证质量保证书使用说明书房产证,一、房地产常用名词,一级市场：,房地产一级市场又称土地一级市场，是土地使用权出让的市场，即国家通过其指定的政府部门将城镇国有土地或将农村集体土地征用为国有土地后出让给使用者的市场。房地产一级市场是由国家垄断的市场。,二级市场：,房地产的二级市场主要是指已取得土地开发经营权的房地产经营企业（房地产开发公司），在该地块的土地上建造好的建筑物，如住宅房、办公楼等，将土地使用权和土地上建筑物的所有权一并转让给房地产消费者。,三级市场：,是购买房地产的单位和个人，再次将房地产转让或租赁的市场。也就是房地产再次进入流通领域进行交易而形成的市场，也包括房屋的交换。,一、房地产常用名词一级市场：,一、房地产常用名词,房地产产权：,房地产产权是将房地产这一不动产作为一种重要的特殊的财产而形成的物权，是依照国家法律对其所有的房地产享有直接管理支配并享受其利益以及排除他人干涉的权利，包括房地产所有权和房地产他物权。,三通一平,：,通路、通水、通电和场地平整,七通一平：,通水、通电、通路、通邮、通讯、通暖气、通天燃气或煤气、场地平整,期房：,期房是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证止，在这一期间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同,现房：,现房是指消费者在购买时具备即买即可入住的商品房，即开发商已办妥所售房屋的大产证的商品房，与消费者签订商品房买卖合同后，立即可以办理入住并取得产权证。只有拥有房产证和土地使用证才能称之为现房,一、房地产常用名词房地产产权：,一、房地产常用名词,开间 进深：,1,、开间就是房间宽度，进深就是长度,2,、站在门口，正对的为进深，左右的为开间；,3,、开间和进深是建立在横墙与纵墙基础上的 在整套住宅的外墙，较长的叫外墙外纵墙,较短外墙的外横墙，在住宅内部 与外纵墙平行的叫纵墙 与外横墙平行的叫横墙 室内所有的房间都是由横，纵墙组成的 横墙与横墙之间叫开间 纵墙与纵墙之间叫进深；,进深,开间,一、房地产常用名词开间 进深：进深开间,层高,：,层高是指住宅高度以,层,为单位计量，每一层的高度国家在设计上有要求，这个高度就叫层高。它通常包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。,净高：,净高是指层高减去楼板（梁柱）厚度的净剩值。,一、房地产常用名词,层高,净高,层高：层高是指住宅高度以层为单位计量，每一层的高度国,容积率：,一定地块内，总建筑面积与建筑用地面积的比值。,建筑密度（建筑覆盖率）：,一定地块内所有建筑物的基底总面积占用地面积的比例。,绿化覆盖率（绿化率）：,绿化覆盖率是指在建设用地范围内全部绿化种植物水平投影面积之和与建设用地面积的比率（,%,）。,绿地率：,绿地率描述的是居住区用地范围内各类绿地的总和与居住区用地的比率（,%,）。,一、房地产常用名词,容积率,总建筑面积（地上）,建设用地面积,建筑密度,建筑基底总面积,建设用地总面积,容积率：一、房地产常用名词容积率总建筑面积（地上）建设用,变形缝,：,是伸缩缝、沉降缝和防震缝的总称。（北京鼎锐城建筑材料有限公司）根据建筑物在外界因素作用下常会产生变形，导致开裂甚至破坏。变形缝是针对这种情况而预留的构造缝。变形缝可分为伸缩缝、沉降缝、抗震缝三种。,一、房地产常用名词,变形缝,变形缝：一、房地产常用名词变形缝,一、房地产常用名词,女儿墙：,指的是建筑物屋顶四周外围的矮墙，主要作用除维护安全外，亦会在底处施作防水压砖收头，以避免防水层渗水、或是屋顶雨水漫流。,女儿墙,一、房地产常用名词女儿墙：女儿墙,一、房地产常用名词,建筑高度：,一般指建筑物室外地面到其檐口（平屋顶）或屋面面层（坡屋顶）的高度。,一般地区，其建筑高度，平顶房屋按女儿墙高度计算；坡顶房屋按屋檐和屋脊的平均高度计算。屋顶上的附属物，如电梯间、楼梯间、水箱、烟囱等，其总面积不超过屋顶面积的,20%,，且高度不超过,4,米的，不计入建筑高度之内。空调冷却塔等设备高度不计入建筑高度。,采用传统坡屋面形式的建筑，一般以屋面下檐口计算建筑高度。屋顶坡度大于,30,时,按坡屋顶高度一半处计算建筑高度。,对于屋顶部分采取错落方式的复杂形体建筑，以大于标准层建筑面积,20,的最高点处计算建筑高度。,一、房地产常用名词建筑高度：一般地区，其建筑高度，平顶房屋按,二、建筑风格,建筑风格：,指建筑设计中在内容和外貌方面所反映的特征，主要在于建筑的平面布局、形态构成、艺术处理和手法运用等方面所显示的独创和完美的意境。,二、建筑风格建筑风格：,三、房地产建筑知识,按建筑物使用性质分类：,居住建筑、公共建筑、工业建筑、农业建筑,按建筑物层数或总高度分类：,住宅按层数分：,低层住宅（,13,层）、多层住宅（,46,层）、中高层住宅（,79,层）和高层住宅（,10,层以上）,公共建筑及综合建筑，,总高度超过,24M,的为高层，但不包括总高度超过,24M,的单层建筑建筑总高度超过,100M,，不论是住宅还是公共建筑、综合性建筑，均称为,超高层建筑,。