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单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,#,滨海集团,田园养老度假基地,2014.03,“农业+养老”,开创,养老产业新模式,项目建议书,0,滨海集团田园养老度假基地2014.03“农业+养老”开创,一、基础分析,项目问题,宏观环境,分析小结,二、案例研究,农业类项目,养老类项目,研究小结,三、发展思路,主题定位,项目标签,发展模式,市场定位,目标定位,分区布局,四、产品设计,设计原则,具体措施,Basic analysis,Project problem,The macro environment,Summary,Case study,Agricultural projects,Elder-caring projects,Summary,Development concept,Theme positioning,The project tag,Development model,Market positioning,Target positioning,Planning layout,Products design,Design principles,Specific measures,Content of Project Proposal,项目建议书目录,1,一、基础分析Basic analysisContent of,2,一、基础分析,项目问题,宏观环境,分析小结,Basic analysis,2一、基础分析项目问题Basic analysis,3,基础分析,1.,主题定位不清晰,主题不明，没有凸显园区发展的重心。核心市场吸引点何在？品牌核心魅力是什么？,2.,市场客群不明确,政府接待？农业休闲？养老？度假？会议？,3.,空间布局不顺畅,稍显混乱，酒店与养老公寓功能交叉、老人居住与食堂的距离远、参观线路不顺,4.,产品设计不系统,产品设计没有方向，随意性强，现有资源不能充分发挥作用。,5.,投资效益不匹配,目前整个园区已投入近,20,亿元，依照目前经营情况，收回投资遥遥无期。,项目问题,3,3 基础分析1.主题定位不清晰项目问题3,4,基础分析,宏观环境,1.,环境层面,雾霾来袭，健康经济火爆,近年来，各大城市空气质量日益下降，项目地所在华北地区空气质量问题更是令人担忧。,人们对于健康的追求与空气质量下降形成了强烈的矛盾，这也使得近年居住类项目的开发，极力注重周边环境打造，将良好的生态环境作为项目的重要吸引点。,基于项目自身存在的问题，要寻找项目的发展方向，必须跳出项目看项目，从宏观层面进行分析，找到项目发展的突破口。,2013,年全国主要城市空气质量,空气净化器脱销,雾霾天气不仅让口罩热销，就连动辄数千元的空气净化器也脱销了。走访多家卖场发现，多数空气净化器品牌都缺货，消费者只能排队预订。,4 基础分析宏观环境1.环境层面雾霾来袭，健康经济,5,基础分析,宏观环境,生态环境成为众多楼盘的卖点,5 基础分析宏观环境生态环境成为众多楼盘的卖点,6,基础分析,宏观环境,人们对于健康生活环境的极度渴求！,消费项目若能为健康生活加分，必能为产品本身加分！,本项目的后续发展：,抓住这一市场契机，充分利用设施农业这一资源，营造园区的健康小气候，构建项目的独特卖点！,1.,环境层面,雾霾来袭，健康经济火爆,6 基础分析宏观环境人们对于健康生活环境的极度渴求！本项,观光农业,7,基础分析,宏观环境,2.,产业层面,农业步入新阶段，养老迎来大发展,农业步入新阶段,国家政策保驾护航,休闲需求刺激市场,2013,年中央一号文件指出，要,鼓励和引导城市工商资本到农村发展适合企业化经营的种养业,。,2014,年中央,1,号文件明确规定“引导和规范农村集体经营性建设用地入市”等政策。,城市化进程的深入、更多的人从土地上解脱出来成为城市人口，城市生活的压力、快节奏人们更向往田园生活、追求与自然的亲近。