零售商业物业管理课件

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,#,第四章 零售商业物业管理,第一节 概述,一、零售商业物业概念,原意,：,为各类物品零售提供空间场所的物业。,现在：,销售物品、服务为主的多功能物业。,二、零售商业物业的类型,按,产权性质,分有：,（）,即时转移产权型,（先售后赎）,经营上称为投资保本型,（）,分散产权型,大型物业分开拆散出售（可以反租）,（）,统一产权型,一个企业（或业主）拥有一个大型商业物业产权,按,规模和辐射范围,分为：,社区型、片区型、区域型、城市中心型,按,结构,分：敞开式的市场和广场型,封闭的购物中心型,按,出售商品类别,分：专业型和综合型,按,功能,分：综合性的专业购物中心型,商住两用型,零售商业发展动态：,从传统的百货商店，向,多业态、综合性、大型化、时尚性、智能化,等方向转化、发展。,三、零售商业物业运作的主要理论,1,中心地理论,消费者,单一目的购物,不,会选择离家较,远,的地段（购物效用最大化）。,一次购物能,买回多种不同商品,可以吸引购物者,远行,。,2,同类零售店聚集理论,降低价格不会引发垄断,消费者同时注重商品质量、特色、品牌、销售服务方式等因素,消费者多有货比三家的购物心理，比较选择能降 低不确定性,规划良好的零售商业物业可以协调零售店组合，能实现聚集效应,实践经验：,较低档次商品零售店限制在一家,（不至于产生正面价格竞争）,高档商品零售店需引入较多同类店,3,需求外部效应理论,主力店产生需求外部效应，为小零售店带来客流,选好品牌、信誉、档次、服务质量俱佳主力店至关重要,可以给主力店较大租金折扣优惠,应用：,将,主力店安排在,物业内主要通道的,两端,，两侧布置小的专卖店,尽量,避免死胡同,式通道设计,将各类服务店尽量安置在中心或侧面靠近出入口的地方,干洗店和宠物店尽量远离餐厅和快餐店,楼梯转角和中庭附近空余位置出租给临时摊位（让其试用）,第二节 购物中心及其管理,一、购物中心的概念,美国国际购物中心协会（,ICSC,）对购物中心的,定义,：,购物中心,是由单一产权所有者所拥有并实施计划、开发和管理的零售和其他商业、服务设施的组合。,定义的属性可以归纳为,五个基本要素,：,产权归属,单一产权所有者。,经营管理模式,统一管理。,提供服务的内容,提供零售和其它商业设施。,附属设施,提供泊车位。,体量与定位,无统一规定。,购物中心的,大小和定位,一般由该中心所服务的商圈市场特点来决定。,根据选址和商圈不同，购物中心可分为：,近邻型、社区型、区域型、超区域型种类。,美国将其分为,3,种形态：,摩尔、户外中心、混合型中心。,第一个购物中心建成于,20,世纪初的马里兰州巴尔的摩市中心以北,9km,的郊区，由,6,家商店组成。,第一个购物商城,Southdale Mall,建成于,1956,年的明尼阿波利斯城（,Minneapolis,），有两家百货商店共同开发建设。,二、购物中心的建筑特征和特点,购物中心表现为以下三个,特征：,1.,商业空间步行化,2.,商业空间室内化,3.,公共空间社会化,购物中心具有以下特点,:,1.,由发起者有计划地开设，实行商业型公司,统一管理,。,2.,内部结构,由百货店或超级市场作为核心店，以及各类专业店、专卖店等,零售业态,和餐饮、娱乐设施构成。,3.,服务功能,齐全，集零售、餐饮、娱乐、专业服务为一体。,4.,根据销售面积，设相应规模的,停车场,。,5.,选址,为中心商业区或城乡结合部的交通要道旁。,6.,商圈,根据不同经营规模、经营商品而定。,7.,设施,豪华、店堂典雅、宽敞明亮，卖场实行,租赁制,。,8.,目标顾客，以,流动顾客,为主，不特别区分层次。,三、购物中心的本质特点,购物中心的,本质特点,：,统一管理和分散经营的管理方式。,购物中心在,规划、建设、开发和管理经营,方面具有,统一性,的特点。