商业地产基础知识-课件

,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,2014-2-11,#,商业地产基础知识,驻马店兴达商业管理有限公司,商业地产基础知识驻马店兴达商业管理有限公司,1,目 录,序：基础概念普及,1,：零售业,态的分类及,定义,2,：商业发展规律,3,：,商业运营的专业术语,目 录序：基础概念普及,2,商业,生意、买卖,Business,广义的商业,：,“,生意,”,，,指所有以营利为目的的事业,特征：以获取利润为目的,一次握手、一个电话、一次会议、一单交易都是商业活动的具体表现，通俗来说商业就是“,赚钱的游戏,”,咨询、房地产开发、贸易、批发、零售、服务等所有的经济活动都是商业的范畴,Commerce,狭义的商业：,“,买卖,”,，指专门从事商品交换活动的营利性事业,特征：以商品交换为手段,包括吃穿住行等息息相关的商品、服务和消费场所，主要包括,购物、餐饮、休闲、娱乐、旅游、文化、会展,等,序：基础,概念普及,商业生意、买卖Business序：基础概念普及,3,零售业,有关商品销售终端的行业,零售业,：,美国商务部的定义：零售贸易业包括所有把较少数量商品销售给普通公众的实体,营销学定义：零售业是任何一个处于从事由生产者到消费者的产品营销活动的个人或公司，他们从批发商、中间商或者制造商处购买商品，并直接销售给消费者,零售是一个与批发相对应的概念，是商品销售的终端环节，主要指商品的最终,销售渠道，,包括销售过程中对应的主体和客体，其对应经济中的,社会消费品,环节,零售业包括百货、超市、家电连锁、购物中心等,零售商家和零售集团，,以及提供商品的厂家及提供经营场所的“房东”，如百联、国美，步步高，万达等,沃尔,玛,总裁,李,斯科特,张近东,苏宁,董事长,黄光裕,国美前总裁,零售业有关商品销售终端的行业零售业：沃尔玛总裁张近东黄光,4,5,业态,面向某类目标顾客的商店营业形态,业态,：,零售店向确定的顾客群提供确定的商品和服务的具体形态,特征：“怎么卖,”,对特定消费者的特定需要，按照一定的战略目标，有选择地运用,商品经营结构、店铺位置、店铺规模、店铺形态、价格政策、销售方式、销售服务,等经营手段，提供销售和服务的类型化经营形态,目前中国有,9,种零售业态，日本,20,多种，美国,40,多种,包括百货店、大型综合商场、超级市场、便利店、专业店、专卖店、购物中心、家居中心、仓储商店、,折扣店、,自动售货机、邮购店、无店铺销售形式（电子购物,B2C,，,C2C,）,等,店,5业态面向某类目标顾客的商店营业形态业态：零售店向确定的,6,特点,购买,频率,价位,购买习惯,外部作用,更换周期,地位,日常,用品,高,低,冲动,短,不大,缺之,不可,选购品,较低,较高,计划,较长,对服务有用,重要,专用品,非常低,非常高,考虑再三,先品货、后价格,对专业人士影响大,重要、量小,业种,面向顾客某类用途的商店营业种类,业种：依商品的功能、款式及适合的年龄所做的分类,特征：,“,卖什么,”,目前国内零售消费市场可细分上百个业种，商品的种类达到数万（,11,万,）种，国外发达国家的业种细分更多，难以胜数,从使用目的上分为,消费品,和再生产品，从购买习惯上分为,日常用品,、选购品、专用品，包括男装、女装、鞋类、箱包、家电用品、生鲜、日化用品、烟酒、建材、机电、纺织品等,业种特点,货,6特点购买价位购买习惯外部作用更换周期地位日常高低冲动短不大,7,商业地产,用于经营用途的房地产形式,泛商业地产：除住宅以外的房地产形式，,主体特征以租赁回报为目的,，包括商场、酒店、办公、旅游、展览、集贸市场等,狭义商业地产：就是指用于商业经营的地产开发项目,商业地产的形式多种多样，最常见的如,mall,、大型批发市场、商业街、商场、社区商业等（,开放、封闭,）,大型商业地产项目的开发是一项复合工程，需要对商业、地产、金融等各方面具有专业操作能力,7商业地产