,中国正迎来农业休闲消费全面爆发的时代,!,13000,3000,7000,农村观光,农业休闲，农业地产,农业度假，大规模农业地产,休闲农业,度假农业,人均,GDP,(,美元,),农业旅游阶段,观光农业7 基础分析宏观环境2.产业层面农业步入新,8,基础分析,宏观环境,2.,产业层面,农业步入新阶段，养老迎来大发展,养老迎来大发展,老龄社会创造消费,养老项目供需失衡,我国已进入人口老龄化，到,21,世纪中叶，中国老年人口将到达,4,亿人，从基础的衣食住行到养生、养老、医疗等领域都存在巨大商机。,老龄人消费潜力巨大，城市老年人口中，有,42.8%,的人拥有储蓄存款，退休金不断增长。,老年人日常休闲活动，多数仍处于公园健身、免费保健讲座等初级阶段，缺少符合老年人消费习惯的休闲项目。,近年来，养老机构数量迅速增加，但是缺少有特色、满足中国老人心理诉求项目，养老市场存在结构性失衡。,机会巨大，充满挑战！,8 基础分析宏观环境2.产业层面农业步入新阶段，养,a,b,c,9,基础分析,宏观环境,3.,区域层面,中关村科技新城落户，北京消费力量集结,规划面积约,14.5,平方公里的京津中关村科技新城即将在项目地块南部崛起。,新城的产业规划，既有天津得天独厚的物流业和高端制造业，更有中关村引领全国的新能源、环保产业、创业服务业，将形成以智慧能源、智慧环保、智慧制造、智慧物流、创业服务为主的五大产业板块。届时，将对本项目产生以下影响：,大大提升项目所在区域交通环境及服务配套水平。,大量人员入驻科技新城，很大一部分将成为本项目的潜在目标消费人群。,科技新城将加强项目所在区域与北京的联系和往来，拉近项目与目标市场之间的距离。,京津中关村科技新城的建设，将间接助力本项目的发展！,abc9 基础分析宏观环境3.区域层面中关村科技新,10,基础分析,分析小结,处理好二者的关系，是本项目首先要解决的问题！,生态农业,养老公寓,两大资源,两大热点,发展方向,园区,市场,10 基础分析分析小结处理好二者的关系，是本项目首先要解,11,二、案例研究,农业类项目,养老类项目,研究小结,Case study,11二、案例研究农业类项目Case study,12,案例研究,农业类项目,结合相关案例的研究，总结出休闲农业项目成功的四大法宝：,美景造势、科技驱动、文化引领、私人定制,。,美景造势,私人定制,文化引领,科技驱动,休闲农业,营造,大尺度,农业景观，形成视觉震撼力。,农业景观艺术化处理,。,新奇观赏植株的培育。,科学管理，有机食品的供应,提升休闲农业品味。,节庆文化、农耕文化、地域文化、主题文化。,私家菜园、果园,会员农庄、企业农庄,12 案例研究农业类项目结合相关案例的研究，总结出休闲农,13,案例研究,养老类项目,通过对国内外养老产业的研究，主要存在以下,3,种养老方式。目前国内以居家养老为主。,养老方式,所占比例,方式业态,居家养老,90%,适老化普通住宅（老少户，老人专用住宅）、老年居住社区、老年公寓。,社区养老,7%,老年活动中心、居家老人照料、日间照料托老所。（包括医疗设施、餐饮零售服务、清洁照料服务）。,机构养老,3%,公共福利院（政府建设的福利机构）、私立老人院、老年康复院、老人护理院、临终关怀设施。（照料对象广泛，从健康老人到需要护理的老人都有）。,13 案例研究养老类项目通过对国内外养老产业的研究，主要,14,案例研究,养老类项目,基于对养老地产项目的研究，对养老地产项目发展模式总结如下。,模式,代表案例,特征,模式评价,“社区,+,医院,+,地产”模式,台湾,长庚养生文化村,以长庚医院雄厚的医疗资源为后盾，建成了全球最大的银发地产社区。,1.,是全国首家推行会员制新型养老模式的国际敬老院，它开创了敬老院与俱乐部相结合的崭新模式；,2.,将传统文化与现代养老敬老事业相结合，创立了中医药健康养生新模式；,3.,山庄的环境及文化氛围，独具中国传统特色。,会籍制的养老俱乐部,北京,太申祥和山庄,采用中国传统古典园林建筑，建成的集养老、康体、娱乐、餐饮、住宿、医疗为一体的综合性服务机构，是全国首家推行会员制新型养老模式的国际敬老院。