,与集贸市场相比，购物中心的管理模式最为有效，既能让承租户之间相互促进，又能防止不良竞争，并获得共同利益。,四、购物中心的市场特征及其管理模式,购物中心的,市场特征：,1.,有计划聚集的统一性,2.,采用集中管理与分散经营相结合的先进管理方式,3.,功能复杂多样，规模巨大,购物中心的,管理模式,1.,开发商自行管理,2.,国外管理机构参与合作管理,3.,专业的物业管理公司进行市场管理,4.,主要承租者进行经营同时开展管理,第三节 零售商业物业的管理,一、大型购物中心的管理,（一）开业前期的管理,1.,购物中心的经济决算,进行各种投入成本（费用）、收入对比分析。,2.,招商和承租户选择,承租户的选择要保证租金的来源。,需要保证购物中心商品种类的完整性。,需要保证购物中心经营项目的多样性和综合性。,3.,承租户租金确定,不同楼层、位置、大小、经营品种、业态、品牌、租期，租金不同,(,二,),开业阶段管理,1.,做好营销宣传,2.,做好开业组织,3.,做到开业率高,4.,做好开业的现场环境管理,（包括信息导视管理）,(,三,),经营阶段的管理,四方面主要工作：,承租商的优化管理,促销推广,服务管理,日常物业管理。,二、其他零售物业的管理,(,一,),大型百货商店的物业管理,1.,从百货商店到购物中心转化的趋势,2.,百货商店的管理模式的转变,3.,百货商店的物业管理,要实现类似购物中心的管理模式,租赁模式与管理,(,二,),大型货仓式商店的物业管理,补充：零售商业物业管理内容,商业物业与居住物业等管理的不同之处是：,既要考虑业主，又要照顾顾客；,既要做好服务，又要做好经营。,（一）,一般性管理,即常规性物业管理内容,（二）,特殊管理（营销性内容）,.,物业分析,（,1,）辐射区域分析,该区域可能的顾客流量,包括 消费者行为、喜好偏向、购买力分析,竞争条件分析,商业辐射区域,通常可分为三部分：,营业额所占比例,主要区域（,直接或相邻区域,）,60%75%,次要区域（,市级,510,公里,）,15%20%,边界区域（,市级,15,公里以外,）,5%15%,影响商业物业辐射区域和影响范围的因素：,物业的,规模、位置、类型、品牌,等。,人们一般购买行为倾向的极限距离：,食品：,12,公里,服装等：,58,公里,大宗综合性购物：,10,公里以上,（,2,）特色、位置和停车等因素考量,丰富多彩的商品,新颖别致的服务,大型商业楼宇强调 经营特色 高品质的购物环境,独特的外在形象,内部店面设计布局,位置优劣取决于物业的易接近性或交通通达程度。,行车、停车是否方便是影响有车一族购物的主要因素,2,承租人选配,应考虑的因素：,承租人声誉,承租人财务状况,组合及位置分配,承租户的类型：,基本承租户,：,又称,关键承租户,，租期通常在,20,年及以上。其对于稳定商业楼宇的经营管理及其收入具有主要作用，是公共商业楼宇发展的基础。,主要承租户,：,租期一般在,10,年以上，对公共商业楼宇的经营稳定性起重要作用。,一般承租户,：,租期一般在,10,年以下。,国外经验：,一座公共商业楼宇的,基本承租户,承租的营业面积应达,50,以上，即公共商业楼宇营业面积一半以上要有长期的客户；,主要承租户,承租的营业面积应达,30,以上；其余的,20,由一般承租户承租,，尽管他们的变动性比较大，但能体现公共商业楼宇对市场变化的适应性。,不同货品,经营店铺的组合,组合,不同形式、层次店铺,的组合,不同商业结构,的组合,基本、主要、一般承租户,的组合,位置分配：,应充分考虑各零售业务、各不同机构间的,效益外溢、效益转移、比较及多目标和冲动性购物行为,等因素的影响和效果。,常见组合：,服装与鞋帽店搭配,冷饮店与快餐店为邻,高销售密度零售业务趋向于中心位置,承租人服务需求,特殊的服务需求有：餐饮店的垃圾处理,家具店的装卸服务,银行的保安服务,营业时间上的特殊要求 等,处理原则：,谁受益，谁付费,不能显著影响相邻经营人,3,商业物业租金,（,1,）基础租金,也称保底租金（与承租人经营业绩不相关）,（,2,）百分比租金,常以商业年总营业额为基础计算（也可以月、季度营业额计算），取其一定的百分比，作为基础租金的附加部分。