用于经营用途的房地产形式泛商业地产：除住宅以外,8,品牌,标识、区别,企业及其所提供的商品或服务的综合标识,品牌：包括,品牌名,（可以读出的部分）、,品牌标志,（不可以发声的部分）、,品牌角色,（人或拟人化的标识）,品牌的意义：,方便消费者进行产品选择，缩短消费者的购买决策过程,享有较高的利润空间,无形资产，可以超越产品的生命周期,8品牌标识、区别企业及其所提供的商品或服务的综合标识品,9,商家品牌,9商家品牌,10,商品品牌,10商品品牌,11,餐饮品牌,11餐饮品牌,1,、零售业态的定义及分类,零售业,Retail industry,以向消费者销售商品为主，并提供相关服务的行业。,零售业态,Retail Formats,零售企业为满足不同的消费需求进行相应的要素组合而形成的不同经营形态。,1、零售业态的定义及分类零售业Retail industry,12,零售业,态的定义及分类,分类原则：,零售业态按零售店铺的结构特点,根据其,经营方式、商品结构、服务功能，以及选址、商圈、规模、店堂设施、目标顾客和有无固定营业场所,进行分类。,分类：,食杂店、,便利店、,折扣店,、,超级市场、大型综合商场、,仓储会员店、,百货店、专业店、专卖店、家居建材商店、购物中心、,厂家直销中心、电视购物、邮购、网上商店、自动售货亭、电话购物等。,零售业态从总体上可以分为有店铺零售业态和无店铺零售业态两类,零售业态的定义及分类分类原则：零售业态从总体上可以分为有店铺,13,14,概念,在一个大建筑物内，根据不同商品部门设销售区，开展各自的进货、管理、运营的零售业态,特点,采取柜台销售与自选（开架）销售相结合方式,商品结构为种类齐全、少批量、高毛利，以经营男、女、儿童服装、服饰、衣料、家庭用品为主,采取定价销售，可以退货，有导购、餐饮、娱乐场所等服务项目和设施，服务功能齐全,选址在城市繁华区、交通要道,商圈范围大,，一般以流动人口为主要销售对象,商店规模大，在,5000,平方米以上,商店设施豪华，店堂典雅、明快,目标顾客为中高档消费者和追求时尚的年轻人,百货店,department store(Dept,),14概念百货店 department store(Dept,15,概念,采取自选销售方式，以销售大众化实用品为主，并将超级市场和折扣商店的经营优势合为一体的、满足顾客一次性购全的零售业态,特点,采取自选销售方式和连锁经营方式,商品构成为衣、食、用品齐全，重视本企业的品牌开发,设有与商店营业面积相适应的停车场,目标顾客为购物频率高的居民,商圈范围较大,商店营业面积一般在,2500,平方米以上,选址在城乡结合部、住宅区、交通要道,大型综合商场,generalmerchandise store(G,M,S),15概念大型综合商场 generalmerchandise,16,概念,采取自选销售方式、以销售生鲜商品、食品和向顾客提供日常必需品为主要目的的零售业态,特点,采取自选销售方式，出入口分设，结算在出口处的收银机处统一进行,商品构成以购买频率高的商品为主，经营的商品应以肉类、禽蛋、水果、水产品、冷冻食品、副食调料、粮油及其制品、奶及奶制品、熟食品以及日用必需品为主,营业时间每天在,11H,左右，可采取连锁经营方式，有一定的停车场地,选址在居民区、交通要道、商业区,商圈范围较窄，,以居民为主要销售对象,商店营业面积在,500,平方米以上,目标顾客以居民为主,超级市场,super market(S,M),16概念超级市场 super market(SM),17,概念,满足顾客便利性需求为主要目的的零售业态,特点,以开架自选为主，结算在进口,(,或出口,),处的收银机处统一进行，可采取连锁经营方式,商品结构特点明显，有即时消费性、小容量、应急性等，营业时间长，一般在,16h,以上，甚至,24h,，终年无休日,选址在居民住宅区、主干线公路边以及车站、医院、娱乐场所、机关、团体、企事业所在地,商圈范围窄小，一般设定在,居民徒步购物,5,7min,到达的范围内,商店营业面积在,100,平方米左右，营业面积利用率高，店堂明快、清洁、货架丰满，目标顾客主要为居民、单身者、年轻人。