,建筑物的分类,三、房地产建筑知识按建筑物使用性质分类：建筑物的分类,按建筑结构分类,砌体结构,框架结构,板柱结构,剪力墙结构,框架剪力墙结构,筒体结构,普通钢结构,建筑物的分类,三、房地产建筑知识,按建筑结构分类建筑物的分类三、房地产建筑知识,三、房地产建筑知识,三、房地产建筑知识,三、房地产建筑知识,按房屋建筑结构分类：,框架结构,框架结构是由梁、柱等线形杆件组成的一种结构体系。各平面框架通过连系梁和板连成空间体系，以承受竖向及水平荷载。框架结构,布置灵活，使用方便，可获得较大的室内空间,，广泛用于多层厂房、旅馆、科研楼、办公楼、医院、商场、学校等多、高层建筑。框架结构承受水平荷载的能力较低，刚度较小，使用时受房屋高度限制；采用砌体填充墙时，墙体在地震中容易损坏。,三、房地产建筑知识按房屋建筑结构分类：框架结构,三、房地产建筑知识,按房屋建筑结构分类：,板柱结构,由楼（屋面）板、柱等构件组成的、承受垂直及水平荷载的空间结构体系，板柱结构除有框架结构的优点外，还有结构高度小，顶棚平整，采光、通风及卫生条件好，模板及施工简单等优点。采用升板法施工可节约大量模板。采用预应力方法将预制板、柱连成整体，叫预应板柱结构。此种结构若采用预置密肋轻型板，还可克服一般板柱结构板厚过大的缺点。板柱结构常用于医药、食品、冷库、商场及医院等建筑，预应力板柱体系常用于住宅建筑中。,三、房地产建筑知识按房屋建筑结构分类：板柱结构,三、房地产建筑知识,按房屋建筑结构分类：,剪力墙结构,由纵横承重墙体组成的结构体系叫剪力墙结构。按施工方法分为现浇剪力墙结构和装配式剪力墙结构，一般采用现浇剪力墙结构。它的空间整体性好，刚度大，抗侧力强度高，水平力作用下侧向变形小。装配式剪力墙结构一般由装配式大型墙板拼装而成。墙板之间及墙板与楼板之间的连接十分重要，一般内外墙板除用焊接连接外，还要将留有锚筋、齿槽和插筋的相邻墙板用混凝土浇成整体；采用卡口楼板，与端头留有齿槽和锚筋的墙板通过后浇混凝土形成整体连接。这种结构体系，一般以横墙承重为多。考虑到结构整体性的需要，内纵墙一般以承重墙处理，外纵墙不承重，而采用围护墙板。,剪力墙结构中剪力墙的构造应满足以下要求：,剪力墙应在建筑物的平面内沿几个主轴方向布置并拉通对直。,剪力墙应沿竖向贯通建筑物的全高，当房屋的底层或顶层需要有较大空间时。可将在底层或顶层的部分剪力墙改成框架形成框支剪力墙，该层结构应予加强。,剪力墙的厚度不应小于,16mm,，并不小于楼层高度的,1/20,，混凝土强度等级不应小于,C20,。,剪力墙宜不开洞（构造洞除外），尤其是底层；如开门窗孔洞，应符合如图要求。,三、房地产建筑知识按房屋建筑结构分类：剪力墙结构剪力墙结构中,三、房地产建筑知识,按房屋建筑结构分类：,框架剪力墙,在框架结构体系中适当布置剪力墙，组成框架与剪力墙协同工作的结构体系。其中剪力墙是主要的抗侧力构件。这种体系既有框结构使用上的灵活性，又有较强的抗震能力和较好的刚度，是常用的高层结构体系，适用于各类公共建筑。,三、房地产建筑知识按房屋建筑结构分类：框架剪力墙,三、房地产建筑知识,按房屋建筑结构分类：,筒体结构体系,将建筑物内的墙体围成筒构形成空间薄壁筒体，或将框架柱的间距加密，加强度的刚度形成封闭的框筒，采用一个或多个这类的筒体做为结构的主要抗侧力构件的结构体系称为筒体结构体系。,核心筒,三、房地产建筑知识按房屋建筑结构分类：筒体结构体系核心筒,三、房地产建筑知识,建筑图纸的基础认识,三、房地产建筑知识建筑图纸的基础认识,四、房地产测绘知识,房屋面积的种类有多少？什么是房屋建筑面积、房屋使用面积？,房屋面积有：建筑面积，使用面积；套内建筑面积、共有建筑面积、分推的共有建筑面积，预售面积，竣工面积，产权面积。,四、房地产测绘知识房屋面积的种类有多少？什么是房屋建筑面积、,四、房地产测绘知识,什么是房屋建筑面积？,房屋建筑面积是指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括：阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖、结构牢固，层高,2.2,米以上（含,2.2,米，下同）的永久性建筑。,四、房地产测绘知识什么是房屋建筑面积？房屋建筑面积是指房,四、房地产测绘知识,什么是房屋的使用面积？,房屋使用面积是指房屋内全部可供使用的空间面积，房屋的内墙面水平投影计算,。,什么是房屋的实用面积？,它是,建筑面积,扣除公共分摊面积后的余额。,四、房地产测绘知识什么是房屋的使用面积？房屋使用面积是指,四、房地产测绘知识,什么是房屋的套内建筑面积？,房屋套内建筑面积是指由套内房屋使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部分组成