,以房养老,南京,汤山留园养老,公寓、,北京太阳城,老年公寓,采用反向抵押的逆按揭方式“以房养老”。,这种模式的最大问题是我国传统观念的羁绊，需要随着时间和社会发展人们观念逐渐的改变。,14 案例研究养老类项目基于对养老地产项目的研究，对养老,15,案例研究,养老类项目,模式,代表案例,特征,模式评价,异地购房,海南、大连、青岛,等地部分楼盘、北,京银龄公司,以养老为目的的异地购房。,是一种将养老和度假旅游完美结合的一项全新,产品。它以基地连锁的扩张形式来完成整体运,作，以统一的经营模式、全包式的服务，高性,价比的度假养老产品赢得客户，与其他度假产,品不同，它的特点是针对老年人养老需求的，,是高品质的度假养老，前景将十分广阔。,“候鸟式”养老,大连的互动式异地,养老服务中心,不同城市老年公寓之间的,置换式异地度假养老。,“季节性”养老,天津的泰达国际养,老院,炎夏和寒冬住到养老院，,春秋回到家中。,15 案例研究养老类项目模式代表案例特征模式评价异地购房,16,案例研究,养老类项目,模式,代表案例,特征,模式评价,度假基地连锁,北京金港家苑、江,苏生态养老连锁,将养老与度假旅游结合起,来，在全国各地建立连锁,基地形成的连锁经营模式,是一种将养老和度假旅游完美结合的一项全新,产品。它以基地连锁的扩张形式来完成整体运,作，以统一的经营模式、全包式的服务，高性,价比的度假养老产品赢得客户，与其他度假产,品不同，它的特点是针对老年人养老需求的，,是高品质的度假养老，前景将十分广阔。,分时度假式养老,云南卧云仙居、浙,江城仙居,将分时度假旅游与养老结,合起来，亦可连锁,是借鉴分时度假旅游模式而出现的养老新模式,，是一种将房地产业、酒店业、旅游业、养老,业结合在一起的一种商业新概念。,滨海集团的“轮转”养老是会籍制养老 与“候鸟式”养老的有机结合！,每个子项目都要做出特色，,“云杉”作为“轮转”概念的首发，更应做成精品！,16 案例研究养老类项目模式代表案例特征模式评价度假基地,17,案例研究,研究小结,农业 休闲,文化 引领,私人 定制,科技 驱动,美景 造势,短时间内，国人养老观念较难发生根本性转变。,养老地产项目，要充分考虑老人的心理需求。,亲情关系的延续与保持,包装,丰富,提升,17 案例研究研究小结农业 休闲文化 引领私人 定制科技,18,三、发展思路,主题定位,项目标签,发展模式,市场定位,目标定位,分区布局,Development concept,18三、发展思路主题定位Development conce,19,发展趋势,云杉,田园养老度假基地,主题定位,宜居小气候为亮点,田园生活方式为特色,度假功能为补充,养老为终极目标,以设施农业资源为切入点，在空气质量日益下降的大环境下，营造项目内部宜居小气候。,依托园区良好的硬件设施和消除老人后顾之忧，使云杉镇成为老人享受晚年生活的理想场所。,通过度假等功能的补充，使园区消费人群的年龄跨度增加，以利于老人家庭关系向园区的延伸。,结合现有设施农业和园区其他资源，通过保留、提升、新增园区产品，构建返璞归真的田园生活方式。,田园式养老度假基地,19 发展趋势云杉田园养老度假基地主题定位宜居小气候为,20,发展思路,项目标签,田园,“田园”，本意为“,田地与园圃,”，由于历代诗人对田园的描写以及田园生活成为他们的向往，听到这个词很容易让人联想到“采菊东篱下、悠然见南山”的生活场景。,“田园”，良好生态环境的代言，指云杉养老度假基地在大环境污染的情况下，所营造的,健康、宜居生态小气候,。,“田园”，更是一种生活方式，“,以土为伴、与苗为邻,”。中国的城镇老人，年轻时大多都有过种田的经历，他们对土地有一种发自内心的亲切感，这种田园生活方式是老人对年轻记忆的重温。,云杉养老度假基地以设施农业作为创造田园生活的引擎，通过,可视化、可触摸、可感知、可体验的项目，让入住的老人和休闲度假人群远
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