,80,的顾客为有目的的购买,经营实行信息系统化，开展单品管理，便利店的商品价格略高于一般零售业态的商品价格,便利店,(,方便店,)convenience store(Cv,S),17概念便利店(方便店)convenience store,18,概念,经营某一大类商品为主，并且具备有丰富专业知识的销售人员和提供适当售后服务的零售业态,特点,采取定价销售和开架面售，亦可开展连锁经营,商品结构体现专业性、深度性、品种丰富，可供选择余地大，以某类商品为主，经营的商品具有自己的特色，一般为,高利润,从业人员需具备丰富的,专业知识,，可以退货,选址多样化，多数店设在繁华商业区、商店街或百货店、购物中心内,商圈范围不定,营业面积根据主营商品特点而定,目标市场多为流动顾客，主要满足消费者对某类商品的选择性需求,专业店,speciatity store(S,S),18概念专业店 speciatity store(SS),19,概念,专门经营或授权经营制造商品牌和中间商品牌的零售业态,特点,采取定价销售和开架面售，亦可开展连锁经营,商品结构以企业品牌为主，销售体现量少、质优、高毛利,注重品牌声誉、从业人员必须具备丰富的专业知识，并提供专业性知识服务,选址在,繁华商业区,、商店街或百货店、购物中心内,商圈范围不定,目标顾客以中青年为主，商店的陈列、照明、包装、广告讲究,专卖店,exclusive shop(E,S),19概念专卖店 exclusive shop(ES),20,概念,企业有计划地开发、拥有、管理运营的各类零售业态、服务设施的集合体,特点,由发起者有计划地开设，实行商业型公司管理，中心内设商店管理委员会，开展广告宣传等共同活动，,实行统一管理,内部结构由百货店或超级市场作为核心店，以及各类专业店、专卖店等零售业态和餐饮、娱乐设施构成,服务功能齐全，集零售、餐饮、娱乐为一体。根据卖场面积，设相应规模的停车场,选址为中心商业区或城乡结合部的交通要道,商圈根据不同经营规模、经营商品而定,设施豪华、店堂典雅、宽敞明亮,，实行卖场租赁制，目标顾客以流动顾客为主,购物中心,shopping center(S,C),20概念购物中心 shopping center(SC),21,概念,以与改善、建设家庭居住环境有关的装饰、装修等用品、日用杂品、技术及服务为主的、采取自选方式销售的零售业态,特点,选址在,城乡结合部、公路边、交通要道,或消费者自有房产比率较高的地区,商品构成主要以房屋修缮和室内装修、装饰品、园艺品、宠物食品、室内外用品、洗涤剂及杂品等,作为经营策略，发挥了廉价商店的低价格销售和超级市场的开架自选销售等优势,提供一站式购足和一条龙服务,可采取连锁经营方式,有一定的停车场,家居中心,home center(H,C),21概念家居中心 home center(HC),概念,在大型综合商场经营的商品基础上，筛选大众化实用品销售，并实行储销一体、以提供有限服务和低价格商品为主要特征的、采取自选方式销售的零售业态,特点,选址在公路边、交通要道和利用闲置设施,主要的商圈人口为,5,7,万人,商店营业面积大，一般在,4000 m,以上,商品构成以新开发上市的商品为主力商品，自有品牌占相当部分，主要是面向广大的工薪阶层服务,作为价格策略，每天都以较低价格销售全部商品,作为商品策略，经营同其他零售业态能进行价格比较的、知名度、普及率都较高的商标商品或价格一般被众所周知的商品,商店设施简单化,。将超市开发的销售技术和管理理论、可实行连锁经营,仓储商店的价格影响力、大型综合超市商品供应计划的方法及选址理论等融为一体，灵活运用。设有一定规模的停车场,仓储商店,warehouse store(W,S),概念仓储商店 warehouse store(WS),22,2,、商业发展