,现实中超额百分比租金更普遍。,百分比有,固定,和,变动百分比,两种形式。,（,3,）租金的调整,消费者价格指数变动率,可依据,零售物价指数变动率,等来调整租金上浮议定比率。,通常基本和主要承租户可,5,年调整一次，一般承租户,1,年调整一次。,（,4,）租约制定,须对一些特殊事项做具体规定,，如：,关于每一独立承租单元的用途,防止擅自更改，影响整体,限制同类承租人,防止恶性竞争,限制承租人在一定地域范围内重复设店。,营业时间规定应以最大商户为准，以便统一管理（可做动态调整）,公用面积维护（发展商保留一定特权）,广告、标志与图形,统一规划，以求整体效果,折让优惠,其他,租约中止、续租、面积变更、投保、车位使用、推广费分担、租户过失罚则等。,作业一：,1,综述商业物业管理的主要内容,2,调查归纳广州大学商业中心铺位分布、业态组合、经营特色与特点，并提出改进建议。,9,、有时候读书是一种巧妙地避开思考的方法。,11月-24,11月-24,Friday,November 15,2024,10,、阅读一切好书如同和过去最杰出的人谈话。,01:50:10,01:50:10,01:50,11/15/2024 1:50:10 AM,11,、越是没有本领的就越加自命不凡。,11月-24,01:50:10,01:50,Nov-24,15-Nov-24,12,、越是无能的人，越喜欢挑剔别人的错儿。,01:50:10,01:50:10,01:50,Friday,November 15,2024,13,、知人者智，自知者明。胜人者有力，自胜者强。,11月-24,11月-24,01:50:10,01:50:10,November 15,2024,14,、意志坚强的人能把世界放在手中像泥块一样任意揉捏。,15 十一月 2024,1:50:10 上午,01:50:10,11月-24,15,、最具挑战性的挑战莫过于提升自我。,十一月 24,1:50 上午,11月-24,01:50,November 15,2024,16,、业余生活要有意义，不要越轨。,2024/11/15 1:50:10,01:50:10,15 November 2024,17,、一个人即使已登上顶峰，也仍要自强不息。,1:50:10 上午,1:50 上午,01:50:10,11月-24,9,、有时候读书是一种巧妙地避开思考的方法。,11月-24,11月-24,Friday,November 15,2024,10,、阅读一切好书如同和过去最杰出的人谈话。,01:50:10,01:50:10,01:50,11/15/2024 1:50:10 AM,11,、越是没有本领的就越加自命不凡。,11月-24,01:50:10,01:50,Nov-24,15-Nov-24,12,、越是无能的人，越喜欢挑剔别人的错儿。,01:50:10,01:50:10,01:50,Friday,November 15,2024,13,、知人者智，自知者明。胜人者有力，自胜者强。,11月-24,11月-24,01:50:10,01:50:10,November 15,2024,14,、意志坚强的人能把世界放在手中像泥块一样任意揉捏。,15 十一月 2024,1:50:10 上午,01:50:10,11月-24,15,、最具挑战性的挑战莫过于提升自我。,十一月 24,1:50 上午,11月-24,01:50,November 15,2024,16,、业余生活要有意义，不要越轨。,2024/11/15 1:50:10,01:50:10,15 November 2024,17,、一个人即使已登上顶峰，也仍要自强不息。,1:50:10 上午,1:50 上午,01:50:10,11月-24,9,、有时候读书是一种巧妙地避开思考的方法。,11月-24,11月-24,